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#Fallos Compraventa inmobiliaria: El comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio puede, aún antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor

FRIAS JUANA BAUTISTA C/ SANTOS SILVANA NOEMÍ S/ REIVINDICACIÓN

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta

Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: III

Partes: Frias Juana Bautista c/ Santos Silvana Noemí s/ reivindicación

Fecha: 16 de febrero de 2022

Colección: Fallos

Cita: MJ-JU-M-136943-AR|MJJ136943|MJJ136943

Voces: RECURSO DE APELACIÓN – GARANTÍA DE LA DOBLE INSTANCIA – FACULTADES Y DEBERES DEL JUEZ – ACCIÓN REIVINDICATORIA – POSESIÓN – EXPRESIÓN DE AGRAVIOS – COMPRAVENTA INMOBILIARIA – TRADICIÓN DE LA COSA – BIENES INMUEBLES – ACCIONES REALES

La falta de tradición del inmueble no impide al comprador de un inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio dirigir su acción de reivindicación contra el tercero poseedor.

Sumario:
1.-Corresponde entender que el comprador de un inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio puede, aún antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma; por esta razón, aunque no mediare cesión expresa de la acción real, por los efectos propios de la compraventa, ésta habría sido cedida implícitamente a favor del adquirente, lo que le posibilita al comprador iniciar la reivindicación.

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2.-Debe entenderse que el contrato de compraventa de un inmueble, que por sí solo no transmite el derecho real, sí transmite las acciones reales encaminadas a su defensa, pues cabe considerarlas como accesorias de la cosa a cuya entrega está obligado el vendedor, de modo que el adquirente a quien no se le hizo tradición de la cosa es sucesor en un sentido amplio, lo que implica que, en adelante, ocupará la situación de su antecesor en lo que al ejercicio del derecho se refiere y si bien sin tradición no habrá adquirido el derecho real, por su condición de tal, tendrá las acciones que el ordenamiento contempla para su protección; entre ellas, la acción reivindicatoria, que le permitirá ser investido de la posesión y adquirir el dominio.

3.-Si alguno de los títulos de dominio del reivindicante o de sus antecesores que se hubiere presentado al juicio fuese anterior a la posesión del reivindicado, se presume la preexistencia de la posesión desde la fecha del título y el demandante puede ampararse en ella para reivindicar el bien de quien lo detenta sin título, sin que sea menester que se le haya hecho tradición de la cosa, pues le sirven, para su acción, la de sus predecesores.

4.-Debe observarse un criterio amplio en orden a la valoración de la suficiencia de los agravios de apelación, por ser el que mejor armoniza con el derecho de defensa y con el sistema de la doble instancia; así, en caso de duda sobre los méritos exigidos para la valoración de la expresión de agravios, debe estarse a favor de su idoneidad y, aunque el escrito adolezca de defectos, si contiene una somera crítica de lo resuelto por el juez, suficiente para mantener la apelación, no cabe declarar desierto el recurso incoado.

Fallo:
Salta, 16 (dieciséis) de febrero de 2022.

Y VISTOS: Estos autos caratulados «FRIAS, Juana Bautista vs. SANTOS, Silvana Noemí – Reivindicación», Expte Nº EXP – 738557/21 del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de 2ª Nominación del Distrito Judicial Sur, Metán, Expediente Nº 738.557/21 de esta Sala Tercera, y CONSIDERANDO

La doctora María Inés Casey dijo:

I) Los agravios:

Se encuentran estos autos a despacho a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto a fs. 218, por el doctor Carlos Escajadilla López, en representación de la actora, señora Juana Bautista Frías, en contra de la sentencia de fs. 212/217, la cual no hizo lugar a la demanda de reivindicación interpuesta, con costas a la vencida.

Concedido el recurso planteado, libremente y con efecto suspensivo, la apelante presenta su expresión de agravios a fs. 220/223.

Plantea que el fallo de primera instancia contiene argumentos de excesiva latitud y una fundamentación aparente, ya que no existe un análisis concreto, preciso y detallado sobre los elementos y las pruebas, y que el señor Juez ha asumido un modelo proteccionista de la demandada siendo que la actora es una jubilada que vela por el bienestar de sus hijos. Se agravia porque sostiene que en la sentencia, luego de mencionar los requisitos para entablar la demanda, se dice que el artículo 2774 del Código Civil establece que la acción no compete al que no tenga derecho a poseer la cosa al tiempo de la demanda y quien no acredite su condición de titular de algún derecho real ejercitable por la posesión. Considera que la actora tiene el derecho a poseer el inmueble, ya que es titular por compra realizada por escritura pública, se le realizó la tradición del bien, se la puso en posesión del mismo, realizó tareas, cercó sus límites, periódicamente lo desmalezó y se comportó como dueña.Agrega que al momento de adquirir el inmueble, lo visitó, que en el mismo no existía más poseedor que el propietario registral, el señor Eduardo Penna, agregando que si hubiera estado poseído por un tercero, no lo hubiese comprado. Aduce que el señor Juez afirma que la demandada adquirió la posesión del inmueble con anterioridad a la instrumentación por escritura pública de la compraventa, sin especificar cuáles son las constancias en que se basa. Agrega que el señor Juez sostiene que será la posesión el fundamento de la ponderación de un derecho sobre el otro, lo que considera agraviante e infundado, ya que se dejan de valorar escrituras públicas dando preeminencia a hechos. Que su mandante es de buena fe, que adquirió el inmueble y se posesionó en el mismo, verificando en forma previa que en la cédula parcelaria no existía ninguna inscripción ni gravamen sobre el bien, y que ninguno de los boletos mencionados estaba inscripto.

Cuestiona que la sentencia haya considerado sólo las declaraciones de los testigos G. y Pinillo, quienes manifestaron que la señora Santos compró el inmueble, y no haya ponderado las de los señores Arias, Rivas, Sosa y particularmente la del señor Penna, quien declaró que a la única persona que vendió el lote es a la actora. Destaca también aspectos de la prueba confesional de la señora Santos, en particular que compró el inmueble con un boleto que no fue firmado por Penna, que estaba cercado con los postes y alambres que había puesto doña Juana, y que le propuso a la actora comprarla. Entiende que de esta forma reconoció como dueña del inmueble a la actora y delimitadora del mismo.En cuanto al argumento referido a que la actora no probó haber sido despojada de la posesión ya que quien le vendió el terreno ya había perdido la posesión con anterioridad, sostiene que es falso, ya que si bien quizás la señora Santos tuvo la posesión del inmueble, lo abandonó al irse a vivir a General Güemes, luego de lo cual lo adquirió la actora quien lo delimitó, y que la señora Santos le solicitó comprarlo tanto a la actora como al señor Penna.

Sostiene que el despojo se produjo al haber ingresado la demandada al inmueble que la actora había cercado y alambrado, que su parte realizó esos actos posesorios (delimitar el terreno, mantenerlo limpio, adquisición de postes y alambrados, abonar mano de obra al señor Rivas), lo cual acredita que hubo tradición y posesión del inmueble.

Destaca el apelante que el señor Juez refuerza la posesión de la demandada en diferentes boletos de compraventa, pero que en ninguno de ellos se identifica el inmueble de autos (fs. 53, 54, 55 y 57) todos ellos referidos a otros inmuebles que también vendiera el señor Penna, catastro Nº 9548. Por todo lo expuesto solicita se revoque el fallo recurrido, haciendo lugar a la demanda reivindicatoria, con costas.

Corrido el pertinente traslado del memorial de agravios, es contestado a fs. 226 por la doctora Mirta Redondo Torino, Defensora Oficial Civil Nº 2, quien solicita se rechace el recurso de apelación, por cuanto la presentación de la apelante no constituye una crítica concreta y razonada del fallo, ya que el actor no acreditó los extremos que se requieren para la procedencia de este tipo de acción. Destaca que en autos ha quedado acreditada la posesión anterior de su poderdante, quien la ejerce desde el año 2007 en forma ininterrumpida, mientras que el apelante es un adquirente por escritura pública que nunca detentó la posesión, por lo que considera ajustada a derecho la decisión del señor Juez.Respecto de la declaración del señor Penna, expresa que tiene un interés directo en el pleito, ya que vendió un inmueble que ya tenía un propietario, que lo había adquirido por una cadena de boletos de compraventa, desde el primero de los cuales era ocupado por los adquirentes, lo que el testigo no desconocía. Sostiene que la prueba producida acredita la veracidad de los extremos denunciados por su parte, ya que no se han configurado en autos los extremos requeridos para la procedencia de la acción, por lo que entiende que es acertada la decisión del Juez de preferir al poseedor que adquirió por boleto, a quien el Código presume propietario. Solicita el rechazo del recurso de apelación, y la confirmación de la sentencia, con costas.

A fs. 239 se llaman autos para sentencia, providencia que se encuentra firme.

II) Insuficiencia del memorial:

Atento que la parte demandada, solicitó se declare desierto el recurso de apelación de la actora, por insuficiencia de los agravios, cabe señalar que nuestra Corte de Justicia de la Provincia y la propia Cámara de Apelaciones que integro, de manera uniforme sigue la jurisprudencia y doctrina que sostiene un criterio amplio en orden a la valoración de la suficiencia de los agravios por ser el que mejor armoniza con el derecho de defensa y con el sistema de la doble instancia. Así, se dijo que en caso de duda sobre los méritos exigidos para la valoración de la expresión de agravios debe estarse a favor de su idoneidad (C.J. Salta, 22-12-92, Rondoni vs. Eckhardt, Libro 44, f° 1109/1113; CApel. CC. Salta, Sala I año 1998, f° 357/358; 1992, f° 101/102; 1995, f° 442/445; 2000, f° 402/403; 2001, f° 205/206; id.Sala III, año 1993, f° 901; año 2001, f° 415; año 2003, f° 232); y también se sostuvo que aunque el escrito adolezca de defectos, si contiene una somera crítica de lo resuelto por el juez, suficiente para mantener la apelación, no cabe declarar desierto el recurso (CN Fed., Sala Cont. Adm., L.L. 121-134; Id., L.L. 127-369; CApel. CC. Salta, Sala III, 19-2-03, año 2003, f° 49).

Por lo que, atendiendo al criterio amplio antes expuesto, se procederá al análisis del recurso planteado.

IV) La acción de reivindicación:

El artículo 2.758 del Código Civil, dispone que «La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares por la cual el propietario que ha perdido la posesión la reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesión de ella», persiguiendo la restitución de la cosa con todos sus accesorios.

El Código Civil y Comercial en el Capítulo II del Título XIII, regula las defensas del derecho real, estableciendo en el artículo 2.247, que «Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio». Entre las acciones reales, legisla la acción reivindicatoria, que «tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento» (artículo 2.248). El ejercicio de la acción lo tienen todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión y la lesión que lo habilita es el desapoderamiento de la cosa objeto del derecho real, esto es «cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o tenedor» (conf.artículo 2.238 del Código Civil y Comercial). Tratándose de un juicio petitorio, la controversia versa sobre derechos, a diferencia del posesorio, que tiene por fin, el hecho en sí de la posesión (Papaño, Kiper, Dillon, Causse – Derechos Reales, Editorial Depalma, año 1990, t. III, pág. 141).

Para que la acción reivindicatoria tenga lugar resulta necesaria la concurrencia de los requisitos que surgen de la citada normativa legal: a) que el reivindicante sea el propietario de la cosa a reivindicar, que sea titular de un derecho real de aquellos que se ejercen por la posesión, ya que se trata de una acción que nace del dominio; b) que la acción se intente contra el poseedor o tenedor; y c) que el titular haya realmente perdido la posesión de la cosa, es decir que haya sido desposeído contra su voluntad; por el contrario si hubo un desprendimiento voluntario de la posesión, la acción no sería procedente.

Por otra parte, el artículo 2.774 del Código Civil establecía que «La acción no compete al que no tenga el derecho de poseer la cosa al tiempo de la demanda.», es decir que quien acciona por reivindicación debe tener «derecho de poseer», ser un pos eedor legítimo en los términos del artículo 2.355 del Código Civil, «ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión» (Claudio Kiper, Código Civil Comentado, Edit. Rubinzal-Culzoni Editores, año 2004, t. II, p. 536). En éste sentido se ha dicho «la acción reivindicatoria en su condición de acción real se otorga solo a los titulares de derechos reales (anotación a los artículos 2.756 y 2.757) específicamente a los ejercitables por la posesión, es comprensible la preocupación legal por imponer que se justifique la existencia del derecho real a través de la prueba del «derecho de poseer» (Alterini, Jorge Horacio, Acciones Reales, Editorial Abeledo Perrot, Buenos Aires, año 2.000, pág.61) y «es insoslayable la prueba del derecho de poseer del accionante extremo que resulta difícil discutir en presencia de la claridad del texto del artículo 2.774. No puede llevar adelante la acción de reivindicación quien no acredite su condición de titular de algún derecho real ejercitable por la posesión, tanto es así que el artículo 2.774 es rigurosamente estricto al requerir el derecho de poseer «al tiempo de la demanda» y al «tiempo de la sentencia» (Alterini, ob. citada, p. 63). En el Código Civil y Comercial, el artículo 2.249 también exige que «Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia».Jorge Horacio Alterini, enseña: «Creemos que para el éxito de la acción reivindicatoria es insoslayable la prueba del «derecho de poseer» del accionante, extremo que resulta difícil discutir en presencia de la claridad del texto del artículo 2774. No puede llevar adelante la acción reivindicatoria quien no acredite su condición de titular de algún derecho real ejercitable por la posesión, tanto es así que el artículo 2774 es rigurosamente estricto al requerir el «derecho de poseer» al tiempo de la demanda y al tiempo de la sentencia.» (Jorge Horacio Alterini, Acciones reales, Abeledo Perrot Buenos Aires, año 2.000, pág. 62). La necesidad de acreditar el título condice con el principio que consagraba el artículo 2363 del Código de Vélez que decía: «El poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión, sino en el caso de que deba exhibirlo como obligación inherente a la posesión.».

Pero, en el juicio de reivindicación, aún cuando el actor debe justificar su título de dominio o de algún derecho real, no necesita «demostrar que ha recibido la posesión del inmueble al cual se aplica su título» (Papaño, Kiper, Dillon, Causse, ob. citada, tomo III, pág.142; Claudio Kiper, Código Civil Comentado, Rubinzal-Culzoni Editores, año 2004, tomo II, pág. 584).

Además, el reinvindicante debe probar que su título es de fecha anterior a la posesión del demandado, lo que es carga suya, conforme al artículo 2789 del Código de Vélez que decía «Si el título del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa fuese posterior a la posesión que tiene el demandado, aunque éste no presente título alguno, no es suficiente para fundar la demanda». Y, ello por cuanto si a la fecha del título, la cosa era poseída por otros, no habría adquirido el derecho real, pero el adquirente puede recurrir a los títulos de sus antecesores en el dominio hasta llegar a alguno cuya fecha sea anterior a la posesión del reivindicado (artículo 2790). Alterini considera que «el artículo 2790 además de presumir implícitamente la adquisición posesoria en el pasado por el autor, al presumir su propiedad presume también que al tiempo de otorgar el título era el poseedor de la cosa» (Alterini, pag. 105). En este sentido se ha dicho: «Si alguno de los títulos de dominio del reivindicante o de sus antecesores que se hubiere presentado al juicio fuese anterior a la posesión del reivindicado, se presume la preexistencia de la posesión desde la fecha del título y el demandante puede ampararse en ella para reivindicar el bien de quien lo detenta sin título.Cuando se ostenta por el reivindicante título de los antecesores para deducir la acción reivindicatoria contra quien no lo posee, no es menester que al reivindicante se le haya hecho tradición de la cosa, pues le sirven para su acción la de sus predecesores (SCBA, 15/11/2000, JA, 2005-III, Síntesis)»; y que «Cuando se ostenta por el reivindicante título de los antecesores para deducir la acción reivindicatoria contra quien no lo posee, no es menester que al reivindicante se le haya hecho tradición de la cosa, pues sirve para su acción la de sus antecesores. La presunción de posesión que la ley le acuerda al reivindicante con título sólo cede si el reivindicado acredita que ninguno de los anteriores en el dominio -y no sólo quien presenta el título- tuvieron la posesión del inmueble» (C Civ. y Com. Quilmes, Sala 2°, 29/9/2005, Lexis N° 1/1025972); ambos precedentes citados en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Julio César Rivera, Graciela Medina – Directores, Thomson Reuters La Ley, año 2014, pág. 960).

V) Antecedentes fácticos y pruebas producidas:

Atento la complejidad de los hechos que sustentan los presentes autos, considero necesario hacer una breve reseña de los mismos, en forma previa a resolver el caso.

La actora, señora Juana Bautista Frías, adquiere el inmueble Catastro Nº 11.545 de la ciudad de Metán, mediante Boleto de Compraventa suscripto en fecha 12 de agosto de 2011 (fs.3/4), inscripto en la Dirección General de Inmuebles el 30 de noviembre de 2011 (fs. 9) y escriturado mediante Escritura Pública Nº 146 en fecha 16 de octubre de 2014 por ante la Escribana Sandra Lucía Poma (fs.10/12).

Afirma en su demanda haber recibido la posesión del inmueble libre de ocupantes al momento de la suscripción del boleto de compraventa y haber efectuado actos posesorios en el mismo (limpieza, alambrado), hasta que aproximadamente en el mes de abril de 2012, advierte que el lote se encuentra ocupado por terceras personas, esto es, la familia de la señora Silvana Noemí Santos, demandada en autos, quien le habría manifestado que lo había comprado en el año 2006, consecuencia de lo cual, la señora Frías efectúa la denuncia obrante a fs. 6, que originara las actuaciones «Penna, Raúl Eduardo por Estafa en perjuicio de Frías Juana Bautista», Expte. Nº 72838/12, que tramitara ante el Juzgado de Garantías Nº 1 del Distrito Judicial del Sur, reservado en Secretaría.

Por su parte, la demandada expresa que quien fuera su cónyuge, el señor Juan Ángel Ponce, adquirió el inmueble en fecha 19 de enero de 2007, como consecuencia de sucesivas transferencias de un boleto de compraventa original, suscripto por el señor Raúl Eduardo Penna y el señor Germán Benito Juárez del 12 de agosto de 1996, y que el señor Ponce le cedió ante el Juez de Paz de Metán, los derechos y acciones que le correspondían sobre el mismo en fecha 4 de abril de 2012 (fs. 56). Refiere haber realizado desde esa fecha, diversos actos posesorios, en particular la construcción de una vivienda de blocks de tres dormitorios, comedor, cocina y baño, y al fondo otra vivienda de dos habitaciones (informe social, fs. 170).

Se encuentra acreditado que la señora Santos ocupaba el inmueble desde el año 2007, pero que durante un período de tiempo y como consecuencia de su divorcio, se mudó con sus hijos a General Güemes, dejando a un muchacho al cuidado del mismo, y regresando a ocuparlo en el año 2012 (declaración de los testigos Olga Haydée Frías, fs. 142, Domingo R. G., fs. 143 y Julio Eduardo Pinillo, fs.146). También surge de la absolución de posiciones de la demandada, posición séptima (fs. 125) y de la declaración testimonial que prestara en la Causa Nº 72838/12 en fecha 2 de octubre de 2013, en que expresó que ingresó a vivir en el inmueble en el mes de febrero del año 2012, que antes de irse a vivir a Güemes, 5 años atrás, había dejado una vivienda prefabricada y un alambrado, que alquiló a un chico Frías, quien se fue sin avisarle y le empezaron a robar las cosas, por lo que le pidió a su padre que la desarme, y cuando volvió de Güemes armó de nuevo la casilla en el terreno (fs. 161/162 causa penal).

De lo expuesto, se deriva que si bien la demandada ocupaba el inmueble desde el año 2007, por los motivos expuestos anteriormente, éste había quedado desocupado, por lo que al momento de adquirirlo la señora Frías, efectivamente no tenía ocupantes y ella pudo limpiarlo y alambrarlo. Así se desprende de la declaración del testigo Pastor Amiano Rivas, quien lo limpió y alambró (fs. 120) y de la señora Gladys Albina Sosa (fs. 121). También es admitido por la demandada, tanto en la declaración testimonial que prestara a fs. 162 en la causa penal Nº 72838/12 («una vecina de nombre Magdalena Teseyra le comentó que lo había puesto la Sra. Frías» -refiriéndose al alambrado-), como al absolver posiciones en autos en que manifestó que cuando ingresó al inmueble «estaba cercado con los postes y alambres que había puesto doña Juana» (fs.125 vta.).

Ahora bien, tanto actora como demandada, expresaron que quien les había venido el inmueble (en el caso de la demandada la compraventa original, posteriormente cedida), era el señor Raúl Eduardo Penna, sin embargo, en la causa penal Nº 72838/12, que tengo a la vista, se determinó que la firma inserta en el boleto de compraventa suscripto en el año 1996 con el señor Benito Juárez, no le pertenecía al señor Penna, por lo que fue sobreseído en dicha causa (resolución de fecha 6 de junio de 2014, obrante a fs. 213/214).

VI) Solución del caso:

La sentencia de Primera Instancia estimó que la demandada adquirió la posesión del predio con anterioridad a la instrumentación por escritura pública de la compraventa del inmueble, por lo que entendió que sería la posesión el fundamento de la ponderación de preeminencia de un derecho sobre el otro (fs. 215). Consideró que la falta de tradición de la cosa, obstaría el nacimiento del derecho de dominio en cabeza del reivindicante, y que ésta, nunca fue despojada de la posesión, «porque quien le ha vendido el terreno mediante escritura pública, ya había perdido con anterioridad a dicha venta la posesión del inmueble, pues lo que aquí interesa analizar es uno de los requisitos para la legitimación del pretenso reivindicante y es haber tenido la posesión y haber sido despojado del mismo, lo que no se cumplimentó en el caso. Además en los presentes autos, más allá de las constancias que obran en el expediente penal Nº 72838/12, no existe a criterio del Jurisdicente, la posibilidad de atribuir a la demandada la mala fe en la celebración del negocio jurídico por el que adquirió y continuó la posesión ., puesto que la firma del boleto de compraventa y tradición del inmueble tuvieron lugar con anterioridad a la escritura en la que la accionante asienta su reclamo reivindicatorio» (fs.216 y 216 vta.).

Concluye entonces considerando que prevalece la posesión de quien adquirió por boleto, siempre que sea de buena fe, respecto del comprador por escritura pública sin posesión.

Discrepo con la solución adoptada por la sentencia, si bien por otros fundamentos que los planteados en los agravios.

La solución sería correcta, si ambas partes contaran con títulos emanados del mismo antecesor, lo cual no se verifica en autos, ya que quedó acreditado que el boleto suscripto con el señor Juárez (antecedente invocado por la demandada), no fue firmado por el titular registral del inmueble, señor Penna, sino que la firma obrante en el mismo habría sido falsificada.

Cabe preguntarse entonces, si el señor Penna, en cuanto titular registral del inmueble, podría plantear la acción de reivindicación del mismo en contra de la demandada, quien en términos generales, lo ocuparía desde el año 2007.

De la Escritura Pública Nº 146 (fs. 10/12, copia certificada agregada a fs.151/155) surge que al señor Raúl Eduardo Penna le corresponde el inmueble Matrícula 11.545, Manzana 37 a, Parcela 6, Sección C del Departamento de Metán, por escritura de compraventa número dieciocho de fecha veintiuno de febrero de mil novecientos noventa, autorizada por la escribana Sara Rosa Pegoraro de Poma y compraventa con otro lote, según escritura número ciento noventa y cuatro de fecha catorce de septiembre del año dos mil uno, autorizada por la Escribana Rosa Pegoraro de Poma, con autorización judicial para protocolizar del Juzgado Civil y Comercial Primera Nominación del Distrito Judicial del Sur-Metán que se encuentra inscripta en la respectiva cédula parcelaria.

Es decir, que su título es anterior a la posesión invocada por la demandada, y habría sido quien sufrió el despojo de la posesión del inmueble.

Ahora bien, y aún considerando que la actora no hubiera recibido la posesión del inmueble (lo que no ocurrió) y que su título fuere posterior a la posesión de la demandada, al venderle el señor Penna, el inmueble a la aquí actora, también le habría cedido la acción real de reinvidicación. Así fue resuelto en el Plenario «Arcadini» de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, y considerado por toda la doctrina y jurisprudencia: «el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, aún antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma».

Los doctores Mariani de Vidal y Sabene explican: «por esta razón, se ha sostenido que, aunque no mediare cesión expresa de la acción real, por los efectos propios de la compraventa, ésta habría sido cedida implícitamente a favor del adquirente, lo que le posibilitaba al comprador, iniciar la reivindicación.. debe entenderse que el contrato traslativo -que por sí solo no transmite el derecho real- si transmite las acciones reales encaminadas a su defensa, pues cabe considerarlas como accesorias de la cosa a cuya entrega está obligado el vendedor (art. 1140). En resumen: la doctrina que Vélez Sarsfield, en el Código Civil, consagró en la referida nota al art. 2109, es perfectamente aplicable al nuevo régimen en virtud de los siguientes fundamentos: a) el adquirente (v.gr., comprador) a quien no se le hizo tradición de la cosa, es sucesor en un sentido amplio (arg. art. 400), lo que implica que en adelante, ocupará la situación de su antecesor en lo que al ejercicio del derecho se refiere. Si bien es cierto que sin tradición no habrá adquirido el derecho real (arg. arts. 750 y 1892), no lo es menos que, por su condición de tal, tendrá las acciones que el ordenamiento contempla para su protección, entre ellas, la acción reivindicatoria, que le permitirá ser investido de la posesión y adquirir el domino.» (Marina Mariani de Vidal, Sebastián Sabene, comentario al artículo 2249 en «Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias, Análisis doctrinal y jurisprudencial», Dirección Alberto J. Bueres, Editorial Hammurabi, Tomo 4 B, pág. 583 y ss).

Por lo expuesto, considero que la actora cuenta con legitimación para promover la acción reivindicatoria del inmueble Catastro Nº 11.545 de la ciudad de Metán, acción que procede en virtud de lo dispuesto por el artículo 2790 del Código Civil (en el mismo sentido artículo 2256 inc.c del Código Civil y Comercial), que establece que si el reivindicante presenta título de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica, lo que se configura en autos.

Por lo expuesto, se hace lugar a la apelación y se revoca la sentencia, disponiendo que la demandada debe reintegrar el inmueble Matrícula 11.545, Manzana 37 a, Parcela 6, Sección C del Departamento de Metán, sin perjuicio de los efectos que pudieren derivarse de la restitución del inmueble (artículos 1934, 1938 y cc. del Código Civil y Comercial). Atento las particularidades del caso, en cuanto que en el inmueble habita la demandada y su familia, se dispone que la entrega del mismo sea en el plazo de 60 días a partir de la notificación del «cúmplase» de la sentencia.

VII. Costas:

Las costas se imponen en ambas instancias en el orden causado, por haberse resuelto con argumentos propios del Tribunal (artículo 67 párrafo 2º y ss. Código Procesal Civil y Comercial).

VIIII. Honorarios:

Teniendo en cuenta el resultado del recurso interpuesto, corresponde determinar que los honorarios de los profesionales intervinientes, por su labor desarrollada en la alzada deberán cuantificarse en la oportunidad prevista en el capítulo II de la Acordada 12.062. De esta manera, se establece que los honorarios del letrado de la parte actora, deben fijarse en un .% del monto que corresponda regular en primera instancia (art. 15 de la Ley de Aranceles 8035).

El doctor Marcelo Ramón Domínguez dijo:

Adhiere al voto de la señora Jueza de Cámara preopinante.

Por ello, LA SALA TERCERA DE LA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE SALTA,

I) HACE LUGAR al recurso de apelación interpuesto, a fs. 218, por el doctor Carlos Escajadilla López, en representación de la actora, señora Juana Bautista Frías y REVOCA la sentencia de fs. 212/217, haciendo lugar a la acción de reivindicación planteada respecto del inmueble Matrícula 11.545, Manzana 37 a, Parcela 6, Sección C del Departamento de Metán, conforme considerandos, debiendo la demandada entregar a la parte actora, el inmueble objeto del proceso, en el término de sesenta días a partir del siguiente a la notificación del cúmplase de la presente. COSTAS en ambas instancias, POR EL ORDEN CAUSADO.

II) ESTABLECE que los honorarios del letrado de la parte actora, deben fijarse en un .% del monto que corresponda regular en primera instancia (art. 15 de la Ley de Aranceles 8035).

III) CÓPIESE, regístrese, notifíquese y REMÍTASE.

DRA. MARÍA INÉS CASEY

DR. MARCELO RAMÓN DOMÍNGUEZ

SECRETARIA.

DRA. MARIA PIA MOLINA.

 

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