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¿Qué diferencias existen entre una obra nueva, una innovación y una mejora? ¿Hay que obtener mayorías asamblearias para aprobar una u otra?

Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.

Fecha: 11-07-2022

Colección: Doctrina

Cita: MJ-DOC-16690-AR||MJD16690

Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)

Las obras nuevas en materia de propiedad horizontal se refieren a aquellas obras o modificaciones materiales que se efectúan en partes o sectores comunes. Si bien se encontraban reguladas por la derogada ley 13.512 de PH, el actual Código Civil y Comercial aportó mayor claridad a la temática. Así, los conceptos de obra nueva e innovación se encuentran ahora unificados.

La modificación material en el inmueble, podría ser porque se trata de una obra cuyo objetivo es obtener un mejoramiento en el sector, un mayor aprovechamiento o la obtención de una renta en beneficio de todos los consorcistas, o también, en ocasiones, pueden beneficiar a un solo propietario.

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El procedimiento que debe seguirse y la aprobación de estas obras se encuentran estipulados en el art. 2051 del CCyCN: «Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado».

Dicho precepto en su segundo párrafo, al respecto prevé: «Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en interés particular que se opone a la autorización si se concede, tiene acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea». Finalmente: «El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta a la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa».

La minoría o el propietario afectado en su interés se encuentra legitimado para iniciar una acción judicial con el objetivo de evitar un menoscabo a sus intereses o a los del consorcio. En este caso el demandado será el consorcio de propietarios.

Mejoras u obras nuevas que requieren la unanimidad: se trata de aquellas obras contempladas por el art.2052 del CCyCN: «Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario».

Los postulados del mencionado art. 2052 es posible de dividirlos en dos partes. La primera, refiere a aquellas obras nuevas que benefician a todos los consorcistas y modifican la estructura del sector o parte común donde va a efectuarse la obra. Se trata de obras que conllevan una modificación sustancial de la estructura del sector o espacio común y dada su importancia necesitan de la aprobación por la mayoría más exigente: la unanimidad.

La segunda parte del art. 2052, en su último párrafo, regula aquellas obras en partes o sectores comunes que, también necesitan de la aprobación unánime de la asamblea, pero que benefician a un solo propietario.

Por otro lado, el art. 2053 del CCyCN prescribe que «Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos».

(*) Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario. Correo Electrónico de contacto: jrpizarro@rprsabogados.com.ar

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