Diezmo bonaerense sobre valorizaciones inmobiliarias.

Por Dr. Daniel E. Butlow (*)

La primera lectura del proyecto de ley de Acceso Justo al Hábitat, con media sanción de la Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires, impone una inmediata conexión con las normas religiosas y en especial con la Torah de Moisés. 

Es que cualquier cesión obligatoria de un diez por ciento de algo, impuesta por una autoridad contundente, tiene derecho a llamarse «diezmo» y Moisés legisla sobre el mismo en Levítico (27:30), números (18:21) y Deuteronomio (14:22,29).

El Dios de Israel tenía muy en claro cómo inspirar a su hijo predilecto, pero aun así, limitó el diezmo al grano, al vino, al aceite y las primicias de las manadas y ganados, lo que consideraba suficiente para temerlo (D.14:23) y para no desamparar a los Levitas, que agrupados bajo la jefatura de Aarón, el hermano de Moisés, no habían sido privilegiados con el reparto de tierras (D. 14:27), pero debían acompañar y custodiar el tabernáculo sagrado (N.1.52).

En la Provincia de Buenos Aires, una muy probable y futura ley, con media sanción, establece en su art. 50 una contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria, no menor a un diez por ciento, cuando esta se genere en alguno de los siguientes hechos:

a) la incorporación al Área Complementaria o al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Rural;

b) la incorporación al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Complementaria;

c) el establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial;

d) la autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, bien sea elevando el Factor de Ocupación del Suelo, el Factor de Ocupación Total y Densidad en conjunto o individualmente;

e) la ejecución de obras públicas, cuando no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras;

f) las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios y

g) todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable.

De acuerdo al art. 48 del mencionado proyecto, la participación en las valorizaciones inmobiliarias solo es exigible cuando se presente para el propietario o poseedor del inmueble, cualquiera de las siguientes situaciones:

a) solicitud de permiso de urbanización o construcción;

b) cambio efectivo del uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación en la renta generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo o

c) actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de aquellos resultantes de herencias o donaciones sin cargo.

Las formas de pago de la participación en las valoraciones puede efectivizarse mediante cualquiera de los siguientes medios, utilizables en forma alternativa o combinada:

a) dinero efectivo;

b) cesión al municipio de una porción del inmueble objeto de la participación o

c) cesión al municipio de otros inmuebles del área urbana y/o complementaria, previo cálculo de equivalencia de valores (art. 49).

Los denominados grandes desarrollos inmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados y toda otro forma de urbanización cerrada, o cementerios privados o grandes superficies comerciales, que ocupen predios de más de 5.000 metros cuadrados), deben ceder como pago a cuenta de la determinación definitiva, sujeto al cómputo de equivalencia y valorización final, diez por ciento de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable.

La segunda lectura del proyecto impone otra conexión, que son sus fundamentos tanto legales como sociales y políticos, entre los que cabe destacar algunas grandes presencias como el cumplimiento de los pactos internacionales, la legislación de Brasil, Colombia y Chile y el decidido y transparente enfrentamiento para evitar o reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo. Como lo señalaba Agustín Gordillo, no hay ningún acto de gobierno que se pueda encontrar fuera de la ley ya que cualquiera sea la política habitacional que se desarrolle, la misma encuentra su límite en la ley y en la revisión judicial, que debe ser apolítica.

En paralelo, se destaca la llamativa ausencia dentro de los fundamentos, del pensamiento de quien en el siglo XIX y actuando precisamente como Ministro de Gobierno de la provincia de Buenos Aires, fuera quien más luchó por establecer un régimen de tierras que generara progreso y prosperidad. Me refiero, obviamente, a Nicolás Avellaneda, que en sesión de la Cámara de Diputados del 14 de septiembre de 1866 señaló que con su proyecto se trataba de multiplicar y difundir la propiedad para cambiar el aspecto bárbaro de nuestra campaña, convirtiendo al gaucho en propietario y evitando transformar la distribución de la tierra en pleitos que formarían verdaderas columnas de expedientes judiciales.

Qué ley proyectaría este hombre, este tucumano insigne, si le volviera a tocar la oportunidad de revisar sus conceptos sobre gauchos y bárbaros 150 años después…

Una nueva ley de tierras, en la provincia de Buenos Aires, es un objetivo demasiado importante, como para desaprovechar la instancia revisora de la Cámara de Senadores a la que ya ha sido girado el proyecto. Esperamos con ansiedad el resultado de su trabajo.

———

(*) Abogado y Profesor Titular de Derecho de la Construcción, Arquitectura e Ingeniería Legal de los Posgrados de las Universidades de Belgrano y Palermo.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s