Al no formular reserva sobre el estado del inmueble adquirido, no pueden reclamarse con posterioridad defectos en la construcción

Partes: Noviello Vittorio y Rodríguez Susana Raquel c/ López Mirta Celia y López Elsa Lidia s/ | ordinario

Tribunal: Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de Rosario

Fecha: 9-may-2012

Cita: MJ-STF-M-6604-AR | STF6604 | STF6604

Rechazo de la demanda por incumplimiento contractual debido a filtraciones, humedad, grietas y rajaduras en la construcción ya que los actores adquirieron el bien inmueble sin haber formulado reserva alguna sobre el estado del mismo.

Sumario:

1.-Corresponde rechazar la demanda por incumplimiento contractual debido a las filtraciones, humedad, grietas y rajaduras en la construcción, toda vez que, los actores adquirieron el bien inmueble sin haber formulado reserva alguna sobre el estado del mismo y los accionados les brindaron un tiempo previo para realizar las modificaciones y/o refacciones que quisieren, y los actores concurrieron además a verificar el estado de la propiedad en compañía de un arquitecto.

2.-No corresponde hacer lugar a la excepción de prescripción interpuesta por los accionados, ya que la misma refiere al caso de vicios ocultos o redhibitorios, cuando los actores accionaron por incumplimiento contractual.

3.-No corresponde que el Tribunal corrija los malos negocios, ni protega al adquirente de un bien inmueble que luego, con el paso del tiempo, resulta que el mismo no se hallaba en las condiciones que él había supuesto.

Fallo:

Rosario, 9 de Mayo del año 2012.-

Y VISTOS: Estos caratulados «NOVIELLO, VITTORIO y RODRIGUEZ, SUSANA RAQUEL contra LOPEZ, MIRTA CELIA y LOPEZ, ELSA LIDIA sobre ORDINARIO» (Expte Nro 1367/08) y sus apiolados sobre ASEGURAMIENTO DE PRUEBAS (Expte Nro 637/07);

DE LOS QUE RESULTA: Que a fs 8, por derecho propio y con patrocinio letrado, los actores promueven demanda ordinaria contra los accionados por cobro de la suma de $.22.980,36 o lo que en más o menos determine el Tribunal en base a la prueba producida.-

Que señalan que son propietarios del bien inmueble sito en calle Sánchez de Bustamante Nro 630 de esta ciudad, adquirido conforme Escritura Pública Nro 139 de fecha 3 de Octubre del año 2005, donde habitan con sus 4 hijos.-

Que agregan que al poco tiempo de adquirir el bien inmueble comenzaron a percibir fuertes olores a humedad, que con continuas lluvias se transformaron en filtraciones que excedieron la normal tolerancia, constituyendo una falta de la calidad convenida de la cosa, lo que implica un incumplimiento.-

Que señalan que profesionales en el rubro de la construcción les señalaron que en la habitación ubicada en el contrafrente hay puntos de deterioro que produjeron desprendimiento del cielorraso; que dicho cielorraso se hallaba enmascarado con otro cielorraso suspendido, y debido a filtraciones el aplicado cayó sobre el suspendido provocando grandes deterioros, debiendo desmontarse la totalidad del mismo; que en el comedor diario se halla un cielorraso suspendido en las mismas condiciones; que la terraza está cubierta con una membrana de antigua data.-

Que señalan que, entonces, el bien inmueble adquirido no satisfacerla el fin de «casa habitación» para el cual fue adquirido, agregando que el dormitorio se halla clausurado por riesgos de desprendimiento de revoque e insalubridad derivada de las humedades del ambiente, evidenciándose tales riesgos en living comedor, sala de espera y baños.-

Que añaden que al procederse a realizar las primeras reparaciones se detectaron grietas y rajaduras en paredes y techos de extrema importancia, que comprometen la construcción.-

Que agregan que incoaron medidas asegurativas, en lasque el perito ingeniero civil realizó su dictamen, donde señala que en el living se observan manchas de humedad sobre zócalos; en la cocina humedad en pared y cielorraso; en la galería humedad y fisuras en el cielorraso; humedad en el techo del lavadero; humedad y rajaduras en los techos de los dormitorios; filtraciones en la pared y techo del baño; humedad en el cielorraso del quincho y del garage; estima que la humedad de los techos se debe a una impermeabilización antigua y defectuosa del techo, y considera como necesario para efectuar la reparación el importe reclamado en la demanda.-

Que señalan que el incumplimiento consiste en la disconformidad entre la conducta obrada por los deudores y la conducta debida por los mismos.- Los vendedores -dicen- han asumido una obligación de garantía, debiendo garantizar a los compradores que podrán gozar de la cosa vendida conforme al destino y naturaleza del derecho de de propiedad transmitido.-

Que a fs 29, por apoderada, comparecen las accionadas, y a fs 38 contestan la demanda, solicitando se tengan por negados todos los hechos expuestos por los actores que no sean expresamente reconocidos en el responde, señalando que lo iniciado por los actores es una demanda por vicios redhibitorios, oponiendo a su respecto prescripción, ya que el plazo para oponerla era de 3 meses desde la adquisición del bien inmueble, conforme art 4041  del Código Civil, por lo que solicita el rechazo de la demanda, con costas.-

Que a fs 43 los actores responden la excepción de prescripción, solicitando su rechazo.-

Que a fs 49 vuelta se abre la causa a prueba, ofreciendo los actores la suya a fs 55 y 72, haciendo lo propio los accionados a fs 63.-

Que a fs 165 se clausura el término por el cual se abriera la causa a prueba, pasando los autos a las partes por su orden a los fines de alegar sobre el mérito de las probanzas arrimadas a autos; oportunidad ésta que es aprovechada `por actores y demandados.-

Que a fs 172 vueltase llama autos para sentencia; decreto éste que, firme y consentido -fs 174-, deja los autos en estado de sentenciar.-

Y CONSIDERANDO: Que liminarmente cabe resolver la excepción de prescripción interpuesta por los accionados, la cual no puede ser acogida -y así ha de ser declarado, con costas-, ya que refiere al caso de vicios ocultos, cuando bien claramente los actores señalaron en su pretensión que la misma refería a un pretenso incumplimiento contractual.-

Que, ahora bien, en cuanto hace a la pretensión de los actores, entiendo que la misma tampoco puede ser acogida.- Ellos adquirieron el bien inmueble sin haber formulado reserva alguna sobre el estado del mismo; los accionados les brindaron un tiempo previo para realizar las modificaciones y/o refacciones que quisieren; y concurrieron a verificar el estado de la propiedad en compañía de un arquitecto, que se supone los asesoró sobre la conveniencia o inconveniencia de la adquisición.- La operación fue concretada, de modo tal que es de suponer cuál fue el resultado de la consulta.-

Que los actores no han accionado por vicios ocultos, lo que resultaría ser, conceptualmente, el problema que, según ellos, afectó al bien inmueble y que describe su letrado en forma exhaustiva.- No se sabe si no accionaron bajo la figura jurídica indicada porque cuando quisieron reclamar ya había transcurrido el tiempo útil para hacerlo, o porque realmente consideraron en su oportunidad que no existían vicios ocultos.- De hallarnos frente al último supuesto, existiría una contradicción entre las afirmaciones hechas por los actores en el sentido de enmascaramiento, ocultamiento del estado del bien inmueble y consiguiente intención de someter a engaño sobre su estado; por un lado, y el tenor de la pretensión intentada por el otro.-

Que nada impide que una persona adquiera un bien inmueble a otro a sabiendas de que el mismo presenta defectos y/o fallas de cualquier tipo, hasta su propia antigüedad, falta de pintura, estado de abandono, etcétera, pensando que merced a su precio puede hacer un pingüe negocio, con la subsiguiente ventaa un posible interesado, que pretende realizar un reciclamiento.- O puede ser el mismo adquirente el que quiere comprar para reciclar y volver a vender.-

Que también existe el caso de quien adquiere una propiedad que luego, con el paso del tiempo, resulta que no se hallaba en las condiciones que él había supuesto; pues bien, el Tribunal no está para corregir los malos negocios ni proteger al adquirente que no procura asesoramiento en el momento indicado.-

Que, pues bien, en el sublite se trata de personas que adquirieron un bien inmueble con asesoramiento de un profesional especializado, realizaron refacciones en el mismo antes de comprometerse y no accionaron por vicios redhibitorios.- Por ende, no se comprende en qué consistió el «incumplimiento contractual» invocado….porque con el criterio expuesto por los actores, cualquier comprador podría demandar a cualquier vendedor por pretenso incumplimiento contractual en cualquier momento, años después de concertada la operación, alegando que el mismo, al fin y al cabo, no reunió las expectativas habitacionales esperadas.-

Que, sin perjuicio de dejar señalado que lo manifestado concluye el análisis del caso, puede decirse que de la prueba producida no surge indicación alguna de que haya existido engaño ni intención de engañar; hasta el propio perito señala sus apreciaciones en «podría ser», «pudo ser».-

Que lo real y cierto es que el contrato de compraventa se concretó: hubo entrega del bien inmueble, y se abonó totalmente el precio pactado.-

Que, por lo expuesto, cabe rechazar la excepción de prescripción, con costas, y la demanda, igualmente con costas.-

Que, por ende, y fundado en lo dispuesto en el CPCCSF, art 251 ; FALLO: 1º Rechazando la excepción de prescripción, con costas.- 2º Rechazando la demanda, con costas.-

Insértese y hágase saber.-

Expte Nro 1367/08.-

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