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Partes: Z. A. M. D. V c/ Municipalidad de Fraile Pintado s/ ordinario – daños y perjuicios
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Jujuy
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación:
Fecha: 29 de mayo de 2024
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-152189-AR|MJJ152189|MJJ152189
Voces: LOCACIÓN DE INMUEBLES – RETENCIÓN INDEBIDA – DAÑOS Y PERJUICIOS – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – PRESCRIPCIÓN – RELACIÓN DE CAUSALIDAD – LOCACIÓN – ALQUILERES – DESALOJO – RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE – DENUNCIA PENAL – PRUEBA
Procede el reclamo de daños contra el locatario que reintegró -y en muy mal estado- un inmueble recién mediando denuncia penal y acción de desalojo.
Sumario:
1.-Corresponde admitir la demanda de daños, ya que se encuentra probado que el locatario no entregó el inmueble una vez finalizado el plazo locativo, haciendo necesario la concreción de una denuncia penal y de la promoción de una acción de desalojo.
2.-Habiéndose demostrado la falta de restitución del inmueble objeto de la locación y las malas condiciones en las que el inmueble se encontraba al momento de venderlo, se tiene por acreditada la reunión de los recaudos de la responsabilidad civil, es decir, la relación de causalidad entre la acción antijurídica y el daño ocasionado al actor.
3.-No se advierte inactividad de la actora que justifique la aniquilación de su derecho por aplicación del instituto de la prescripción liberatoria, en tanto mantuvo vivo su derecho, toda vez que la misma ha acreditado constancias de sus reclamos por el pago de los alquileres pautados, el estado de la casa y reclamo de la restitución del inmueble, para finalmente realizar una denuncia penal y accionar civilmente por desalojo contra la demandada, lo que claramente da cuenta de que no se había entregado aún el inmueble conforme las pautas acordadas en el contrato de alquiler.
4.-No es necesaria la prueba tendiente a acreditar la existencia de una oferta de alquiler o compra del inmueble locado y no restituido en su oportunidad, pues el perjuicio surge del solo hecho de la indisponibilidad del inmueble por los propietarios locadores.
Fallo:
En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, República Argentina, a los 29 días del mes de mayo del 2024, los señores jueces de la Sala Primera de la Cámara Civil y Comercial, Dres. Elba Rita CABEZAS, Esteban Javier ARIAS CÁU y Juan Pablo CALDERON (por habilitación), bajo la presidencia de la primera de los nombrados, vieron el Expte. N° B-252919/11, caratulado: ‘ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: Z., A. M. D. V. C/ MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO’ (II cuerpos – fs. 378); y sus agregados Expte. N° 14920/14 caratulado ‘Denuncia formulada por R. D. G. O. CIUDAD’; Expte. Nº B120739/04, caratulado ‘DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO: Z., A. M. D. V. C/ MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO’ y sus agregados; Expte. N° A-39861/1989 caratulado ‘QUIEBRA, A. H. R. A. L., C. D. A., T. D. C.’ en el que:
La Dra. Elba R. CABEZAS dijo:
1.- De la demanda Con fecha 13 de mayo de 2011 (fs. 4/8), comparecen por estos obrados los Dres. R. D. y P. S., en representación de la Sra. A. M. D. V. Z., mediante poder general para juicios que adjunta (fs. 2/3), y promueve demanda ordinaria por daños y perjuicios, daño moral en contra de la MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO, conforme las consideraciones de hecho y derecho que expone, como consecuencia de la retención indebida del inmueble de su propiedad ubicado en calle Gordaliza Nº 1663 del Barrio Cuyaya de esta ciudad, desmantelamiento, deterioro y daños materiales ocasionado en el mismo.
Relata en los antecedentes (Cap. IV) que el 20 de febrero de 1997 el Sr. R. D. G. O., siguiendo instrucciones de su poderdante, la Sra. A. M. D. V. Z., celebró contrato de locación con la Municipalidad de Fraile Pintado, en virtud del cual le entrego en alquiler la propiedad objeto del presente proceso. La Municipalidad alquiló el inmueble por el término de 2 años para ser utilizado para alojamiento de estudiantes universitarios de dicha localidad que cursaran sus carreras en esta ciudad.El precio del canon mensual era de $ 600 durante los primeros seis meses y de $ 700 a partir del séptimo.
En abril del año 1998 la Municipalidad empezó a atrasarse en el pago, y posteriormente dejó de pagar. Ante los requerimientos que se le hicieran, no respondió ni tampoco hizo entrega de la llave de la vivienda. En Marzo de 2003 se labró un acta ante escribana para constatar el estado del inmueble. Ante el incumplimiento de las promesas verbales de devolución, se envió Carta documento Nº 48566557 en fecha 6 de octubre de 2003 requiriendo la restitución del inmueble, el pago de alquileres debidos y la indemnización por los daños ocasionados en la propiedad. Como estas, se envió otras misivas. Asimismo, ante la falta de respuesta se formuló denuncia penal el 11 de febrero de 2004 y se inició en fecha 12 de agosto de 2004 acción judicial de desalojo en el Juzgado de 1º instancia que tramitó con el Nº B-120793/04.
La Municipalidad continuó pagando los alquileres hasta el año 2001 pero a pesar de ello los estudiantes continuaron viviendo allí, y al dejar la vivienda, la usurparon los Sres. Nélida Judit de los Ángeles Anachuri y Hugo Marcelo Rodriguez, debiendo firmar un convenio con los usurpadores, que se concretó en fecha 11 de octubre de 2004, y recuperando la propiedad efectivamente en diciembre de 2004, para vender la propiedad a un precio ínfimo por el estado en el que se encontraba, debido al hartazgo con la situación vivida, en fecha 6 de diciembre de 2004.
Mencionan el encuadre legal (Cap. V). Y a continuación, reclaman como rubros a indemnizar (Cap. VI), siendo los mismos: Daños patrimoniales (alquileres adeudados, gastos, daños materiales, costas e intereses), daño extrapatrimonial (daño moral). Ofrece prueba (Cap. VII) y peticiona.
2. Del traslado de demanda Corrido traslado de ley (fs. 78), con fecha 28 de septiembre de 2011 se presenta el Dr. Luciano Federico Costello en representación de la Municipalidad de Fraile Pintado (fs. 83) oponiendo excepción de prescripción y contestando demanda (fs.84/86). Formula las negativas del caso y da su versión de los hechos, afirmando que su representada firmó un contrato de alquiler con la actora por la vivienda en cuestión, pero que la misma no estaba destinada a alojar estudiantes universitarios provenientes de la localidad.
Sostiene que la casa fue entregada a la actora al finalizar el contrato, en el año 1999, por lo que la acción habría sido iniciada 12 años después de finalizada la relación, y que la acción de desalojo y denuncia no estaban vinculados a la Municipalidad, sino a terceras personas que habrían usurpado la vivienda, como lo reconoce la misma actora. Afirma que no es responsabilidad de su representada que la actora haya tenido esos inconvenientes y mucho menos del precio por el que habría vendido la casa, que el deterioro de la vivienda y su abandono son producto de malos manejos de la propietaria y de su administrador.
En el apartado siguiente ofrece pruebas, y concluye peticionando.
3.- Del trámite posterior.
La parte actora contestó el traslado conferido a los fines del art. 301 del código procesal, el cual fue desglosado por extemporáneo (fs. 97), por lo que se citó a audiencia de conciliación (fs. 103), que se realizó como da cuenta el informe actuarial respectivo (fs. 107), sin arribar las partes a un acuerdo.
En fecha 28 de marzo de 2013 se procedió a abrir la causa a prueba como luce a fs. 109/110. Por esta razón comienzan a agregarse las pruebas ordenadas: Expte. Nº B-120739/04, caratulado ‘DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO: Z., A. M. D. V. C/ MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO’ y sus agregados (ver informe de fs. 133 vta), Expte. N° A-39861/1989 caratulado ‘QUIEBRA, A. H. R. A. L., C. D. A., T. D. C.’ y Expte. N° 14920/14 caratulado ‘Denuncia formulada por R. D. G. O. CIUDAD’ (ver informe fs. 140 vta.), informe del Colegio de escribanos de la Provincia de Jujuy (fs. 187), Informe de Perito Tasador Cristian Leonardo Vilar (fs.217/222), observado por la parte actora a fs. 227, con contestación de las observaciones a fs. 234/236.
Luego se integró el Tribunal (fs. 267), el que se pone a conocimiento de las partes a fs. 268.
Con fecha 18 de octubre de 2019, se realiza la audiencia de vista de causa, en la que se dispone pasar a cuarto intermedio para completarse en fecha 15 de agosto de 2023, no habiendo prueba pendiente de producción, acto seguido se clausura el período probatorio y se ponen los autos a alegar, que se realizan y luego se pasan los autos a resolver.
4.- Derecho transitorio De modo previo y por una cuestión de orden lógico, corresponde determinar el derecho aplicable el caso.
Al respecto, conforme los antecedentes relatados por la actora con más la prueba colectada, advertimos que el contrato de locación cuyo incumplimiento se denuncia y se reclaman consiguientes daños fue celebrado por las partes en el año 1997 y se reclamó la devolución del inmueble en el mes de octubre del año 2003 (CD N° 48566557).
El Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994, en vigencia a partir del 1 de agosto de 2015 (ley 27.077 B.O. 19/12/2014), en el art. 7º dispone: A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo.
En consecuencia, resulta aplicable al presente caso la ley vigente al momento de la celebración del contrato de locación; es decir, el Código Civil y la ley de Locación Urbana (Ley Nº 23091), toda vez que la obligación nació en el momento en que se celebró y las partes debieron adecuar sus conductas a las normas vigentes a ese tiempo. A su vez, el atribuido incumplimiento se habría producido durante la plena vigencia del cuerpo legal ahora derogado.
5.- Sobre la defensa de prescripción.
Establecido lo anterior, por una cuestión de orden práctico, conviene analizar la defensa de prescripción planteada por la parte demandada.
Es oportuno recordar que la prescripción liberatoria es una excepción para repeler una acción por el hecho de que el que la entabla ha dejado durante un lapso de intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere (Cfr. Jorge J. Llambías- Raffo Benegas- Sassot. ‘Compendio de Derecho CivilObligaciones’, p. 656). Es una institución de orden público, cuyo fundamento radica en la necesidad de dar seguridad y firmeza a las relaciones jurídicas, liquidando situaciones inestables para ‘mantener la paz de las familias que no debe ser alterada por la repercusión de hechos ocurridos con mucha antelación’ (Cfr. Llambías – Raffo Benegas – Sassot, ob cit., p. 565).
Para que una acción prescriba es necesario que el tiempo de inactividad fijado por la ley comience a correr, lo que se conoce como el dies a quo o límite inicial de la prescripción o más simplemente inicio de la prescripción. Es una consecuencia del carácter prescriptible de las acciones.Si son imprescriptibles jamás se inicia el plazo de prescripción, pero si prescriben es igual de importante analizar tanto el principio como el final, que es lo que se conoce como curso de la prescripción, etapa en la cual pueden operar dos vicisitudes posibles: la interrupción y la suspensión de la prescripción (Cfr. López Herrera, Edgardo S., La prescripción de la acción de daños. Publicado en: RCyS2008 1, Cita Online: AR/DOC/4125/2007, Thomson Reuter).
Dice López Herrera (ob. cit.) que: ‘La prescripción comienza a correr desde que nace la acción, a dia natæ ac-tioni, pues se la considera exigible desde ese momento. Con claridad lo dice Boffi Boggero:
‘el plazo para prescribir comienza cuando el interesado estuvo en posibilidad jurídica de ejercer su potestad’, o si se prefiere la expresión de Salvat, ‘comienza a correr desde que el crédito existe y puede ser exigido’, aunque no sea líquido, o como lo ha dicho la jurisprudencia desde que la acción puede ser ejercida. El tiempo de la prescripción. no puede empezar a correr sino desde el día en que el acreedor ha podido intentar su demanda’ Habiendo asignado la doctrina a la expresión título de la obligación, un significado comprensivo de todos los hechos que han servido de causa fuente a la obligación y que han hecho surgir la acción, haya o no instrumento; se puede seguir la interpretación de la Corte Suprema que dice: ‘El término de prescripción de las acciones comienza a correr, como resulta del art. 3956 CC., desde que la obligación del deudor sea exigible para el acreedor; es decir, desde el día en que éste puede ejercer la acción correspondiente, pidiendo el pago de la deuda o el cumplimiento de la obligación’ (Cfr. CSJ Fallos 193-359).
En síntesis, se puede definir este instituto como:’. aquel instituto jurídico por medio del cual ante la inactividad de las partes de la relación jurídica -sea o no de obligación- por el plazo legal fijado se extingue la acción o el derecho no ejercido tempestivamente, en las condiciones establecidas por la ley’ (‘La prescripción liberatoria en la relación jurídica de consumo y sus dificultades hermenéuticas’ Arias Cáu, Esteban Javier Publicado en: RCCyC 2024 (abril), 47 Cita: TR LALEY AR/DOC/291/2024).
La demandada plantea que surge de fs. 4 y 5 que la Municipalidad de Fraile Pintado celebró contrato de locación con la actora, y que dicho contrato finalizó en el año 1999, por lo que su parte entiende que el plazo para interponer acción de daños y perjuicios era el establecido en el art. 4023 del CC, es decir 10 años, por lo que, habiéndose planteado la demanda en el año 2011, la misma se encuentra prescripta. Afirma que no puede ampararse en la retención indebida porque esta no existe.
Mientras que la actora, al momento de interponer la demanda sostiene que la fecha trascendental es aquella en la que se vio obligada a exigir la restitución del inmueble, luego de realizar gestiones de carácter verbal, y que esta sería el 06 de octubre de 2003, cuando envió la CD N° 48566557 4AR.
Analizadas las constancias de autos, no se advierte inactividad de la actora que justifique la aniquilación de su derecho por aplicación del instituto de la prescripción liberatoria.Efectivamente, la actora mantuvo vivo su derecho, toda vez que la misma ha acreditado constancias de sus reclamos por el pago de los alquileres pautados, el estado de la casa (acta labrada por la escribana), y reclamo de la restitución del inmueble (carta documento), para finalmente realizar una denuncia penal y accionar civilmente por desalojo contra la demandada, lo que claramente da cuenta de que no se había entregado aún el inmueble conforme las pautas acordadas en el contrato de alquiler.
Por todo esto, la excepción planteada no puede prosperar, debiendo rechazarse.
6.- Plataforma fáctica Tal como quedó conformada la litis, según se desprende de la relación del trámite procesal que fuera descripto más arriba y de las constancias de todos los expedientes referenciados más arriba, se advierte que la parte actora Sra. A. M. D. V. Z., y la demandada MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO, celebraron un contrato de locación de cosa inmueble, ubicado en calle Gordaliza N° 1663 del B° Cuyaya de esta ciudad por el plazo de dos años (cláusula segunda), percibiéndose como alquiler mensual las sumas de $ 600 para los primeros seis meses y $ 700 a partir del séptimo mes (cláusula tercera).
Asimismo, ha quedado probado que el locatario no cumplió en tiempo y forma con el pago de los alquileres (Sentencia de Expte. B-205845/09 fs. 71), ni la restitución del inmueble al vencimiento del plazo acordado, lo que originó, inicialmente el planteo de denuncia penal en fecha 11 de febrero de 2004 (Expte. N° 14920/14 caratulado ‘Denuncia formulada por R. D. G. O. CIUDAD’), y luego una acción de desalojo (Expte. N° B-120739/04).
Por lo tanto, en virtud de la prueba ofrecida debemos adentrarnos necesariamente al estudio de la compulsa de autos, y verificar si los presupuestos de la responsabilidad civil se encuentran constatados; y sólo en caso afirmativo, la acción será procedente.
Por lo tanto, en el marco del art.17 del CPC, se verificará si los presupuestos de la responsabilidad civil se encuentran constatados; y sólo en caso afirmativo, la acción será procedente.
6.1 Del contrato celebrado.
De modo preliminar, advierto que en autos se celebró un contrato de locación de cosas sobre un inmueble.
El contrato de marras es calificable jurídicamente como un contrato de ‘locación de cosas’ (arg. art. 1326, Cód. Civil) porque se cumplen los tres elementos exigidos por la noción legal. Así, su definición legal está en el art. 1493 del Código Civil, a saber: ‘Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa (.); y la otra a pagar por este uso, goce (.) un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este Código ‘locatario’, ‘arrendatario’ o ‘inquilino’; y el que lo recibe ‘locador’ o ‘arrendador’. El precio se llama también ‘arrendamiento’ o ‘alquiler’’.
Por su parte, la doctrina describe al contrato de locación de cosas ‘cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero’ (BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, 8ª ed. actualizada por Alejandro Borda, LexisNexis-Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2005, t. I, pág. 453). En tales términos, se advierten las dos obligaciones nucleares y recíprocas de las partes. Por un lado, el locador concede el uso y goce de la cosa por un plazo; y, por otro lado, el locatario recibe el uso y goce obligándose a pagar el alquiler (art. 1138 y 1493, CCiv.).
El Código Civil derogado en el capítulo V denominado ‘De las obligaciones del locatario’ (arts. 1554 a 1582) establecía diferentes normas, algunas referidas a obligaciones del locatario y otras que comprendían prohibiciones. Dispone que una vez vencido el plazo de la locación, cuando tuviera plazo determinado, ésta finaliza (art. 1604, Cód.Civil) y por consiguiente nace la obligación de restitución en cabeza del locatario; y si no lo hace, el locador está habilitado para demandarlo con las pérdidas e intereses por la demora (art. 1609, Cód. Civil).
6.2- Los presupuestos de la responsabilidad civil en el caso Conceptualmente, se ha dicho que la responsabilidad civil es el ‘deber que tiene una persona de reparar el daño que causa a otra, mediante un acto ilícito que le es moralmente imputable en virtud de su obrar voluntario y culpable’ (conf., MOISÁ, Benjamín, ‘La culpa como único fundamento de la responsabilidad civil. Breve esbozo de una teoría general’, en MOISSET DE ESPANÉS – CORNET – MÁRQUEZ – MOISÁ, Reparación de daños y responsabilidad civil’, Zavalía, Bs. As., 2009, t. 2, pág. 8).
Por su parte, esta Sala ha tenido oportunidad de fallar que la responsabilidad civil ‘es la obligación de responder de una acción u omisión antijurídica imputable que causa un daño’ y que son sus presupuestos: ‘.una acción u omisión contraria a derecho. en sede civil la prohibición puede ser solamente genérica y comprender un conjunto de acciones sin descripción particular que viole el principio general de no dañar a otro. imputable (objetiva o subjetivamente). una relación o nexo de causalidad. que supone indagar si el hecho ha sido eficiente o idóneo para producir las consecuencias. y por último . el daño’ (voto del Vocal Arias Cau en Expte. B-151.410/06 Ordinario por daños y perjuicios: Valle, Camilo y otros c/ Chavarría, Jorge A.y Estado Provincial’ del 14 de junio de 2017).
Ahora bien, la acción u omisión, como afirma autorizada doctrina, es un pre-presupuesto de la responsabilidad civil en tanto debe existir con carácter previo al análisis de los presupuestos.
En autos, se encuentra probado que el locatario no entregó el inmueble una vez finalizado el plazo locativo, haciendo necesario la concreción de una denuncia penal y de la promoción de una acción de desalojo (Expte. N° B-120739/04). Los actos decisorios referenciados manifiestan la conducta omisiva del locatario.
El primer presupuesto de la responsabilidad civil requiere la configuración de una acción (u omisión) que sea antijurídica o contraria a derecho, entendido en sentido amplio. La antijuricidad está fundada en el art. 1109 del Cód. Civil que consagra -a contrario sensu- la prohibición genérica de no dañar a otro, y que cuenta con fundamento constitucional (art. 19, Cons. Nacional). Ello implica que toda conducta que sea contraria a derecho lato sensu y que cause un daño será considerada como tal.
En la órbita de responsabilidad contractual (art. 505 in fine, Cód. Civil), en autos se confronta el incumplimiento total de la obligación de restitución del inmueble a la cual se había obligado el locatario en el contrato suscripto que expresa: ‘Cláusula decima: La falta de cumplimiento a cualquiera de las cláusulas del presente contrato, dará opción al LOCADOR para exigir el desalojo de la propiedad locada, previo cumplimiento de la intimación correspondiente, en los términos fijados en el artículo 5° de la ley 23.091, reservándose el derecho a reclamar por daños y perjuicios.’, que es ley para las partes (art. 1197, Cód.Civil).
Así, es claro el incumplimiento de la conducta prometida (pago de los alquileres mensuales conforme a las pautas de la cláusula tercera y cuarta, cuidado de la propiedad que se le entregaba en óptimas condiciones de habitabilidad conforme a las cláusulas quinta y octava, y entrega de la vivienda en óptimas condiciones al momento de su requerimiento) y lo efectivamente realizado configura la acción antijurídica exigida.
Esta acción antijurídica le resulta imputabl e al locatario MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO en virtud del incumplimiento reseñado. Sin embargo, la promoción de la acción de desalojo y el trámite procesal en las diferentes instancias configura además una conducta dolosa (art. 506, Cód. Civil) porque no sólo no restituyó el inmueble en tiempo y forma, sino que se desentendió de su obligación, abandonando la vivienda sin mayores explicaciones.
En el análisis de la relación de causalidad, se debe tener en cuenta que, esta cumple una doble función: por una parte, permite determinar con rigor científico a quién debe atribuirse un resultado dañoso; por el otro, brinda los parámetros objetivos indispensables para calibrar la extensión del resarcimiento. El Código Civil de Vélez adoptaba el sistema de la ‘causalidad adecuada’ y en el ámbito contractual que nos ocupa (arts. 519 a 522), supone la tarea de indagar si el hecho ha sido eficiente o idóneo para producir las consecuencias, y el límite técnico jurídico de las mismas.
En el presente caso no ha existido prueba de parte de la demandada de que haya existido entrega o devolución tempestiva del inmueble locado y tampoco de que se haya abonado el uso y goce concedido en debida forma, lo que exterioriza una relación de causalidad que se configura entre la no restitución (acción antijurídica) imputable y los daños que se ocasionan al locador, que serán analizados a continuación.
6.3.Del daño El daño o menoscabo ocasionado ha sido calificado por la doctrina como eje del sistema de la responsabilidad civil. Así, el daño es definido por Padilla como ‘la lesión disvaliosa de un interés sobre un bien jurídicamente protegido’ (PADILLA, René A., Sistema de responsabilidad civil, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1997, pág. 46 y sig.).
En autos, las testimoniales rendidas en oportunidad de la audiencia de Vista de causa, han dado cuenta del estado en el que la casa fue comprada por el Sr. Jaime Iraola Ferreira en el año 2006, luego de que finalmente la actora pudo hacerse de la propiedad, el testigo afirmo: ‘la cocina estaba vacía, sin pileta no tenía puertas ni ventanas, el baño de abajo sin espejo, el baño de arriba sin lavamanos ni inodoro’.
Respecto a la ocupación del inmueble, el acta labrada por la escribana en fecha 23 de marzo de 2000, agregada en copia simple a fs. 18/19 da constancia de que en esa fecha se encontraban ocupándola estudiantes universitarias que venían de Fraile Pintado. Esta acta también detalla el estado en el que se encontraba el inmueble.
Por lo tanto, habiéndose demostrado la falta de restitución del inmueble objeto de la locación y las condiciones en las que el inmueble se encontraba al momento de venderlo, se tiene por acreditada la reunión de los recaudos de la responsabilidad civil, es decir, la relación de causalidad entre la acción antijurídica y el daño ocasionado al actor. En su mérito, pues, corresponde admitir la demanda y valorar los daños.
7.- Cuantificación de daños De modo preliminar, siguiendo a autorizada doctrina, advertimos que el Código de Vélez Sársfield regulaba, en materia de daños, sólo ‘dos grandes anaqueles o categorías para encuadrar un daño resarcible: a) Daño patrimonial; b) daño extrapatrimonial o moral.Fuera de ellas no existe nada, sólo opiniones doctrinales carentes de toda fuerza jurídica o sentencias arbitrarias.’ (LÓPEZ MESA, Marcelo J. – TRIGO REPRESAS, Félix A., Tratado de la Responsabilidad Civil. Cuantificación del daño, 1ª edición, La Ley, Bs As., 2006, t. V, pág. 50).
7.1. Daños de contenido patrimonial a.- Alquileres adeudados.
La actora pretende que se la indemnice por los alquileres que pudo haber percibido a precio de mercado mientras duró la ocupación indebida, es decir desde el 06 de octubre de 2003, hasta la recuperación del inmueble en diciembre de 2004, es decir 14 meses.
Es claro que el locatario que demora indebidamente la restitución del inmueble se convierte en un mero detentador sin derecho alguno y por ende, está obligado a indemnizar al propietario en concepto de pérdida e intereses y no a título de arrendamiento, el quebranto que este ha experimentado como consecuencia de dicha detentación. Ese quebranto consiste en la falta de oportuna percepción del arrendamiento que hubiera podido obtener el locador en un mercado de libre contratación de suerte que la locataria es deudora de la diferencia entre lo que pagó de alquileres y lo que pudo percibir la locadora en todo el lapso de retención indebida.
Al respecto no es necesaria la prueba tendiente a acreditar la existencia de una oferta de alquiler o compra del inmueble locado y no restituido en su oportunidad, pues el perjuicio surge del solo hecho de la indisponibilidad del inmueble por los propietarios locadores.
Por lo tanto, la demandada debe responder por los daños y perjuicios derivados de esa falta de restitución, al no surgir de las constancias de autos un hecho del damnificado, de un tercero o un caso fortuito o fuerza mayor que permita eximirlos de su responsabilidad.
Ahora bien, en cuanto a la forma de estimación del importe correspondiente a dicha indemnización por la privación del uso y goce del inmueble por la mora en la restitución, el art.519 del Código Civil velezano define a los daños e intereses en las obligaciones que no tienen por objeto sumas de dinero -restitución del inmueble, por ejemplo- como la reparación del valor de la pérdida que haya sufrido y el de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación por la inejecución de esta a su debido tiempo.
A su vez, el art. 1716 del CCyCN dispone que el incumplimiento de una obligación da lugar a la reparación del daño causado, conforme con las disposiciones de este Código. En este punto entonces corresponde indemnizar por la privación del uso y goce del bien durante el tiempo transcurrido entre la intimación de su restitución y la efectiva restitución del bien a su dueña, el monto a fijarse en tal carácter debe ser la expresión actual del perjuicio pretérito experimentado.
Para arribar a dicho cálculo se tomará como parámetro la suma que se hubiera podido obtener como renta del inmueble en el mercado de la libre contratación de haberse podido disponer en tiempo oportuno del bien indebidamente retenido.
La actora aduce que al mes de septiembre de 1998 dicho canon ascendía a la suma de $700 mensuales. En este punto es importante destacar que, la accionada ha reconocido el precio del alquiler, al reconocer la existencia del contrato.
Ahora bien, en fecha 11/12/2017 obra informe emitido por el perito tasador y ampliado en fecha 1 de marzo de 2018 (fs. 217/222 y 234/236) que indica que el valor locativo de la vivienda ubicada en calle Gordaliza n° 1663 de esta ciudad oscila en el orden de los $ 14.000 a 16.000 mensuales a la fecha del informe.
A su vez, es de la experiencia común que el incremento de los cánones locativos en el contexto inflacionario de nuestra economía haría que, de tomar estos valores, la cifra que arrojaría sería a todas luces insignificante.Tomando como base los montos dados por el perito y conforme a las facultades dadas por el art. 46 del CPCC, corresponde condenar a la demandada a abonar por este rubro a la actora la suma total sería de $ 1.769.600 (78.995,84 x 14= 1.106.000 + 8% anual [2004 a 2024]), los que, computados al día de la fecha, más intereses darían $ 2.875.600 al día de la fecha. b.- Gastos.
En este rubro la parte actora reclama los gastos efectuados en el envio de dos cartas documento y la redacción de dos actas notariales. Para el computo de estos gastos, precisa el costo de las cartas, más no el de las actas notariales.
Habiéndose acreditado la existencia de estas erogaciones, en estas circunstancias, estimo prudencialmente que este rubro debe prosperar por la suma de $ 50.000 al día de la fecha a favor de la parte actora c.- Daños Materiales.
En este apartado, la actora solicita que se la indemnice por el deterioro comprobado en la vivienda cuando la Municipalidad la alquilaba y con posterioridad cuando se abandonó a expensas de usurpadores. Manifiesta que está acreditada la pérdida de valor del inmueble, de lo que da cuenta el precio por el que tuvo que vender el mismo.
Como comprensivos de este rubro entiendo que corresponde incluir aquellos gastos necesarios para la reparación del inmueble, como así también se debe tener en cuenta el valor de compra del inmueble, que fue de $34.000 (equiparados a U$S 34.000 en el año de la compra) y el precio de venta del mismo en el año 2004 ($ 56.999 equiparables a U$S 18.900), el precio de la vivienda que arroja la pericia del Martillero, en el marco del art. 46 del CPC, entiendo que este rubro resulta procedente en la suma de $ 13.292.637,21 computados al día de la fecha y a partir de allí con más intereses tasa activa y hasta su efectivo pago. d.- Costas y e.- Intereses:se evaluarán en su oportunidad.
7.2- Daños extrapatrimoniales: Daño moral El daño moral o extrapatrimonial ha sido definido como aquél ‘que se infiere al violarse alguno de los ‘derechos personalísimos’ o ‘de la personalidad’, que protegen como bien jurídicos a los presupuestos o atributos de la personalidad del hombre como tal; por una parte, la paz, la privacidad, la libertad individual y sobre todo la salud y la integridad psicofísica de los seres humanos, es decir todo lo que puede resumirse en el concepto de ‘seguridad personal’ del primitivo texto del art. 1078 del Código Civil; y por la otra el honor, la honra y pudor sexual, los sagrados efectos , etc., o sea todo lo que se conoce como afecciones legítimas.’ (TRIGO REPRESAS, Félix A. – LÓPEZ MESA, Marcelo J., Tratado., t. I, pág. 487).
Por su parte, la Corte Suprema de Justicia afirma que ‘a los fines de la fijación de su quantum debe tenerse en cuenta el carácter resarcitorio de este rubro, la índole del hecho generador de la responsabilidad y la entidad del sufrimiento causado, que no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, ya que no se trata de u n daño accesorio a éste (Fallos: 321:1117 ; 325:1156 ; 329:3403 ; 330:563 ; 332:2159 ; 334:376 y 1821 ‘ (CNACAF, sala I, 15/04/2014 in re ‘M., J. A. c. EN- Mº Interior- PNA s/ daños’, La Ley Online AR/JUR/20678/2014).
La ley 17.711 del año 1968 que modificó parcialmente el Código Civil, incorporó la posibilidad de un resarcimiento moral en el ámbito contractual. Así el art. 522 establece:’En los casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso’.
Si bien en materia contractual la cuestión sobre el daño moral contractual implica para el juzgador un criterio restrictivo, derivándose ello de la fría letra de la ley que utiliza el vocablo ‘podrá’, no es menos cierto que este rubro será procedente en aquellos casos que se infiera de la naturaleza del ‘hecho generador’ como de las circunstancias del caso.
En tal sentido, teniendo en cuenta la celebración del contrato de locación de cosa sobre un inmueble, las condiciones de reintegro del inmueble conforme las testimoniales oídas y la conducta de la demandada exteriorizada en los procesos judiciales: penal y de desalojo han excedido el marco de la normal tolerancia de la frustración de un contrato y, sin duda han originado un sufrimiento espiritual en la actora, que debe ser resarcido. Así se dijo, que ‘?s?i existen intereses extrapatrimoniales lesionados, con consecuencias espirituales disvaliosas, cualquiera sea el ámbito de relacionamiento de las partes involucradas, debe resarcirse el daño moral, si se presentan todos los elementos para que proceda la responsabilidad civil’ (conf., MÁRQUEZ, José F., ‘El Daño Moral Contractual: Interpretación, Facultades de los Jueces y Prueba’, RDCO 300, 138. Cita Online: AR/DOC/182/2020).
En su mérito, y conforme las facultades conferidas por el art. 46 C.P.C., este rubro deberá ser indemnizado en la suma de $ 3.500.000 computados con intereses al día de la fecha, debiendo llevar intereses tasa activa (Zamudio) hasta su efectivo pago.
7.3- Intereses y plazos.
En conclusión, el total de indemnización que se propone para A. M. D. V. Z.asciende a la suma de pesos $ 19.718.237,21, calculados a la fecha Las sumas de condena deberán ser pagadas en el plazo de 10 días y se han establecido con criterio actual, es decir, se han fijado con intereses hasta la fecha del fallo.
A falta de pago, devengarán los intereses, desde la sentencia, de la tasa activa del Banco Nación establecida en el fallo del STJ Zamudio c/Achi, hasta su efectivo pago total.
8.- Costas Las costas se imponen a cargo de la parte demandada vencida, conforme el principio general de la derrota (art. 102 del C.P.C.).
9.- Honorarios profesionales En cuanto a los honorarios profesionales, se regularan tomando como base el monto por el que prospera la demanda con más sus intereses (conforme acordada 30/84), y conforme ‘el carácter de las intervenciones, su extensión, complejidad y el mérito de la defensa’, apreciada por la calidad, eficacia y extensión del trabajo, al momento de practicarse los trabajos respectivos.
En efecto, teniendo en cuenta la vigencia de la ley Nº 6112 (B.O. Nº 145 de fecha 28/12/18), los ‘honorarios deben ser regulados conforme la ley vigente al momento de la realización de los trabajos profesionales que tienen por causa’ (CSJN, Fallos: 321:146 ; 328:1381 ; 329:1066 , entre muchos otros) y cuidando de no superar los límites legales del art. 505 del Cód. Civil -hoy art. 730, CCyC-.
Por lo tanto, corresponde fijar para la representante de la actora, Dr. R. D. (apoderado) la suma de $ 2.629.549 (2/3 de 20%) y P. S. la suma de $ 1.314.549 (1/3 de 20%), y a los representantes de la parte demandada, Dres. J. P. C. en la suma de $ 920.184 (1/3 DE 70%), M. S. M. en $ 920.184 (1/3 DE 70%) y L. F. C. en la suma de $ 920.184 (1/3 DE 70%).
Se regulan los honorarios del perito tasador Cristian Leandro Vilar (3%) por su intervención en la suma de $ 591.547.De conformidad a la acordada del S.T.J. Nº 114/16.
En todos los casos, con más IVA si correspondiere. En caso de mora, serán pasibles todos los honorarios profesionales de los intereses de la tasa activa (in re Zamudio), desde la fecha de la presente y hasta su efectivo pago.
Así voto.
El Dr. Esteban Javier Arias Cau dijo:
Que comparte las conclusiones a las que se arriba en el voto del Presidente de trámite, y que corresponde a lo resuelto en las deliberaciones.
Tal es mi voto.
El Dr. Juan Pablo Calderón (por habilitación) dijo:
Que comparte las conclusiones a las que se arriba en el voto que antecede, que corresponden a lo resuelto en las deliberaciones.
Así voto.
Por todo ello, la sala Primera Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy, RESUELVE:
1º) Hacer lugar a la demanda promovida por A. M. D. V. Z. y en consecuencia condenar a la MUNICIPALIDAD DE FRAILE PINTADO a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios la suma total de $ 11.265.259,18 en concepto de daños, en el término de diez días computados a partir de la notificación de la sentencia; y en defecto de ello, la suma de condena devengará la tasa activa (cartera general) del Banco Nación conforme al fallo ‘Zamudio c/Achi’ (LA Nº 54 Fº 673/678 Nº 235 del 11/5/11), desde la fecha de la sentencia y hasta su efectivo pago.
2º) Imponer las costas a la parte vencida (art. 102, del CPC), conforme los considerandos.
3º) Se regulan los honorarios para la representante de la actora Dr. R. D. (apoderado) la suma de $ 2.629.549 (2/3 de 20%) y P. S. la suma de $ 1.314.549 (1/3 de 20%), y a los representantes de la parte demandada, Dres. J. P. C. en la suma de $ 920.184 (1/3 DE 70%), M. S. M. en $ 920.184 (1/3 DE 70%) y L. F. C.en la suma de $ 920.184 (1/3 DE 70%).
Se regulan los honorarios del tasador Cristian Leandro Vilar ((.)%) por su intervención en la suma de $ (.). De conformidad a la acordada del S.T.J. Nº 114/16.
En todos los casos, con más IVA si correspondiere. En caso de mora, serán pasibles todos los honorarios profesionales de los intereses de la tasa activa (in re Zamudio), desde la fecha de la presente y hasta su efectivo pago.
4º) Registrar, agregar copia en autos, notificar por cédula. Dese intervención a la C.A.P.S.A.P. y Dirección Provincial de Rentas, a sus efectos, etc.
Firmado por Arias Cau, Esteban Javier – Juez de la Cámara en lo Civil y Comercial Firmado por Cabezas, Elba Rita – Juez de la Cámara en lo Civil y Comercial Firmado por Calderón, Juan Pablo – Juez Habilitado Firmado por Soza, Maria Eugenia – Secretario de Cámara
