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Partes: Saborido Andrea Fabiana c/ BBVA Banco Francés S.A. y otro s/ daños y perjuicios
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: B
Fecha: 27 de mayo de 2024
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-152992-AR|MJJ152992|MJJ152992
Responsabilidad del martillero que al publicitar una subasta divulgó como incluida en la venta la totalidad de una construcción, pese a que gran parte de ella correspondía a otra parcela diferente.
Sumario:
1.- Es procedente la pretensión indemnizatoria incoada por el comprador de un inmueble en subasta pública porque el martillero incurrió en un actuar negligente debido a que en el marco de la subasta de un inmueble informó al respectivo Juzgado y divulgó como incluida en la venta la totalidad de una construcción, cuando gran parte de ella correspondía a otra parcela diferente de la ejecutada, lo que permite concluir que incumplió las disposiciones de la Ley 20266 que le imponen anunciar los remates mediante publicidad que incluya una descripción y condiciones del bien a rematar, debiendo sobreentenderse que dicha descripción debe ser ajustada a la realidad.
2.- Si se tiene en cuenta que la Ley 20266 confiere a los martilleros la facultad de recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de sus obligaciones, cabe reprocharle al demandado que omitiera realizar un oportuno y exhaustivo estudio de las características del objeto del remate, pues no recabó los certificados/planos pertinentes que permitieran neutralizar riesgos como el que finalmente aconteció; máxime si se considera, a la luz de lo previsto por el art. 902 del CCiv., se le había encargado la misión de informar el valor real y precio de mercado del bien a rematarse, y como es de público conocimiento, dicha estimación necesariamente debió estar vinculada con lo que estaba o no construido dentro del terreno en cuestión.
3.- El banco otorgante de un mutuo hipotecario que propuso un martillero para realizar la subasta judicial del inmueble, no debe responder por el daño causado con motivo del obrar de aquel, en tanto el hecho de que el martillero haya sido designado en esas circunstancias no constituye un obrar antijurídico, pues se ajustó a lo previsto en la cláusula del mutuo hipotecario, que autorizó expresamente al acreedor a proponer la designación del martillero, en caso de subasta judicial; con lo cual debe estarse al principio de la autonomía de la voluntad y doctrina de los actos propios que reposa en la pauta de la buena fe.
Fallo:
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 27 días del mes de mayo de dos mil veinticuatro, en reunión para Acuerdo la Sra. Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: «SABORIDO, ANDREA FABIANA C/ BBVA BANCO FRANCÉS S.A. Y OTRO S/DAÑOS Y PERJUICIOS» (EXPTE. N° 56560/2013), respecto de la sentencia dictada el 09/03/22, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO – Dr. ROBERTO PARRILLI – Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO
A la cuestión planteada la Dra. Maggio dijo:
I. Antecedentes El 29/07/13 Andrea Fabiana Saborido entabló demanda de daños y perjuicios contra BBVA Banco Francés S.A. y A. A. M.
En su escrito inicial, la actora relató que el 05/06/03 adquirió un «bien inmueble ubicado en la calle Mansilla n° 1305, esquina Maza, San Antonio de Padua, Pdo. de Merlo», en la subasta ordenada en la causa «Banco Francés del Río de La Plata S.A. c/ Madeo Ernesto Omar s/Ejecución Hipotecaria», Expte. n° 36.458/95, que tramitó por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 40. Alegó que, aunque el mencionado Juzgado procedió «a citar correctamente la nomenclatura catastral del inmueble a subastarse», Circ. I; Sec. F, Manz. 270; parc. 1, Matrícula 4924, del Partido de Merlo 72, superficie 251,79 m2, al efectuarse «la descripción del bien» en los respectivos edictos que dieron publicidad al acto, «se procedió a describir» el inmueble «en un todo», puntualmente, como «UN CHALET de 2 plantas (.)», sin advertencia de que dicho «chalet», cuya posesión le fuera entregada el 22/09/03 «en un estado calamitoso» y que luego ella refaccionara para constituir allí su vivienda, estaba edificado «sobre dos parcelas distintas», registradas ambas a nombre de Ernesto Omar Madeo:la n° 1 que ella finalmente adquirió, pero también la adyacente n° 2, que en aquella oportunidad no estaba siendo subastada (ver fs. 54/62, el resaltado me pertenece).
Dijo haberse anoticiado de esta última situación recién en el 2009, cuando, tras recibir la visita «de una persona identificada como martillero designado en el mismo proceso judicial individualizado al comienzo» de su presentación, para «constatar el estado del inmueble», compulsó las respectivas actuaciones, con la intención de «concluir la tramitación de protocolizar la subasta», y pudo advertir que «se había dispuesto la venta en pública subasta del lote designado como 16 de la manzana B, al cual corresponde la siguiente nomenclatura catastral: Circ. I – Sec. F – Mza. 270 – Parcela 2, Matrícula 8006, Merlo, Pcia. de Buenos Aires». Ello a instancias del BBVA Banco Francés, quien accionó para cobrar «el saldo derivado del crédito que dio origen» a la anteriormente referida ejecución hipotecaria (ver fs. 54/62, el resaltado me pertenece).
La actora explicó que el aludido martillero Miciudas, el mismo que había subastado la Parcela N° 1, «continuando su función en idéntico proceso judicial», hizo constar, mediante acta labrada el 11 de mayo de 2009, que el «chalet» en cuestión se halla construido «sobre lote 1 y lote 2», información que no había suministrado hasta la mencionada fecha. En el marco de los anteriores trámites a resultas de los cuales Saborido resultó adquirente, «ni el Martillero hoy demandado advirtió cuanto surgía de la escritura del mutuo hipotecario, ni formalizó la comparación de certificados con la real dimensión de cuanto era publicitado para la subasta, y el Juzgado interviniente libró y autorizó los edictos pertinentes con una ilustración inexacta, equívoca, de aquello que fue finalmente subastado» (ver fs.54/62).
La accionante continuó su narración afirmando que los invocados » errores» de publicidad, que fueron «amparados» por el BBVA Banco Francés, la indujeron «manifiestamente» a su propio error; pues «resulta por demás evidente que nadie con lógico criterio compraría una propiedad edificada sobre 2 parcelas distintas, pero que no se encuentran unificadas formalmente sino de hecho, por la construcción misma de la vivienda. Nadie abonaría por ello un total pleno en subasta. Nadie remodelaría a nuevo la casa», como la actora aseguró haberlo hecho, «para asentar allí su hogar familiar, sin resolver lo vinculado a la parcela lindera» (ver fs. 54/62).
Luego adujo que el Juzgado n° 40 «no permitió» que prosiguiera el segundo remate instado por el BBVA Banco Francés, de la Parcela N° 2, «por considerar que dicha propiedad se correspondía a la misma que ya había sido rematada»; y agregó que ello «no impidió que restantes acreedores del Sr. Madeo instaran los mecanismos judiciales pertinentes en procura de satisfacer otros créditos en vía de ejecución». Puntualizó que el 08/03/13 se procedió al remate de la Parcela N° 2 en el marco de la causa caratulada «Municipalidad de Merlo c/ Madeo Ernesto Omar s/ Apremio», Expte. n° 7568, que tramitó por ante el Juzgado de Paz Letrado de Merlo, Provincia de Buenos Aires. Y destacó que «la publicidad de dicho acto daba cuenta que lo construido sobre dicha parcela invadía la parcela lindera» -la n° 1, que a ella se le adjudicara- de manera que la persona que resultó adquirente de la Parcela N° 2, la Sra. Adriana Cruz, «tuvo en su momento debido conocimiento de aquello que concretamente adquirió en esa instancia» (ver fs. 54/62).
Con base en todo lo anterior, Saborido aseguró que el BBVA Banco Francés S.A. y A. A.M.s son responsables de inducirla «al error», pues ella creyó «lógico sobreentender que» la actuación de una «entidad bancaria accionante, con la intervención de un profesional martillero (.) designado por la propia entidad bancaria (.) con la fiscalización del Poder Judicial» aseguraban que «el acto publicitado» resultaba «ajustado a la realidad»; lo cual no fue así. Por último, practicó una liquidación estimativa del daño material y moral que reclamó a los emplazados y ofreció prueba (ver fs. 54/62).
El representante del BBVA Banco Francés S.A., en su responde del 13/04/15, arguyó que «no se ha configurado incumplimiento alguno atribuible al banco», entidad que «ha dado cumplimiento a todos los pasos procesales a su cargo no generando actividad alguna que le pueda ser imputable a la hora de generar un error en la parte actora» (ver fs. 103/112).
El coaccionado A. A. M.s, por su parte, quedó rebelde el 16/07/15 (ver f. 120).
El Sr.Juez de grado, luego de encuadrar el caso en los términos del Código Civil que regía a la época de los sucesos relatados y analizar el material existencial de autos, concluyó que el reclamo instado por la actora no puede prosperar contra ninguno de los accionados, «por ausencia de los recaudos propios exigidos para la procedencia de toda responsabilidad civil». En referencia puntual al BBVA Banco Francés S.A., argumentó que no se acreditó «hecho antijurídico alguno» que le sea imputable «objetiva o subjetivamente (.) ni conducta alguna que tuviera relación de causalidad adecuada con el error invocado por la accionante en relación al bien adquirido en subasta; la que (.) no fuera decretada nula y carente de eficacia jurídica». Ello, luego de puntualizar, entre otras consideraciones que expresó como fundamento de su decisión, que «no era materialmente imposible» para la actora advertir la «situación existente, debiéndose hacer cargo -en todo caso- del alea que conlleva toda compra en subasta judicial». Y en lo que respecta al actuar del martillero Miciudas, sostuvo que tampoco puede tenerse por acreditado «hecho antijurídico alguno» que le sea imputable «objetiva o subjetivamente (.) no pudiéndosele exigir (.) el cumplimiento de una obligación por fuera del marco legal que regula su profesión (cfr. art. 19 de la CN)». En el delineado orden de ideas, decidió rechazar, con costas, la acción promovida por Andrea Fabiana Saborido (ver sentencia del 09/03/22).
II. Los agravios Contra dicho pronunciamiento expresó agravios la actora, mediante presentación del 02/08/23, replicada el 26/08/23 y el 25/08/23.
Saborido se queja del rechazo de la demanda. Sostiene que la sentencia de primera instancia es producto de un equivocado análisis de los elementos de conocimiento con los que se cuenta, «que justifican la existencia de la inducción al error», así como «el hecho antijurídico y la imputación pertinente» a cada uno de los codemandados.En apoyo de tal afirmación, desarrolla diversos planteos que, en lo sustancial, pueden agruparse y sintetizarse de la siguiente manera:
– Por un lado, alega que «obran aportados al proceso pruebas que justifican holgadamente la inducción al error»; y reseña concretamente las siguientes: i) «constatación llevada a cabo por el martillero» Miciudas de modo previo a concretarse la subasta de la Parcela N° 1, así como «la publicidad de la subasta, edictos, etc.», que «siempre» refirieron «a un todo (.) aunque la nomenclatura catastral» haya sido «citada correctamente», ii) constancias que dan cuenta de que la entrega de la posesión de la Parcela N° 1 «lo fue sobre un todo, sin especificación alguna de restricciones sobre su uso, tenencia o posesión de aquello que luciera construido sobre la parcela 2»; e iii) informe pericial de la arquitecta designada de oficio en estos autos, Nadia Zudaire, quien informó que «sin contar con la información adecuada, la Sra. Saborido no podía interpretar la división parcelaria real»; – Destaca que, aunque en estos actuados se haya agregado documentación que refleja adecuadamente que el chalet de marras está construido sobre dos parcelas adyacentes, se trata de documentación que, durante el curso de la tramitación por la cual ella resultó adquirente de la Parcela N° 1, no obraba en el respectivo expediente de ejecución hipotecaria; – Dice que el Sr.Juez de grado omitió considerar que tanto ella como «el restante adquirent e de la parcela 2 (.)» se vieron obligados «a vender de manera conjunta lo adquirido por cada uno, para poder poner fin al conflicto generado de alguna manera para los dos» porque «resultaba absolutamente imposible en función del costo proceder a subdividir lo construido sobre las dos parcelas»; pero asegura que, a diferencia del otro comprador, ella creyó «adquirir un todo» que destinó a vivienda, realizando una «inversión (.) sumamente onerosa para colocar la propiedad en estado de habitabilidad», de manera que «la solución forzada» antes aludida implicó para ella «mayores pérdidas patrimoniales, sin contar el daño moral, espiritual, afectivo, psicológico, emocional que la situación planteada generó» – Puntualiza que «no podría haber planteado lógicamente la nulidad de la subasta», argumentando que, como recién se enteró de que la construcción estaba asentada sobre dos parcelas diferentes seis años después de haber adquirido la Parcela N° 1 y luego de haber «reformado a nuevo la vivienda, tras una importantísima inversión económica (y emocional)», la nulidad «hubiera resultado inoficiosa».
– Critica que el a quo, entre sus considerandos, haya estimado que «no era materialmente imposible -para ella- advertir la situación existente» sin aplicar «idéntico tratamiento a la conducta y responsabilidad profesional del martillero Miciudas, a cargo del acto por facultad bancaria y que evidentemente tenía acceso a la causa y podría con la debida aplicación de su arte y ciencia, haber advertido que la publicidad dad al acto de subasta incurría en errores, en falta de precisión».
– Aduce que el magistrado de primera instancia pasó por alto que el martillero Miciudas «publicitó el acto de subasta describiendo un todo (.); detallando inclusive aquello que estaba ‘plantado, clavado y demás adherido al suelo’ (.) y que no correspondía a la parcela 1, sino a la 2 (.)» incumpliendo de esa manera con lo dispuesto en el art.9 apartado d) de la Ley 20.266 «ya que la descripción del estado y condiciones de dominio no solo abarcaba aquello vinculado a la parcela 1, sino también a la 2». Agrega que «idéntica situación se repitió en el acto de remate (.) anunció en voz alta, precisa y clara (.) un chalet de dos plantas (.) sin especificación alguna de la invasión de una parcela sobre la otra», incurriendo así en «negligencia» por «falta de precisión».
– Como elementos confirmatorios de la referida negligencia que le imputa a Miciudas por su actuación en la venta de la Parcela N° 1, destaca dos circunstancias que asegura están demostradas: i) el hecho de que el martillero, al realizar la posterior diligencia de «constatación persiguiendo la subasta de la parcela 2 (y ya subastada años antes la parcela 1)» haya realizado «un ajustado detalle de cuanto se encontraba construido en esa parcela (.)» y 2) «la clara publicidad del acto de subasta» dispuesta años más tarde en la causa caratulada «Municipalidad de Merlo c/ Madeo Ernesto Omar s/ Apremio», en donde se informó «claramente (.) que lo construido sobre la parcela 2 invade la parcela 1, No hay descripción de un todo, hay aclaración, quien adquirió en subasta la parcela 2 sabía lo que compró».
– Por otro lado, y para fundamentar el actuar antijurídico que le atribuye al BBVA Banco Francés S.A., reitera que fue dicha entidad la que designó al martillero Miciudas; y asegura que la demandada «tenía constituida la garantía de mutuo sobre ambas parcelas», que «debió solicitar, entre otros documentos, el plano respectivo», y que «conocía de antemano esa situación» referente a «la construcción (.) encaballada en dos parcelas», información que «evidentemente sí estaba en poder de la entidad bancaria, pero que omitió publicitar al subastar la parcela 1».
– De manera adicional, sostiene que cierto proveído dictado en el marco de los autos «Banco Francés del Río de la Plata S.A.c/ Madeo Ernesto Omar s/ Ejecución Hipotecaria» revela que el propio magistrado actuante en dicha ejecución no permitió que avanzara la subasta de la Parcela N° 2 porque «consideraba que dicho inmueble ya había sido subastado»; aunque el a quo que intervino en esta causa no lo haya interpretado así.
Por último y como derivación de las anteriores alegaciones, la apelante se queja de la imposición de costas.
III. Aclaraciones preliminares
Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que, teniendo en cuenta el tiempo de ocurrencia de los hechos en debate y lo dispuesto por el art.
7 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (vigente desde el 1 de agosto de 2015, el «CCyCN»), para la resolución del presente conflicto habré de aplicar, tal cual lo hiciera el sentenciante que me precede, el Código Civil (texto decreto ley 17.711, en adelante el «CC»), hoy derogado (ver CNCiv. Sala L, in re «G. R., A. c/A., L. A. y otros s/Daños y perjuicios» y «D. P., F. c/A., L. A. y otros s/daños y perjuicios», del 07/08/2015; entre muchos otros, cfr. Lorenzetti, Ricardo Luis, Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2014, 1ª ed., t. I, pp. 45/49).
Y a su vez, dejo aclarado que luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquellas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301, entre otros; art. 386, última parte, del C.P.C.C.N).
IV.La responsabilidad atribuida a los emplazados
En primer lugar, considero que vale la pena asentar que, del material existencial de autos, puede tenerse por comprobada la siguiente secuencia de hechos:
– El 27/04/95 el BBVA Banco Francés S.A (que en ese entonces se denominaba «Banco Francés del Río de La Plata S.A.», en adelante, el «Banco Francés») promovió ejecución hipotecaria para el cobro de un mutuo otorgado a Ernesto Omar Madeo, garantizado con hipoteca real -de primer grado- respecto de: «un lote de terreno, con todo lo en el plantado, clavado y demás adherido al suelo, ubicado en la Localidad de San Antonio de Padua, del Partido de Merlo, Provincia de Buenos Aires, calle Mansilla esquina Maza, designado en sus antecedentes con el número 15, de la Manzana ‘B’ que mide: 11,20 metros al Oeste sobre calle Maza; 13,21 metros frente al Nord Oeste sobre calle Mansilla; 21,02 metros al Nord Este, linda con lote 16; 21,50 metros al Sud lindando con parte del lote 14. Superficie: 251,79 metros cuadrados. Nomenclatura Catastral:
Circunscripción I, Sección F, Manzana 270, Parcela 1, Partida: 28929″ inscripto «en el Registro de la Propiedad de La Plata en la Matrícula 4924, en el Registro del Partido de Merlo».
Ello dio inicio a los autos caratulados «Banco Francés del Río de La Plata S.A. c/ Madeo Ernesto Omar s/Ejecución Hipotecaria», expediente n° 36458/95, que tramitó por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 40, remitido a estos autos a los efectos de prueba (ver fs. 4/27 del citado expediente n° 36458/95, en adelante la «Ejecución Hipotecaria»); – El 01/02/01 se decretó, en el marco de la citada Ejecución Hipotecaria, la «venta en pública subasta del inmueble sito en la calle Mansilla (n° 1305) esq. Maza, designado como número quince de la Manzana ‘B’, de la localidad de San Antonio de Padua, del Partido de Merlo, Provincia de Buenos Aires (NC. C I, Sec. F. Manz. 270 Par.1/ Matrícula n° 4.924/ del partido de Merlo 72» (ver fs. 250/251 de la Ejecución Hipotecaria).
– El 13/03/01 se designó como Oficial de Justicia «Ad-Hoc» al martillero Sr. A. A. M.s, a quien se le asignó la tarea de informar: «el valor real y actual en plaza del bien a rematar y de unidades similares a aquella cuyo remate» fuera ordenado, así como de «visitar el inmueble y describir detalladamente las características, antigüedad, comodidades, área construida y estado general del bien, y para el caso de tratarse de un lote o finca, sus características, plantaciones relevantes y la cantidad de metros cubiertos en caso de existir construcciones precarias»; e «informar al Juzgado de las características y estado físico del bien a subastar, como así también de la cantidad de personas que habitan en él y en qué carácter» (ver fs. 250/251 y 268 de la Ejecución Hipotecaria).
– El 17/04/01 el Sr. Miciudas labró acta de constatación, en donde consignó que, en cumplimiento de la misión que se le encomendara, se constituyó en el domicilio «sito en Mansilla n° 1305, esquina Maza de la Localidad de San Antonio de Padua (.)» y pudo constatar que «se trata de un chalet de dos plantas, con deterioros y faltantes (.)» que describió detalladamente e ilustró con fotografías. Acta que acompañó a la Ejecución Hipotecaria al día siguiente, informando de manera adicional que: «se trata de un chalet con una superficie cubierta de aproximadamente 300 m2, su estado es regular habida cuenta los deterioros» consignados en el acta respectiva, con un «valor aproximado en plaza» de U$S 90.000 a la referida fecha; y, «aplicando la teoría de los 2/3» sugirió que se estableciera «una base para el remate de U$S 60.000» (ver fs.270/277 de la Ejecución Hipotecaria).
– En octubre de 2001 se publicaron edictos en el Boletín Oficial y Diario Clarín comunicando que «el Martillero Público Alejandro Miciudas» remataría «al contado y mejor postor (.) EL INMUEBLE ubicado en la calle Mansilla N° 1305, esquina Maza, de la localidad de San Antonio de Padua, Partido de Merlo Provincia de Buenos Aires. Se trata de UN CHALET de 2 plantas. Planta baja: recepción, living-comedor, cocina y comedor diario, baño, lavadero, 2 cocheras, patio, amplio quincho-parrilla, baño auxiliar y jardines. Planta alta: 2 dormitorios, placares, baño, balcón, habitaciónescritorio. Faltan portones, puertas, ventanas, sanitarios, parrilla y estantes de los placares y tejas en techos, DESOCUPADO. NOMENCLATURA CATASTRAL: circ. I; Secc. F; manz. 270; parc. 1; Matrícula 4924 del Partido de Merlo 72. Superficie: 251,79 m2. BASE : 60.000 dólares estadounidenses (.)» (ver fs. 355, 368 y 370/371 de la Ejecución Hipotecaria, el resaltado me pertenece, no así la letra mayúscula).
– Y de manera suplementaria, el Sr. Miciudas confeccionó y publicitó, en la misma época, el siguiente «Volante de Propaganda»:
– Frente al fracaso de la primera subasta por falta de postores, se ordenó una nueva subasta, readecuándose la base del bien a rematar. La publicidad de este nuevo acto, realizada en mayo de 2003, fue idéntica a la descripta en los dos párrafos precedentes, a excepción de la base modificada, fechas actualizadas de exhibición y del día del remate (ver fs. 383, 435/438 de la Ejecución Hipotecaria).
– El 05/06/03 se firmó boleto de compraventa entre A. A. M.s, en su condición de martillero actuante por orden del Juzgado Nacional de Primera Instancia Civil N° 40, y la Sra.Andrea Fabiana Saborido, en su condición de compradora «en subasta pública» del «inmueble ubicado en la calle Mansilla N° 1305, esquina Maza, San Antonio de Padua, Partido de Merlo, Provincia de Buenos Aires, circunscripción I; Sección F; manzana 270; parcela 1; Matrícula 4924, de acuerdo a constancias obrantes en autos y Edictos publicados en el Boletín Oficial y diario Clarín» (ver f. 441 de la Ejecución Hipotecaria).
– El 22/09/03 el Juzgado en cuestión dispuso otorgar a la compradora «la posesión del inmueble adquirido por la subasta» (ver f. 472 de la Ejecución Hipotecaria).
– Concretado lo anterior, el Banco Francés denunció en la Ejecución Hipotecaria que lo producido en la subasta no había alcanzado a cubrir el crédito ejecutado, y alegando no conocer otros bienes de propiedad del deudor que pudieran ser objeto de embargo, solicitó en septiembre de 2004 la Inhibición General de Bienes del Sr. Madeo, lo que así se decretó (ver fs. 487/488 de la Ejecución Hipotecaria).
Sin embargo, años más tarde, puntualmente en octubre de 2006, la entidad bancaria hizo una nueva presentación, declarando haber detectado la existencia de un inmueble de titularidad del demandado, y solicitó el embargo de «el inmueble ubicado en el Partido de Merlo, Provincia de Buenos Aires, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 1, Sección F, Manzana 270, Parcela 2, que consta inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires bajo Matrícula N° 8006», instado una nueva subasta que, luego de disponerse el embargo requerido, se decretó el 23/12/08. Y se volvió a designar al Sr. Miciudas como martillero, «en orden al principio de economía procesal» (ver fs. 547/552 y 663 de la Ejecución Hipotecaria).
– Fue en tal contexto que, el 11/05/09, el Sr. Miciudas acudió a la dirección del inmueble embargado, «calle Mansilla 1305, esquina Maza, lote 2, de la Ciudad de San Antonio de Padua (.)» y labró la siguiente acta:»siendo atendido por Andrea Fabiana Saborido (.) quien vive allí, manifestando que lo hacía como titular del inmueble. Consta de cocina, lavadero, baño de servicio, quincho, jardín y parte del comedor y baño, pileta de natación. En la parte superior por escalera, parte de: dos dormitorios, biblioteca y baño, todo en muy buen estado de conservación y uso, antigüedad aproximadamente 15 años. Lo constatado forma parte del chalet construido sobre lote 1 y lote 2″. Luego presentó dicha constancia, junto con fotografías ilustrativas, en la Ejecución Hipotecaria, y sugirió como base de remate la suma de $190.000, conforme valores de la referida época (ver fs. 677/679 y 680 de la Ejecución Hipotecaria).
– En virtud de tal presentación, el 01/06/09 el Juzgado de la Ejecución Hipotecaria le requirió al martillero explicaciones sobre su actuación, mediante el siguiente despacho: «toda vez que en autos se ha dispuesto la subasta de lote 16 de la manzana B, matrícula 8006/Merlo (.) y que las fotos acompañadas pertenecen a otro inmueble (matrícula 4294/Merlo), ya subastado en estos obrados (.), previo a todo trámite aclare y manifieste lo que estime pertinente» (ver f. 681 de la Ejecución Hipotecaria).
– Y fue en respuesta a ese requerimiento que, el 25/06/09, el Sr. Miciudas acompañó un plano y Cédula Catastral Ley 10.707, de cuya observación y lectura, respectivamente, puede advertirse que el nombrado martillero, en sus diligencias del 17/04/01 y del 11/05/09, describió y fotografió la misma construcción, que «se encuentra encaballada en las parcelas 1 y 2», según fuera consignado expresamente en la referida cédula catastral (ver fs. 682/690 de la Ejecución Hipotecaria).
– Así las cosas, y «previo a todo trámite» el magistrado titular del Juzgado Nacional de Primera Instancia Civil N° 40 convocó a las partes de la Ejecución Hipotecaria y a la Sra. Saborido a una audiencia que previó, en los términos del art.36 inc.
4 del ritual, para el 21/09/09, que luego postergó para el 30/10/09 y posteriormente a otra que se celebró el 16/11/09, en la cual se dejó constancia de que el Banco Francés y la nombrada compradora de la Parcela N° 1 se encontraban «en conversaciones», sin mayor precisión en punto al contenido de aquellas comunicaciones (ver fs. 691, 696, 700/701 de la Ejecución Hipotecaria).
– Pasados ciertos años, el Juez a cargo del Juzgado de Paz de Merlo le comunicó al magistrado titular de la Ejecución Hipotecaria que en los autos caratulados «Municipalidad de Merlo c/ Madeo Ernesto Oscar s/ Apremio» (Expediente N° 7568, cuyas actuaciones fueran remitidas parcialmente en copia certificada mediante exhorto 26050, en adelante el «Juicio de Apremio») se había decretado, con fecha 25/10/12, la venta en pública subasta del inmueble individualizado con la nomenclatura catastral «Circunscripción I, Sección F, Manzana 270, Parcela 2, inscripción de dominio Folio Real 8006, del distrito de Merlo de la Provincia de Buenos Aires», información de la cual el Juzgado Nacional de Primera Instancia Civil N° 40 tomó nota (ver fs. 710/711 de la Ejecución Hipotecaria).
– A fines del 2012 se realizó la publicidad de la subasta decretada en el Juicio de Apremio, mediante edictos que daban a conocer que se ofrecía al mejor postor el inmueble con la nomenclatura catastral individualizada en el anterior párrafo, «con lo edificado, plantado y adherido al suelo, Advirtiendo que la construcción del inmueble invade el lote lindero: (Parcela 1)» (ver f. 47 del exhorto 26050).
– A principios de 2013 la Sra. Saborido efectuó varias presentaciones en el Juicio de Apremio solicitando la suspensión de la subasta allí decretada e instó a su vez un incidente de nulidad, pero sus planteos fueron rechazados; y finalmente el 08/03/13 se firmó boleto de compraventa por el cual la martillera Catalina Amatulli vendió, por orden del Juzgado de Paz Letrado de Morón, a la Sr. Eric Sandri, que compró en comisión para la Sra.Adriana Cruz, la previamente individualizada Parcela N° 2 «con lo edificado plantado y adherido al suelo, con una superficie para lote de 238 m2, advirtiendo que la construcción del inmueble invade el lote lindero (.)» (ver s. 53/54 del exhorto 26050).
– El 25/09/3 el titular del Juzgado de Paz de Merlo dispuso otorgar a la Sra. Cruz la posesión del inmueble subastado en el Juicio de Apremio; y la oficial de justicia a la que se le encomendó tal diligencia hizo constar que, al constituirse en el inmueble, el 08/11/13, fue atendida por la Sra. Saborido, quien le manifestó habitar allí «con dos hijas mayores de edad (.) y personal doméstico con dos hijos menores de edad, en calidad de propietaria»; tras lo cual la oficial de justicia procedió a entregar una copia del aludido mandamiento a la Sra. Saborido y otorgar «la posesión del inmueble al autorizado Sta. Adriana Vanesa Cruz» (ver fs. 55/56 y 361 del exhorto 26050).
De lo hasta aquí expuesto se desprende, como mínimo y de manera evidente, que la publicidad por medio de la cual se difundió el remate de la Parcela N° 1 -edictos publicados en el Boletín Oficial, Diario Clarín y propaganda adicional conforme a lo anteriormente precisado- resultó inexacta, porque describió como a la venta un «chalet de dos plantas» sin aclarar que, en realidad, parte de dicho «chalet» estaba edificado sobre un terreno que no era objeto del remate en cuestión. Por ende, es indudable que la aludida publicidad era susceptible de inducir a error.
Ello no autoriza a soslayar que, en tanto que vicio de la voluntad, el error invocado por Saborido no se presume, por lo que la parte actora tenía la carga de demostrarlo, a tenor de lo previsto por el art. 377 del CPCCN.
Pero si se tiene en cuenta que, en virtud de lo hasta aquí expuesto, la publicidad de la subasta de la Parcela N° 1 prestaba a confusión, y se considera de modo simultáneo y a la luz de la sana crítica que:i) al momento en que se publicitó dicha subasta no existían glosadas al respectivo expediente constancias que reflejaran que el «chalet» que se ofrecía en venta invadía un terreno que no era objeto del remate (las cuales se agregaron años más tarde, con motivo de la segunda subasta ordenada en la misma causa), ii) que según precisó la perita arquitecta designada en autos, «la Sra. Saborido no podía interpretar la división parcelaria real» mediante una simple «verificación visual de la propiedad» y «sin contar con la información adecuada», porque «no existe ningún tipo de límite físico que indique que dicha propiedad se encuentra emplazada sobre dos lotes distintos», iii) que la entrega de la posesión a la actora se hizo sin ningún tipo de salvedad; y iv) que las actas labradas por el martillero Miciudas dan cuenta de que Saborido constituyó en el «chalet» de marras la sede de su hogar, es lógico dar por corroborado que, en efecto, la actora creyó equivocadamente comprar la totalidad de la referida construcción (ver fs. 1/377 de la Ejecución Hipotecaria y fs. 171/176 y 188/191 de estos actuados cfr. art 386 y 377 del CPCCN).
Partiendo de tal convencimiento, corresponde entonces investigar si es correcta la conclusión a la que arribó el magistrado de primera i nstancia, al estimar que la acción de la Sra. Saborido debe ser rechazada «por ausencia de los recaudos propios exigidos para la procedencia de toda responsabilidad civil»; o si, en atención a los agravios expresados por la nombrada recurrente, procede en alguna medida su reclamo de daños y perjuicios.
A tales efectos, vale la pena comenzar por recordar que la doctrina tradicional está de acuerdo que un presupuesto indispensable para habilitar la responsabilidad civil es la ejecución de actos que, expresa o genéricamente, se encuentren prohibidos por el ordenamiento jurídico; o sea, que tales comportamientos resulten contrarios a las exigencias de ese ordenamiento.Ello indica, para precisarlo con otras palabras, que es necesario que estemos ante una acción u omisión ilícita; esto es, frente a la infracción de un deber legal (ver Pizarro, Ramón Daniel y Vallespinos, Carlos Gustavo, «Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones», t. 2, ps. 479 y sigtes., ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2006; Bustamante Alsina, Jorge, «Teoría General de la Responsabilidad Civil», ps. 109 y sigtes., novena edición, ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997; Trigo Represas, Félix A. y López Mesa, Marcelo J., «Tratado de la Responsabilidad Civil», t. II, ps. 253 y sigtes., segunda edición, ed. La Ley, Buenos Aires, 2011).
Bien se dijo que la investigación tendiente a establecer si la persona -física o jurídica- de quien se pretende la indemnización es o no responsable, debe principiar por analizar si cometió o no una infracción (ver Alterini, Atilio Aníbal, Ameal, Oscar José y López Cabana, Roberto M., «Derecho de Obligaciones», p. 159, n° 373, ed. AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1998).
En tal entendimiento, adelanto desde ya que, en el particular, no se encuentra demostrado un actuar del Banco Francés que pueda ser calificado de antijurídico.
El hecho de que Miciudas haya sido designado judicialmente a propuesta del Banco Francés no constituye un obrar antijurídico, pues se ajustó a lo previsto en la cláusula decimonovena del anteriormente referido mutuo hipotecario, que autorizó expresamente al acreedor a proponer la designación del martillero, en caso de subasta judicial. Con lo cual debe estarse al principio de la autonomía de la voluntad y doctrina de los actos propios que reposa en la pauta de la buena fe (ver f. 11 de la Ejecución Hipotecaria, cfr. art. 1198 del CC).
Y contrariamente a lo que sostiene Saborido en su expresión de agravios, no es cierto que el Banco Francés haya constituido «la garantía de mutuo sobre ambas parcelas», la N° 1 y la N°2.Por el contrario, y conforme fuera consignado al comienzo de este acápite, de la hipoteca glosada a la Ejecución Hipotecaria surge que «en garantía del pago del préstamo» que fuera otorgado al Sr. Madeo, se gravó «con derecho real de hipoteca en primer grado de privilegio» en favor del Banco Francés, » un lote de terreno, con todo lo en el plantado, clavado y demás adherido al suelo, ubicado en la Localidad de San Antonio de Padua, del Partido de Merlo, Provincia de Buenos Aires, calle Mansilla esquina Maza, designado en sus antecedentes con el número 15, de la Manzana ‘B’ que mide: 11,20 metros al Oeste sobre calle Maza; 13,21 metros frente al Nord Oeste sobre calle Mansilla; 21,02 metros al Nord Este, linda con lote 16; 21,50 metros al Sud lindando con parte del lote 14. Superficie: 251,79 metros cuadrados. Nomenclatura Catastral:
Circunscripción I, Sección F, Manzana 270, Parcela 1, Partida: 28929″ inscripto «en el Registro de la Propiedad de La Plata en la Matrícula 4924, en el Registro del Partido de Merlo». De lo transcripto puede apreciarse que la garantía se circunscribió a la Parcela N° 1, aunque mencione como lote adyacente al n° 16 (que se corresponde con la Parcela N° 2, ver fs. 4/27 de la Ejecución Hipotecaria).
De manera que, advirtiendo que el Banco Francés cumplió adecuadamente con todos los pasos procesales a fin de obtener el cobro de su crédito de acuerdo al título de la hipoteca, y que la afirmación de Saborido de que el banco «conocía de antemano» la situación referente a «la construcción (.) encaballada en dos parcelas» diferentes no es más que una suposición de la actora que no encuentra sustento en prueba alguna, coincido en este punto con lo reflexionado por el sentenciante que me precede, en cuanto a que no puede atribuirse hecho antijurídico alguno a la entidad bancaria emplazada (cfr. art. 377 del CPCCN).
Ahora bien, en lo que respecta al obrar del Sr.Miciudas, debo decir que discrepo con el Sr. Juez de grado cuando afirma que ningún hecho antijurídico se le puede imputar, pues a mi entender se encuentra demostrado que aquel incurrió en un actuar negligente.
Para así sostener, parto de la base que el martillero, nombrado por el juez de la Ejecución Hipotecaria, aunque lo haya sido a propuesta de parte, actúa como auxiliar de la justicia, con todos los atributos y obligaciones que tal situación impone. Y dejo aclarado que la circunstancia de que su designación tenga su origen en una decisión judicial no es suficiente para considerar derogada a su respecto la ley que rige la actividad (cfr. CNCiv., Sala C, 27/04/81, LL, 1981-D-68).
Desde esa perspectiva, y considerando que el Sr. Miciudas informó al respectivo Juzgado y divulgó como incluida en la venta la totalidad de una construcción, cuando gran parte de ella correspondía en realidad a otra parcela diferente de la ejecutada, es dable concluir que el nombrado auxiliar de justicia incurrió en incumplimiento de las disposiciones de la ley 20.266 que imponen al martillero anunciar los remates mediante publicidad que incluya una descripción y condiciones del bien a rematar, debiendo sobreentenderse que dicha descripción debe ser ajustada a la realidad (ver ley 20.266, art.9).
Conclusión que se ve reforzada si se considera que el art. 567 del ritual dispone que «no se podrá mencionar en la propaganda, ni subastar en el mismo remate, bajo pena de perder el martillero su comisión, bienes distintos de aquéllos cuya venta fue ordenada judicialmente», infausta situación que se produjo en la especie.
En efecto, ha de advertirse que no solamente la publicidad de la subasta fue inexacta conforme a lo ya delineado, sino que tal yerro se trasladó luego al momento de la firma del boleto de compraventa; pues en dicho instrumento se consignó que la enajenación de la Parcela N° 1 debía interpretarse realizada «de acuerdo a» los edictos -inexactosoportunamente publicados, aunque no se los transcribiera (ver f.441 de la Ejecución Hipotecaria).
Sentado lo anterior, aclaro que no me es inadvertido que, según señaló el a quo en su sentencia, no correspondía exigirle a Miciudas «la medición del lote», tarea propia de un agrimensor.
Pero no obstante ello, y si se tiene en cuenta que la citada ley 20.266 confiere a los martilleros la facultad de «recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares los informes o certificados necesarios» para el cumplimiento de sus obligaciones, cabe reprocharle al demandado, en función de lo desarrollado anteriormente, que omitiera realizar un oportuno y exhaustivo estudio de las características del objeto del remate hipotecario, pues no recabó los certificados/planos pertinentes que permitieran neutralizar riesgos como el que finalmente aconteció. Máxime si se considera, a la luz de lo previsto por el art. 902 del CC, que al Sr. Miciudas se le había encargado la misión de informar el valor real y precio de mercado del bien a rematarse, y como es de público conocimiento, dicha estimación necesariamente debió estar vinculada con lo que estaba o no construido dentro del terreno en cuestión.
Tampoco paso por alto que el sentenciante que me precede consideró que «no era materialmente imposible» para Saborido «advertir la situación existente» porque existían ciertas circunstancias «anómalas» en función de las cuales la actora «hubiera podido presentarse en la ejecución (.) solicitando las aclaraciones pertinentes previas a la subasta». Ni ignoro que, en sustento de tal afirmación, el a quo argumentó que la actora «de haber concurrido al bien y compulsadas las actuaciones podría haber advertido la desproporción existente entre la superficie de la parcela 1 (251,79 m2) y -en su caso- la correspondiente a la que se encuentra construida la casa. Así como también podría haber tomado conocimiento que el informe de dominio ubica al lote en una esquina y que linda en el sector Nord Este con el lote 16 (parc.2)», de manera concordante con el informe de deuda y datos de dominio que, antes de que se decretara la subasta, acompañó la Municipalidad de Merlo (Subdivisión Catastro) a la Ejecución Hipotecaria, «con el croquis de ubicación del lote 1 (.) en la esquina que forman las calles Maza y Manzilla».
Ahora bien, aunque no pueda descartarse hipotéticamente que un ofertante meticuloso y/o experimentado pudiera haber desentrañado la particular situación que se dio en la especie, es importante tener presente que el concreto error en el que incurrió la actora no respondió a un actuar que pueda reprochársele de negligente. Nótese que ninguna de las situaciones «anómalas» referidas por el a quo según la transcripción del párrafo precedente puede ser considerada lo suficientemente idónea para llamar la atención de un lego en la materia. La aparente «desproporción» entre la superficie publicitada de la Parcela N° 1 -de 251,79 m2- y la superficie cubierta del «chalet» que el martillero Miciudas estimó en su informe presentado en la Ejecución Hipotecaria el 18/04/01 -de 300 m2- bien podría responder a que la casa en cuestión está construida en dos plantas. Y el sólo hecho de que la Parcela N° 1 esté ubicada en una esquina tampoco basta por sí misma para levantar sospecha de la circunstancia que posteriormente salió a la luz, en punto a la construcción encaballada en dos lotes adyacentes (ver fs. 120/123, fs.191/202, 277 y 355/377 de la Ejecución Hipotecaria).
A tal pu nto era difícilmente advertible que podía haber un error en la publicación de la subasta, que de la compulsa de la Ejecución Hipotecaria se trasluce que la mentada situación parecería haber pasado inadvertida para el propio Juzgado ejecutante; ello hasta la presentación efectuada en junio del 2009 por Miciudas, en respuesta al proveído del 01/06/09 mediante el cual se le requiriera al martillero explicaciones sobre su actuación (conforme a lo expuesto en la secuencia de sucesos anteriormente detallada, ver fs. 677/691 de la Ejecución Hipotecaria).
Pero al margen de lo señalado, adhiero a la jurisprudencia que tiene dicho que «no puede haber negligencia alguna» del comprador, si éste «reposó su confianza en la publicidad que se le brindó de acuerdo a lo ordenado por el juez y supuestamente con arreglo a la normativa aplicable, pues restar crédito a los edictos, volantes y carteles como medio de acceso a las constancias de la causa misma implica tanto como esterilizar su función esencial de publicidad (.) exigir la concordancia de los edictos y publicidad cumplida en general, para su eficacia, con los antecedentes de autos, determinaría a priori la insostenible necesidad de que cada uno de los interesados comprobara personalmente en el expediente la bondad y fidelidad de la descripción pertinente de éste en los medios de difusión cumplidos (ver CNCiv., Sala D, in re «Vecchio, María G.» del 20/12/83, TR LA LEY AR/JUR/256/1983, cfr. Alterini, J.H. y Lloveras, N.L. «Responsabilidad civil por inexactitudes registrales», E.D. t. 62, ps. 547 y siguientes).
Con lo cual, en definitiva, no hay que perder de vista que, a pesar de incurrir en error, la equivocación de Saborido resultó excusable, pues tuvo una razón para errar.Y esta razón no ha sido otra que el desafortunado desempeño del martillero, a tenor de lo ya expuesto.
En tal contexto, considero inaceptable que se pretenda imponer a la actora un «alea» o riesgo que no fue impedido, como debió hacerlo, el auxiliar de justicia demandado.
Ello no quita que, a continuación, deba analizarse si Saborido ha probado -o no- en autos un daño susceptible de ser resarcido, presupuesto vital de la responsabilidad civil, en tanto lesión a un interés jurídicamente protegido que deriva en un detrimento patrimonial o extrapatrimonial.
Recuérdese que si no hubiese daño causado, u otro acto exterior que lo pueda causar, no habrá acto ilícito punible. Habrá daño siempre que se causare a otro algún perjuicio susceptible de apreciación pecuniaria, o directamente en las cosas de su dominio o posesión, o indirectamente por el mal hecho a su persona o a sus derechos o facultades (cfr. arts. 1067 y 1068 del CC).
Se deriva, pues, que la viabilidad de la pretensión resarcitoria, además de la demostración de la materialidad del hecho en que se sustenta el reclamo, exige -en un segundo estadio- la fehaciente acreditación de los daños invocados y su relación causal con el episodio de que se trate.
Bajo esta perspectiva, adelanto desde ya que no encuentro debidamente probado el daño patrimonial invocado en la demanda. Y digo esto teniendo en cuenta lo siguiente:
En su escrito inicial, la actora incluyó, como parte integrante del rubro indemnizatorio en examen, los siguientes ítems : i) «inversión inicial en la propiedad adquirida por subasta, para otorgarle habitabilidad y funcionalidad», ii) «demolición de lo construido y preparación general del terreno y estructura para dividir ambas parcelas», la N° 1 adquirida por ella y la N° 2 adquirida por la Sra.Adriana Cruz, iii) «tareas de reconstrucción de la propiedad» correspondientes a una segunda fase, luego de ejecutada la división aludida en el punto ii, y iv) «diez (10) meses de alquiler, a efectos de desalojar la propiedad mientras las obras» antes referidas «se lleven a cabo» (ver fs. 54/62 de estas actuaciones).
Ahora bien, en oportunidad de celebrarse la audiencia prevista por el art. 360 del CPCCN, la actora denunció que «la casa fue vendida conjuntamente con el lote adquirido por el otro comprador en subasta», lo cual indica que el reclamo de los ítems n° ii) al iv) antes enumerados ha devenido abstracto (ver f. 129).
Una vez sentado lo anterior, no puedo dejar de mencionar que, en lo que respecta al ítem n° i) antes mencionado -inversiones invocadas por Saborido como parte de integrante de su reclamo de daño patrimonial-, las constancias de autos revelan suficientemente que la actora, luego de adquirir la Parcela N° 1, realizó reformas en todo el «chalet» de referencia, constituyendo allí la sede de su hogar familiar.
Tales extremos se desprenden de comparar las diligencias de constatación celebradas por Miciudas en el marco de la Ejecución Hipotecaria. Y ello en tanto que en la primera acta labrada el 17/04/02, antes de celebrarse la subasta de la Parcela N° 1, el martillero hizo constar que el «chalet» tenía «deterioros y faltantes» que no surgen consignados en la segunda acta de constatación labrada el 11/05/09 -luego de que se decretara la subasta de la Parcela N°2-, que da cuenta que para ese entonces el mismo «chalet» estaba habitado por Saborido y se encontraba «en muy buen estado de conservación» (ver fs. 270 vta. y 678 vta. de la Ejecución Hipotecaria y sus respectivas fotografías ilustrativas de fs. 271/276 y f.679).
Pero además, tenemos que los testigos ofrecidos por la actora, Cristina Celia Martínez y Verónica Eva Díaz, fueron concordantes en declarar que aquella, luego de adquirir en subasta, llevó a cabo reformas en el «chalet» y se trasladó a vivir allí junto con su familia (ver fs. 163/165 cfr. arts. 456 y 386 del CPCCN).
Ahora bien, a pesar de que los elementos de conocimiento con los que se cuenta indican que la accionante realizó reformas que lógicamente debieron implicar una inversión considerable, cabe aclarar que la cuantía de aquella inversión no se encuentra demostrada. Y ello en tanto que la perita arquitecta designada en autos para indicar «a valores actualizados, el monto de inversión realizado por la Sra. Saborido sobre la propiedad para otorgar a la vivienda su estado actual», realizó tal informe en base a «los arreglos detallados por la parte actora» en su escrito de inicio, sin que exista prueba fehaciente de los arreglos concretamente ejecutados por la demandante y su cuantía. Aclaro que las fotografías acompañadas a la demanda no lo acreditan (ver fs. 28/51, 171/176 y 188/191, cfr. arts. 477, 377 y 386 del CPCCN).
Pero sobre todo, cabe destacar que la actora, que no requirió en su momento la nulidad de la subasta ni tampoco pidió una readecuación del precio abonado, vendió el 30/11/15 el inmueble adquirido en la Ejecución Hipotecaria, según constancia que acompañó a estos actuados a fs. 131/133, sin que pueda tenerse por fehacientemente demostrado que el precio de venta de aquella transacción no haya compensado el valor de la inversión anteriormente realizada y usufructuada por Saborido durante el período en que habitó el «chalet», por el sólo hecho de que ahora viva en un departamento, según refirieron las antes nombradas testigos (cfr. art.377 del CPCCN).
Así las cosas, y si tenemos presente que, como es sabido, resulta improcedente conceder indemnizaciones por meras conjeturas, entiendo que la invocación de «mayores pérdidas patrimoniales» formulada de modo genérico en el alegato y expresión de agravios de la actora no basta para dar lugar a una indemnización por daños materiales, rubro cuya desestimación se impone (cfr. arts. 377 y 386 del CPCCN).
Pese a ello, y aclarando que tampoco existe prueba idónea que revele el «daño psicológico» invocado en la demanda, entiendo que sí corresponde hacer lugar al pedido indemnizatorio requerido oportunamente en concepto de daño moral.
Al peticionar dicho rubro en el escrito inicial, la actora dijo encontrar «humillante, injuriante y penoso» el hecho «de encontrar severamente alterado, cuanto constituye para cualquier persona el asiento de su hogar, su casa, el lugar donde encuentra su refugio, su lugar de encuentro de celebración de reunión con su familia». Y agregó que «la inseguridad de ver afectado» su lugar y el de su familia, así como «el temor a entrar en planteos interminables y sin solución materialmente inmediata con el adquirente de la otra parcela. Las noches desveladas pensando en esta problemática, afectando mi vida, mi capacidad plena de trabajo, de estudio», justifican la concesión de la referida partida.
En atención a ello, vale la pena recordar que, en lo concerniente a la fijación del daño moral, la Corte Federal ha expresado -ya desde el contexto indemnizatorio del anterior Código Civil, y en diversos pronunciamientos- que debe tenerse en cuenta el carácter resarcitorio de este rubro, la índole del hecho generador de la responsabilidad, la entidad del sufrimiento causado, que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a este (Fallos:321:1117; 323:3614; 325:1156 y 334:376, entre otros); y que «el dolor humano es apreciable y la tarea del juez es realizar la justicia humana; no se trata de una especulación ilícita con los sentimientos sino de darle a la víctima la posibilidad de procurarse satisfacciones equivalentes a lo que ha perdido. Aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, puede procurar algunas satisfacciones de orden moral, susceptibles, en cierto grado, de reemplazar en el patrimonio moral el valor que del mismo ha desaparecido» (Fallos:334:376).
Desde esa perspectiva, considero que en la especie es razonable concluir acreditada la existencia de un daño moral en cabeza de la reclamante, si se pondera, a la luz de las reglas de la sana crítica, la lógica aspiración de la actora de conservar la sede de su hogar familiar en la casa que reformó y creyó adquirir en su totalidad, y la consiguiente frustración que presumiblemente debió soportar en virtud de la cronología de sucesos hasta aquí puntualizados; aflicción de la que tam bién dan cuenta los testimonios concordantes de las Sras. Martínez y Díaz (ver fs. 163/165 cfr. arts.456 y 386 del CPCCN).
En suma, todo lo hasta aquí desarrollado me lleva a disentir con la conclusión a la que arribó el magistrado de primera instancia, cuando sostuvo que no han quedado probados «los recaudos propios exigidos para la procedencia de toda responsabilidad civil»; y ello en tanto que, en sentido contrario, el análisis de las constancias con las que se cuenta revela la existencia de un daño moral de la accionante, en adecuada relación de causalidad con una labor defectuosa del martillero Miciudas, que merece el reproche de la jurisdicción.
Por lo tanto, propongo al Acuerdo modificar parcialmente la sentencia de primera instancia, de forma tal que se admita parcialmente la demanda que nos ocupa, condenándose a los herederos/as de Alejando Arturo Miciudas -fallecido el 11/08/21-, a pagarle a la actora, Andrea Fabiana Saborido, la suma una suma de $1.000.000 en concepto de daño moral, cifra que entiendo se ajusta a las particulares circunstancias del caso hasta aquí consignadas (cft. art. 165 del CPCCN).
V. Intereses En lo que atañe a los intereses, propongo que se liquiden a la tasa de interés activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina desde la fecha de mora, que identifico con el día en el que la actora se anotició de que existía una circunstancia anómala vinculada con su derecho adquirido en subasta, en virtud de la diligencia practicada el 11/05/09 por el martillero Miciudas en ocasión del segundo remate dispuesto en la Ejecución Hipotecaria, y hasta su efectivo pago. Entre la mora y hasta la entrada en vigencia del nuevo CCyCN -atento la derogación del art.622 del anterior Código Civil que ello importó-, la aplicación de dicha tasa se sigue de la doctrina del fallo plenario del fuero dictado in re «Samudio de Martínez, Ladislaa c/Transportes Doscientos Setenta S.A.»
el 20/04/2009, que resulta obligatoria para los réditos devengados en ese período, en los términos del art. 303 del C.P.C.C.N. (cfr. ley Nº 27.500). Luego, en relación a los intereses devengados a partir de la entrada en vigencia del nuevo CCyCN y hasta el efectivo pago, al ser una consecuencia no agotada de la relación jurídica que diera origen a la demanda, la tasa que se determine conforme al art. 768 del citado ordenamiento, no puede ser inferior a la activa antes referida pues, ante la falta de pago en tiempo de la indemnización y dadas las actuales circunstancias económicas, iría en desmedro del principio de la reparación plena del daño causado (ver art. 1740 del mismo Código), a la vez que fomentaría la demora del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, contrariando la garantía de la parte actora a hacer efectivo su derecho (cfr. art.
18 de la Constitución Nacional); tal como es criterio de esta Sala desde hace años (ver, en ese sentido, los precedentes «Martino, Guillermo y otro c/Herman, Christian Ariel y otros s/ Daños y perjuicios» del 15/09/2016 -voto del Dr. Mizrahi-; «Dattilo, Rubén Osvaldo c/Rodríguez Fosthoff, Eleonora Mariel s/Daños y perjuicios» del 22/08/2016 -voto del Dr. Parrilli-; «López, Constanza Gabriela c/Metrovías S.A. y otros s/Daños y perjuicios» del 5/08/2016 -voto del Dr. Ramos Feijóo-; entre muchos otros).
Ello así, salvo que se generara un «enriquecimiento indebido», configurándose una situación excepcional que justificara apartarse del criterio expuesto; circunstancia que debería ser probada en forma clara por el deudor en el ámbito del proceso (cfr. art.377 del C.P.C.C.N.), lo que no se verifica aquí.
VI. Conclusión Por las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo: 1) Confirmar el rechazo de la demanda promovida contra BBVA Banco Francés S.A.; 2) Revocar el pronunciamiento de grado en cuanto rechaza la demanda incoada contra el martillero, condenándose a los herederos/as de A. A. M.s -fallecido el 11/08/21- a pagar a la actora Andrea Fabiana Saborido la suma de $1.000.000 en concepto de daño moral. A la mentada cifra se adicionarán los intereses, que se calcularán desde el 11/05/09 y hasta el momento del efectivo pago. La tasa a aplicar será la activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida, a treinta días, del Banco de la Nación Argentina.; 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte condenada, con excepción de las generadas por la intervención de BBVA Banco Francés S.A, que se imponen a la actora; todo ello en virtud del principio objetivo de la derrota (cfr. art. 68 del CPCCN); 4) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la instancia anterior. Así lo voto.
Los Dres. Parrilli y Ramos Feijóo, por análogas razones a las aducidas por la Dra. Maggio, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto: LORENA FENANDA MAGGIO – ROBERTO PARRILLI – CLAUDIO RAMOS FEIJOO
Es fiel del acuerdo.- Buenos Aires, de de 2024.- Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Confirmar el rechazo de la demanda promovida contra BBVA Banco Francés S.A.; 2) Revocar el pronunciamiento de grado en cuanto rechaza la demanda incoada contra el martillero, condenándose a los herederos/as de A. A.M.s -fallecido el 11/08/21- a pagar a la actora Andrea Fabiana Saborido la suma de $1.000.000 en concepto de daño moral. A la mentada cifra se adicionarán los intereses, que se calcularán desde el 11/05/09 y hasta el momento del efectivo pago. La tasa a aplicar será la activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida, a treinta días, del Banco de la Nación Argentina.; 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte condenada, con excepción de las generadas por la intervención de BBVA Banco Francés S.A, que se imponen a la actora; todo ello en virtud del principio objetivo de la derrota (cfr. art. 68 del CPCCN); 4) Diferir la regulación de honorarios por las tareas desplegadas en esta instancia para una vez que se hayan determinado los correspondientes a la instancia anterior.
Regístrese y notifíquese. Oportunamente publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvanse las actuaciones -tanto en formato digital como en soporte papel- a la instancia de grado.-
