El cesionario que demanda desalojo no puede hacerlo si solo posee título pero nunca detentó la posesión

shutterstock_78115861Partes: Ferlini Martín y o. c/ Racine Mario y/u o. s/ desalojo

Tribunal: Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de Rafaela

Fecha: 16-oct-2012

Cita: MJ-JU-M-76072-AR | MJJ76072 | MJJ76072

El cesionario que demanda desalojo no puede hacerlo si solo posee título pero nunca detentó la posesión, máxime cuando el propietario original tampoco la había detentado.

Sumario:

1.-Corresponde rechazar el recurso de apelación deducido contra la sentencia que rechazó la demanda de desalojo toda vez que los accionantes poseen título de propiedad en virtud de una cesión efectuada por los herederos del propietario original, pero, tal como ellos mismos reconocen, nunca se concretó la tradición del inmueble, por lo que la posesión invocada no ha sido demostrada.

2.-Toda vez que los accionados han resistido la pretensión argumentando que el titular dominial originario nunca detentó la posesión del inmueble objeto del presente, y de las pruebas surge que el propietario original nunca entró en posesión del predio, como así tampoco sus herederos, resulta que si los herederos sólo han tenido título, sin poseer, a través de la cesión han transmitido a los cesionarios todos los derechos del propietario registral a quien no se le ha entregado el inmueble objeto de la transacción, es correcto el razonamiento de la a quo en cuanto a que no pueden los cedentes transmitir mayores derechos de los que poseen.

Fallo:

En la ciudad de Rafaela, a los 16 días del mes de octubre del año dos mil doce, se reúnen en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de la Quinta Circunscripción Judicial, Dres. Beatriz A. Abele, Lorenzo J. M. Macagno y Juan Manuel Oliva: (Acta fs. 459 – 16/04/12), para resolver los recursos de nulidad y de apelación interpuestos por la parte actora, contra la sentencia dictada por la Señora Jueza de Primera Instancia de Distrito N° 15 en lo Civil, Comercial y Laboral de la ciudad de Tostado, en los autos caratulados: “Expte. N° 86 – Año 2011 – FERLINI, Martín y Otro c/ RACINE, Mario y/u Otros s/ DESALOJO”.

Dispuesto el orden de votación, en coincidencia con el estudio de la causa resulta: primera, Dra. Beatriz A. Abele; segundo, Dr. Lorenzo J. M. Macagno; tercero, Dr. Juan Manuel Oliva.

Acto seguido el Tribunal se plantea las siguientes cuestiones:

1era.: ¿Es nula la sentencia apelada?

2da.: En caso contrario ¿es ella justa?

3ra.: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?

A la primera cuestión, la Dra. Beatriz A. Abele dijo:

No habiendo sido sostenido en la Alzada el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con el de apelación, y no advirtiendo vicio alguno que justifique la declaratoria nulificatoria de oficio, voto por la negativa.

A la misma cuestión, el Dr. Lorenzo J. M. Macagno dijo que por idénticos fundamentos votó asimismo por la negativa a esta primera cuestión.

A esta primera cuestión, el Dr. Juan Manuel Oliva dijo que, atento a la existencia de dos votos concordantes, se abstiene de emitir opinión (art. 26 , Ley 10.160).

A la segunda cuestión, la Dra. Beatriz A.Abele dijo:

La Jueza de Primera Instancia rechaza la demanda de desalojo incoada por los señores Martín Ferlini y Roberto de Lusarreta en contra de Alejandro Norberto Racine y Emilio Antonio Rojas, imponiéndoles las costas.

Asimismo, hace lugar a la excepción por falta de acción por carecer de legitimación pasiva, interpuesta por los co-demandados Ramón Antonio Almada e Isabel N. Ríos, con costas a los actores.

Por último, tiene por desistida la demanda en contra del demandado Mario Ángel Racine, con costas.

Para arribar a tal conclusión la Magistrada analiza las constancias de autos y señala que los actores solicitaron la desocupación de los inmuebles sosteniendo haber adquirido el dominio y posesión, pretendiendo el trámite de desalojo, sugiriendo que dejaba al criterio judicial el correcto encuadramiento de su acción, en su caso la reivindicatoria por ejemplo, y con posterioridad, a los respondes de los demandados, aseveran que el proceso pertinente era el sumario por desalojo, discurriendo consigo mismo sobre la actividad probatoria que debería admitirse, evidenciando su propia confusión respecto de los derechos alegados.

Agrega que la facultad de reencausar, en ciertas ocasiones, el procedimiento no implica la de recalificar la acción intentada, explicando a las partes como debió proceder, ya que ello afectaría la garantía constitucional de la defensa en juicio.

Seguidamente, dispone que los actores han demostrado el título, la cesión de derechos y acciones celebrada en el año 2002 (fs. 92 vto.), con los herederos del titular dominial originario, Don Jorge Eduardo Keen, que adquiriera en 1.974 la propiedad de los inmuebles, cesión que es inscripta en el Registro General el 26 de abril de 2.005 (fs. 91), y sostuvieron que la posesión fue transmitida por los cedentes, al ser herederos del titular registral, art. 3.410 del Código Civil.

Destaca que, frente a la negativa de la posesión por parte del titular dominial originario, invocada por los demandados a fs.69, alegando su posesión anterior a la adquisición, año 1.974, correspondía a los actores demostrar acto posesorio alguno, desde que el titular originario adquirió el dominio, no logrando acreditar esas circunstancias, más aún no lo intentaron, fundando su derecho en los títulos que arrimaron para demostrar el dominio, que no perfecciona la propiedad que legitima la solicitud de desalojo.

Señala que los demandados Alejandro Racine y Emilio Rojas, a fs. 49/52, resistieron la demanda alegando la posesión anterior a la adquisición del dominio por parte de Jorge E. Keen, año 1.974, lo que acredita en forma fehaciente, para este proceso.

Añade que en el caso, el dueño no demostró haber tenido la posesión, por sí o anteriores que le transmitieron el título, menos aún haber resistido la ocupación sin derecho desde la adquisición del dominio, a cuyo efecto resulta irrelevante la denuncia de usurpación realizada por los cesionarios, la que por cierto, concluye con una resolución que dispone el sobreseimiento por la prescripción de la acción, precisamente por el largo período de posesión acreditado por los imputados.

Concluye que los actores carecen de legitimación para pretender el desalojo de los inmuebles indicados en el escrito de inicio.

Por último, considera que las excepciones de falta de acción, por carecer de legitimación pasiva, opuestas por los demandados Mario Ángel Racine, Ramón Antonio Almada e Isabel Nélida Ríos, alegando no haber sido ocupantes de los inmuebles objeto de estas actuaciones han de prosperar, ya que los actores no demostraron lo contrario.

Ante dicha sentencia se alza la parte actora, interponiendo recursos de nulidad y apelación (fs. 411), los que fueran concedidos a fs. 412 de autos.

De esta manera queda este Tribunal en condiciones de intervenir.

La actora expresa agravios a fs.434 a 437 de autos.

En primer lugar, la recurrente realiza una breve reseña de los antecedentes de autos.

Seguidamente, señala que la legitimidad de los instrumentos aportados por su parte en orden al acceso a los derechos sobre los inmuebles ha quedado fuera de toda controversia y que así lo confirma la propia sentencia, reiterando al respecto que los recibieron como cesionarios de María Isabel Dopazo y Jorge Eduardo Keen (h), éstos a su vez únicos y universales herederos de Jorge Eduardo Keen, accediendo automáticamente por tal razón a la posesión de los bienes de la herencia.

Indica que la cesión, que posibilitó el acceso al dominio pleno acreditado a fs. 88 y ss., implicó el pago de un precio (fs. 12 de las medidas preparatorias), quedando de tal manera asimilada a una compraventa, conforme surge del art. 1.453  C.C., con la consecuente transmisión de todos los derechos inherentes a la cosa, tanto reales como personales, sin que por ello importen las cuestiones atinentes a la tradición.

En ese sentido, aduce que más allá del obstáculo fáctico que implica la ilegal ocupación, desde el momento de la transmisión los actores han ejercido sus derechos sin interrupción alguna, al punto tal que regularizaron las deudas por contribución territorial, impagas desde un considerable tiempo previo a la cesión, al igual que la situación catastral del inmueble, hechos que aparecen plenamente documentados con las constancias de fs. 6/10 de autos y que no se desvirtúan con pagos efectuados de “apuro” o planos fraudulentos.

Considera que la absoluta y categórica certeza de la legitimación que asiste a los actores para obtener el desahucio, se extiende a los demandados en lo que respecta a su calidad de intrusos, por resultar obvio que no son locatarios, sublocatarios o tenedores precarios, quedando comprendidos entre aquellos que legalmente se encuentran obligados a restituir el bien, conforme lo prescribe el art.517  C.P.C.C., careciendo de todo título que habilite la ocupación.

Sostiene que la validez de los títulos de los actores, como de los efectos y alcances de la cesión aparece expresamente reconocida por la Jueza A-quo, pero incurriendo en la flagrante y arbitraria contradicción, decisiva al momento del fallo, insólitamente les niega legitimidad para accionar por vía de desalojo, por no estar acreditado, según ella, a la posesión por parte de los cedentes.

Afirma que consta en las medidas previas (fs. 64/65) y en el principal (fs. 75 a 84) que los accionados fueron intimados a presentar documental, limitándose simplemente a invocar un plano de usucapión y a haber efectuado pago de impuestos, pero más allá de la improcedencia de tales invocaciones en el marco del desalojo, tampoco acompañaron documentos que avalaran sus dichos, lo que obligaba a aplicar los apercibimientos previstos en los arts. 173 y 174  del C.P.C.C. y que hubiesen justificado encuadrarlos en la oportunamente invocada calidad de intrusos, ordenando en definitiva la desocupación.

Por otra parte, manifiesta que la consideración de presuntos derechos posesorios dentro de un desalojo se hubiese justificado formalmente con un examen de idénticas situaciones invocadas por su parte, no obstante lo cual se prescinde de hacerlo, cuando la valoración podría haber provocado un resultado opuesto, omisión que evidencia la ilegitimidad del pronunciamiento.

Asimismo, expresa que está fuera de discusión el carácter objetivo del art. 3.418  del Código Civil, puntualmente citado en la sentencia (fs.408), pero que, incurriendo en otra grave arbitrariedad de decisiva influencia en lo resuelto, se imputa a su parte la carga de demostrar la efectiva posesión por determinados elementos tales como la celebración de contrataciones o desarrollo de actividad productiva por parte del titular registral, insólito requerimiento e imposible materialmente de demostrar, en razón de lapso de tiempo que principia con la compra del señor Keen, continúa su fallecimiento y culmina quince años después con la cesión efectuada por sus herederos.

Entiende que queda en evidencia que los actores no tuvieron vínculo alguno con el originario titular registral, por lo que mal podrían haber demostrado la actividad que pudo desarrollar el señor Keen en relación al bien, por lo que en ese contexto, elementales principios de lógica indicaban otorgar razón a quienes adquirieron sus derechos medi ante formal y sustancialmente inobjetables, no obstante lo cual se emite con la sola negativa de parte interesada, una presunción que la privilegia por sobre el contenido del instrumento público.

Agrega que tal situación está demostrando la omisión de la debida compulsa de las constancias de la causa por parte de la Juez Inferior, con la consecuencia negativa de un juicio apresurado y errado, a su vez otra evidencia de arbitrariedad, ya que la información brindada por la A.P.I.está dando cuenta de múltiples pagos, a partir de la compra y antes de la cesión.

De igual modo, alega que la sola cesión implicó el acceso de los actores a los derechos posesorios, pero que aún admitiendo como válida la exigencia de exteriorizaciones en su ejercicio, la legitimidad de los señores Martín Ferlini y Roberto de Lusarreta aparece corroborada con los parámetros utilizados en el pronunciamiento, no obstante lo cual y sin abandonar el terreno de las suposiciones y dentro de lo que en la instancia precedente se ha considerado relevante, han de valorarse puntuales situaciones que la Juez A-quo menciona en apoyo a su decisorio.

Reproduce constancias obrantes en autos, y advierte que se puede apreciar la extrema malicia de los demandados, porque si ellos conocían que Keen fue propietario, las boletas emitidas a nombre de Lusarreta ponían en evidencia una cesión por ellos conocida, sin que se justificara en consecuencia la posibilidad de un pago a nombre de otro y en segundo término, porque los períodos oblados, además de duplicar otros cancelados, resultan temporalmente insignificantes en relación al plazo de ocupación alegado.

Por otra parte, destaca que nada dice la sentencia de un elemento esencial e imprescindible en materia posesoria, tal cual es el plano, cuya existencia debieron acreditar fehacientemente quienes invocaron derechos posesorios, constando solamente la emisión de un duplicado, pero no de un plano específico, en el aportado por su parte, que no tuvo por fin consolidar derechos posesorios.

Cita probanzas rendidas en autos y manifiesta que, si las anotaciones en registros públicos y actuaciones jurisdiccionales, expresamente requeridas por el inciso a) del art.24 de la Ley 14159 para la validez sustancial del plano, ponían en evidencia el traspaso de la titularidad de Jorge Eduardo Keen hacia los actores, no encuentra justificativo que estos no fuesen citados como linderos, pero que evidentemente, por negligencia o intencionalidad del profesional interviniente y/o mala fe de sus comitentes, no se adoptaron las precauciones del caso.

Por último, señala que dentro del absurdo que per se significa el debate posesorio en el proceso de desalojo, se advierte otro, cual es sostener la existencia de “actividad ganadera” como justificativo del reconocimiento de derechos de tal naturaleza, invocación expresada sobre imprecisos testimonios y otras constancias de la causa, cuyo valor probatorio será motivo de un inmediato análisis.

Sostiene que quien ejerce la actividad en esas condiciones, independientemente de su especialidad, es considerado en términos jurídicos y socioeconómicos como “productor”, pero que la A-quo no ha reparado que para ingresar en tal categoría, debe contar con un elemento básico e imprescindible, excluyente sobre cualquier otro, cual es la registración fiscal.

Concluye que lo real y concreto es que los actores han acreditado debida y suficientemente sus derechos dominiales y posesorios; y que, por el contrario, los demandados no han demostrado la existencia de títulos justificativos de la ocupación, quedando configurados los requisitos de procedencia de la acción.

Finalmente, solicita se revoque el fallo alzado, con costas.

A continuación, a fs. 438 se corre traslado a la parte demandada, Sres. Mario Racine y Ramón Almada, para que conteste los agravios, carga que cumple a fs. 440 a 442 de autos.

En forma previa a la contestación del traslado de los agravios expuestos por actores, manifiesta que la interposición de los recursos de apelación y nulidad de fs.411 por parte del Abogado Stratta es ineficaz, ya que para esa fecha se había acogido a los beneficios de jubilación, extremo que omite denunciar en los autos, en función de las consecuencias negativas que acarrea su proceder.

Subsidiariamente, señala que la sentencia de baja instancia rechaza la acción de desalojo promovida contra el Sr. Ramón Almada, en base a la falta de acción contra el mismo, por no haber sido ocupante de los inmuebles objeto de la demanda, ya que los actores no demostraron lo contrario.

Al respecto, advierte que sobre esa afirmación los quejosos en nada se agravian por lo que corresponde tenerlos por conforme con lo resuelto por la A-quo (art. 365  C.P.C.C.).

Destaca que la única referencia que se hace al co-demandado Ramón Almada es que en el escrito de responde no denunció ni acreditó hechos modificatorios de los detallados en las actas de constatación, y que en vez de allanarse a la demanda, plantearon una falta de acción, admitida en la sentencia.

En ese sentido, expresa que no es la parte demandada quien tiene que probar los extremos de la acción de desalojo como pretenden los actores; y añade que tampoco acreditó la actora ostentar la tenencia del inmueble, lo que es un presupuesto relevante a la hora de merituar la procedencia de la acción de desalojo.

Dispone que debe tenerse en cuenta que el hecho de que los demandados que acreditaron la realización de hechos posesorios, y resultando que al no haber perdido los mismos la posesión por alguno de los medios previstos por el legislador, debe concluirse que la toma de posesión por parte de los actores del inmueble objeto de la demanda no supera el nivel de una mera declaración, que no franquea la exigencia del art.2.379  del Código Civil.

Agrega que el planteo de falta de acción de la parte demandada está suficientemente probado en autos, ya que al margen de que la actora no probó la ocupación por parte del co-demandado Almada, tampoco acreditó ser tenedora del inmueble objeto del desalojo.

Concluye que habiéndose invocado y probado por parte de los codemandados, la realización de hechos posesorios e inclusive una posesión veinteañal con asidero, comprobada y acreditada suficientemente en autos, surge contundentemente que la acción de desalojo no es la idónea para dirimir la contienda, sino que el actor debió acudir a una pretensión posesoria o reivindicatoria.

Por otra parte, en relación al desistimiento de la demandada respecto del Sr. Mario Racine, denota que ello fue así considerado en la sentencia con costas a la parte actora, no habiendo sido la cuestión causídica materia de agravios, por lo que se encuentra firme.

Finalmente, formula expresa reserva de interponer Recurso de Inconstitucionalidad por ante la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe vía Ley N° 7055  y Recurso Extraordinario Federal vía Ley N° 48(rfe:leg4983); y solicita se confirme la sentencia de Baja Instancia, con costas a los actores.

A continuación, a fs. 443 a 449, la parte co-demandada, Sres. Alejandro Racine y Emilio Rojas, contestan los agravios expresados por la recurrente.

En forma previa a la contestación del traslado de los agravios expuestos por los actores, manifiesta que la interposición de los recursos de apelación y nulidad de fs.411 por parte del Abogado Stratta es ineficaz, ya que para esa fecha se había acogido a los beneficios de jubilación, extremo que omite denunciar en los autos, en función de las consecuencias negativas que acarrea su proceder.

En forma subsidiario, realiza una breve reseña de la resolución recurrida y de los agravios expresados por la apelante.

Respecto a la afirmación de que el proceso de desalojo es adecuado para contener y debatir los hechos que fueron materia de litis, considera que es el primer error en que cae la parte actora, y que luego la lleva a la autocontradicción, al pretender justificar una inexistente posesión de su parte.

Aduce que los demandados no solamente invocaron, sino que probaron hechos posesorios de larga data, frente a lo cual el juicio de desalojo no es el continente adecuado para dirimir cuestiones posesorias, sino que el medio establecido por el legislador para tales debates son las acciones posesorias y reivindicatorias.Por otra parte, en cuanto a “que no se merituó que ostenta el dominio pleno del inmueble objeto de desalojo”, afirma que aquí comienza la zaga de autocontradicciones de los apelantes, ya que ingresan en el análisis de aspectos posesorios que, por lo dicho anteriormente, está vedado en el juicio de desalojo.

Agrega que la argumentación que intentan proponer los actores al respecto es absolutamente falsa, dado que no ostentan el dominio pleno, sino que sólo titularizan una cesión de derechos por parte de los herederos de quien figura originalmente como titular registral, lo cual no está discutido por nadie, pero que ello jamás lo convierte en titular dominial.

Destaca que los actores lo único que tienen es un título o instrumento, pero no el derecho real de dominio, ya que nunca les pudo ser transferida una posesión que no tenían los transmitentes, como contundentemente expresa la A-quo.

De igual modo, advierte que los apelantes afirman que los demandados no son “locatarios, sublocatarios o tenedores precarios, quedando comprendidos entre aquellos que legalmente se encuentran obligados a restituir el bien”, para lo cual se basan únicamente en que titularizan un instrumento que los habilitaría para accionar en este juicio.

Expresa que nunca los accionados invocaron ser locatarios, sublocatarios o tenedores precarios, sino que, por el contrario, se invocó y probó la realización de abundantes actos y hechos posesorios, que los legitiman como poseedores y más todavía como poseedores que ya promovieron juicio de usucapión.

Seguidamente, en cuanto a la afirmación de la recurrente respecto a que “la sentencia de baja instancia meritúa hechos posesorios realizados por los demandados y no la ilegitimidad en la ocupación, omitiendo evaluar los hechos posesorios que benefician a los actores”, manifiesta que el único hecho posesorio que intentan magnificar a extremos injustificados, para tratar de convencer que les asiste algún derecho posesorio, consiste en el pago de algunos impuestos.

Considera que ello es inconducente para justificar la posesión del predio.

Añade que el pago de impuestos no revela prácticamente ninguna consecuencia vinculada a la publicidadde los actos, lo cual es relevante ya que la publicidad de la posesión es un elemento trascendental a la hora de invocar un derecho de rango posesorio.

Alega que la actora falsamente sostiene que ostenta la posesión por obra y gracia de la cesión realizada por los herederos del originario titular registral; y cita los artículos 3.270 y 2.379 del Código Civil en apoyo a sus postulaciones.

Por último, señala que la recurrente, respecto al pago de impuestos por parte de los demandados, primero los admite y luego pretende quitarle eficacia, a diferencia de cómo evalúa las gabelas pagadas por su parte, siendo esa autocontradicción determinante en su contra.

Reproduce probanzas obrantes en autos y cita jurisprudencia en apoyo a sus postulaciones.

Finalmente, formula expresa reserva de interponer Recurso de Inconstitucionalidad por ante la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe vía Ley N° 7055 y Recurso Extraordinario Federal vía Ley N° 48; y solicita se confirme la sentencia de Baja Instancia, con costas a los actores.

A continuación, a fs. 450 se corre traslado a la parte co-demandada, Sra. Isabel N. Ríos, para que conteste los agravios, carga que cumple a fs. 452 a 453 de autos.

En dicho escrito, la recurrida plantea, en forma previa a la contestación del traslado, la ineficacia de los recursos de apelación y nulidad interpuestos por el Dr.Stratta, por cuanto a la fecha de interposición de los mismos el aludido profesional se había acogido a los beneficios jubilatorios.

Sin perjuicio de ello, destaca que no se han puntualizado agravios en relación a la desestimación de la demanda contra la co-demandada Isabel Ríos, sino que simplemente en el punto II.1 -quinto párrafo- se realiza una manifestación.

Sostiene que dicha manifestación no puede considerarse bajo ningún punto de vista una expresión de agravios; y agrega que su parte ha manifestado no haber poseído en ningún momento el predio en cuestión y que la actora no ha demostrado lo contrario.

Aduce que la totalidad de la prueba glosada a autos avala y corrobora esos dichos.

Asimismo, en cuanto a la falta de allanamiento indicada por la actora, señala que la misma obedece a que la Sra. Ríos nunca ha poseído el inmueble en cuestión por cuanto mal podía allanarse a una demanda que se le ha incoado sin tener absolutamente ningún asidero el actor.

Por último, formula expresa reserva de interponer Recurso de Inconstitucionalidad por ante la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe vía Ley N° 7055 y Recurso Extraordinario Federal vía Ley N° 48; y solicita se ratifique la sentencia dictada en Primera Instancia, con costas a la actora.

Ingreso al tratamiento del recurso.

Por una cuestión de orden lógico, es necesario tratar en primer lugar el planteo formulado por los apelados Alejandro Racine, Emilio Rojas, Mario Racine, Ramón Almada y Isabel Nélida Ríos respecto de la ineficacia de interposición de los recursos de nulidad y apelación opuestos por la parte actora, argumentando que el Dr. Stratta al momento de interponerlos se encontraba jubilado (fs. 443/449; 440/442; 452/453).

Si bien es verdad que, según se informa en fecha junio de 2.011, en el sistema informático de este Tribunal figura como no activo el Dr. Jorge Eduardo Stratta (fs. 425), y que el Dr.Porfirio Carreras comunica el 28.07.2011 que el citado profesional se ha jubilado (fs. 431); lo cierto es que no consta en autos la fecha de la jubilación y, consecuentemente la de la baja de la matrícula, y los apelados no se han preocupado por arrimar ninguna prueba en tal sentido.

Considero entonces que el planteo no puede ser tenido en cuenta.

Sin perjuicio de ello, creo que resulta oportuno citar lo expresado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I, en la causa “Cianchetta, Fernando Miguel c/ Ratti, Elba Elena”; 23/03/2011; publicado en: LLLitoral 2011 (septiembre), 861 con nota de Pablo Roberto Toledo; http://www.laleyonline.com.ar, cita online: AR/JUR/13659/2011, en un caso similar: “.La jubilación tiene normativamente el alcance de impedir el ejercicio profesional para el beneficiario pero no implica ni equivale a la incapacidad o inhabilidad de las leyes sustantivas que sí constituyen causal de extinción del mandato” .

Paso ahora al estudio de la cuestión de fondo.

Los Sres. Martín Ferlini y Roberto de Lusarreta promueven juicio de desalojo contra Alejandro Racine y/o Emilio Rojas y/o Mario Racine y/o Ramón Almada y/o Isabel Nélida Ríos de un inmueble rural ubicado en el Departamento Nueve de Julio, de esta Provincia de Santa Fe (fs. 2/4), el que ha tramitado según lo establecido en el art. 517  del C.P.C.C.S.F.

El citado artículo dispone que el juicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante o tenedor cuya obligación de restituir o entregar sea exigible. De la simple lectura se advierte que la norma prevé quienes pueden ser demandados, no así quienes pueden demandar.La jurisprudencia en forma unánime ha entendido que “Pueden demandar el desalojo todos aquellos que tengan derecho a obtener la restitución de la tenencia de un bien, entre los que podemos enumerar al o los propietarios, el copropietario cuando el plazo de la locación se halla vencido, el locador, el locatario principal, propietario o no de la cosa, el poseedor, el comodante, el sucesor del locatario, el usufructuario, el usuario, tenedores precarios, etc. En relación al propietario corresponde sólo requerirle al mismo para poder promover acción de desalojo título y posesión, no siendo necesario inscripción registral, dado que el simple poseedor está legitimado para desalojar” (C. Civ., C. y Lab. Venado Tuerto (S.F.), 21/05/01, “Alvarez, María S. y otra c/Arias, Luis y otro s/ Desalojo”. Zeus, T. 87, J-270). En igual sentido: PEYRANO, Jorge W. y VAZQUEZ FERREYRA, Roberto; “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe”, Editorial Juris, T. 2, págs. 430/431; ALVARADO VELLOSO, Adolfo, “Estudio Jurisprudencial Código Procesal Civil y Comercial”; Rubinzal-Culzoni Editores; T. III, págs. 1.480/1.481. C. Civ. C. y Lab. Rafaela, 31/05/96, “Marabotto, Natividad Ortiz de c/ García, Magdalena C. de s/ Desalojo – Sumario”. ZEUS, Romo 73, J-27 en PRIVIDERA, Jorge A. J., “Código Procesal Civil y Comercial de Santa Fe”, T. II, pág. 551).

Me detendré en la figura del propietario, ya que éste es el carácter invocado por los actores. Los propietarios tienen legitimación activa si reúnen título y posesión, siendo indiferente a tales fines la inscripción registral. Es requisito indispensable que el propietario concentre título y posesión.El título solo no es suficiente y la posesión solamente se adquiere con la efectiva tradición del inmueble.

Estos extremos se exigen dado que mediante el juicio de desalojo se persigue asegurar la libre disponibilidad de un bien para quien tiene derecho a ello (Alsina, De La Colina, Morello), o a recuperar el uso o goce de un bien inmueble que está ocupado por quien carece de título para ello (Palacios) o recobrar la tenencia del bien (Jorge Ramírez), ya que en este tipo de procesos no se discute el derecho a poseer. En tal sentido se ha pronunciado la jurisprudencia: “sin que ello signifique consagrar el derecho pretendido por la demandada sino señalar la improcedencia de la vía procesal elegida, y teniendo en cuenta que el resultado de este juicio no podrá hacerse valer en contra de los derechos de posesión o dominio que las partes invocaren en otro juicio (art. 526 CPCC; Res. 426/06 CCCLRec., citado)”. (C. de Ap. en lo Civil, Comercial y Laboral de Reconquista, “Rivas, María M. c/ Acosta, Miriam”, 22/03/2007, http://www.laleyonline.com.ar; cita online: AR/JUR/1464/2007″. “Al respecto, dice Palacios que “la legitimación del propietario debe fundarse en la pertinente escritura traslativa de dominio inscripta en el registro inmobiliario correspondiente, aunque aquella calidad puede desvirtuarse mediante la prueba de que no se hizo al adquirente la efectiva tradición del inmueble, no pudiéndose tener por configurada la existencia de ese acto mediante la simple manifestación que al respecto contenga la escritura” (“Derecho Procesal Civil” Edit. Abeledo-Perrot, T. VII, pág. 89). Por su parte, Salgado señala que “La calidad de propietario en nuestro derecho no se adquiere antes de la tradición” (art. 577 Cód. Civil), de modo que en rigor . no se puede llamar de esta manera a quien no se le haya hecho la tradición del inmueble mediante el concurso de dos voluntades (la del tradens y la del accipiens) coincidentes, proyectadas en un acto exteriorizado revestido de materialidad.Consecuentemente, quien alega su calidad de propietario demandando por intrusión a quien se titula poseedor debe demostrar si le es negado, que tiene efectivamente aquella calidad, esto es, que alguna vez se le hizo la tradición del inmueble” (“Locación, Comodato y Desalojo”, Edit. La Rocca, Bs.As. 2003, pág.339) (ídem: Ramírez Jorge Orlando “El Juicio de Desalojo”, Edit. De Palma, Bs.As. 1994, pág. 60; Kenny, Héctor Eduardo “Proceso de Desalojo”, Edit. Astrea, Bs. As., 2001, pág. 73; De Santo, Víctor, “Juicio de Desalojo”, Edit. Universidad, Bs. As., 2009, pág. 103). (C. de Ap. de Circuito de Rosario, “Cintioli, Darío Cesar c/ Ocupantes-Inquilinos y/o subinquilinos s/ desalojo”, 19/05/2009, publicado en: LLLitoral 2009. (setiembre), pág. 934, http://www.laleyonline. com.ar, cita online: AR/JUR/21293/2009). En idéntico sentido, ALVARADO VELLOSO, Adolfo; ob. cit.; T. III, pág. 1481.

En resumen, para que resulte procedente la pretensión del propietario, la presentación del título debe ser complementada con la acreditación de la tradición material efectiva.

En el caso que acá nos ocupa, los accionantes poseen título de propiedad en virtud de una cesión efectuada por los herederos del Sr. Jorge Keen (propietario original), pero, tal como ellos mismos reconocen en el alegato y en la expresión de agravios, nunca se concretó la tradición del inmueble. Ergo la posesión invocada no ha sido demostrada. Por otro lado, los accionados han resistido la pretensión argumentando que el titular dominial originario nunca detentó la posesión del inmueble objeto del presente. Las pruebas arrimadas a la causa, y las mismas manifestaciones de los recurrentes me permiten tener por cierto que el Sr. Jorge Keen nunca entró en posesión del predio, como así tampoco sus herederos.

Resulta entonces, que si los herederos sólo han tenido título, sin poseer, a través de la cesión han transmitido a los cesionarios todos los derechos del propietario registral a quien no se le ha entregado el inmueble objeto de la transacción.Es correcto el razonamiento de la A-quo en cuanto a que no pueden los cedentes transmitir mayores derechos de los que poseen.

Por las razones expuestas en la sentencia venida a revisión, las que fueran reseñadas ut-supra y que hago mías, y los argumentos que he expresado, voto por la afirmativa.

A la segunda cuestión, el Dr. Lorenzo J. M. Macagno dijo que hacia suyos los conceptos y conclusiones de la Jueza de Cámara preopinante y por lo tanto, votó en el mismo sentido.

A esta misma cuestión, el Dr. Juan Manuel Oliva dijo que, atento a la existencia de dos votos concordantes, se abstiene de emitir opinión (art. 26 , Ley 10.160).

A la tercera cuestión, la Dra. Beatriz A. Abele dijo:

Que en virtud de la conclusión arribada como consecuencia del estudio precedente, sugiero a mis colegas dictar la siguiente sentencia: 1) Rechazar el recurso de apelación opuesto por la parte actora y confirmar la sentencia elevada en todos sus términos. 2) Imponer las costas a los recurrentes perdidosos. 3) Fijar los honorarios profesionales en el 50% de los que se regulen en baja instancia.

A la misma cuestión, el Dr. Lorenzo J. M. Macagno dijo que la resolución que corresponde adoptar era la propuesta por la Jueza de Cámara Dra. Beatriz A. Abele, y en ese sentido emitió su voto.

A esta misma cuestión, el Dr. Juan Manuel Oliva dijo que, atento a la existencia de dos votos concordantes, se abstiene de emitir opinión (art. 26, Ley 10.160).

Por las consideraciones del Acuerdo que antecede la CAMARA DE APELACION CIVIL, COMERCIAL Y LABORAL, con la abstención del Dr. Juan

Manuel Oliva (art. 26, Ley 10.160), RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación opuesto por la parte actora y confirmar la sentencia elevada en todos sus términos. 2) Imponer las costas a los recurrentes perdidosos. 3) Fijar los honorarios profesionales en el 50% de los que se regulen en baja instancia.

Insértese el original, agréguese el duplicado, hágase saber y bajen.

Concluido el Acuerdo, firmaron los Jueces de Cámara por ante mí, doy fe.

Beatriz A. Abele Lorenzo

Juez de Cámara

J. M. Macagno

Juez de Cámara

Juan Manuel Oliva

Juez de Cámara SE ABSTIENE.

María Alejandra Politi Abogada – Secretaria

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