Los locatarios demandados por desalojo no pueden ampararse en la prohibición de la actora de arrendar el inmueble por haber sido construido con fondos del IPV.

shutterstock_78115861Partes: Cirvini Flavia Vanesa c/ Zafate Yesica Paola y ots. s/ desalojo

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributaria de Mendoza

Sala/Juzgado: Quinta

Fecha: 6-mar-2013

Cita: MJ-JU-M-77529-AR | MJJ77529 | MJJ77529

Los locatarios demandados por desalojo no pueden ampararse en la prohibición de la actora de arrendar el inmueble, por haber sido construido éste con fondos del I.P.V.

Sumario:

1.-Cabe confirmar la sentencia que admitió la demanda de desalojo, desestimando la defensa de falta de legitimación activa interpuesta por los codemandados, quienes se basaron en que la actora se encontraría impedida de locar el inmueble por haber sido construido éste con fondos del I.P.V. y que no ostentaría carácter de adjudicataria; ello, pues no han probado de qué manera la locación nula celebrada les ha ocasionado menoscabo alguno, lo que priva de sustento a su planteo en la medida en que no resulta admisible la nulidad por la nulidad misma.

2.-La prueba confesional, que giró en torno a la titularidad del inmueble y al conocimiento de la actora acerca de la prohibición de locar, no arrojó nuevos elementos que lograran desvirtuar la incidencia determinante que tiene en el presente el contrato de locación, el que por su parte fue reconocido por la demandada al aceptar expresamente su carácter de locataria, tanto al realizarse la diligencia de notificación de conformidad con el art. 399 bis inc. 4º del CPCC., como al contestar la demanda.

3.-Aún en la hipótesis de que los accionados pudieran ampararse en la prohibición de arrendar contenida en el acta de tenencia y así lograran la nulidad del contrato de alquiler, seguirían viéndose en la obligación de desocupar el inmueble, ya que el efecto de la nulidad es la restitución de las cosas al mismo estado en que se hallaban antes del acto anulado, por lo que las partes deben devolverse mutuamente lo que hubiesen recibido o percibido en virtud del mismo, lo cual afianza la postura de que la declaración de nulidad pretendida no reviste interés alguno a los fines que pretenden los accionados.-

4.-Es el IPV el que detenta la titularidad del interés, mientras que los accionados ostentan carácter de terceros respecto la contratación entre aquél y la parte actora, circunstancia que les veda invocar las limitaciones y prohibiciones resultantes de la misma, lo que no es más que una derivación del principio de relatividad de los contratos.

Fallo:

En la Ciudad de Mendoza, a seis días del mes de marzo del año dos mil trece, se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Quinta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, Paz y Tributario, los Sres. Jueces Titulares de la misma Dres. Oscar Martínez Ferreyra y Adolfo Rodríguez Saá y traen a deliberación la causa N° 114.799 / 14.118 caratulada «CIRVINI, FLAVIA VANESA C/ ZAFATE, YESICA PAOLA Y OTS. P/ DESALOJO» originaria del Octavo Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 112 por la parte demandada en contra de la sentencia dictada a fs. 108/109.-

Llegados los autos al Tribunal y corrido el traslado de ley, a fs. 126/127 el apelante funda su recurso, siendo contestado el traslado correspondiente por la parte demandada a fs. 132/133.-

Practicado el sorteo de ley quedó establecido el siguiente orden de estudio: Dres. Martínez Ferreyra y Rodríguez Saá.-

En cumplimiento de lo dispuesto por los Artículos 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C. se plantearon las siguientes cuestiones:

PRIMERA CUESTIÓN: ¿Es justa la sentencia apelada?

SEGUNDA CUESTIÓN: Costas.-

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. MARTINEZ FERREYRA DIJO:

I.- Que la sentencia recurrida admitió la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora en contra de Yésica Paola Zafate, Enrique Orlando Darwic y todo otro ocupante del inmueble, desestimando la defensa de falta de legitimación activa interpuesta por los codemandados, quienes se basaron en que la actora se encontraría impedida de locar el inmueble por haber sido construido éste con fondos del I.P.V. y que no ostentaría carácter de adjudicataria.-

A fin de llegar a tal conclusión, la sentenciante sostuvo que el argumento de los accionados resulta improcedente a tenor de lo dispuesto por el art. 399 bis inc.13º del C.P.C., según el cual la sentencia dictada en juicio de desalojo no produce efectos sobre el dominio, posesión o preferente derecho que puedan alegar los interesados o terceras personas. Por ello, consideró que la discusión acerca de las consecuencias que implica para las partes la prohibición de alquilar este tipo de viviendas sociales excede el límite de las cuestiones que pueden plantearse en un proceso de desalojo.-

II.- La resolución fue apelada por la parte demandada a fs. 112, fundado su recurso a fs. 126/127. Invoca la nulidad del contrato de locación por la ilicitud de su causa, sosteniendo que una vivienda perteneciente al I.P.V. no puede ser objeto de negocio jurídico alguno. Se extiende acerca de los motivos que determinaron a su familia a alquilar el inmueble. Expresa que la titularidad de la carpeta original estaba en manos de personas distintas a la actora y que ésta acompañó diversos instrumentos que pretenden justificar la entrega de la propiedad de una mano a otra, lo cual viola las cláusulas del acta de entrega que prohíben la transferencia, cesión o préstamo de la vivienda. Aduce que el I.P.V. tiene un interés cierto en recuperar la propiedad para entregársela a quienes se encuentran en condiciones de obtener la tenencia de la vivienda. Se agravia de que la Sra. Juez a quo se haya limitado a rechazar la demanda invocando que la sentencia dictada en el desalojo no produce efectos sobre el dominio, sin dar tratamiento a su defensa, la que por su parte basó la falta de legitimación activa de la actora en la nulidad del contrato y no en la falta de acreditación de su calidad de propietaria.-

A fs. 132/133 contesta la actora, solicitando el rechazo del recurso por motivos que se dan por reproducidos en honor a la brevedad.-

III.- Que a fs. 146/147 y en el marco de lo normado por el art. 399 bis inc.7º, este Tribunal admitió la prueba confesional ofrecida por los accionados, celebrándose la audiencia correspondiente a fs. 151.-

IV.- Que adelantando su criterio, el Tribunal estima que el decisorio venido en apelación debe ser mantenido, de conformidad con los motivos que se desarrollan a continuación.-

El objeto del proceso de desalojo «es una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión» (PALACIO, Lino Enrique, «Derecho Procesal Civil», T. VII, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1.987, p. 79 a 80).-

En concordancia con ello, en materia de legitimación, nuestro Código Procesal en su artículo 399 bis dispone lo siguiente: «I. Sujetos del proceso: El proceso por desalojo tiene lugar: a) Entre el locador y el locatario de inmuebles y los sucesores de uno y otro a título singular o universal cuya obligación a restituir se haya hecho exigible. b) Entre el propietario, usufructuario y usuario contra todo tenedor precario, intruso o cualesquiera otros ocupantes cuya obligación de restituir sea exigible, siempre que éstos no invoquen título alguno a la posesión».-

Así es que para gozar de legitimación activa, hallándose en juego la tenencia de un inmueble, basta probar la titularidad de un derecho personal, sin que en nada influya la calidad de propietario del locador.-

Ahora bien, los términos de los agravios imponen dilucidar si tal principio se puede ver conmovido por la supuesta nulidad del contrato por la circunstancia de que el inmueble esté afectado por una prohibición de locar, adelantando el Tribunal que se inclina por la negativa, por los argumentos que se esbozan a continuación.-

Primeramente, le asiste razón a la accionada cuando se queja de la falta de tratamiento de su defensa de nulidad, advirtiéndose que ello obedeció a que la iudex a quo calificó su presentación como excepción de falta de legitimación activa (v.fs. 109, considerando 2º).-

Así es que corresponde adentrarse en el análisis de dicho planteo, que en concreto versa sobre la nulidad del contrato de locación por violar la cláusula que prohíbe la transferencia, cesión o préstamo de la vivienda, inserta en el acta de tenencia que en copia rola a fs. 47, documento que por su parte no ha sido desconocido por la actora.-

La nulidad desde el punto de vista sustancial ha sido definida como «una sanción legal que priva a un acto jurídico de sus efectos propios o normales, por adolecer de defectos originarios, orgánicos y esenciales, a través de un proceso de impugnación y declaración» (Rivera, Julio César, «Instituciones de Derecho Civil», Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2da. Edición, año 2000, tomo II, pág. 933).-

Un primer análisis de la cuestión indica que nos hallamos frente a una cosa -la vivienda del I.P.V.- que está fuera del comercio por haberse prohibido su enajenación por un acto entre vivos (art. 2337 inc. 2° del Código Civil), de lo que surgiría la nulidad de la locación por contravenir el art. 953 del Código Civil.-

Ahora bien, dada la entidad de los efectos de la nulidad, quien la invoca debe acreditar haber sufrido un perjuicio serio e irreparable que no pueda ser subsanado sino con su acogimiento; resultando asimismo menester demostrar el interés jurídico en el planteo (art. 1047 del C.Civil).-

Es aquí donde flaquea el argumento de los demandados, por lo que se impone realizar un análisis detenido a continuación.-

En primer lugar, surge con claridad que no han probado de qué manera la locación celebrada les ha ocasionado menoscabo alguno, lo que priva de sustento a su planteo en la medida en que no resulta admisible la nulidad por la nulidad misma.-

Tampoco se advierte el interés que pueda asistirles, máxime cuando ellos mismos aducen en su expresión de agravios que «…existe de parte del I.P.V. un interés cierto en recuperar la propiedad para entregársela a quienes se encuentran legitimados y en condiciones apropiadas para obtenerla tenencia misma de la vivienda…» (v. fs. 127 vta., 1° párrafo).-

En efecto, es el I.P.V. el que detenta la titularidad del interés, mientras que los accionados ostentan carácter de terceros respecto la contratación entre aquél y la parte actora, circunstancia que les veda invocar las limitaciones y prohibiciones resultantes de la misma. Ello no es más que una derivación del principio de relatividad de los contratos (arts. 503 , 1195 y 1199 del Código Civil), al que Salvat se ha referido reflexionando que «si el contrato reposa sobre la base de la voluntad de las partes, los terceros no pueden verse perjudicados por actos que le son extraños; pero tampoco pueden, en principio, pretender beneficiarse con ellos» (Aut. Cit., «Derecho Civil Argentino, Fuente de las obligaciones», 5° ed., tomo 1, pág. 176, N° 227). Es por ello que el supuesto incumplimiento en que pudiera haber incurrido la actora -alquilar la vivienda- no podría generar derecho alguno a favor de los demandados que justifique su permanencia en el inmueble.-

En tal entendimiento, la prueba confesional recibida en esta Alzada, que giró en torno a la titularidad del inmueble y al conocimiento de la actora acerca de la prohibición de locar (v. fs.151), no arrojó nuevos elementos que lograran desvirtuar, ni aun en grado mínimo, la incidencia determinante que tiene en el presente el contrato de locación, el que por su parte fue reconocido por la demandada al aceptar expresamente su carácter de locataria, tanto al realizarse la diligencia de notificación de conformidad con el art. 399 bis inc. 4º del C.P.C. (v. fs. 23 vta.), como al contestar la demanda (v. fs. 24 vta.).-

Por su parte, aún en la hipótesis de que los accionados pudieran ampararse en la prohibición de arrendar contenida en el acta de tenencia y así lograran la nulidad del contrato de alquiler, seguirían viéndose en la obligación de desocupar el inmueble. Es que el efecto de la nulidad es la restitución de las cosas al mismo estado en que se hallaban antes del acto anulado, por lo que las partes deben devolverse mutuamente lo que hubiesen recibido o percibido en virtud del mismo (arts. 1050 y 1052 del C.Civil), lo cual afianza la postura de que la declaración de nulidad pretendida no reviste interés alguno a los fines que pretenden los accionados.-

A mayor abundamiento, cabe señalar que aún la vía elegida para el planteo resulta cuestionable. En efecto, autorizada doctrina nacional al comentar el art. 1058 bis del Código Civil («la nulidad o anulabilidad, sea absoluta o relativa, puede oponerse por vía de acción o de excepción») coincide en que, frente a un contrato que ha tenido comienzo de ejecución -como es el caso de marras- la única vía posible es la de la acción de nulidad, en tanto la finalidad de la excepción es impedir el cumplimiento del acto. (conf. CIFUENTES, Santos, en «Código Civil y leyes complementarias», Director BELLUSCIO, Coordinador ZANNONI, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1982, Tomo 4, pág.747, citando a Borda, Llambías et al.En el mismo sentido, LÓPEZ MESA, Marcelo J.; TRIGO REPRESAS, Félix A.; SALAS, Acdeel E., «Código Civil Anotado», Ed. Depalma, 1999, ABELEDO PERROT Nº: 6804/078490; RIVERA, Julio César, op. cit., tomo II, pág. 936 y ss., LLOVERAS DE RESK, María E., «La nulidad del negocio jurídico invocada como acción o como excepción», LLC 1998, pág. 1031).-

A tenor de todo lo expresado, no cabe sino concluir que la demandada se halla alcanzada por la obligación de restituir, lo que sella la suerte adversa de su recurso de apelación y determina la confirmación del decisorio venido en revisión.-

SOBRE LA SEGUNDA CUESTIÓN EL DR. MARTINEZ FERREYRA DIJO:

Que atento a la forma en que se resuelve la cuestión que antecede, corresponde que las costas de la Alzada sean soportadas por la parte demandada en atención al principio objetivo de la derrota (Arts. 35 y 369 del C.P.C.).-

Así voto.-

Por el mérito del voto que antecede, el Dr. Rodríguez Saá adhiere al mismo.-

Con lo que se terminó el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

SENTENCIA

Mendoza, 06 de marzo de 2013.-

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal

RESUELVE:

I.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada a fs. 112 en contra de la sentencia dictada a fs. 108/109.-

II.- Imponer las costas de la Alzada a la parte demandada por resultar vencida (arts. 35 y 36 del C.P.C.).-

III.- Regular los honorarios de las Dras. Ana Julia Ponte y M. Gabriela Ballester en las sumas respectivas de $ . y $ .; y los del Dr. Pablo Raúl Prieto en la suma de $ . (arts. 3, 9 inc. «e», 15 y 31 de la ley 3641 T.O. 26/11/02).-

IV.- Regular los honorarios diferidos a fs. 146/147 tal como sigue: Dr. Pablo Raúl Prieto en la suma de $ 57,60; y Dras. Ana Julia Ponte y M. Gabriela Ballester en las sumas respectivas de $ . y $ . (arts. 3, 9 inc. «e», 14, 15 y 31 de la ley 3641 T.O. 26/11/02).-

CÓPIESE, NOTIFÍQUESE y BAJEN.-

Dr. Oscar Alberto MARTINEZ FERREYRA

Dr. Adolfo RODRIGUEZ SAA

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