Condena al constructor y al director de obra por la humedad que apareció en la unidad vendida por tratarse de vicios ocultos.

Partes: Di Leo Nicolás y otro c/ Podlogar Pablo Alejandro y otro s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: F

Fecha: 13-feb-2012

Cita: MJ-JU-M-71912-AR | MJJ71912 | MJJ71912

Se condena al constructor y al director de obra demandados a indemnizar a los actores -a los que les habían vendido una unidad funcional a estrenar- por la humedad que apareció una vez que recibieron la posesión del inmueble, pues se comprobó que se trató de vicios ocultos.

Sumario:

1.-Corresponde condenar a los demandados a indemnizar al actor pues ha quedado acreditado que los daños por humedad que presenta la unidad funcional -a estrenar- de los actores, verificados por la perito arquitecta designada de oficio, constituyen vicios ocultos del departamento y son consecuencia de la defectuosa ejecución de los trabajos y/o al empleo de materiales de baja calidad en su construcción, por los que los demandados deberán responder en su condición de constructor vendedor y arquitecta directora de la obra.

2.-El art. 2173 del CCiv. dispone que entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos de la cosa aunque los ignore , en la especie se pretende un resarcimiento dinerario que incluye el costo de las reparaciones que deben realizarse para sanear los defectos de construcción que se han imputado a los demandados, y que queda comprendido en el citado art.2173.

3.-Cuando el vendedor ha sido de buena fe -lo que debe presumirse-, y se trata de vicios o defectos que son subsanables, el objeto del reclamo puede consistir en las sumas necesarias para llevar a cabo las reparaciones.

4.-Los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos que deterioran la esencia de la cosa existentes al tiempo de consumarse la venta que de haber sido conocidos por el comprador, éste no habría celebrado el contrato o habría pagado un precio menor (conf. art.2164 del CCiv.), todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos.

5.-Entre las obligaciones impuestas por la ley al vendedor se encuentran la de garantizar al comprador por los vicios redhibitorios de la cosa (art. 1414 CCiv.), además está obligado a entregar exactamente la cosa vendida, con sus dependencias y accesorios, conforme lo entendieron las partes al momento de celebrar el contrato (arts. 1197 , 1198 , 1323 , 1409 , 1426 y cons., CCiv.) y si no lo hace incurre en un incumplimiento que autoriza al comprador a solicitar el cumplimiento o pedir la resolución (art.1426); por tanto, si antes de entregada la cosa al comprador está autorizado a reclamar lo prometido en la forma estipulada, el solo hecho de su entrega no exonera al vendedor de la cosa asumida, impidiendo al comprador ante la aparición de un defecto oculto la posibilidad de exigir que sea reparado en la hipótesis de ser ello posible, y siempre que los gastos que ello demande tengan una adecuada proporción con el valor de la cosa.

6.-Con la prueba rendida en autos resulta acreditado que las filtraciones, humedades, grietas y demás desperfectos que han afectado notablemente diversos ambientes de la vivienda de los actores han podido coadyuvar a provocar una mala calidad de vida en la intimidad del hogar; esto atañe a la proyección del espíritu del hombre hacia su entorno material más íntimo y cercano, como lo es la vivienda, por lo que es procedente el daño moral.

7.-Las sumas a las que la sentencia condena, se abonarán dentro del plazo establecido, con más los intereses a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, no capitalizables (del voto del Dr. Zannoni, en disidencia parcial solo respecto al tema de los intereses).

Fallo:

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13 días del mes de febrero de 2012, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala «F» para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. GALMARINI. POSSE SAGUIER. ZANNONI.

Sobre la cuestión propuesto el Dr. GALMARINI dijo:

I.- Relataron los actores que, estando en construcción el inmueble sito en la calle Valdenegro 2743 de esta ciudad, compraron al constructor, Pablo Alejandro Podlogar la unidad n° 3 de la planta baja del referido edificio, operación que se formalizó mediante escritura pública el día 14 de diciembre de 2005.

Manifestaron que al tomar posesión de la unidad, esta aparentaba encontrarse en buen estado, no detectándose a simple vista signos de humedades u otros vicios o deterioros, pero que a los pocos meses fueron apareciendo humedades y grietas tanto en el inmueble de los actores como en otras unidades del edificio en cuestión.

Que los problemas existentes en su departamento no pudieron ser advertidos al momento de la entrega del inmueble sino que salieron a la luz paulatinamente, cuando la vivienda se puso en funcionamiento y que obedecen al incorrecto empleo de materiales y la mala ejecución de los trabajos, consecuencias de una deficiente dirección de la obra.En virtud de lo expuesto los actores promovieron demanda contra Pablo Alejandro Podlogar y María Rosa Piroli, en sus calidades de constructor vendedor y arquitecta directora de obra respectivamente, a fin de que se los condene a abonar el importe necesario para efectuar la reparación de los desperfectos existentes en el inmueble antes referido y la indemnización del daño moral que habrían sufrido en su consecuencia.

El demandado Podlogar reconvino a los actores, solicitando que se los intime a presentar ante las autoridades municipales pertinentes, los planos correspondientes a la ampliación que, según sostiene, estos habrían realizado en su vivienda y que, a su juicio, constituyen la causa de los daños cuya reparación se reclama en autos. Asimismo, opuso como defensa en los términos del art.4041 del Código Civil excepción de prescripción aduciendo que al tiempo de inicio de esta demanda la acción se encontraba prescripta, y subsidiariamente contestó la pretensión iniciada en su contra.

El juez de primera instancia rechazó la excepción de prescripción y la reconvención interpuestas por el demandado Podlogar e hizo parcialmente lugar a la demanda condenando a los accionados en forma concurrente a abonar a los actores la suma de $42.665, con más los intereses y las costas del juicio.

Dicho pronunciamiento fue apelado por todas las partes. Los actores expresaron agravios a fs. 622/4 y los demandados a fs. 627/32. Los memoriales fueron respondidos a fs. 634/46 y fs. 648/49.

II.- Los demandados se agravian de la responsabilidad que les atribuyó el magistrado. Insisten en sostener que los daños cuya reparación se reclama tienen por causa la ampliación que, según afirman, realizaron los actores en la unidad en cuestión luego de tomar posesión de aquélla.

Critican los recurrentes la valoración hecha por el juez de las pruebas producidas en autos.Puntualmente sostienen que el magistrado ha sobreestimado el informe presentado por la perito arquitecta designada de oficio y omitido valorar las declaraciones testimoniales obrantes en la causa y la prueba documental, de las cuales surgiría que en la unidad funcional de los actores se realizaron modificaciones con posterioridad a su entrega.

Por otra parte expresan que la escritura traslativa de dominio celebrada entre las partes da cuenta de que los demandantes tomaron posesión del inmueble de marras en diciembre de 2005 y no formularon reclamo alguno por faltantes o diferencias entre lo pactado y lo recibido, por lo que los vicios aparentes cuya reparación pretenden los actores quedaron purgados al haberse formalizado la venta sin reserva alguna.

A fs. 463/72 obra el informe presentado por la perito arquitecta designada en autos. Allí la profesional, tras realizar una constatación del inmueble de los actores, así como de otras unidades funcionales integrantes del mismo edificio, expresó que a la fecha de constatación observó en la referida unidad daños en distintos sectores debidos a deterioro físico de revoques, revestimientos, cielorrasos y pisos, fisuras de distintas formas y tamaño en las paredes de dormitorio, estar comedor, cocina y en las distintas paredes de los patios, fisuras longitudinales en cielorrasos, levantamiento de piso de parquet todo a lo largo del dormitorio y del estar comedor, desprendimiento de piezas de cerámica en la cocina y filtración de agua de lluvia en la cocina por el techo y alrededor de los cerramientos (fs. 465 vta.).

Señaló que falta instalación eléctrica independiente para aire acondicionado en el dormitorio y en el estar, pico de gas para estufa en el estar y que difiere la calidad de la mesada de granito en la cocina.

Informó que hay una diferencia en la distribución y superficies con respecto a los planos adjuntados en autos a fs. 341/6. Que en los planos mencionados al ambiente principal se lo denomina «estar-comedor-cocina-lavadero» y, específicamente en el plano de instalaciones sanitarias adjuntado a fs.343, el sector cocina (mesada con pileta y cocina y sus cañerías) se ubica sobre la pared que limita con el baño, mientras que en el inmueble de los actores se observa que el ambiente «estar-comedor» no incluye a la cocina y al lavadero y que el patio que da hacia el contrafrente ha reducido sus medidas porque se ha construido una cocina de 1, 70 por 2,55 metros aproximadamente, ocupando la mitad del patio y el lavadero se encuentra en ese patio de contrafrente y está al descubierto(fs. 465 vta/66.).

Al expedirse sobre las causas probables de las patologías verificadas en el inmueble sostuvo que: las fisuras en las paredes se producen por varios factores: «la contracción al secado y posteriormente la carbonatación y porque tanto el revestimiento como la base tienen coeficientes de dilatación diferentes, por la ejecución de revoques antes de que fragüe la pared o por la mala proporción en el dopaje de los morteros». Las fisuras en los cielorrasos. se pueden producir por diferentes causas: «Haber realizado el enlucido en dos capas y se debe al empleo de arena sucia, a la aplicación de la capa final antes de la primera o a un exceso de cal en la capa final; a una mala elección del yeso o de mala calidad o a la presencia de cal, factores que hacen reducir la adherencia» (fs. 466/vta.)

En cuanto a levantamiento del piso de madera la perito afirmó que su causa fundamental es el aumento del contenido de humedad en la madera, lo que provoca su dilatación y la aparición de fuerzas que hacen que se desprendan de su asiento. Señaló que «el incremento de la humedad puede provenir del agua de la obra aún presente en el contrapiso y/o carpeta, de las condiciones del edificio, la falta de material impermeable entre el terreno y la madera. A estos factores se le suma que el piso de madera no posee junta perimetral de dilatación» (fs.466 vta.).

Sostuvo que la filtración de agua en la cocina se debe a «las fallas en la impermeabilización del techo, ya sea por el uso de materiales inadecuados, por deficiente colocación o por falta de las mismas, por deficiencia en la evacuación del agua y también se producen filtraciones alrededor de las aberturas y ello se debe a la deficiente colocación de las mismas» (fs. 466 vta./467).

Asimismo indicó la experta que las causas del desprendimiento de piezas de cerámica en la cocina pueden ser: «el adhesivo por no ser apto para la aplicación, por ser incompatible con el tipo cerámico, que el mismo esté vencido o la mala colocación del adhesivo».»la colocación de las mismas antes del fraguado de la pared que lo recibe» (fs. 467).

Afirmó la perito que los daños observados y descriptos «constituyen vicios ocultos ya que se producen por la mala ejecución de los trabajos durante la obra, no advertidos en el desarrollo de la misma y que se evidencian después, cuando la vivienda comienza a funcionar, en el lapso de 12 a 18 meses aproximadamente. Los vicios ocultos son consecuencia de mala ejecución de los trabajos y de una deficiente dirección de obra, ya sea por impericia u omisión en el control de la misma» (fs. 467 vta.).

Al responder el punto de pericia propuesto por los actores referido a si era posible determinar si las modificaciones introducidas en la unidad funcional de los actores fue realizada en la obra o si, por le contrario estas fueron introducidas con posterioridad a la entrega de la unidad la perito informó que «estas modificaciones fueron introducidas con posterioridad a la presentación del plano conforme a obra ante la DGFOC y la verificación realizada por el PVO. La verificación efectuada por el PVO se llevó a cabo entre el día 26 de agosto de 2005, fecha de solicitud de la verificación y el día 8 de septiembre del mismo año, fecha de cumplimiento o entrega del informe.La obra hasta ese momento coincidía con los planos presentados, según el informe presentado por el mismo. Por lo tanto las modificaciones se realizaron con posterioridad a las inspecciones y verificaciones mencionadas, realizadas por reparticiones del Gobierno de la Ciudad, pero no puedo determinar si fueron realizadas antes de la entrega de la unidad a los actores o luego de la recepción por parte de ellos de la misma (fs. 469 vta/70).

Sin perjuicio de ello, posteriormente señaló que los materiales empleados en la modificación y ampliación de superficie de la unidad de los actores son de la misma clase y características que los empleados en el resto de la obra en general ya que coinciden con los utilizados en las unidades 5, 8 y 10 del edificio en cuestión. También informó que en la zona donde según el plano original debería estar la cocina se observó que los ladrillos se encuentran enteros, lo cual hace presumir que esa pared no hubo ningún tipo de cañerías y que, tras realizarse una canalización en el muro medianero del lado interno en el sector del estar de la vivienda a fin de ver si había alguna instalación que conectaba la cocina descripta en el plano con la cocina que realmente esta construida, se comprobó que en dicha medianera no hay extensiones de las referidas cañerías. Que se pudo verificar que no hay bifurcaciones o cañerías anuladas ni de ninguna clase y que por el estado de los ladrillos se puede decir que en esa pared nunca hubo ni pasaron ninguna clase de conductos o cañerías.

Destacó la experta que en la zona referida anteriormente «tampoco se encontraron tomas o bocas de electricidad que pueda hacer uso a la mesada, tal como consta en el plano de instalación eléctrica agregado a fs. 344 (fs. 470 vta./71).

También afirmó la profesional que en el ambiente que, según el «plano conforme a obra» adjuntado a fs.341 se llama «estar-comedor-cocina lavadero» no se observa boca de desagüe para lavarropas, ni anulado, ni sacado o con bifurcación (fs. 471), que la pintura de la totalidad de la unidad 3 es la misma , aparentemente de obra y no se detectó que haya habido retoques de pintura o sectores pintados con posterioridad a la pintura original y que el piso de madera no presenta indicios de haber sido sacado y vuelto a colocar en el sector donde, según los planos, debería estar la cocina, ya que se encuentra en forma pareja y homogénea y no se observan modificaciones, que todo el piso fue colocado en una misma etapa y no hay indicios de que parte haya sido agregada o removida (fs. 471 vta./72).

Finalmente la perito afirmó que «los daños que se observan en el inmueble se encuentran localizados en toda la unidad, incluidos ambos patios. por tal los mismos responden a la defectuosa ejecución de los trabajos y/o al empleo de materiales de baja calidad, siendo ellos vicios ocultos de la obra. Si fueran causal las modificaciones introducidas, los daños se localizarían solamente en el estar comedor, cocina y el patio que se orienta hacia el contrafrente» (fs. 470 vta.).

Es de recordar que la fuerza probatoria del dictamen pericial debe ser ponderada en concordancia con las reglas de la sana crítica y los restantes elementos de juicio que obran en la causa, y esa misma sana crítica aconseja, como principio, su aprobación en tanto las objeciones a aquél formuladas no aparezcan suficientemente fundadas y sean demostrativas de que sus conclusiones se hallan reñidas con principios lógicos y máximas de experiencia (conf.CNCiv., Sala «F», marzo, 1/1999 «Principato, Cayetano c/ Corvera, Luis s/ daños y perjuicios», L.252.985).

Sabido es que el juez sólo puede apartarse del asesoramiento pericial cuando contenga deficiencias significativas, sea por errores en la apreciación de circunstancias de hecho o por fallas lógicas del desarrollo de los razonamientos empleados que conduzcan a descartar la idoneidad probatoria de la peritación, lo que no acontece en el caso de autos.

En cuanto a la impugnación efectuada oportunamente por los demandados al referido peritaje, cabe concluir que no debilitan su eficacia probatoria, ya que estaba a cargo de los impugnantes arrimar los elementos aptos para acreditar los errores en que habría incurrido la facultativa. Máxime cuando aquéllos no ejercieron su derecho a nombrar consultores técnicos que pudieran presentar su dictamen y las objeciones formuladas carecen de suficiente respaldo técnico o científico para desvirtuar las conclusiones de la experta.

También obran en la causa las declaraciones de los testigos, La Rocca (fs. 227/9), Vaglica (fs. 231/3), Isola (fs. 236/8) y Sánchez (fs. 247/8), propietarios de distintas unidades del mismo edificio que el de los actores. Todos ellos fueron contestes en manifestar que cuando los actores tomaron posesión del departamento en cuestión la cocina ya estaba ubicada aparte y no incorporada al living comedor como en las demás unidades y que esa construcción fue realizada por los trabajadores del constructor Podlogar, aquí demandado.

Los elementos de convicción apuntados precedentemente me llevan a concluir en que ha quedado debidamente acreditado en autos que los daños que presenta la unidad funcional de los actores, verificados por la perito arquitecta designada de oficio, constituyen vicios ocultos del departamento y son consecuencia de la defectuosa ejecución de los trabajos y/o al empleo de materiales de baja calidad en su construcción, por los que los demandados deberán responder en su condición de constructor vendedor y arquitecta directora de la obra.

El art.2173 del Código Civil dispone que «entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos de la cosa aunque los ignore». En la especie se pretende un resarcimiento dinerario que incluye el costo de las reparaciones que deben realizarse para sanear los defectos de construcción que se han imputado a los demandados, y que queda comprendido en el citado art.2173.

Se ha admitido que cuando el vendedor ha sido de buena fe (buena fe que, obviamente, debe presumirse), y se trata de vicios o defectos que son subsanables, el objeto del reclamo puede consistir en las sumas necesarias para llevar a cabo las reparaciones ( conf. Cifuentes, Santos, en Belluscio-Zannoni, Código Civil comentado, t.8, comentario al art. 2174, pág.797, nº4; Borda, Contratos, t. I, nº 242; Wayar, Evicción y vicios redhibitorios, Bs. As., 1992, t.2, pág. 180, nº230). Por ende, se ha resuelto en diversos precedentes en seguimiento de la doctrina recién recordada que a falta de prueba directa, una solución apropiada puede obtenerse recurriendo a métodos indirectos como lo es ponderar el costo de los trabajos que deben ser realizados para subsanar el vicio o defecto (conf., esta Sala, abril 3/1979, ED, 86-561; Cám. Nac. Civil y Comercial Federal, Sala II, junio 26/1984, ED, 112-398). «En otras palabras, la parte del precio a restituir por el vendedor, que prevé el art. 2173, Cód. Civil, puede estimarse tomando en cuenta el costo de los trabajos necesarios para subsanar los vicios ocultos» (conf., esta Sala, septiembre 7/2009, «Álvarez, Daniel Alberto y otro c/ Inversora Bolívar S.A. s/ daños y perjuicios» , L. 522.173, voto del Dr. Zannoni).

Los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos que deterioran la esencia de la cosa existentes al tiempo de consumarse la venta que de haber sido conocidos por el comprador, éste no habría celebrado el contrato o habría pagado un precio menor (conf.art.2164 del Cód.Civil). Todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante que conocía los defectos ocultos de la cosa y los calló al adquirente -contra ese evento está ya amparado por la acción de nulidad y daños y perjuicios-, sino que se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquirente a título oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad a los negocios jurídicos. Por ello, esa garantía es debida inclusive por el enajenante de buena fe que desconocía los vicios. Es un caso de responsabilidad contractual sin culpa (conf. Borda, «Tratado de Derecho Civil», Contratos, t.I, p.144, nº 220). Las consecuencias de estos vicios deben ser soportados por el garante-vendedor, pero para que éste sea declarado responsable, es necesario que los defectos reúnan una serie de requisitos. Así el vicio en la cosa debe ser: a)oculto, b)importante y c)debe existir al momento de consumarse la venta (conf. Wayar, Ernesto C. «Compraventa y permuta», ed.Astrea, ed. 1984, cap.V, p.373 y sigtes.,nºs 242 y 243).

Al respecto, aun cuando se encuentra discutido si el comprador puede exigirle al vendedor la eliminación del vicio cuando este puede ser eliminable, Borda ha sostenido que la acción por cumplimiento de contrato es una consecuencia inevitable del principio general según el cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación. Afirmó que en verdad, de lo que se trata es de obligarlo a cumplir exactamente lo prometido ( Borda. Guillermo A., en «Tratado de Derecho Civil-Obligaciones», actualizado por Borda, Alejandro,t. II, pág.51, 9 ed., Buenos Aires, La Ley 2008).

Entre las obligaciones impuestas por la ley al vendedor se encuentran la de garantizar al comprador por los vicios redhibitorios de la cosa (art.1414 Código Civil). Además está obligado a entregar exactamente la cosa vendida, con sus dependencias y accesorios, conforme lo entendieron las partes al momento de celebrar el contrato (arts. 1197, 1198 , 1323 , 1409 , 1426 y cons., Código Civil). Y si no lo hace incurre en un incumplimiento que autoriza al comprador a solicitar el cumplimiento o pedir la resolución (art.1426). Por tanto, si antes de entregada la cosa al comprador está autorizado a reclamar lo prometido en la forma estipulada, el solo hecho de su entrega no exonera al vendedor de la cosa asumida, impidiendo al comprador ante la aparición de un defecto oculto la posibilidad de exigir que sea reparado en la hipótesis de ser ello posible, y siempre que los gastos que ello demande tengan una adecuada proporción con el valor de la cosa (conf. CNCiv., Sala E, junio 5/ 1986, «Semino de Medici, Mabel A. c/ Bulneco S.A. y otro», L.L. 1986-E, 485, y doctrina allí citada).

De conformidad a lo expuesto, los demandados deberán abonar a los actores las sumas necesarias para efectuar la reparación de los desp erfectos verificados por la perito en el inmueble, que constituyen vicios ocultos de aquél, a saber, las fisuras en las paredes y cielorrasos, el levantamiento del piso de madera, las filtraciones de agua y el desprendimiento de piezas de cerámica en la cocina y la falta de conexión de TV y TE entre el estar y el dormitorio, cuyo costo, según lo estimado por la perito arquitecta, asciende a la suma de $40.326,6 (ver fs.493 vta./94).

Sin embargo, con relación a la falta de barniz en las puertas, de la instalación eléctrica independiente para aire acondicionado en el dormitorio y en el estar y la ausencia de pico de gas para estufa en el estar, considero que al tratarse de vicios aparentes resultaban detectables a simple vista por parte de los adquirentes del inmueble y por lo tanto el vendedor no está obligado a responder por ellos si, como ocurrió en el caso, los actores formalizaron la venta del inmueble mediante escritura pública de fecha 14 de diciembre de 2005, la que da cuenta de que los actores recibieron la posesión de aquél sin efectuar reserva alguna acerca de tales defectos (ver cláusula tercera de la escritura obrante a fs. 13 vta.) ( (conf. art. 2173 del Código Civil).

En consecuencia, voto por confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto atribuyó responsabilidad a los demandados por los daños cuya reparación se reclama, pero con el alcance señalado precedentemente.

III.- Daño Moral:

El magistrado fijó por daño moral la cantidad de $10.000. Los actores solicitan su elevación, mientras los demandados se quejan por considerar improcedente la indemnización del rubro en cuestión.

La indemnización por daño moral está prevista en el ámbito contractual a través de la directiva contenida en el art. 522 del Código Civil.

En principio, no cabe hablar de daño moral indirecto cuando el perjuicio directo causado es exclusivamente patrimonial, ya que a pesar de que todo daño patrimonial acarrea inconvenientes o molestias, éstas por sí solas no configuran daño moral (conf., Zavala de González, Daño moral por lesión de bienes patrimoniales, LL, 1985-B-968 y en Bueres-Highton, Código Civil comentado, t. 3-A, comentario al art. 1078, pág.178 y sigtes.).

Es así que su otorgamiento depende, no sólo de la prueba del efectivo incumplimiento contractual, sino además de la existencia de una lesión espiritual, de la índole del hecho generador de la responsabilidad y de las circunstancias del caso (conf. CNCiv. Sala «F», agosto 30/2007 «Martinez, Marisol c/ Carrefour Argentina S.A. s/ daños y perjuicios» , L.474.268).

Respecto de daños sufridos en un inmueble se ha considerado resarcible el daño moral cuando en él radica la vivienda del damnificado si los deterioros lo han tornado inhabitable o, aun sin llegar a tal extremo, han provocado perturbaciones de magnitud en la intimidad o la integridad física o espiritual de los moradores porque se trata de proyecciones no patrimoniales del entorno o habitat que, como valor de afección, ha sufrido menoscabo (CNCiv. Sala «F», junio 7/2005, «Muñiz Fernandez, Laureano y otra c/ Presumido, Marcelo y otra s/ daños y perjuicios», L. 415.186).

Sentado ello, entiendo que con la prueba rendida en autos resulta acreditado que las filtraciones, humedades, grietas y demás desperfectos que han afectan notablemente diversos ambientes de la vivienda de los actores han podido coadyuvar a provocar una mala calidad de vida en la intimidad del hogar. Esto, como bien se ha señalado, atañe a la proyección del espíritu del hombre hacia su entorno material más íntimo y cercano, como lo es la vivienda.

(conf., Zavala de González, Matilde, en Bueres-Highton, Código Civil comentado, t.3A, comentario al art. 1078, pág.179, nº 7) (en igual sentido CNCiv. Sala «F», febrero 27/2004, «Ritacco, Antonio c/ Cons.de Propietarios Chivilcoy 4911 s/ daños y perjuicios», L.366.549).

Por lo tanto, a la vista de la entidad de los daños materiales cuya reparación se reclama, los que han podido repercutir en turbaciones de la vida íntima, o de las relaciones sociales o familiares, entiendo que resulta procedente indemnizar el rubro en estudio y estimo que las circunstancias del caso llevan a concluir que la suma de $10.000 fijada por el magistrado resulta prudente, por lo que propongo su confirmación.

IV.- Intereses:

El magistrado dispuso que los intereses se devengarán a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual, vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina desde la fecha de la notificación del traslado de la demanda (23/06/2008) hasta el efectivo pago.

Los demandados se agravian de la tasa de interés fijada en la sentencia, alegando que «el importe correspondiente a reparaciones y el propio de los alquileres se encuentran actualizados en sus valores por el peritaje. Por lo tanto de aplicarse la tasa activa desde la fecha de notificación de la demanda y sobre montos actualizados, se estaría alterando el significado de la condena y amparando un enriquecimiento indebido» (fs. 632).

El 20 de abril de 2009 se ha dictado fallo plenario por esta Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en los autos «Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios» en el cual se dejó sin efecto la doctrina que había sido fijada en los fallos plenarios «Vázquez, Claudia Angélica c/ Bilbao, Walter y otros s/ daños y perjuicios» del 2/8/93 y «Alaniz, Ramona Evelia y otro c/ Transportes 123 SACI interno 200 s/ daños y perjuicios» del 23/3/04.También allí se consideró conveniente establecer la tasa de interés moratorio, cuando no ha sido pactada o prevista legalmente, y se dispuso que corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, pero mediante una solución de consenso el tribunal en pleno admitió que esa tasa de interés debía computarse desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia, aunque se dejó a salvo el supuesto en que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido.

En estas actuaciones el monto indemnizatorio es fijado a valores actuales y dado que la tasa activa admitida por el plenario incluye el componente inflacionario, de aplicarse durante el lapso corriente entre la producción del daño y la determinación de ese valor actual se duplicaría injustificadamente la indemnización -en la medida de la desvalorización monetaria- por lo que en estos supuestos se produciría la alteración del contenido económico de la sentencia, que se traduciría en un enriquecimiento indebido.

En esa inteligencia cabe hacer el siguiente detalle:

Respecto de la indemnización fijada por «daño emergente» los intereses correrán desde la fecha de notificación de la demanda -atento que los actores no han agraviado de lo decidido en este punto- hasta la fecha de presentación del peritaje donde fue estimado su valor, a la tasa del 8% anual y de allí hasta el cumplimiento de la condena a la tasa activa antes señalada.

En cuanto al monto otorgado por «alquileres», por tratarse de un gasto futuro los intereses se devengarán desde la fecha de la sentencia de primera instancia -en la que fueron valorados- hasta su efectivo pago a la tasa activa.

En relación al monto otorgado en concepto de «daño moral» los intereses correrán desde la fecha de notificación de la demanda hasta el pronunciamiento de primera instancia, enel que fue valorado, a la tasa del 8% anual y de allí hasta su efectivo pago a la tasa activa antes referida.

En mérito a lo expuesto voto porque se confirme la sentencia de fs. 600/5 y su ampliación de fs. 609 vta. en lo principal que decide, y que se la modifique fijando por «daño emergente» la cantidad de $40.326,6. Asimismo voto porque se modifique el pronunciamiento en lo relativo a la tasa de interés aplicable, la que deberá computarse de conformidad con lo establecido en el considerando IV. Con costas de alzada a cargo de la parte demandada que resultó sustancialmente vencida (art. 68 del Cód.Procesal).

Por análogas razones, el DR. POSSE SAGUIER votó en igual sentido que el Dr. Galmarini, inclusive en cuanto a los intereses propuestos.

El DR. ZANNONI dijo

1.Adhiero al voto del Dr.Galmarini, excepto en lo atinente a la tasa de interés que corresponde aplicar.

Según la doctrina legal vigente en el fuero a partir del fallo plenario dictado el 20/4/2009 por esta Cámara en autos «Samudio de Martínez, Ladislaa c./ Transportes Doscientos Setenta S.A. s./ Daños y Perjuicios», la tasa de interés que corresponde aplicar desde el inicio de la mora y hasta el efectivo pago del capital de condena, es la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina. De este modo se dejaron sin efecto los plenarios dictados en autos «Vázquez, maría Angélica c./ Bilbao, Walter y otros, s./ daños y perjuicios» del 23/8/93 y «Alaniz, Ramona Evelia c./ Transportes 123 S.A.C.I. s/ Daños y Perjuicios del 23/3/2004.

Como dicha doctrina legal es de aplicación inmediata a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (arg. art. 3° , Cód.Civil, ley 17.711) y no advierto que en el caso la aplicación de la tasa de interés implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido, entiendo que debe disponerse que las sumas a las que la sentencia condena, deberán ser abonadas dentro del plazo establecido, con más los intereses a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, no capitalizables.

2. La aplicación de una tasa diferente durante el lapso que media desde la ocurrencia del hecho ilícito o la mora del obligado hasta el dictado de la sentencia implica apartarse de la doctrina legal, dado que no advierto ni se explica de qué modo, en el caso, la aplicación de la tasa activa conduce a una alteración sustancial del significado económico del capital de condena que configura un enriquecimiento indebido (o sea, enriquecimiento sin causa).

3. Los colegas de la Sala sostienen que el capital de condena incluye el componente inflacionario que es, precisamente, el que contiene la tasa activa, de modo que de aplicarse ésta durante el lapso corriente entre la producción del daño y la determinación de ese valor actual se duplicaría injustificadamente esa indemnización -en la medida de la desvalorización monetaria- lo que produciría la alteración del contenido económico de la sentencia.

Discrepo con este punto de vista. A mi juicio no es correcto sostener que capital de condena incluye el componente inflacionario. A partir de la ley 23.928, en 1991, quedó prohibida toda «indexación» por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, prohibición que ha mantenido el art. 4º de la vigente ley 25.561, denominada de emergencia económica. «En ningún caso -dice esta última norma- se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor».

4.De tal modo el capital de condena no es susceptible, hoy, de estos mecanismos de corrección monetaria, que en su origen fueron propiciados exclusivamente para las llamadas obligaciones de valor que se liquidan en dinero y que con la hiperinflación que azotó a nuestra economía durante décadas se generalizó a todas las obligaciones dinerarias. En tal sentido, los fallos plenarios dictados por la Cámara Nacional en lo Comercial (13/4/77) y por esta Cámara (in re: «La Amistad SRL c./ Iriarte, Roberto C.» del 9/9/77), siguiendo pronunciamientos anteriores de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, ejercieron un efecto multiplicador de la crisis inflacionaria. Y fue en ese contexto que se elaboraron criterios relativos al cálculo del interés «puro», que oscilaba entre el 6%, el 8% y hasta el 15% anual. –

El contexto actual no es, por fortuna, aquél. La circunstancia de que, cuando se trata de resarcimientos derivados de hechos ilícitos, el juez en la sentencia estima ciertos rubros indemnizatorios a valores actuales -como suele decirse-, a los fines de preservar en equidad el carácter resarcitorio de la indemnización, no significa que se actualicen los montos reclamados en la demanda o se apliquen índices de depreciación monetaria. Tales procedimientos de actualización están prohibidos, reitero, por las leyes antes citadas. Y aunque pudiera argumentarse que, aun así, la obligación de resarcir daños constituye una típica obligación de valor que se liquida en dinero, según la clásica nomenclatura, existe consenso -por lo menos a partir del dictado de la ley 23.928- que los montos liquidados por quien reclama el resarcimiento en juicio, constituyen parámetros que deben respetarse en acatamiento del principio de congruencia, salvo lo que, en más o en menos, surja de la prueba producida durante el proceso.Con ese mismo criterio se aceptó, desde 1992, aplicar a falta de un pacto o convenio de intereses, la tasa pasiva promedio que mensualmente publica el Banco Central de la República Argentina y que entre ese año y el 2004, estuvo por encima de los precios al consumidor, lo cual no ocurre en la actualidad. Como ha señalado la mayoría del Tribunal al responder a la primera pregunta de este acuerdo plenario, una tasa que se encuentra por debajo de los índices inflacionarios no sólo no repara al acreedor sino que beneficia al deudor que dilata el pago de la deuda.

5. Por todo lo que sucintamente dejo expuesto, entiendo que la salvedad que se hace al responder a la última pregunta que se nos formuló en el acuerdo plenario no es operante en el contexto del presente proceso. Debe, a mi juicio, disponerse que las sumas a las que la sentencia condena, se abonarán dentro del plazo establecido, con más los intereses a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, no capitalizables. Dicha salvedad queda confinada al hipotético caso que, en el futuro, se autorizara la repotenciación de un capital de condena, lo que, en principio, no es posible hacer actualmente, en acatamiento del derecho vigente.

Con lo que terminó el acto.

JOSE LUIS GALMARINI.

FERNANDO POSSE SAGUIER.

EDUARDO A. ZANNONI.-

Es copia fiel de su original que obra en las páginas N° a N°

del Libro de Acuerdos de esta Sala «F» de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil.

Buenos Aires, 13 de febrero de 2012.

AUTOS Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 600/5 y su ampliación de fs. 609 vta. en lo principal que decide, y se la modifica fijando por «daño emergente» la cantidad de $40.326,6. Asimismo se modifica el pronunciamiento en lo relativo a la tasa de interés aplicable, la que deberá computarse de conformidad con lo establecido en el considerando IV. Con costas de alzada a cargo de la parte demandada.

JOSE LUIS GALMARINI

EDUARDO A. ZANNONI

FERNANDO POSSE SAGUIER

  1. EXCELENTE

  2. Jfernandez@msi-logistica.com.ar 29 junio 2015 at 11:24 AM

    Mira, de valdenegro la propiedad

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