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#Doctrina Comentarios acerca de la posibilidad de establecer un impuesto a las viviendas vacías

Autor: Vidal Quera, Gastón F.

Fecha: 28-mar-2022

Cita: MJ-DOC-16491-AR | MJD16491

Sumario:

I. El derecho de acceso a la vivienda – Contexto actual del tema. II. El proyecto en danza. III. La finalidad extrafiscal de los impuestos. IV. ¿Cuándo se considera a una vivienda como vacía? V. Experiencias del tema en otros países. VI. Cierre y algún aporte en el tema.

Doctrina:

Por Gastón F. Vidal Quera (*)

I. EL DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA – CONTEXTO ACUTAL DEL TEMA

La necesidad de una vivienda es reconocida por diversos instrumentos legales. Así la Constitución Nacional dispone, más allá de que sea una cláusula operativa o programática, en el artículo 14bis que el Estado debe otorgar «el acceso a una vivienda digna». La vivienda adecuada fue reconocida como parte del derecho a un nivel de vida esperable al que se tiene derecho en la Declaración Universal de Derechos Humanos (art. 25 ) y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (art 11 ), el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, (art. 17), la Convención sobre los Derechos del Niño (arts. 16 , 1 y 27. 3 ), y en la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad (arts. 9 y 28 ). Este derecho tiene una importancia fundamental para el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

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En Argentina, uno de cada tres hogares tiene algún problema de vivienda. En particular, la crisis habitacional se destaca por el incremento de las personas en situación de calle en las ciudades, el aumento del número de asentamientos, barrios precarios y villas, la inquilinización de las ciudades y la dificultad para acceder a la propiedad (1). Uno de los temas importantes es el acceso a la propiedad, por la ausencia de políticas concretas de créditos para poder adquirirlas, lo que hace que mucha gente se vea con la necesidad de alquilar.

En definitiva, la ausencia de políticas públicas de acceso a la vivienda, la falta de regulación del mercado inmobiliario y las planificaciones urbanas excluyentes acrecientan año a año los problemas habitacionales y en ese contexto se plantea el tema del posible impuesto para las personas que no alquilen y las tengan vacías.

II.EL PROYECTO EN DANZA

Lo que se busca es incentivar la mayor oferta de propiedades para alquiler. En ese contexto se informó que el Secretario de Comercio Interior se reunió el pasado 17 de marzo con referentes de inquilinos y del sector inmobiliario en donde se anunció que se «va a elevar una consulta a los organismos pertinentes del Estado -principalmente la AFIP- sobre la posibilidad de desarrollar y llevar adelante un impuesto a la vivienda ociosa»(2). El mismo seria del 5% sobre el valor fiscal a los bienes inmuebles en desuso. También ampliando la información se ha difundido el hecho que el impuesto se aplicaría sobre los bienes inmuebles en desuso por más de dos meses para todos aquellos que tengan más de tres propiedades. Se lo fundamenta en que es una medida que se toma en varios países, con la finalidad de limitar la especulación y aumentar la oferta para bajar la presión sobre los precios (3).

De esa manera, se pueden analizar algunas cuestiones como el hecho de la finalidad extrafiscal de los impuestos, como se determina si una vivienda está vacía para poder cobrarle y bucear un poco de otras experiencias del tema en el mundo.

III. LA FINALIDAD EXTRAFISCAL DE LOS IMPUESTOS

La finalidad extrafiscal de los tributos, tiene que ver que no se establecen para recaudar (finalidad fiscal esencial de todo tributo) sino de regular la actividad económica y empresarial, con el fin de proteger determinados bienes jurídicos que el Estado estima deben tener lugar en un determinado momento, o desalentar determinadas conductas o hacer responsable a ciertos sujetos de la actividad que llevan a cabo. Como puede ser el caso de la salud, el medio ambiente y, como en el caso, el acceso a la vivienda.

La Corte se ocupó de esta finalidad, así en Fallos:289:508 en donde se analizaba una determinación a pagar el impuesto a los réditos y el de emergencia en este tema se indicó analizando un sistema de reintegros que «.dicha norma exterioriza una manifestación concreta de la función extrafiscal del sistema tributario (arts. 67 incisos 16 y 28 de la Constitución Nacional y Fallos: 243: 98) la determinación de su existencia y extensión depende de las variaciones económicas y sociales del legislador, sin que, en principio, la interferencia del Poder Judicial sea admisible, salvo cuando las discriminaciones o distingos legales revistan el carácter de evidentemente arbitrarios e injustos, situación que no se verifica en autos» (lo destacado me corresponde).

El tributo puede ser un poderoso instrumento de política económica, social y para ordenar o desalentar conductas o castigar otras por parte del Estado teniendo no solamente finalidad de recaudar, sino extrafiscal.

En ese sentido, el poder impositivo constituye un valioso instrumento de regulación, complemento necesario del principio constitucional que prevé atender al bien general, al que conduce la finalidad ciertamente extrafiscal de impulsar la expansión de las fuerzas económicas.

En conclusión, la finalidad extrafiscal de los tributos se utiliza como mecanismos o instrumentos de política financiera, económica y social para impulsar, proteger o inhibir que se realicen ciertas actividades en las cuales el Estado centra su interés.

IV. ¿CUÁNDO SE CONSIDERA A UNA VIVIENDA COMO VACÍA?

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina y otras entidades se informó la dificultad de delimitar el concepto de viviendas vacías que no necesariamente puede ser considerada «ociosa» a los fines de aplicar este impuesto (4). En ese sentido algunos que no están a favor del nuevo impuesto apuntan a ofrecer incentivos a los propietarios para que incorporen sus inmuebles al mercado de alquiler. Se plasma las dificultades de implementar este nuevo impuesto (5).

V. EXPERIENCIAS DEL TEMA EN OTROS PAÍSES

Este tipo de proyectos no siempre son de creación propia de nuestro país, sino que se replican de otras partes del mundo.Con finalidad extrafiscal, al buscar diferentes objetivos los Estados disponen de diversos mecanismos. En diferentes medios y publicaciones se indica que no es el único caso nuestro país que tendría un impuesto de ese tipo.

En Francia se difundió que el ayuntamiento de Paris triplico los impuestos urbanos a las viviendas vacías de Paris como una medida concreta para fomentar que salgan al mercado del alquiler residencial y frenar los alquileres temporarios o con fines turísticos. Lo que se busca es reducir los alquileres turísticos fomentando el residencial (6). También hay un impuesto a las viviendas vacías, las que se consideran que no están habitadas por más de dos años.

También a nivel municipal se aplica el tema (7), en donde el municipio de Amsterdam multa a propietarios que no alquilen sus viviendas, en un intento por luchar por la desocupación en plena crisis inmobiliaria. Para no pagar deben encontrar inquilinos dentro de un plazo determinado que se les indique.

Por otra parte, en Alemania, en los municipios con más del 10% de viviendas vacías el Gobierno puede demoler las que no se pueden alquilar.

En 1992 el Reino Unido creó la «Empty Home Agency», que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales, como ayuda financiera y asistencia técnica para reparar y alquilar o penalizaciones para evitar que los propietarios mantengan vacías sus viviendas.

En Uruguay, además de medir los consumos de luz, se suman los del agua y luego se aplica una penalización impositiva que consiste en un adicional al impuesto inmobiliario.

Con lo cual como se ve es un problema que no es exclusivo de nuestro país, ni tampoco una idea que sea exclusiva nuestra.

VI. CIERRE Y ALGÚN APORTE EN EL TEMA

Del análisis realizado, se pueden hacer algunos aportes y reflexiones. Por un lado, que el derecho a una vivienda es un derecho esencial para todo ser humano y que el Estado debe colaborar para que de una forma u otra se pueda llegar a tener una vivienda digna.Uno de los problemas es que las viviendas están mayoritariamente en dólares estadunidenses, con lo cual se dificulta el acceso a la misma, sobre todos por los jóvenes que sin ayuda o mediante una herencia o adelanto de ella, les es difícil llegar a la misma. Una de las cosas que debería fomentarse es mayor cantidad de créditos hipotecarios que ayuden a esa finalidad como nuestro país tuvo en algún momento. Se puede decir que el contexto económico no es el mejor pero nuestro país siempre tuvo situaciones coyunturales complejas y debería explorarse ese camino.

El contexto que describimos ha llevado a que frente a la necesidad de tomar alquileres la aplicación de un impuesto a las viviendas sea un camino a explorar, con la dificultad de determinar que es una vivienda vacía, ya que se presentaran dificultades prácticas y de hecho, así como también para ver si están siendo explotadas o no en la realidad.

Falta un largo debate, pero es un ejemplo de cómo la tributación busca con finalidad extrafiscal, no de recaudar, en definitiva, que quienes no quieran, por la razón que fuera pongan sus propiedades a la venta.

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(1) https://amnistia.org.ar/derechosenjuego/vivienda-propia

(2) https://www.telam.com.ar/notas/202203/586649-alquileres-impuesto-vivienda-vacia.html

(3) https://www.radiouniversidad.unlp.edu.ar/avanza-el-impuesto-a-la-vivienda-vacia/

(4) «Nosotros hablamos de vivienda vacía, no consideramos que sea detectable como una variable ociosa. Pueden estar bajo esa jerarquía propiedades que están en alquiler temporario o que se utilizan para un traslado familiar de un estudiante, que están en mal estado y no aptas para alquiler, que están en sucesión.Hay múltiples variables así como dueños y razones para que estén vacías», explicó el presidente de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina), Alejandro Benazzar, en https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/como-distinguir-entre-una-vivienda-ociosa-o-vac
a-y-como-se-deberia-implementar-un-posible-impuesto.

(5) Para el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, se trata de una medid a «imposible de implementar» «¿Cómo lo van a controlar? Si es por el nivel de consumo de energía la gente va a dejar tres lamparitas bajo consumo encendidas 24hs y listo. O va a realizar contratos de comodato; préstamos a amigos o parientes, es decir, contratos simulados», añade y finaliza: «Hay que hacer planes serios de fomento de la inversión inmobiliaria para quienes destinen los inmuebles al alquiler, como la desgravación impositiva, o la suspensión del Impuesto a las Ganancias, el IVA a los materiales» (nota citada en punto anterior).

(6) https://www.elmundo.es/economia/2017/02/01

(7) https://www.elmundo.es/economia/2017/02/01

(*) Abogado, Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, UBA. Carrera de Especialización en Derecho Tributario, Facultad de Derecho, UBA. Docente a cargo del curso de verano, curso de invierno y curso regular de Finanzas Públicas y Derecho Tributario, Facultad de Derecho, UBA. Docente en la carrera de posgrado de especialización en Procedimiento Tributario y Previsional, CPBA. Adjunto de Derecho tributario, Cátedra O’Donnell, UCES. Miembro del Departamento Contencioso Administrativo Fiscal y Aduanero del Estudio Lisicki, Litvin y Asociados. Matriculado en el Colegio Público de Abogados de Capital Federal, el Colegio de Abogados de San Isidro y la Cámara Federal de Apelaciones de San Martín. Miembro de la Asociación Argentina de Estudios Fiscales. Ha escrito artículos sobre temas tributarios y constitucionales para publicaciones jurídicas. Coautor de Régimen tributario argentino, LexisNexis.

Voces: DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA – IMPUESTOS

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