Responsabilidad del dueño del patio de uso exclusivo por la falta de conservación causando así filtraciones al depto. de planta baja

shutterstock_127689293Partes: Rincic, Carlos y Pisano, Ángela c/ Marini, Carlos y otro s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario

Sala/Juzgado: I

Fecha: 23-nov-2012

Cita: MJ-JU-M-77085-AR | MJJ77085 | MJJ77085

Se declara responsable al demandado por los daños materiales causados por filtraciones al departamento de planta baja de propiedad de los actores en virtud de que no tomó las medidas de conservación mínimas adecuadas en su patio de uso exclusivo para evitar el deterioro del inmueble de los actores.

Sumario:

1.-La parte demandada debía, a su costo, realizar los trabajos de reparación que fueran necesarios en el patio a fin de evitar perjuicios y molestias al copropietario de la unidad colindante, siendo responsable de los daños resultantes por el incumplimiento de esta obligación.

2.-La parte demandada debía asumir los arreglos originados en el patio de planta alta porque la demandada tenía el uso exclusivo de él, no lo hizo, y dejó el lugar en estado de abandono y se ha probado un deterioro que proviene del uso exclusivo, por lo que debe estar a cargo del que aprovecha la cosa en forma exclusiva.

3.-De acuerdo al Reglamento de Copropiedad y Administración, ambos departamentos, tanto el del primer piso que pertenece a la demandada, como el de los actores en planta baja tienen cada uno de ellos un patio que es calificado en aquél como bien común pero de uso exclusivo de cada co-propietario.

4.-La ley sólo distingue dos clases de partes o bienes en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal; las partes privativas y las partes comunes.

5.-El concepto de bienes comunes de uso exclusivo es una creación de los reglamentos de copropiedad efectuada al margen de la ley y el Código Civil, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas acceden de modo exclusivo.

6.-Los demandados como usuarios exclusivos del patio, son los únicos guardianes materiales y jurídicos del bien, son guardianes de la cosa, han tenido el poder excluyente de control, supervisión, etc., respecto de la misma, razón por la cual, si mal cumplieron tal rol deben responder por aplicación del art.1.109 del CC y/o por el art.1.113 , segunda parte, del mismo texto.

7.-Los demandados incurrieron en responsabilidad por culpa o por aplicación del riesgo creado al dejar llegar las cosas a tal extremo de abandono, previo uso exclusivo, que terminaron causando daños a la propiedad vecina, por falta de control o supervisión de la cosa viciosa o riesgosa sujeta a su exclusiva guardia.

8.-No es procedente el rubro disminución del valor de la propiedad en virtud de que ya ha sido reconocido el daño material.

9.-La parte actora cobrará la cifra que el juez determine y con ese dinero podrá hacer las reparaciones del caso por lo que sumar, en este contexto, los daños materiales a la invocada disminución del valor de la propiedad conduciría a un doble reclamo, produciéndose un enriquecimiento indebido a favor de los actores.

10.-No existe la menor prueba que tenga por acreditado que pese a los arreglos de la propiedad de los actores, con el dinero que deba aportar la demandada, igualmente la propiedad quedaría con algún resabio o consecuencia disvaliosa que influya en el valor de mercado de la unidad citada.

Fallo:

En la ciudad de Rosario, a los 23 días del mes de Noviembre de dos mil doce, se reunieron en Acuerdo los señores Miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Rosario, doctores Ricardo A. Silvestri, María Mercedes Serra y Ariel C. Ariza, para resolver en la causa caratulada «RINCIC, Carlos y PISANO, Ángela contra MARINI, Carlos y otro sobre Daños y Perjuicios», Expte. Nro. 357/2010, venidos del Juzgado de Primera Instancia de Distrito Civil y Comercial N° 1 de Rosario, estableciéndose al efecto plantear las siguientes cuestiones:

Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida?

Segunda: En su caso, ¿Es ella justa?

Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión el señor vocal doctor Silvestri dijo:

El recurso de nulidad interpuesto por la demandada a fs.132 no se mantuvo en la Instancia; y como no se advierten vicios o irregularidades procesales que impongan un pronunciamiento de oficio, corresponde así expedirse a este primer interrogante (arts.360 y 361 del CPCC).

Sobre esta primera cuestión, la señora vocal doctora Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Silvestri, y vota en el mismo sentido.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza, a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo: Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la existencia de dos votos totalmente concordantes, invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art.26 , ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.

A la segunda cuestión el señor vocal doctor Silvestri dijo:

1) El juez anterior hizo lugar a la demanda y condenó a los accionados a abonar las sumas que resulten y el tribunal cuantifique, a partir del informe requerido al perito ingeniero designado en autos.Costas a los vencidos (fs.130 a 131). Apeló la parte accionada a fs.132; radicada la causa en la Cámara, expresa agravios a fs.147 a 149, replicados por la parte apelada a fs.152 a 155 vta. Se llamaron los autos a resolver a fs.157 y fueron notificadas las partes a fs.157 a 158. No hubo objeción al relato de los antecedentes de la causa que reseña el veredicto, motivo por el cual se hará la remisión del caso a los fines del dictado del acuerdo.

2) El sentenciante expone que Marcela Marini no ha comparecido ni contestado la demanda, tampoco ofreció prueba. En cuanto a Carlos Marini, si bien hace una negativa genérica a los hechos expuestos en la demanda, entiende que el tema bajo debate ha sido suficientemente dilucidado por el informe el perito actuantes en los autos sobre Aseguramiento de Pruebas, nº 744-2005, y sus conclusiones, de donde se extrae los daños presentes en el inmueble de los actores, en cuanto a la presencia de humedad y filtraciones de agua que se plasmaron en las tomas fotográficas acompañadas. Afirma que tales daños materiales en la propiedad de la parte actora proviene de la falta de mantenimiento y/o reparaciones en el inmueble de los demandados, al resultar necesario un reacondicionamiento general de las instalaciones de provisión de agua, fría y caliente, y desagüe, entre otras consideraciones.Los daños materiales en el inmueble de los actores los encuentra corroborados por el acta de constatación notarial de fs.66 a 68 de los citados autos y con la prueba testimonial de Steiger a fs.81, Maggio a fs.81, Cerioni a fs.81 vta., Rodríguez a fs.81 vta., Gonzáles a fs.82, y el Ingeniero Piacenzi a fs.84, todo lo cual viabiliza la demanda en cuanto a los rubros reclamados, haciendo lugar a los rubros daños materiales y disminución del valor de la propiedad (sin fijar montos; los difiere). El a-quo también declara procedentes los rubros por daño moral y psicológico en función de la pericia psicóloga de fs.101 a 109. Respecto de la cuantificación de los rubros admitidos, el judicante los difiere a todos y ordena al perito ingeniero cuantifique los relacionados con los daños materiales y disminución del valor de la propiedad, para luego expedirse sobre los demás reclamos, todo ello a fs.130 a 131, resolución nº 2.899 del 15 de Septiembre de 2008.

3) El co-demandado apelante, Carlos Marini, expresa agravios por lo siguiente: i) admite el juez los daños materiales con la pericia técnica sin más, cuando la actora reclamó a fs.45 la suma de $ 2.900.- y el Ing. Caldani los presupuestó en $ 925,12, pero la demanda hace lugar al monto reclamado de $ 7.000.-; ii) se hizo lugar al rubro llamado disminución del valor de la propiedad en $ 10.000.- sin prueba alguna que lo avale. Se debió probar con una pericia técnica y ello no ocurrió; iii) el sentenciante no ha considerado que el origen de los desperfectos se encuentran en bienes comunes como un caño de desagüe fluvial de una terraza y un tanque de agua con bajada de agua a planta baja (fs.98). La reparación de los mismos debe ser a cargo del consorcio y no de la parte demandada.Se queja porque el juez no determinó el carácter de común o no de los bienes descriptos; iv) afirma que el daño moral no existe o no está demostrado. El reclamo por daño psicológico no puede admitirse porque no es autónomo, cuando en realidad integra el daño moral. Por lo demás, asevera que de la pericia psicológica no existe en los actores una patología que se corresponda a un stres post-traumático y que sería incorrecto relacionar este trastorno con el estado previo y actual de los actores. Aduce que la co-actora, Pisano sufre un episodio depresivo mayor, no de índole traumática, y en cuanto al co-actor Rincic tiene un trastorno de ansiedad que no se relaciona con el evento. Imputa al juez no realizar una interpretación integral de la pericia, otorgando el rubro daño psicológico que no es procedente (fs.147 a 149).

4) La parte apelada procura refutar los agravios y postula la confirmación del veredicto apelado (fs.152 a 155 vta.).

5) Respecto de la queja sobre el daño material experimentado en la propiedad de los actores (Rincic y Pisano), sobre la base de la prueba pericial del Ing. Hernán Arellano Zenteno (fs.47 a 48, del expediente nº 744-2005 sobre Aseguramiento de Pruebas), advirtiendo el quejoso que media discordancia entre lo reclamado extrajudicialmente en su momento por la actora de $ 2.900.- (fs.45) y el Ing. Caldani (fs.98) que presupuestó los mismos en $ 925,12, pero el sentenciante termina haciendo lugar al monto reclamado en la demanda de $ 7.000.-, no puede merecer recibo. Es que el apelante parte dá una premisa errónea:que el juez fijó un monto concreto de condena por el rubro daños materiales en la propiedad de los actores y ello no es así. El sentenciante difirió la fijación del monto para la etapa de ejecución de sentencia, requiriendo al efecto que la cuantificación definitiva se hará una vez que se expida el perito ingeniero (fs.131, primer párrafo; y en la parte dispositiva del veredicto donde no impone ninguna suma de dinero). El a-quo consideró acreditado el rubro por daños materiales pero no los cuantificó, por lo que el agravio es incierto, prematuro, no es concreto. Sí es cierto que el matrimonio Rincic-Pisano estimó los daños materiales en la suma de $ 2.900.- en sendas intimaciones extrajudiciales (fs.42 y 45, de Abril y Junio de 2002, respectivamente). Así como del testimonio del Ing. Caldani (fs.98), éste los presupuestó en $ 925,12. A su turno el actor, en la demanda judicial del 3 de Noviembre de 2004 (fs.5 in capite), hizo una estimación de $ 7.000.- o lo que en más o menos considere el tribunal y de acuerdo a la prueba a producirse. Pero esas diversas cifras por el rubro daños materiales en la unidad de planta baja de los demandantes, más allá de sus discordancias, no han sido asumidas por el juez de la causa al diferirla a la etapa de ejecución de sentencia de acuerdo al art.245 del CPCC.En suma, al no hacer lugar al monto reclamado ni a ningún otro, pero sí al rubro por considerarlo probado, no es certero el agravio de que la sentencia hace lugar al monto reclamado.

6) En punto a los daños materiales en la propiedad de los accionantes (Carlos Rincic y Ángela Pisano) de calle Rioja 4002 de Rosario, planta baja, que el juez considera probados con el informe técnico obrante en el expediente n° 744-2005 (fs.47 a 48), con más los dichos de los testigos Steiger (fs.81), Maggio (fs.81), Cerioni (fs.81 vta.), Rodríguez (fs.81 vta.), González (fs.82) y Piacenzi (fs.84), y el acta de constatación notarial de fs.66 a 68 (según veredicto de fs.130 vta.), tal pensamiento judicial no ha sido impugnado por la parte recurrente en los términos del art.365 del CPCC. Es decir, a esta altura de los hechos, la demandada no discute que hubo daños por filtraciones que dañaron la unidad de los reclamantes. Por otro lado, y a mayor argumentación, es elocuente sobre el particular: a) el informe del perito ingeniero en construcción, Hernán Arellano Zenteno, al describir que en el domicilio de los actores, sito en calle Rioja 4002 de Rosario, pudo constatar visualmente que los ambientes del departamento lucían como recientemente pintados y en cuanto a la segunda parte del punto a) pericial, de la confrontación con las pruebas fotográficas de fs.8 y 8 vta., se vislumbraría que con anterioridad a los trabajos de pintura, se realización labores de reparación, revoques y empapelados, y en virtud de que en la actualidad la finca luce como recién pintada no pudo apreciar si se advertían huellas de la reparación de albañilería. La deducción, y conforme el punto a) segunda parte, se basa en sus trabajos y experiencia.La pared o paredes que lucen pintadas deben ser tratadas en su superficie con trabajos consistentes en restauración de revoques finos y gruesos y enduidos en general para lograr una superficie uniforme. Precisamente así lucen las paredes que constató, paredes y cielos rasos de todos los ambientes con excepción de los dos baños. Respe cto del punto b, fs.27 vta., informa que se pudo apreciar manchas de humedad en los dos baños, tanto en los cielos rasos como en las paredes y filtraciones en un sector del baño principal representado por una hendidura con descartamiento del revoque que si bien al momento de la constatación no goteaba, es probable y presumible que exista filtración por dicho sector; b) los daños se confirman con las fotografías adjuntadas por el perito a fs.53 a 54; c) con la constatación por Oficial de Justicia a fs.62 a 63 y el citado perito oficial que denuncia nuevas filtraciones de agua; d) así como del acta de constatación ante la Escribana Fabiana Tossini a fs.67 a 68; e) finalmente, las declaraciones de los testigos en el punto 6) del voto en su primera parte (Maggio, Cerioni, Rodríguez, Steiger, González y Piacenzi, todos de fs.81 a 84), que confirman los daños materiales en la unidad de Rincic-Pisano, en el departamento de planta baja de calle Rioja 4002 de Rosario, que no fueron objeto de impugnación ni tachas ni en primera, ni en segunda instancia (art.224 CPCC).

7) El recurrente se queja porque el a-quo no consideró que el origen de los desperfectos se encuentran en bienes comunes (caño de desagüe fluvial de una terraza común y de un tanque de agua), según el testimonio de fs.98. Al tratarse de bienes comunes, aduce, la reparación de los mismos y los daños producidos deben ser soportados no por la parte demandada sino por el consorcio.Concurren varios argumentos autónomo suficientes para el rechazo del agravio.

7.1) Lo expuesto en la Alzada es la virtual repetición del mismo tenor en el alegato de la primera instancia (fs.128 a 129 vta.), sin hacerse cargo de que el juez hizo remisión al informe del perito ingeniero en construcciones Arellano Zenteno, dejando de lado la opinión sin valor científico de Osvaldo Jannetti a fs.98 y vta. (carpintero en obra e interior de barcos). La expresión de agravios no constituye un simple medio de someter al proceso al parecer de otro tribunal. Para que se pueda dar por cumplida la carga procesal respectiva que impone el art.365 del CPCC, se requiere un análisis crítico de la resolución apelada, que ataque la línea del razonamiento del a-quo, poniendo de manifiesto la equivocación del proceso mental y lógico de su pensamiento, concretando puntualmente cada una de las quejas y las razones en que se apoya, y demostrando la incorrecta interpretación de hecho y derecho en que ha incurrido el juez e indicando con argumentos y pruebas dónde se encuentra el error de juicio. No cumple con el requisito de la autosuficiencia recursiva la repetición de los mismos argumentos esgrimidos en otros escritos del proceso, como en el caso, del alegato (CCCR, Sala III, Zeus T.45-R.8; CCCR., Sala IV, Juris T.81-212; CCCSF, Sala III, Zeus T.38-R.31; CCCR, Sala I, Juris T.25-116; CCCR, Sala II, JTSF 27-91; CCCSF, Sala I, Juris T.9-8; CCCSF, Sala II, Zeus T.3-R.9, entre muchos otros casos). Lo expuesto es suficiente para sellar la suerte del agravio en este aspecto procesal (art. art.365 del CPCC).

7.2) Adicionalmente, y para una mayor argumentación sin dar por superado el valladar precedente, el juzgador, en el punto bajo trato, se ha basamentado en la prueba pericial practicada por el Ing.Arellado Zenteno (especialista en ingeniería en construcciones), en el expediente agregado por cuerda nº 744-2005, a fs.47 a 48, dejando de lado el testimonio ineficaz, en este aspecto analizado, de fs.98 de Osvaldo D. Jannetti (éste ha reconocido ser cuidador de la propiedad de Marini, y por ende, vinculado al citado demandado; y si bien respondió a un interrogatorio sobre los problemas de humedad y pérdida de agua que tenía la vivienda de Marini, su opinión es relativa y de poco valor si se repara que ni siquiera es de profesión plomero, gasista, albañil, sino de profesión carpintero naval a fs.98, a la segunda; por lo que hizo bien el juez en preferir, en el plano probatorio, el informe técnico del Ing. Arellano Zenteno al testimonio mencionado). El informe técnico de fs.47 a 48 menciona los daños en la propiedad de los actores a fs.47, puntos a y b y vta., destacando que las filtraciones provienen del patio de la planta alta donde vive la parte demandada y a su vez del caño que se halla debajo del mosaico de dicho patio y que penetra en la propiedad de la unidad de Marini, caño secundario que recibe el desagüe del lavadero y desagüe pluvial. La finca de la demandada, ubicada en calle Lavalle 888, primer piso de Rosario, tiene un patio de 2,50 x 3 metros, pileta de lavar y rejilla de desagüe. Ubica el caño que comienza en el patio y penetra en la propiedad de Marini como el causante de las filtraciones concomitantemente con las rejillas y la carencia de impermeabilización del piso. En punto a los desagües es probable que los mismos estén tapados por el estado de abandono que hizo la parte accionada y falta de mantenimiento. Por ello al analizar los caños de agua y desagües pluviales, considera que se impone un reacondicionamiento general de todas las instalaciones de agua y desagües secundarios, sin perjuicio de la impermeabilización del piso.El informante asevera que por el estado en que se constató la propiedad de la demandada, hasta la fecha del informe, no se han realizados mantenimientos y/o reparaciones importantes. También sugiere la construcción de una columna en la esquina de la ochava, con fines de prevenir mayores deterioros y posible derrumbe de la esquina en la planta alta.

7.3) Ahora bien, de acuerdo al Reglamento de Copropiedad y Administración, ambos departamentos, tanto el del primer piso (de la parte demandada Carlos A. Marini y Marcela F. Marini), con entrada por calle Lavalle 888, como el de los actores (Carlos Rincic y Ángela Pisano), planta baja, con entrada por calle Rioja 4002, tienen cada uno de ellos un patio, que es calificado en aquél como bien común pero de uso exclusivo de cada co-propietario (art.2º; fs.17; reiterado en el art.3º, incluyendo como bien común pero de uso exclusivo a la terraza). Por lo tanto, al patio de la planta alta sólo tenía acceso la parte demandada, quien tenía derecho a su uso exclusivo sin interferencia del otro consorcista. Ha destacado la doctrina el error en que incurren la generalidad de los reglamentos de propiedad horizontal y planos que les sirven de base, desde la época de la sanción de la ley hasta el presente, cuando califican determinados sectores de la construcción sometidos al régimen en estudio como «bienes comunes de uso exclusivo», por tratarse de partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usados por todos los propietarios sino por uno de ellos. La ley sólo distingue dos clases de partes o bienes en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal; las partes privativas y las partes comunes.El concepto de bienes comunes de uso exclusivo es una creación de los reglamentos de copropiedad efectuada al margen de la ley y el Código Civil, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos a una unidad, terrazas, etc.), en virtud de una errada interpretación del art.2º de la ley 13.512, cuya enumeración no es imperativa, por lo cual permite que los bienes de la especie mencionada puedan pertenecer al dominio privado de la unidad a la cual acceden, cuando se trata, como en el caso, de partes que no son de uso común ni indispensables para la seguridad del edificio (Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, Depalma, p.20 a 21; Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, Código Civil Comentado, T.11-p.539 a 541). Más aún cuando, como en el sub-litem, cada departamento tiene su propio patio y no son patios solares; se entiende por tal, al espacio o zona de una finca limitado por paredes, galerías, verjas, cercos o veredas, que se deja al descubierto.Cuando la finalidad esencial de los patios es la de proporcionar aire y luz a las construcciones cuyas ventanas, balcones y demás aberturas dan a éste, el patio se llama solar (Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, T.11-p.544; C.N.Civil, Sala I, La Ley 1998-B.565; art.2º, inciso a, de la ley 13.512)[ninguno de los dos patios mencionados, ni de la planta baja ni de la planta alta se los puede calificar de patios solares; porque se trata de patios ubicados dentro de los límites materiales de las unidades privativas, que no cumplen la finalidad mencionada de proporcionar ventilación o iluminación a los pisos superiores; en estos casos el reglamento puede calificar a dichos bienes privativos de cada unidad funcional porque no hacen a la necesidad común que exige el art.2º: Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, T.11-p.544)]. Sucede que el reglamento en vez de calificar a cada patio de cada unidad habitacional como parte privada de cada copropietario, seguramente informado por el citado error común, derivado de una mala interpretación del art.2º de la ley 13.512, ya comentado, lo califica de bienes comunes, pero de uso exclusivo de cada copropietario.Pero como el uso es exclusivo generalmente se determina en los reglamentos la modalidad de ese uso, las obligaciones de cada usuario en su mantenimiento, los problemas derivados del deterioro proveniente del uso y el deber de conservación, que debe estar a cargo, como regla, de la persona que lo aprovecha en forma exclusiva (Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos Reales, V.4, p.129, segunda edición). En el caso particular media una suerte de parificación de tratamiento en cuanto al deber de conservación y régimen de responsabilidades entre los bienes privativos y los bienes comunes de uso exclusivo, ya que el art.6º del Reglamento de fs.19, comprende a las unidades de propiedad de cada consorcista como también las de uso exclusivo (bienes comunes de uso exclusivo), al emplearse ambas calificaciones de modo conjunto (conjunción copulativa «y»), quedando a cargo de cada copropietario de las mismas, el pago de los gravámenes, y «estando obligados a realizar de inmediato en su unidad a su exclusivo costo, todos los trabajos de reparación que fueren necesarios, a fin de evitar perjuicios y molestias al copropietario de la unidad colindante y será responsable de los daños resultantes por incumplimiento de esta obligación». El artículo abarca la noción de la propiedad y el uso exclusivo, razón por la que debe interpretarse que comprende a los bienes de propiedad de cada copropietario como a los bienes comunes de uso exclusivo de ese copropietario. El empleo de la fórmula o enunciado propiedad y uso exclusivo permite tal interpretación, pues de otro modo sería una expresión tautológica (repetición de un mismo pensamiento expresado de distintas maneras; repetición inútil y viciosa, según el Diccionario de la Lengua Española.Real Academia Española, 22ª. Edición). En este ámbito de análisis, es congruente concluir en que la parte demandada debía, a su costo, realizar los trabajos de reparación que fueran necesarios en el patio a fin de evitar perjuicios y molestias al copropietario de la unidad colindante, siendo responsable de los daños resultantes por el incumplimiento de esta obligación. Marini, debía asumir los arreglos originados en el patio de planta alta porque la demandada tenía el uso exclusivo de él, no lo hizo, y dejó el lugar en estado de abandono, como lo informa el perito a fs.47 a 48, sin impugnación alguna. Se ha probado, en suma, un deterioro que proviene del uso exclusivo, por lo que debe estar a cargo del que aprovecha la cosa en forma exclusiva (Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos Reales, V.4, p.129; Bueres-Highton, Análisis doctrinario y jurisprudencial del Código Civil, T.9-A, p.735). Al no tomar las medidas de conservación mínimas adecuadas y, por el contrario, abandonarlas luego de su uso exclusivo, debe ser declarado responsable por los daños materiales causados por filtraciones al departamento de planta baja de propiedad de los actores.

7.4) Aun, dejando de lado el fundamento de la responsabilidad civil recién expuesto, concurre otra línea de pensamiento que concluye en el mismo sentido: los demandados como usuarios exclusivos del patio (bien común pero de uso exclusivo), son los únicos guardianes materiales y jurídicos del bien, son guardianes de la cosa, han tenido el poder excluyente de control, supervisión, etc., respecto de la misma, razón por la cual, si mal cumplieron tal rol deben responder por aplicación del art.1.109 del CC y/o por el art.1.113, segunda parte, del mismo texto (Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos Reales, V.4, p.398; C.N.Civil, Sala D, J.A. 1994-I.118; C.N.Civil, Sala H, J.A.1994-IV.544, entre otros). Precisamente la actora fundamenta, entre otras normas, la responsabilidad de los demandados en las disposiciones citadas (fs.5 de la demanda). E incurrieron en responsabilidad por culpa o por aplicación del riesgo creado al dejar llegar las cosas a tal extremo de abandono, previo uso exclusivo, que terminaron causando daños a la propiedad vecina, por falta de control o supervisión de la cosa viciosa o riesgosa sujeta a su exclusiva guardia.

7.5) Sin embargo, el patio como elemento común de uso exclusivo de Marini, no ha sido el único factor causal del daño material en la propiedad de Rincic y Pisano), sino específicamente el caño de desagüe pluvial y cloacal, que si bien empieza en el patio, atraviesa la propiedad de los accionados. Caño que se encuentra en malas condiciones de conservación y que ha provocado las filtraciones en la planta baja (con especial referencia y mención a los desagües secundarios). No todo el caño de desagüe se puede calificar como cosa común. La interpretación correcta que parece más lógica y difundida en la actualidad es aquella que indica que las columnas de distribución de agua son de propiedad común, mientras las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a las diversas unidades, en principio son privadas, y el propietario de la unidad responde por los daños en ellas. Es una derivación lógica del principio rector del art.2º de la ley 13.512. El beneficio común que los conductos de cañerías maestras o afectadas a servicios centrales que prestan al conjunto de los consorcistas los convierten en cosas comunes. Pero se entiende que toda línea o canal conductor de fluidos desde esas columnas generales o troncales y que beneficie a la red sanitaria de la unidad privativa, deberá considerarse no común sino afectada a la guarda y conservación del copropietario al que pertenezca la unidad beneficiada.En síntesis, las redes de distribución son comunes pero las cañerías internas del departamento son propias (Higthon, Elena I. y otros Responsabilidad civil de administradores, consorcios, consorcistas, y vecinos, Ad-Hoc, p.35, letra b; Costantino, Juan A., Propiedad Horizontal, Juris, p.27; Calvo, Carlos D., Manual Práctico de la Propiedad Horizontal, año 1980, p.54). Por ello se ha dicho que «las columnas de distribución de agua o calefacción son de propiedad común, en tanto que las cañerías de distribución, que sirven exclusivamente a las diversas unidades, pertenecen como principio a cada uno de los propietarios» (C.N.Paz, Revista Notarial 802- 789; C.N.Civil, Sala A, La Ley 1991-B.225; Gabas, Alberto A., Manual teórico-práctico de la propiedad horizontal, p.103). El bien es privativo en la parte que emergen en las respectivas unidades a las que prestan servicios (Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad horizontal, p.25). En la emergencia, el caño de desagüe está en mal estado de conservación y atraviesa la propiedad de los accionados, formando parte de dicha unidad, y especialmente en los desagües secundarios (de propiedad exclusiva de Marini), y al producir las filtraciones en el departamento de Rincic-Pisano, debe ser declarado responsable de los daños materiales reclamados.

7.6) Marini ha asumido expresamente que era su deber realizar los arreglos en la planta alta de calle Lavalle 888 de Rosario. Nunca sostuvo, salvo al responder a la demanda y en la Alzada, que no era su obligación sino del consorcio de copropietarios. Ello así surge de: a) en el intercambio de intimaciones extrajudiciales a fs.42 a 49; b) al formular la posición nº 3 de fs.97, para que absuelva el actor, expuso «jure como es cierto que el demandado acordó realizar trabajos provisorios en planta alta» y en la posición nº 8, fs.97, «que el demandado se propuso plasmar los acordado con la Dra.Maggio en un acta acuerdo». La afirmación hecha en una posición hace plena prueba contra el proponente (CCCR, Sala I, RSF T.19-58; CCCSF, Sala I, Zeus T.5-R.18; CCCSF, Sala II, Juris T.1-p-362; CCCSF, Sala III, Zeus T.14-J.225; Alvarado Velloso, Adolfo, Estudio Jurisprudencial del CPCC, T.II-p.672). Parece claro que si el demandado reconoce en su propia posición que acordó realizar trabajos en la planta alta de su unidad era porque entendía que le correspondía hacerlo a él y no al consorcio. Lo mismo cabe decir de un intento de acuerdo con el actor en este punto, nunca supeditado a que lo pague el consorcio; c) el testigo propuesto por la demandada, Ing. Eduardo Caldani, declara que fue contratado por Marini para pasar un presupuesto de los daños materiales causados a la propiedad de los actores; así como que Marini lo contrató para hacer los arreglos necesarios para evitar las filtraciones en la unidad de la planta alta de propiedad del demandado (fs.98 vta. a 99, a nº 4)[más allá de que luego el perito oficial no haya encontrado realizados los arreglos necesarios o importantes; fs.48 del informe del Ing. Arellano Zenteno]. Marini, entonces, contrató a Caldani en la inteligencia de que los arreglos los debía realizar él y no el consorcio así como que los daños materiales causados a la unidad de los actores los debía afrontar el demandado y no el consorcio; d) la testigo no tachada ni impugnada, Dra.Silvina Maggio, declara que las partes estuvieron en tratativas por el reclamo de la actora de los daños materiales a su propiedad, indica que se había llegado a un acuerdo, pero se dilató el pago por Marini, por la modalidad de pago ofrecida, hubo como diez intentos, y nunca apareció el cheque para pagar (fs.81). La conducta concreta desarrollada por la demandada se inserta en el art.218, inc.4° , del C.Comercio, en relación al art.6° del Reglamento de Copropiedad, como la explicación de la intención de las partes al tiempo de la celebración de aquél.

7.7) En base a todos estos elementos de juicio se debe ratificar la responsabilidad civil contra la parte demandada (sin perjuicio de destacar que el análisis del tema por el juez de primera instancia haya sido de notoria superficialidad, lo que pudo provocar una entendible reacción de la demandada apelante al no encontrar una justificación adecuada de la condena, más allá de que en el fondo no tenga razón en este punto analizado).

8) Es procedente el recurso de apelación, en cambio, en relación al rubro: disminución del valor de la propiedad. El juez de la primera instancia, sin fundamento ni motivo alguno, declaró procedente el rubro «en virtud de la prueba aportada» (fs.130 vta., párrafo tercero, in fine). Este pensamiento judicial, claramente voluntarista y arbitrario, es censurable por varios argumentos:

8.1) La causa petendi del rubro disminución del valor de la propiedad se sustenta en dos andariveles: a) la actora afirma que la disminución del valor de su propiedad proviene de los daños materiales que el inmueble ha sufrido; b) por el estado de abandono que presenta la propiedad de los demandados que hace que el edificio presente una imagen de despreocupación y desconfianza y ello afecta al departamento de la demandante, pese a los cuidados y mantenimientos que ellos le prodigan.En fin, se pretende justificar este resarcimiento porque el estado de abandono del primer piso termina afectando el valor de merc ado del departamento de Rincic-Pisano (fs.5, punto VIII). De arranque, el razonamiento del judicante es arbitrario, carente de sustento concreto, porque afirma que la disminución del valor de la propiedad surge de la prueba aportada (pero sin mencionar de modo concreto, a qué prueba se refiere). Tal prueba concreta no existe en autos. La prueba pericial de fs.47 a 48 no hace la menor alusión al tema por la sencilla razón de que la disminución del valor de la propiedad de los actores ni siquiera formó parte de los puntos a evacuar en la pericia. Nada prueba sobre el particular la testimonial, ni el acta de constatación de fs.66 a 68. Ese es el primer grave error del a-quo en no identificar qué prueba confirma la hipótesis planteada por los actores (en realidad, el juez no identifica la prueba porque no existe, pero así y todo admite el rubro).

8.2) Los demandantes, en una primera variante del reclamo analizado, aseveran, en una apreciación tan subjetiva como voluntarista y unilateral, que se ha visto disminuido el valor de su propiedad por el sólo hecho de haber sufrido daños materiales (filtraciones provenientes del piso superior). Pero dicha parte pasa por alto que ha reclamado en la demanda el rubro daños materiales (fs.5, punto VII) tendiente a que se condene a la parte demandada a resarcirlos de ese perjuicio (el juez declaró procedente el rubro pero difirió el monto para la etapa de ejecución de sentencia). Por ende, reclaman una suma de dinero librada a la prudencia judicial para compensar el daño material. La parte actora cobrará la cifra que el juez determine y con ese dinero podrá hacer las reparaciones del caso. Sumar, en este contexto, los daños materiales a la invocada disminución del valor de la propiedad conduciría a un doble reclamo, produciéndose un enriquecimiento indebido a favor de los actores.Por lo demás, no existe la menor prueba que tenga por acreditado que pese a los arreglos de la propiedad de Rincic-Pisano, con el dinero que deba aportar la demandada, igualmente la propiedad quedaría con algún resabio o consecuencia disvaliosa que influya en el valor de mercado de la unidad citada. En este plano es un daño incierto, puramente hipotético, nunca demostrado por los interesados. Se ha dicho en este mismo sentido que no es equiparable la posible desvaloración de un rodado por haber sufrido daños en su estructura a la desvalorización de un inmueble que se haya visto afectado por problemas de humedad. Las reparaciones son sustancialmente distintas en razón de los materiales que se encuentran en juego y las secuelas que puedan quedar en una u otra clase de bienes. En el mercado de compraventa de vehículos resulta relevante si el bien ha sufrido o no un choque, en cuyo caso el comprador se retrae o pretende una disminución del precio; en cambio, en el mercado de inmuebles no es frecuente que un comprador razone de similar manera, más aún cuando no tienen por qué quedar vestigios de humedad si el arreglo se hace correctamente (C.N.Especial en lo Civil y Comercial, Sala VI, del 8 de Septiembre de 1988, Jurisprudencia de dicha Cámara publicado en Isis, sumario 706; Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos Reales, V.4-p.391).

8.3) En cambio, si el departamento de los actores sufrió deterioros por filtraciones, sólo procedería el reclamo por la disminución del valor venal de la propiedad si no reclamase la reparación en especie o el costo de los arreglos efectuados o a efectuar. Pero esto es cosa muy distinta a lo pretendido en autos donde los Sres. Rincic-Pisano terminan concretando un doble reclamo o una duplicación de la partida reparatoria, que no puede tener favorable acogida.Es que el propietario de un departamento deteriorado por filtraciones provenientes de la unidad del primer piso, puede o está facultado a reclamar la indemnización del valor venal del mismo, calculándola sobre su necesidad de reparación y el costo consiguiente, pues es tal suma la que ofrecerá de menos un eventual comprador o estimará a quien tase con fines de garantía. Ante el deterioro de un departamento por filtraciones, el propietario no está obligado a efectuar los arreglos en el bien dañado ni tampoco pedir la indemnización por los daños materiales, en ese caso puede peticionar la indemnización del valor venal y darle a ella, en dinero, el destino que prefiera (C.N.Civil, Sala L, La Ley 1996-C.285). Pero lo que no puede hacer el damnificado es duplicar la pretensión: el daño material representado por una suma de dinero para realizar los arreglos y además la pérdida del valor venal. Por que se parte de la base que al concedérsele el primero es suficientemente compensador para el patrimonio del damnificado toda vez que los arreglos a realizar a la propiedad afectada dejarán a ésta en perfectas condiciones, como en el estado anterior al daño. No hay ninguna prueba eficaz y concreta proveniente de un experto en la materia que demuestre que pese a los arreglos en la propiedad de Rincic-Pisano pueden quedar vestigios que afecten el valor venal de la unidad en cuestión. Entonces, todo se limita a un reclamo duplicado que no puede ser aceptado.

8.4) La otra variante invocada por los demandantes para justificar el rubro pérdida del valor venal pasa por otro andarivel: los daños indirectos o por derivación que sufriría el departamento de planta baja por la pérdida o disminución de su valor de mercado por el estado de abandono que presentaría la unidad de Marini, creando una imagen de despreocupación y desconfianza.Incluso llegan a sostener que una cifra probable sería el 6% del valor de la propiedad (fs.5 y 127). Aquí también el reclamo no puede merecer recibo porque para hacer lugar a tan especial, inusual y excepcional reclamo (disminución del valor venal de una propiedad por el estado de otra ubicada en el piso superior), era menester una prueba técnica concreta y particular: la pericia de un experto en materia de valuaciones de propiedades debidamente fundada y documentada, acompañada en su sustento en criterios de empresas inmobiliarias dedicadas al rubro. Nada de ello se ha producido y el informe pericial de fs.47 a 48, causa nº 744-2005, nada dijo sobre el particular porque la actora nunca propuso como punto de pericia tal tema bajo debate.

8.5) La actora presume el daño sobre la base de una apreciación meramente subjetiva sin respaldo en ninguna prueba concreta eficaz para ese menester que no era otra que un informe técnico especializado en valuaciones de propiedades. Además, todo es hipotético o eventual:a) no consta ni se sabe si en la actualidad o al menos al tiempo del dictado de la sentencia, el 15 de Septiembre de 2008, se mantiene en el mismo estado la unidad de Marini, si se encuentra o no abandonada o en qué estado concreto, porque la pericia de fs.47 a 48 y el acta notarial de fs.68 a 68 y fotografías, datan de los años 2004 a 2005, muy anteriores a la fecha del fallo; b) también puede suceder que medie un tercero interesado en adquirir la propiedad de Marini por menos precio y adecuarla o mejorarla sustancialmente para su uso o posterior reventa; c) también se podría presentar la hipótesis de un tercero adquirente que quiera comprar las dos propiedades juntas a valor de mercado para levantar un edificio de propiedad horizontal más moderno y de más pisos, etc.; d) el actor no ha afirmado ni probado que haya intentado vender su departamento y tenido ofertas de eventuales compradores por debajo del precio de mercado por el estado del departamento vecino (si es que se mantiene eventualmente en el mismo estado); e) el estado de abandono de la propiedad de Marini no sería total porque al practicarse la constatación de fs.64, del expediente nº 744-2005, estaba presente el propietario en el lugar. Además, de acuerdo a la declaración de Osvaldo D. Jannetti a fs.98 vta., a la nº 5, declara que él es sereno del lugar y duerme allí; f) la sugerencia del perito a fs.48 para que se coloque una columna en la esquina de la ochava para evitar un posible derrumbe de dicha esquina correspondiente a la planta alta, alude al departamento de Marini de calle Lavalle 888, y no está demostrado qué perjuicio concreto le puede ocasionar ello al valor de la propiedad de los actores que está ubicada en la planta baja con entrada por otra calle, Rioja 4002.Tampoco está demostrado si ello fue o no corregido por el accionado ya que el informe data de Abril de 2004; g) no es suficiente la constatación de una escribana a fs.67 a 68, el 12 de Julio de 2005, mucho antes de la fecha del veredicto, en la parte externa de la unidad de Marini que comprueba persianas rotas, rajaduras en la pared exterior, oxidadas las rejas del balcón sobre calle Lavalle, porque ello no confirma que tales deficiencias de la propiedad de la demandada pueda disminuir el valor venal del departamento de los actores; h) en síntesis, no se ha producido la prueba específica tendiente a demostrar de modo cierto y concreto la existencia del daño invocado (disminución del valor venal de la propiedad de Rincic-Pisano). Si no está acreditado el daño mal puede el juez diferir la cuestión para que el perito se expida en la etapa de ejecución de sentencia ya que ello es correcto sólo para la cuantificación del daño antes probado (art.245 del CPCC; Alvarado Velloso, Adolfo, Estudio Jurisprudencial CPCC, T.2.p.893; Corte Suprema de Justicia de la Prov. de Santa Fe, Zeus T.31-R.46; CCCR, Sala 3a., Juris T.64-145; T.46-94). La actora debe o tiene la carga de demostrar el daño en la etapa declarativa y no en la de ejecución de sentencia.

8.6) Cabe poner de relieve que el daño es un elemento constitutivo esencial de toda pretensión resarcitoria y, como tal, debe tratarse de un daño cierto, efectivamente existente, no siendo resarcible el daño conjetural, posible o hipotético. Su existencia debe ser probada y la carga de su demostración pesa sobre el supuesto perjudicado, salvo en los casos en que la ley autoriza a presumirlo, excepción que no se advierte verificada en el sub-examine (Acuerdos de esta Sala Primera nº 281-2006, Salerno c. Basf Arg. S.A.; Acuerdo nº 83-2011, Boos c. Nuevo Banco de Santa Fe S.A. Acuerdo nº 207-2011, Reinoso c.Comuna de Chabás; Acuerdo nº 470-2011, Volpatto c. Cali; Cfr. Pizarro, Ramón D. y Vallespinos, Gustavo, Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones, Hammurabi, año 1999, T.2-p.670; Mosset Iturraspe, Jorge, La prueba del daño injusto, Revista de Derecho de Daños. La prueba del daño, T.I-p.34, nº 4, RC, año 1999; Zavala de González, Matilde, Resarcimiento de daños, Vol.3. El proceso de daños, Hammmurabi, 1997, p.47; Orgaz, Alfredo, El daño resarcible, segunda edición, Omeba, 1960, p.93). La certeza del daño no sólo atañe a su existencia, sino también a su composición. Es decir, la carga de la prueba debe satisfacerse en concreto y no de un modo impreciso, vago o genérico. Es que constituye una directiva esencial la de que el responsable debe resarcir todo y sólo el daño causado, de modo que interesa cuál y cómo es el daño, y no únicamente si es. El resarcimiento del daño supone que se conozca que éste existe, pero también cómo existe, ya que el ser no puede ser divorciado de la sustancia. En otras palabras, «la prueba de la existencia del daño consiste en la determinación ontológica del perjuicio o sea cuál es su esencia y cuál es su entidad» (Bustamante Alsina, Jorge, Equitativa valuación del daño mensurable, La Ley 1990-A.655). La responsabilidad no puede declararse en el vacío y ello conduce al imperativo procesal de que el actor debe probar sus daños y no simplemente haber sido víctima de alguna abstracta situación perjudicial (Zavala de González, Matilde, Resarcimiento de daños. El proceso de daños, T.3-p.177 a 178 y 181; C.N.Civil, Sala C, La Ley 1992-A.44; C.N.Com., Sala A, La Ley 1992-A.341; Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, La Ley del 14 de Agosto de 1992; Tanzi, Silvia, La prueba del daño:relevancia de su acreditación, La Ley 1992-A.318, entre otros).

8.7) Por las razones expuestas el agravio del apelante, ahora bajo análisis, debe declararse procedente y revocarse el rubro disminución del valor de la propiedad.

9) El recurrente se queja de la concesión de los rubros daño moral y daño psicológico. Respecto del primero aduce que no se probó. Y del segundo considera que el daño psicológico no es autónomo y de la lectura integral de la pericia psicológica surge que no existe en los actores una patología que se corresponda con el estrés pos-traumático y que sería incorrecto correlacionar este trastorno con el estado previo y actual de los actores. Afirma que Pisano ya sufría de antes un estado depresivo mayor, señalando los síntomas abundantes a fs.107, y no es de índole traumática; en cuanto a Rincic tiene un trastorno de ansiedad que no se relaciona con el evento dañoso. Postula la revocación también del rubro daño psicológico. Existe parcial razón a la impugnante ya que la sentencia debe revocarse en cuanto concedió como rubro autónomo al daño psicológico, no así el rubro daño moral que debe ser mantenido.

9.1) El veredicto, sin mayores argumentos que la mera remisión mecánica al informe psicológico de fs.101 a 109, admite el daño psicológico como un daño autónomo, en contradicción con la doctrina de la Cámara que ha venido sosteniendo un criterio diverso y opuesto.

Es criterio de esta Sala que el trastorno psíquico carece de autonomía indemnizatoria, pues no cabe confundir el bien jurídico afectado, esto es, la integridad psíquica, con los perjuicios que de ella derivan, que sólo pueden comportar daños patrimoniales o extrapatrimoniales. En concreto, el Código Civil establece dos tipos de daños: el patrimonial y el moral.Al primero se refieren los artículos 519 , 1.068 y 1.069 ; y al segundo, los artículos 522 y 1.078 . Por tanto, las lesiones a la psiquis constituyen menoscabos naturalísticos a bienes, pero el daño será la minoración de intereses patrimoniales o morales derivada de aquel menoscabo primario (BUERES, Alberto J., El daño moral y su conexión con las lesiones a la estética, a la sique, a la vida de relación y a la persona en general, en R.D.P.C. N° 1: Daños a la Persona, Rubinzal Culzoni, 1998, p.237/259; ZAVALA DE GONZÁLEZ, Matilde, Resarcimiento de daños. 2da. Daños a las personas. Integridad sicofísica, 2da. ed., Hammurabi, 1996, p.268; esta Sala, Acuerdo N° 9 del 06.02.2012, causa «Marino c. Flores» y, más recientemente, Acuerdo N° 214 del 31.07.2012, causa «D´Angelo c. Traverso»). Tal criterio negativo, en el sentido que la lesión psicofísica no es resarcible per se ni constituye un tercer género al lado del daño moral y patrimonial, se ha impuesto en la jurisprudencia nacional. Se ha dicho que «la integridad psicofísica del ser humano no tiene un valor económico en sí mismo. Prescindiendo del daño patrimonial, que consiste en los gastos necesarios para la curación y restablecimiento de la víctima, las lesiones a la integridad física o psíquica del ofendido dan derecho a la indemnización únicamente en dos sentidos: por un lado, como daño no patrimonial, en cuanto repercuten desfavorablemente en el ámbito de la personalidad moral del lesionado; y por el otro, como daño patrimonial indirecto en cuanto disminuyen la capacidad de obtener ganancias. Fuera de estos conceptos, no hay otro título al resarcimiento derivado de la lesión física o psíquica, porque no existe un «tertium genus» distinto del agravio moral o de la privación de las potencialidades económicas del ser humano.El cuerpo o la mente no son menos valiosos a causa de la lesión porque en sí mismo no tienen un valor económico. Son relevantes económicamente por lo que producen o deben producir en el orden patrimonial, de suerte que la lesión sólo causa un daño material cuando afecta la capacidad productiva de la víctima» (C.C.Com. Córdoba, 3ª, 13-10-88, seleccionada de la obra de Zavala de González, cit, p.93 a 94; en el mismo sentido, Tribunal Superior de Córdoba, L.L.C. 1985-606, entre otros). Claro que la noción de lo productivo no se circunscribe solo a lo laboral, sino una multiforme actividad, con repercusión en el plano sexual, religioso, deportivo, artístico, etc. (Jornadas sobre tema de Responsabilidad Civil en caso de muerte o lesiones, Rosario 1979). Pero esto será canalizable, en todo caso, en la órbita del lucro cesante futuro y su noción amplia que propicia la doctrina moderna (Zavala de González, ob. cit, p.105 a 109; esta Sala, Acuerdo N° 9 del 23.02.2000, causa «Márquez c. Municipalidad de Rosario»). Así pues, en principio, y como regla general, para que una lesión psíquica pueda derivar en un daño patrimonial indirecto se deben acreditar deterioros orgánicos que impidan o dificulten el ejercicio habitual de la actividad laborativa de la víctima. Y en todo caso inflingen un daño no patrimonial directo al disminuir o afectar, de cualquier modo, la integridad personal de ella (Zannoni, o.c. p.165 a 166; Trigo Represas-Compagnucci de Caso, o.c. T.2-p.543; Zavala de González, Matilde, Resarcimientos de daños. Daños a las personas, T.2 a, integridad sicofísica, p.262 a 269), pero rechazando la tesis de la autonomía resarcitoria conforme la citada doctrina (esta Sala, Acuerdo N° 4 del 14.02.2000, causa «Corbellini c.Serrani»). La discapacitación por daño psíquico permanente (aunque parcial), puede tener incidencia en el cuerpo humano y trasuntará como una pérdida de capacidades o aptitudes, como las físicas, de la víctima y por lo tanto reparables en cuanto se traduzcan en un perjuicio económico, sin perjuicio de su simultánea incidencia en el plano del daño moral en función de los sufrimientos íntimos que caracterizan a ese daño. Esta interpretación encuentra sustento normativo en las nociones de daño patrimonial, sea susceptible de apreciación pecuniaria (art.1.068 C.Civil), o de daño moral, (art.1.078, del mismo texto), por lo que cuando se alude al daño psíquico, sin admitir un tertium genus, corresponde realizar este encuadre según se relacione con el daño patrimonial y/o moral (Highton, Elena I., Accidentes de tránsito. Daño resarcible como lucro cesante y daño emergente en caso de lesiones a las personas, desde la óptica de los jueces, en R.D.P.C. N° 2, Accidentes de Tránsito T.II-p.52 a 54; Bueres, Alberto J., El daño moral y su conexión con las lesiones a la estética, a la psiquis, a la vida de relación y a la persona en general, R.D.P.C., n 1- Daños a la persona p.237 y especialmente p.259 y concordantes; Muller, Enrique, Accidentes de tránsito y lesiones, R.D.P.C. n 2, Accidentes de Tránsito-T.II-p.73 y especialmente la incidencia del daño psíquico en el plano patrimonial y moral p.90 a 92; esta Sala, Acuerdo N° 13 del año 1999, causa «Steman c.Ruedas Cimental S.A.C.I.M»; entre otros).

9.2) De la lectura integral del informe de fs.101 a 109 se puede concluir que los actores han sufrido a consecuencia de las filtraciones en su departamento una serie de dificultades, inconvenientes, incomodidades, que se trasuntan en un estado de ansiedad, angustia, irritabilidad, algunos trastornos psicosomáticos y alteraciones en la vida de relación (fs.102, primer párrafo), que son estados de displacer que se subsumen en el rubro daño moral (que el juez concedió). Tanto Rincic como Pisano si bien no presentan indicadores de estrés postraumático, tienen alteraciones en su equilibrio emocional (fs.103 a 104 vta.). Especialmente Rincic un estado de ansiedad general relacionado con el hecho de autos (inquietud, impaciencia, fatigabilidad, irritabilidad, que terminan afectando su equilibrio en el plano emocional; (fs.105 y vta.). Son disturbios temporarios y parciales que ni siquiera amerita un tratamiento psicológico (fs.107 vta.). Es decir, al estar afectado el plano de la esfera emocional esto debe encuadrarse e n el daño moral que el juez ya admitió aparte. No existe prueba alguna que el estado psicológico de Rincic haya repercutido en su esfera patrimonial, pero sí en su faz espiritual. Los mismos síntomas generales de trastornos emotivos presenta Pisano, la propia perito afirma que «los actores presentan una alteración de su equilibrio emocional» (fs.106 vta. punto B). Sucede que Pisano registra una personalidad neurótica o con depresión neurótica o reactiva, precedente pero ello puede repercutir en el plano del daño moral concedido, no en la esfera patrimonial, ya que no luce ninguna prueba al efecto.Por lo demás, es muy improbable atribuir dicha personalidad neurótica al hecho de que su departamento tenga filtraciones, por lo que atribuir dicha conexión causal no sería compatible con el orden normal de la cosas como acostumbran a suceder (arts.901 a 906 del CC). Pisano tendría una perturbación patológica de su personalidad que altera su equilibrio básico o agrava algún desequilibrio pre-existente, insertándose en el daño moral ya que no consta prueba concreta alguna que ello repercuta en el plano patrimonial.

9.3) Algunos testigos avalan esta postura al describir el estado de afectación emotiva por la humedad del techo del baño y dormitorio, debiendo colocar fuentones con agua en el baño (fs.81 vta., Perla Rodríguez); se explayó en el mismo sentido respecto a los actores (fs.82, María T. González). Testigos que no fueron tachados ni impugnados por la demandada.

9.4) La misma perito a fs.107 vta. también expone que los disturbios sufridos por Pisano, al igual que Rincic, son parciales y temporarios (o sea, no son permanentes), más bien ubicando las afecciones en el plano emotivo y espiritual que hace a la noción del daño moral y no al daño patrimonial. Por lo demás, Rincic informó a la perito que se dedica a la compraventa de automotores (actividad que realiza hace treinta años), dedicándole nueve o diez horas por día, por lo que ningún daño patrimonial indirecto ha experimentado por el hecho de autos, sin perjuicio del daño moral. La Sra. Pisano trabajó durante siete años regenteando un natatorio hasta Noviembre de 2005, y luego dejó «debido a los diversos malestares que la aquejan» (según la versión unilateral de Pisano informada a la perito). Esto merece algunas reflexiones: a) la Sra.Pisano trabajó normalmente hasta Noviembre de 2005 y bien se sabe que los problemas de filtraciones en su departamento arrancan desde el año 2002 (fs.45 a 49), razón por la cual ello no le impidió desarrollar un trabajo normalmente, por lo que la cuestión psíquica no incidió sobre su patrimonio; este razonamiento se advierte reforzado si se repara que la alegación del daño psicológico se concretó en la demanda presentada en sede judicial el 4 de Noviembre de 2004 (fs.5 vta.), en plena etapa de desarrollo laboral, sin inconveniente alguno, por Pisano, toda vez que ésta informa a la perito que dejó de trabajar recién en Noviembre de 2005, confirmando que el daño se ubica en la esfera moral y no patrimonial; b) aduce que después de Noviembre de 2005 tuvo que dejar el trabajo, pero es una manifestación unilateral de la actora sin prueba alguna que la respalde; c) más aún ni siquiera lo afirmó en la demanda a fs.4 y vta., punto VI, porque allí postuló un daño psicológico autónomo; d) de todos modos le manifestó a la perito que habría dejado de trabajar a partir de Noviembre de 2005 «debido a los distintos malestares que la aquejan» (fs.101 vta.), sin especificar a cuál de ellos aludía; que pudiera conectarse causalmente con las filtraciones por humedad; de su propiedad e) finalmente, en la misma postulación de los actores sobre el invocado daño psicológico, en la demanda de fs.4 y vta., punto VI, parece insertar el daño psicológico en el daño moral (que reclamara aparte, a fs.4, punto V, de la demanda), pues expresó «si bien es difícil determinar, valorar y/o apreciar en su intensidad y grado el daño moral, espiritual, psicológico, fisiológico sufrido por la víctima del hecho» (fs.4 vta., in fine, al tratar el daño psicológico y su posible cuantificación). De todos modos, se reitera, si bien la perito psicóloga alude de manera genéricay abstracta a ciertos porcentajes de incapacidad de los demandantes (fs.107 vta., punto f), simultáneamente admite que Rincic ni siquiera necesita tratamiento alguno, siendo su afección temporaria y con respecto a Pisano, si bien un tratamiento (sin precisarlo en el tiempo termina también por reconocer que la afección es temporaria; no hay incapacidades por momentos (sin perjuicio que el costo de un tratamiento no fue demandado en autos como daño emergente).

9.5) Ha dicho la jurisprudencia que es procedente el otorgamiento del daño moral por los daños sufridos en una unidad de propiedad horizontal atento las demoras en la realización de los arreglos, al surgir de las constancias de autos que los arreglos parciales no solucionaban el problema de las filtraciones en forma definitiva (C.N.Especial en lo Civil y Comercial, Sala VI, del 27 de Julio de 1988, Jurisprudencia de la Cámara en Isis, sumario nº 838). Debe reconocer el daño moral por los padecimientos sufridos en la vivienda de los actores, por los trastornos que ello produce en la vida familiar (C.N.Civil, Sala M, J.A. 1995-III-síntesis). Y no se trata solamente de inconvenientes o perturbaciones de los actores, sino la comprobación de angustias, alteraciones emocionales, frustraciones, que deben ser resarcidas como daño moral, al alterar la vida contidiana, e incidiendo de modo negativo en la vida de relación, dado que en tales condiciones es difícil sino imposible recibir invitados (C.N.Civil, Sala C, La Ley 1997-C. 736; Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Derechos Reales, V.4-p.392 y s.s.; Highton, Elena I. y otros en Responsabilidad Civil de administradores, consorcistas, consorcio y vecinos, p.30 a 31).

9.6) En síntesis, el daño moral está demostrado con la pericia de fs.101 a 109, y los testimonios mencionados a fs.81 vta. a 82.Además, el impugnante no formula una crítica fundada ya que se limita a expresar sobre el punto que «el daño moral no está probado» (fs.148 vta., punto 4, segundo párrafo, del memorial recursivo). Ello es un mero disenso y no un agravio fundado; mas bien una aserción genérica que no se hace cargo del material probatorio de autos (arg. art.365 del CPCC). Pero sí tiene razón el recurrente en quejarse del rubro autónomo de daño psicológico porque es una tesitura errada. Tal daño de los actores sólo pudo repercutir en la esfera espiritual o emotiva que hace al daño moral (que el juez ya había admitido aparte, por lo que termina por duplicar la partida reparatoria). El invocado daño psicológico ninguna repercusión tuvo en el ámbito patrimonial de los actores. Así como que la parte demandante reclamó el daño psicológico como daño autónomo, aunque en la descripción del mismo lo subsume en el daño moral (fs.4 vta., punto VI, de la demanda). Adicionalmente, Rincic ni siquiera requiere tratamiento psicológico (fs.107 vta.); sí lo sugiere la perito con relación a Pisano, aunque no la frecuencia, pero de todos modos la actora no solicitó en su demanda el costo de algún tratamiento como daño emergente derivado de la invocada lesión psíquica (art.1086 del CC), sino una indemnización por un daño psíquico per-se, sin siquiera mencionar la necesidad de afrontar los gastos de un tratamiento (art.243 del CPCC); parificándolo al daño moral o espiritual, cuyo rubro fue demandado aparte a fs.4, punto V, y el juez también lo declaró procedente aunque postergando la cuantificación del daño.

9.7) Se hará lugar a esta parte del recurso de apelación y se revoca el rubro daño psicológico tal como fuera peticionado por los actores, pero se mantiene la condena por el rubro por daño moral.

10) Atento la situaciónde vencimientos recíprocos en la Alzada, debe regir el art.252 del CPCC, y teniendo presente la ponderación jurídica y no estrictamente matemática, se distribuyen por su orden en la segunda instancia.

Así voto.

Sobre esta misma cuestión la señora vocal doctora Serra, dijo: Que coincide con lo expuesto por el señor vocal doctor Silvestri, y vota de la misma manera.

A la misma cuestión, el señor vocal doctor Ariza dijo: Que se remite a lo expuesto en la primera cuestión, absteniéndose de emitir opinión.

A la tercera cuestión el señor vocal doctor Silvestri dijo que corresponde: i) Desestimar el recurso de nulidad; ii) Declarar parcialmente procedente el recurso de apelación de la parte recurrente y, en consecuencia, se revocan los rubros disminución del valor de la propiedad y el daño psicológico; se rechaza el resto de los agravios; iii) Costas de Alzada por su orden. Regular los honorarios de los profesionales actuantes en la sede en el 50% de lo que corresponda regular en la primera instancia (art.19 ley 6.767).

Así me expido.

Sobre la misma cuestión la señora vocal doctora Serra dijo: Que coincide con la resolución propuesta por el señor vocal preopinante, y vota en igual forma.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza, a esta cuestión dijo: Que se remite a lo considerado en la primera cuestión, y se abstiene de votar.

En mérito a los fundamentos del Acuerdo que antecede, la Sala Primera de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: i) Desestimar el recurso de nulidad; ii) Declarar parcialmente procedente el recurso de apelación de la parte recurrente y, en consecuencia, se revocan los rubros disminución del valor de la propiedad y el daño psicológico; se rechaza el resto de los agravios; iii) Costas de Alzada por su orden.Regular los honorarios de los profesionales actuantes en la sede en el 50% de lo que corresponda regular en la primera instancia (art.19 ley 6.767). Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro. 357/2010).

SILVESTRI – SERRA- A RIZA -art.26 ley 10.160-

 

 

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