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#Fallos Un viudo y padre poco leal: Se rechaza la demanda de escrituración si el inmueble vendido fue hecho por el esposo en representación de su cónyuge prefallecida, pero dicho bien pertenecía en condominio a sus cinco hijos

Partes: T. L. M. c/ M. J. R. – Suc. B. A. I. de M. s/ escrituración

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul

Sala/Juzgado: II

Fecha: 5-ago-2021

Cita: MJ-JU-M-133808-AR | MJJ133808 | MJJ133808

Escrituración: se desestima la demanda porque el bien inmueble fue vendido por una persona en representación de su cónyuge prefallecida, pero el bien no era de ésta, sino que pertenecía en condominio a sus cinco hijos.

Sumario:

1.-Corresponde rechazar la demanda de escrituración, porque el vendedor invocó una representación que no tenía, ya que el bien no pertenecía a su esposa y, por ende, no integraba el haber hereditario de la sucesión.

2.-Si la adquirente no sería copropietaria del 50% del bien -porque participó de la escritura en representación de sus hijos-, de ello se desprende que su esposo no tendría ningún derecho sobre el bien en cuestión; el hecho de que el inmueble no haya sido incorporado como integrante del acervo hereditario de la causante, sirve como indicio corroborante de que ésta no sería copropietaria de la mitad del mismo.

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3.-Según los términos de la escritura de compraventa del bien que se pretende escriturar, la adquirente no sería copropietaria del 50% del inmueble, como aparece registrado en el folio real, porque sólo concurrió al acto notarial en representación de sus hijos, por entonces menores de edad; más allá de la discordancia que se observa entre el instrumento notarial y la anotación registral, es indudable que el verdadero sentido de la referida escritura de compraventa fue la constitución de un condominio en partes iguales entre los cinco hermanos.

4.-En los casos de venta de la cosa ajena, en el supuesto que no haya ratificación del propietario de la cosa o que el vendedor no haya logrado el dominio de la misma, no queda otra solución que declarar la nulidad de la venta.

Fallo:

En la ciudad de Azul, a los cinco días del mes de Agosto del año Dos Mil Veintiuno, celebrando Acuerdo Telemático (Acuerdo 3975/2020), los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores María Inés Longobardi y Víctor Mario Peralta Reyes (arts. 47 y 48 Ley 5827), con la presencia virtual del Sr. Secretario, para pronunciar sentencia definitiva en los autos caratulados: «T. L. M. c/ M. J. R. -Suc. B. A. I. de M. s/ Escrituración» (causa n°65.525), habiéndose practicado el sorteo pertinente (art. 168 de la Constitución Provincial; arts. 263 y 266 del C.P.C.C.), resultó que debían votar en el siguiente orden: Dres. Peralta Reyes y Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-CUESTIONES-

1ra. ¿Es procedente el recurso de apelación interpuestos el 23/11/2018 contra la sentencia de fecha 15/11/2018? 2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-VOTACION-

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. L. M. T. promovió demanda de escrituración contra J. R. M. y Sucesión de B. A. I. de M., sobre la base del boleto de compraventa de fecha 2 de febrero de 2007, por el cual dijo haber adquirido a los demandados el inmueble identificado con Nomenclatura Catastral: Circunscripción II, sección H, chacra 755, manzana 755 k, parcela 6, partida 44.475, matrícula 15.378 del Partido de Olavarría, abonando el precio estipulado en la suma de $ 4.000. Señaló que, por la parte vendedora, dicho boleto de compraventa fue suscripto por J. R. M., en representación de la sucesión de B. A. I. de M., quien fuera su esposa, la cual tramitó en expediente n° 27.865, ante el Juzgado Civil y Comercial n° 2 de Azul (ver boleto de fs.8, recibos de fs.9 y demanda de fs.22/23).

En una posterior presentación aclaró el actor que atento al resultado de la reconstrucción de los autos «I.de M. B. A. s/sucesión ab intestato» (expediente n° 27.865/86), y a la declaratoria de herederos agregada a fs.65 de esas actuaciones, los herederos a quienes debería darse traslado de la demanda son el esposo de la causante: J. R. M., y los hijos de la causante: R. A. M., M. A. M., H. J. M., M. A. M. y M. A. M. (fs.32).

II. Cumplimentadas las pertinentes notificaciones, contestó la demanda R. A. M., quien analizó la escritura n° 34, otorgada con fecha 26 de febrero de 1979, ante la Escribana María Nydia C. Fioroni, por la cual P. J. C. vendió el inmueble objeto de autos a M. A. M. y a B. A. I. de M., actuando esta última en representación de sus hijos, por entonces menores de edad, R. A. M., M. A. M., M. A. M. y H. J. M. En dicha escritura se hizo constar «que esta compra la realizan en condominio y por partes iguales entre doña M. A. M. y sus hermanos menores de edad, don R. A., M. A., M. A. y H. J. M., representados en este acto por su señora madre» (ver escritura glosada a fs.50/53).

En función de los términos de esta escritura traslativa de dominio, aseveró el codemandado R. A. M., que el boleto de compraventa en que se sustenta la demanda fue suscripto por su padre J. R. M., en representación de la sucesión de B. A. I. de M., por lo que el mismo carece de validez. Así puntualizó que «nuestro padre no es titular registral del inmueble, el bien no pertenecía dominialmente a nuestra madre y por ende no reviste nuestro padre la calidad de socio ni de heredero para disponer del mismo.Dicho esto, además no estaba legitimado a disponer del inmueble en nombre y representación de los reales titulares por ser todos mayores de edad y carecer de poder suficiente para realizar la venta en nuestro nombre».

Seguidamente, acotó que «por ende, el negocio jurídico celebrado con el actor carece de validez, es nulo, ya que nuestro padre vendió un bien que no le pertenece y las cosas ajenas no pueden venderse. Dicha venta no ha sido ratificada por ninguno de los propietarios, reitero en mi caso particular he tomado conocimiento de la operación con la notificación de la demanda instaurada por el actor» (lo resaltado es propio). Tras ello, el nombrado codemandado opuso excepción de falta de legitimación para obrar en el actor y en el demandado, en consideración a lo expresado respecto de la nulidad del boleto de venta suscripto (fs.56/58vta.).

Más adelante, contestó la demanda H. J. M., quien solicitó su rechazo aduciendo que hay una falta de legitimación de su persona para ser traída al presente juicio, porque el boleto de compraventa no fue firmado ni por él ni por B. A. I. de M. (fs.64/65).

Mediante resoluciones posteriores se declaró la rebeldía de J. R. M. y M. A. M. (fs.79), de M. A. M. (fs.164) y de M. A. M. (fs.187).

III. Una vez cumplimentada la etapa probatoria se procedió al dictado de la sentencia de la anterior instancia, donde se desestimó la demanda promovida por L. M. T. contra J. R. M. y los herederos de B. I.de M., con el objeto de lograr que se otorgue a su favor la escritura traslativa de dominio con relación al inmueble de autos, imponiendo las costas del juicio al accionante vencido (fs.364/381).

Para arribar a dicha solución comenzó señalando el juez de grado que la cuestión de autos se rige por el derogado Código Civil, por ser la ley vigente al momento en que se celebró y requirió el cumplimiento del plan prestacional diseñado en el negocio jurídico habido entre los litigantes. Luego analizó el plafón fáctico y afirmó que, según el informe de dominio glosado a los autos, el dominio del bien objeto de litigio se encuentra en cabeza de B. A. I. de M. y M. A. M. en partes iguales, o sea un medio indiviso (1/2) para cada una de ellas. Luego examinó el boleto de compraventa esgrimido por el actor y dijo que en autos sólo debe dilucidarse si en relación al 50% indiviso del inmueble adquirido por B. A. I. de M., pesa la obligación de hacer reclamada por el accionante y que consiste en el otorgamiento de la escritura a su favor. Más adelante dijo que la compra del inmueble la realizó B. A. Iriberteggi de M. en representación de sus hijos por entonces menores de edad, y que no hubo aceptación de la compra por éstos, por lo que «no existe ningún obstáculo para que B. A. I. de M., o sus sucesores universales dispusieran del 50% indiviso del inmueble». Y ya en relación al boleto de compraventa celebrado por J. R. M., en representación de la sucesión de su esposa, analizó el juzgador los institutos del mandato tácito y de la gestión de negocios, aludiendo a la ratificación que se requiere en estos supuestos.

Y en virtud de todo lo expuesto, concluyó en que «el codemandado J. R. M. de ningún modo podía o pudo actuar en representación de Suc. B. A. I.de M., habida cuenta que nunca le fue otorgada dicha representación, ni fueron ratificados los actos cumplidos en tal carácter». Por último, sostuvo el sentenciante que el bien objeto de la demanda nunca fue denunciado en dicho juicio sucesorio, y que, por los argumentos expuestos, corresponde rechazar la demanda promovida.

IV. El actor dedujo recurso de apelación contra el mencionado decisorio, expresando sus agravios mediante escrito electrónico de fecha 2 de marzo de 2020.

En lo sustancial, sostuvo el apelante que el juez no otorgó viabilidad al hecho de que de los seis demandados, cuatro no se presentaron, quedando rebeldes, y de los dos presentados, uno de ellos esgrimió que no es parte en este litigio oponiendo excepción de falta de legitimación pasiva -H. J. M.-, por lo que sólo uno de ellos -R. A. M.- ha cuestionado el acto de disposición de su padre, manifestando que «.el boleto firmado es nulo ya que nuestro padre vendió un bien que no le pertenece, y las cosas ajenas no pueden venderse.».

Aseveró que el juez tampoco consideró que el vendedor pudiera haber dispuesto del 25% del inmueble que le correspondía, al ser la mitad del inmueble de carácter ganancial. Seguidamente insistió en que el vendedor era propietario del 25% ganancial del bien, como surge del certificado de dominio obrante en autos, y que al haber fallecido su esposa antes de la venta, él ya había tomado posesión de la herencia de su parte ganancial.

Agregó que el restante 25% se divide entre los cinco hijos de la causante, mientras que el 50% del inmueble pertenece a la hija M. A.M.

Adujo que en conocimiento de que su padre había vendido el terreno y que el actor tiene la posesión del mismo desde el día 2 de febrero de 2007, haciéndose cargo de su guarda, realización de mejoras y pago de tasas e impuestos, los hijos de la causante no promovieron acción de reivindicación.

Por todo lo expuesto, el actor solicitó la revocación de la sentencia de grado y el acogimiento de la demanda incoada.

Habiendo contestado R. A. M. el traslado del memorial, se practicaron los pasos procesales de rigor y se efectivizó el sorteo de ley, quedando estas actuaciones en condiciones de ser analizadas a los fines del dictado de la presente sentencia.

V. 1. Considero conveniente comenzar este apartado poniendo de relieve que, según lo que emana del informe de dominio glosado a los autos (fs.357/359vta.), la titularidad dominial del inmueble en disputa se encuentra en cabeza de B. A. I. de M., casada con J. R. M., en la proporción del 50% (1/2), y de su hija M. A. M., en idéntica proporción del 50% (1/2). Consta también en el folio real, que esa titularidad surge de la Escritura otorgada con fecha 26 de febrero de 1979, ante la Escribana María Nydia C.

Fioroni, a la cual hice referencia en el apartado II del presente voto.

Ahora bien, como también lo resalté en aquel apartado introductorio, mediante dicha escritura autorizada por la Escribana Fioroni, P. J. C. vendió el inmueble objeto de autos a M. A. M. y a su madre B. A. I. de M., actuando ésta última en representación de sus hijos, por entonces menores de edad, R. A. M., M. A. M., M. A. M. y H. J. M. Y en lo que reviste especial trascendencia, se hizo constar en dicha escritura «que esta compra la realizan en condominio y por partes iguales entre doña M. A. M. y sus herma nos menores de edad, don R. A., M. A., M. A. y H. J.M., representados en este acto por su señora madre» (ver escritura glosada a fs.50/53).

O sea que B. A. I. de M. sólo actuó en ese acto en representación de sus hijos que, por entonces, eran menores de edad, pero dejándose bien en claro que el inmueble se compraba en condominio y por partes iguales entre M. A. M. -quien suscribió la escritura por ser mayor de edad- y sus hermanos menores de edad R. A., M. A., M. A. y H. J. M. O sea que B. A. I. de M. concurrió al acto notarial a los solos fines de representar a sus hijos que, por entonces, eran menores de edad, por lo que en la escritura se consignó, con absoluta claridad, que a raíz de la compra realizada quedaba constituido un condominio -en partes iguales- entre los cinco hermanos: M. A. M. -que suscribió la escritura por ser mayor de edad- y sus cuatro hermanos menores de edad -R. A. M., M. A. M., M. A. M. y H. J. M.-, representados en ese acto por su madre B. A. I. de M.

2. Pero si se coteja el mencionado informe de dominio allegado a los autos (fs.357/359vta.), puede observarse que el carácter de representante de sus hijos menores en el que actuó B. A. I. de M., y el condominio en partes iguales que quedaba constituido entre los cinco hermanos -todos hijos de la nombrada B. A. I. de M.-, que emergen con absoluta nitidez de la escritura traslativa de dominio, no quedaron reflejados en modo alguno en el folio real de la matrícula 15.378 del Partido de Olavarría. En efecto, en esta matrícula sólo se hizo constar -en forma inexacta- que la compra la hicieron B. A. I. de M. y M. A. M., en una proporción del 50% para cada una de ellas.De este modo, se advierte una discordancia entre los términos de la escritura otorgada ante la Escribana Fioroni, y la forma en que se confeccionó el asiento registral de la matrícula 15.378 del Partido de Olavarría. Sabido es que los asientos de matriculación en el Registro de la Propiedad Inmueble, deben contener breves notas sobre los datos esenciales de los documentos que se inscriban (arts.2, 10, 11, 12 y ccs. de la ley 17.801). Y, en lo que reviste relevancia, puede disponerse la rectificación de asientos en caso de inexactitudes del Registro, entendiéndose por tales «todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral» (art.34 de la misma ley). Por lo demás, el art.35, segundo párrafo, de dicha ley, establece que «si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó».

Y a riesgo de ser reiterativo, debo resaltar -una vez másque B. A. I. de M. actuó en dicho acto escriturario, en representación de sus hijos por entonces menores de edad. Sobre las características de esta representación, a la luz de las normas del Código Civil -que es la ley aplicable en la especie-, se ha señalado que «el hijo menor de edad, como sujeto de derechos, necesita de una representación que se manifiesta como condición para el ejercicio de los derechos atribuidos a aquél en el contexto de las relaciones jurídicas. En nuestro derecho positivo, esa representación está expresamente prevista en el caso de los padres al enumerarse los representantes de los incapaces (art.57, Cód. Civil). Sin embargo, esta representación se da en el ámbito de los deberes-derechos personales que la patria potestad funcionaliza:en especial, la guarda, educación y asistencia de los hijos menores, de modo que la representación va más allá del estrecho ámbito de declarar en nombre del menor; se extiende también a la dirección y conducción de los actos o negocios del hijo. Implica, entonces, como señala Messineo un poder de deliberación, que el mero representante no tiene necesariamente» (conf. Zannoni, Derecho de Familia, 5ª edición, actualizada y ampliada, tomo 2, pág.808; lo destacado me pertenece). Y al precisar los caracteres de esta representación, apunta este mismo autor que la misma es legal, en el sentido de que su causa-fuente es la ley; es necesaria, porque los padres son representantes necesarios de los hijos (conf. arg. proemio del arts.59, Cód. Civil); y es universal, porque la representación se extiende, en principio, a todas las relaciones jurídicas que tengan como sujeto a los hijos menores, o que afecten un interés legítimo o un derecho subjetivo a ellos referido (ob. cit. pág.809).

La apuntada discordancia entre la escritura y el asiento registral, ha llevado a una evidente confusión. De allí que al contestar la demanda R. A. M., este codemandado se apegó a lo que surge de la literalidad del instrumento público y sostuvo que el boleto de compraventa en que se funda la demanda carece de validez, porque fue suscripto por su padre J. R. M., en representación de la sucesión de B. A. I. de M. Y así aseveró que «nuestro padre no es titular registral del inmueble, el bien no pertenecía dominialmente a nuestra madre y por ende no reviste nuestro padre la calidad de socio ni de heredero para disponer del mismo.Dicho esto, además no estaba legitimado a disponer del inmueble en nombre y representación de los reales titulares por ser todos mayores de edad y carecer de poder suficiente para realizar la venta en nuestro nombre».

Tras ello señaló: «Por ende, el negocio jurídico celebrado con el actor carece de validez, es nulo, ya que nuestro padre vendió un bien que no le pertenece y las cosas ajenas no pueden venderse. Dicha venta no ha sido ratificada por ninguno de los propietarios, reitero en mi caso particular he tomado conocimiento de la operación con la notificación de la demanda instaurada por el actor» (fs.57/57vta; lo destacado es propio).

De modo que, según los términos de la escritura de compraventa que estamos analizando, B. A. I. de M. no sería copropietaria del 50% del inmueble, como aparece registrado en el folio real, porque sólo concurrió al acto notarial en representación de sus hijos por entonces menores de edad. Por lo demás, tampoco M. A. M. sería copropietaria del restante 50% del bien, puesto que el real significado de la escritura de compraventa se encuentra expresado, en forma bien explícita, en la última parte del instrumento público, donde las partes manifestaron su conformidad y aceptación, «AGREGANDO: Que esta compra la realizan en condominio y por partes iguales entre doña M. A. M. y sus hermanos menores de edad, don R. A., M. A., M. A. y H. J. M., representados en este acto por su señora madre» (ver escritura a fs.51vta./52).

En suma, más allá de la discordancia que se observa entre el instrumento notarial y la anotación registral, es indudable que el verdadero sentido de la referida escritura de compraventa fue la constitución de un condominio en partes iguales entre los cinco hermanos, todos hijos de la compareciente B. A. I.de M., quien se limitó a concurrir al acto en ejercicio de la representación legal, necesaria y universal de sus cuatro hijos que, en ese momento, aún no habían alcanzado la mayoría de edad. Tomando los conceptos del Código Civil y Comercial de la Nación, aplicable al caso como pauta hermenéutica, el contrato debe interpretarse conforme a la intención común de las partes y al principio de la buena fe (art.1061), a lo que se agrega que las cláusulas del contrato se interpretan las unas por medio de las otras, y atribuyéndoles el sentido apropiado al conjunto del acto (art.1064). Y, mas aún, la interpretación que estoy propiciando se ajusta -con absoluta estrictez- a la literalidad de los términos utilizados por las partes al manifestar su voluntad (art.1062).

Y si tal como lo vengo expresando, B. A. I. de M. no sería copropietaria del 50% del bien, como inexactamente figura anotado en la matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble, de ello se desprende -en forma inequívoca- que su esposo J. R. M. no tendría ningún derecho sobre el inmueble en cuestión, ni como socio de la sociedad conyugal ni en el carácter de heredero de su esposa, siendo improcedente lo aseverado por el actor en su escrito de contestación de las excepciones (fs.205/207vta.). Un indicio que viene a corroborar esta conclusión surge de las propias manifestaciones del actor, quien afirmó en el escrito a que vengo haciendo referencia, que de las constancias del juicio sucesorio de B. A. I.de M., surge que el bien objeto de autos nunca fue denunciado ni incorporado en dicho proceso universal (fs.207vta.). Precisamente, el hecho de que el inmueble no haya sido incorporado como integrante del acervo hereditario de la causante, sirve como indicio corroborante de que ésta no sería copropietaria de la mitad del mismo, conforme quedó claramente estipulado en la escritura de compra otorgada ante la Escribana Fioroni, y pese a la inexactitud que se produjo al formalizarse la inscripción registral del instrumento público (arts.163 inc.5, 375, 384 y ccs. del Cód. Proc.).

3. En su escrito de contestación de las excepciones introdujo el actor otra alegación, en el sentido de que la indicada escritura de compraventa de la que surge la constitución del condominio -en partes iguales- entre los cinco hijos de B. A. I. de M., nunca fue aceptada por los cuatro hijos que en ese entonces eran menores de edad (fs.208/208vta.).

Este planteo fue abordado en la sentencia apelada, donde el magistrado analizó la doctrina elaborada en torno a la compra de inmuebles para terceras personas, que Mosset Iturraspe y Novellino conceptualizan como una compra en comisión. Así exponen que se ha vulgarizado en el tráfico negocial, en muchos casos con la finalidad de especular con la reventa, la compra para otro, persona determinada o determinable, compra en comisión o a favor de tercero. Y señalan que el comprador en comisión puede llegar a designar la persona del tercero, para quien ha efectuado la operación o no hacerlo; en este último caso, el contrato queda firme en su cabeza, como celebrado para él. Agregan más adelante que en doctrina se discute cuál es la figura que aparece en esta contratación para otro:1) Si es una estipulación a favor de tercero regulada en el art.504 del Cód Civil (sobre este instituto ver Lorenzetti, Tratado de los Contratos, Parte General, Santa Fe, 2004, págs.500/503); 2) Si es un supuesto de gestión de negocio ajeno sui generis, en el cual la ratificación equivale al mandato; 3) Si se trata de una representación indirecta o comisión civil, donde el representante actúa en nombre propio y en interés ajeno. Y culminan este desarrollo sosteniendo: «Lo cierto es que el tercero debe aceptar o ratificar, de manera expresa o tácita, pero indubitable, y dentro del tiempo hábil; por vía de ejemplo, la muerte del gestor antes de la aceptación, impide que ella se preste eficazmente, en cuanto los derechos adquiridos por la parte originaria pasan a sus herederos, y ello imposibilita toda posterior aceptación por el tercero» (conf.

Mosset Iturraspe y Novellino, La obligación de escriturar, Bs.As. 1994, págs.71 a 74, con cita de las obras de Quinteros y Orelle).

Y fue así que, sobre la base de esta doctrina, se sostuvo en la sentencia apelada: «Con lo expuesto, se quiere significar que ante la falta de aceptación de la compra efectuada no existe ningún obstáculo para que B. A. I. de M., o sus sucesores universales, dispusieran del 50% indiviso del inmueble individualizado con la siguiente nomenclatura catastral: Circ. II, Secc. H, Ch.755, Mz 755k, Parc.6, Pda 44475, Matrícula Nro. 15378 del partido de Olavarría (078), que fue adquirido por B. A. I. de M. ‘.en nombre y representación de sus hijos menores de edad.’ (textual de fs.51)» (ver punto III. a.1. de dicho decisorio; lo destacado me pertenece).

Ahora bien, parece que la construcción elaborada por la doctrina en torno a la compra para otro, en comisión o a favor de tercero, no está referida al especial supuesto que se presenta en el caso de autos, en el cual B. A. I. de M.-junto a su hija mayor de edad- compró el inmueble en representación de sus cuatro hijos menores de edad, en ejercicio de la representación legal, necesaria y universal de estos últimos, a los fines de constituir un condominio en partes iguales entre los cinco hermanos, tal como lo precisé en el anterior punto 2 (arts.56, 57, 59, 62 y ccs. del Cód. Civil). Lamentablemente, se produjo la inexactitud registral que he dejado señalada, produciéndose una notoria discordancia entre el asiento registral y el instrumento público confeccionado por la Escribana Fioroni, lo que ha generado una marcada confusión.

Pero lo que debe quedar en claro es que aquí no hay un supuesto de compra para otra persona o en comisión -a que alude la citada doctrina-, sino que se está ante un supuesto de representación legal de menores de edad ejercida por su madre. El Código Civil y Comercial ha traído una gran innovación al regular el instituto de la representación, sobre el cual mediaba una deficiente metodología en el derogado Código de Vélez (conf. Müller, en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Lorenzetti director, tomo II, pág.420). Y es así que el art.358 del código vigente -aplicable a este caso como pauta interpretativa- dispone que: «Los actos jurídicos entre vivos pueden ser celebrados por medio de representante, excepto en los casos en que la ley exige que sean otorgados por el titular del derecho. La representación es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico, es legal cuando resulta de una regla de derecho, y es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica. En las relaciones de familia la representación se rige, en subsidio, por las disposiciones de este Capítulo». A su vez, el siguiente art.359 establece que:»Los actos celebrados por el representante en nombre del representado y en los límites de las facultades conferidas por la ley o por el acto de apoderamiento, producen efecto directamente para el representado». Por su parte, al regular la representación de las personas, dispone el art. 100 de este código que: «Las personas incapaces ejercen por medio de sus representantes los derechos que no pueden ejercer por sí». Seguidamente, el art.101 en su inciso b), prescribe que: «Son representantes de las personas menores de edad no emancipadas, sus padres» (los destacados son del suscripto).

Sobre esta temática señalan Rivera y Crovi, en comentario al código vigente -aplicable al caso como elemento interpretativo-: «Existe representación cuando una persona -representantedeclara su voluntad en nombre y por cuenta de otra persona -representado-, en virtud de una facultad apropiada y suficiente, de tal modo que los efectos se producen directa e inmediatamente en el representado, como si él mismo hubiera ejecutado el acto. De donde, los elementos para que exista representación son: la declaración en nombre ajeno, efectuada por el representante; el actuar por cuenta o interés ajeno; la existencia de una facultad apropiada y suficiente, que puede provenir de la ley o de la convención». Y a continuación refieren que la representación puede ser legal, voluntaria u orgánica (art.358 del CC y C), indicando como ejemplo de la representación legal a la que ejercen los padres respecto de las personas por nacer y de sus hijos menores; así como la que ejercen tutores y curadores (conf. Rivera y Crovi, Derecho Civil y Comercial, Derecho Civil Parte General, Rivera-Medina directores, págs.614 y 615; en igual sentido, Müller, ob. cit.págs.433 y 434).

Lo expuesto sobre los caracteres que presenta la representación legal, necesaria y universal que ejercen los padres respecto de sus hijos menores de edad, permite ratificar lo antedicho en el sentido de que el presente caso no puede asimilarse al supuesto de compra para otro o en comisión, analizado por Mosset Iturraspe y Novellino en la obra citada. En consecuencia, no se advierte la necesidad de aceptación por parte de los hijos -cuando arribaron a la mayoría de edad- de la compra realizada por su madre B. A. I. de M. -mediante instrumento público de fecha 26/2/1979-, en la época en que aquellos eran menores de edad.

Es por ello que, mediante dicha escritura de fecha 26/2/1979, se constituyó un condominio en partes iguales entre los cinco hijos de B. A. I. de M., ya que ésta sólo concurrió al acto escriturario en ejercicio de la representación legal de sus cuatro hijos que, por entonces, aún no habían alcanzado la mayoría de edad. Claro que, vuelvo a insistir en la notoria inexactitud registral que se produjo con relación a este instrumento público, donde -erróneamente- se consignó que B. A. I. de M. sería titular dominial del 50% del inmueble, generándose una clara discordancia entre la anotación registral y la escritura pública otorgada ante la Escribana Fioroni, la que, por supuesto, es susceptible de rectificación por el mismo Registro de la Propiedad Inmueble, de conformidad con las normas que regulan esta clase de situaciones (citados arts.2, 10, 11, 12, 34, 35 y ccs. de la ley 17.801).

Como corolario de todo lo expuesto con anterioridad, no comparto la conclusión sentada en el pronunciamiento apelado en el sentido de que «ante la falta de aceptación de la compra efectuada no existe ningún obstáculo para que B. A. I. de M., o sus sucesores universales, dispusieran del 50% indiviso del inmueble.» (ver último párrafo del punto III.a.1.del decisorio de la anterior instancia). Lo cierto es que según los expresos términos de la escritura de compraventa otorgada ante la Escribana Fioroni, B. A. I. de M. no sería copropietaria del 50% del bien, así como tampoco su hija M. A. M., sería copropietaria del restante 50%. En efecto, el verdadero sentido de este instrumento público fue la constitución de un condominio en partes iguales entre los cinco hermanos: M. A. M. -que suscribió la escritura por ser mayor de edad- y sus cuatro hermanos por entonces menores de edad -R. A. M., M. A. M., M. A. M. y H. J. M.-, representados en ese acto por su madre B. A. I. de M.

VI. Las conclusiones plasmadas en el anterior apartado V, me conducen a calificar al boleto de compraventa sobre el que se funda la demanda, como una venta de cosa ajena, puesto que, si B. A. I. de M. no sería copropietaria del 50% del inmueble, como inexactamente figura anotado en la matrícula del Registro de la Propiedad, de ello se desprende -inequívocamente- que su esposo J. R. M. no tendría ningún derecho sobre el inmueble en cuestión, ni como socio de la sociedad conyugal ni en el carácter de heredero de su esposa. Prueba de ello, es que el inmueble objeto de autos nunca fue denunciado ni incorporado en la sucesión de B. A. I. de M.

En este orden de ideas, no puede calificarse sino de reprochable la conducta que adoptó el vendedor J. R. M., al consignar en el boleto de compraventa de fecha 2 de febrero de 2007, que vendía en representación de la Sucesión de B. A. I. de M.(ver a fs.8, este instrumento privado en el que se funda la demanda de escrituración del comprador Luis Miguel T.). Y tildo de reprochable a tal comportamiento, porque en el año 2007, todos sus hijos eran mayores de edad, conforme resulta de sus datos personales volcados en la escritura de fecha 26/2/1979 (ver fs.50/50vta.). Y, como lo reiteré a lo largo del presente voto, sus cinco hijos eran los reales titulares del condominio que se constituyó mediante esta escritura pública, pese a la inexactitud registral ya apuntada que, como tal, puede ser rectificada por el mismo registro interviniente.

En torno a la venta de cosa ajena y ante el principio sentado en el art.1329 del Código Civil, de que las cosas ajenas no pueden venderse, hay coincidencia en la doctrina más reciente de que esta solución no es razonable. En este orden de ideas se ha señalado que «cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece, es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador. No hay razón para prohibir tal contrato», y que «no hay, por tanto, ningún inconveniente en considerar la venta de cosa ajena como un mero compromiso de esa naturaleza» (conf. Borda, Tratado de derecho civil, Contratos, 5ª edición, tomo I, n° 68, págs.64 y 65). En esa misma línea de pensamiento y citando jurisprudencia, destaca Wayar que «lo que la ley veda es la venta de cosa ajena como propia; es lícita, en cambio, la promesa de venta de la cosa de un tercero, pues esa promesa involucra la obligación del vendedor de adquirir previamente el dominio para luego transferirlo al comprador» (Compraventa y Permuta, págs.206 y 207 y nota al pie n° 55; en igual sentido, López de Zavalía, Teoría de los contratos, parte especial, tomo I, pág.122).

Y en cuanto a la nulidad que puede recaer sobre la venta de cosa ajena, prevalece la opinión de que se trata de una nulidad simplemente relativa (conf.Borda, ob. cit. n° 80, pág.76). Así se destaca con precisión: «En realidad, dentro de la clasificación de las nulidades, y en virtud de que depende de juzgamiento, es acto anulable y de nulidad relativa, dado que conforme con los efectos de esta nulidad, las partes pueden confirmar el acto mediante la ratificación del propietario de la cosa, o bien porque el vendedor haya logrado el dominio de ella» (conf.

Lagomarsino y Cifuentes, en Código Civil y leyes complementarias, Director Belluscio, Coordinador Zannoni, tomo 6, págs.396 y 397; lo resaltado me corresponde). Ahora bien, en el supuesto que no haya ratificación del propietario de la cosa o que el vendedor no haya logrado el dominio de la misma, no queda otra solución que declarar la nulidad de la venta. Así exponen los autores citados en último término que, desde el momento en que el adquirente llega a enterarse de que adquirió la cosa de quien no era su verdadero dueño, tiene derecho a reclamar la nulidad de la venta y la indemnización de los daños y perjuicios (ob. cit. pág.399).

Retomando ilación y recalando en el boleto de compraventa de autos, donde el vendedor J. R. M. manifestó que vendía en representación de la sucesión de su esposa B. A. I. de M., es posible señalar que la única alternativa con que contaba el vendedor de la cosa ajena para preservar la validez del negocio, era la de obtener la ratificación del mismo por parte de quienes eran sus legítimos propietarios -o sea, sus cinco hijos ya mayores de edad-, de conformidad con lo que inequívocamente emana del título de propiedad que está dado por la escritura n° 34 de fecha 26 de febrero de 1979, otorgada ante la Escribana Fioroni (repito, más allá de la inexactitud registral tantas veces mencionada y que puede ser objeto de rectificación).

O sea que J. R. M.invocó una representación que no tenía, ya que el bien no pertenecía a su esposa y, por ende, no integraba el haber hereditario de la sucesión de B. A. I. de M. La única solución con que contaba el vendedor consistía en obtener la ratificación del acto por parte de sus cinco hijos, que eran los legítimos propietarios conforme a título (arts. 2505, 2601, 2602 y ccs. del Cód. Civil). Lorenzetti aborda un supuesto de esta naturaleza cuando señala que: «El vendedor puede celebrar un contrato invocando una representación que no tiene. En este caso obra como un gestor, y debe obtener la ratificación (art.1162, Cód. Civil); si no la obtiene, la promesa ‘.es de ningún valor y no obliga ni al que la hizo’ (art.1161)» (Tratado de los Contratos, Parte Especial, Santa Fe, 1999, tomo I, pág.241).

En este punto es de utilidad transcribir el citado art.1161 del Código Civil, según el cual, «la ratificación hecha por el tercero a cuyo nombre, o en cuyo interés se hubiese contratado, tiene el mismo efecto que la autorización previa, y le da derecho para exigir el cumplimiento del contrato. Las relaciones de derecho del que ha contratado por él, serán las del gestor de negocios».

Pues bien, esta ratificación por parte de los verdaderos propietarios, que requería la venta de cosa ajena realizada por J. R. M., invocando una representación que no tenía y que, además, carecía totalmente de fundamento, porque el bien no integraba la sucesión de su esposa, no ha sido obtenida en modo alguno. En consecuencia, resulta ineficaz la venta de cosa ajena plasmada en el boleto de compraventa agregado con la demanda (fs.8), lo que conduce a la desestimación de la demanda de escrituración incoada por L. M. T.

VII.En la última parte del apartado anterior hice alusión a la opinión de Lorenzetti, para quien las relaciones de derecho entre el propietario de la cosa y el gestor que ha actuado por él, se rigen por las normas de la gestión de negocios ajenos. De allí que el gestor tenga que obtener la ratificación del dueño de la cosa, porque si no lo hace, su promesa será de ningún valor (arts.1161, 1162, 2288, 2304 y ccs. del Código Civil, aplicable en la especie).

Esto nos conduce a la aplicación de las normas que regulan la figura de la gestión de negocios, las que, a su vez, remiten al contrato de mandato, en el supuesto de que mediare la aludida ratificación. En comentario al art.2304 del Cód. Civil, relativo a la ratificación de la gestión, se ha señalado que: «La ratificación es el acto jurídico unilateral por el cual se convalida lo actuado por otro en beneficio de quien la otorga. Se aplica fundamentalmente a lo actuado sin mandato por quien invoca la ratificación de otra persona. En este artículo el codificador admite que la gestión puede ser convalidada mediante una ratificación, la cual convierte a aquella en el equivalente de un mandato. Es decir que por efecto de la ratificación la relación jurídica se transforma y pasa a tener todos los efectos del contrato de mandato. Así, transformada la gestión en una relación jurídica de mandato, corresponde analizarla como tal y aplicar las reglas correspondientes, lo que en el artículo se expresa al decir que la ratificación equivale a un mandato» (conf. Lavalle Cobo, en Código Civil y leyes complementarias, Director Belluscio, Coordinador Zannoni, tomo 9, pág.1186).

Al aludir al alcance de la ratificación, expresa este mismo autor que la ratificación, en cierto modo, equivale a una aceptación de la gestión, en virtud de la cual el dueño del negocio reconoce su utilidad.Y con respecto a la forma de la ratificación señala que se aplican por analogía las reglas del contrato de mandato, por lo que la misma puede ser expresa o tácita (Lavalle Cobo, ob. cit. pág.1188). Ya analizando la forma tácita, puntualiza: «La manifestación tácita de la voluntad de ratificar resultará de aquellas circunstancias en las cuales se pueda conocer con certidumbre la existencia de dicha voluntad, o cuando no haya una protesta o declaración expresa en contrario (art.918). Con este criterio, se ha juzgado que hay ratificación tácita si el dueño del negocio promueve una demanda sobre la base de un acta suscripta por el gestor» (ob. cit. pág.1198; lo destacado es propio).

Precisamente, al regular la figura de la ratificación tácita en el contrato de mandato, prescribe el art.1935 del Código Civil, que: «La ratificación tácita del mandante resultará de cualquier hecho suyo que necesariamente importe una aprobación de lo que hubiese hecho el mandatario. Resultará también del silencio del mandante, si siendo avisado por el mandatario de lo que hubiese hecho, no le hubiere contestado sobre la materia». Es relevante lo que esta norma establece en torno a los efectos de que tiene el silencio del dueño del negocio ante los actos del mandatario, o, en el caso que nos ocupa, del gestor de negocios.

Y ello porque el actor apelante ha enfatizado en este aspecto, poniendo el acento en la actitud procesal asumida por los demandados en este proceso de escrituración, y procurando darle significación al silencio de algunos de ellos al ser citados a juicio. Así señala el apelante:

«Asimismo, se advierte por parte del inferior que el mismo no otorga viabilidad al hecho de que de los seis demandados, cuatro no se presentaron, quedando rebeldes, y de los dos presentados, uno de ellos esgrime que no es parte de este litigio -H. J. M.- por lo que solo opone legitimación pasiva, y solo uno de ellos, el Sr. R. A. M.-quien como veremos potencialmente sería solo heredero de un 5% del lote vendido- ha cuestionado el acto de disposición de su padre, manifestando, que «.el boleto firmado es nulo ya que nuestro padre vendió un bien que no le pertenece y las cosas ajenas no pueden venderse.».

O sea que, como lo dije en el párrafo anterior, el mencionado art.1935 del Código Civil incorporó al silencio como un medio de ratificación indirecta de lo actuado por el mandatario o gestor. Y como lo destaca Lavalle Cobo, «en esa dirección se ha juzgado que la ratificación tácita resulta también del silencio del mandante, si avisado por el mandatario de lo que hubiere hecho, no le ha contestado sobre la materia, o si guarda silencio frente a comunicaciones donde el falsus procurator le informa de actos realizados en su nombre» (ob. cit. pág.261). Puede advertirse, prontamente, que en el caso que nos ocupa no ha habido ninguna clase de aviso o comunicación de J. R. M. a sus cinco hijos, que eran los legítimos propietarios del inmueble conforme al título emanado de la escritura n° 34, de fecha 26 de febrero de 1979, otorgada ante la Escribana Fioroni (arts.2505, 2601, 2602 y ccs. del Cód. Civil). Más aún, el boleto de compraventa esgrimido por el actor data del día 2 de febrero de 2007, y sin que hubiera mediado ninguna clase de comunicación previa, los propietarios del bien recién tomaron conocimiento de ese acto mucho tiempo después, habiendo sido contestada la demanda por R. A. M. con fecha 14/4/2009, y por H. J. M. con fecha 17/4/2009, mientras que las rebeldías de los otros tres hijos fueron decretadas aún más tarde (M. A. M. a fs.79, M. A. M. a fs.164, y M. A. M.a fs.187).

Se deduce de lo expuesto que de ningún modo puede considerarse a la rebeldía de tres de las codemandadas como una manifestación tácita de voluntad que pudiera implicar una ratificación del negocio concretado a sus espaldas por J. R. M. Ni tampoco puede entenderse como tal a la postura adoptada por H. J. M. al oponer excepción de falta de legitimación pasiva. Y a ello se suma que R. A. M. efectuó una categórica y precisa contestación de la demanda, señalando -en forma bien concreta- la invalidez del negocio jurídico por haberse vendido un inmueble que no le pertenecía a B. A. I. de M. (ver apartado II del presente voto). Bien se ha precisado sobre esta temática que «la ratificación tácita resultará de cualquier hecho del mandante o de su silencio, de los cuales pueda inferirse una aprobación de lo que hubiere realizado el mandatario (art.1935, Cód. Civil)». Y con cita de Díez Picazo, se puntualiza que la ratificación tácita «es un comportamiento del principal llevado a cabo mediante actos concluyentes que entrañan una inequívoca aceptación de lo hecho por el mandatario y que es contradictorio con un posterior ejercicio por su parte de una acción de nulidad» (conf. Lorenzetti, en Código Civil y normas complementarias, Bueres dirección, Highton coordinación, tomo 4 D, pág.277).

En esta misma línea de pensamiento se afirma en la sentencia apelada, en alusión a la rebeldía de algunos de los codemandados, que: «Desde esta perspectiva, si bien es cierto que algunos de los accionados no han contestado el traslado de demanda que les fuera conferido, no es menos cierto que no resulta factible otorgar a la referida omisión los alcances pretendidos en la presentación que antecede» (ver considerando III. a. 2., noveno párrafo). por el apelante, acerca de la supuesta parte que le correspondería a J. R. M.en la sucesión de su esposa, y en torno a las supuestas proporciones en el dominio que les asigna a sus hijos. En efecto, ya he reiterado con insistencia a lo largo del presente voto, que los cinco hijos de la causante son los legítimos propietarios del inmueble, al haberse constituido un condominio en partes iguales entre ellos, según el título de propiedad consistente en la escritura n° 34 de fecha 26 de febrero de 1979; pese a la inexactitud que se deslizó en la anotación registral de este instrumento público que, como tal, es susceptible de rectificación por el mismo Registro de la Propiedad Inmueble.

Y tal como ya lo señalé en el último párrafo del apartado VI, la venta de cosa ajena realizada por J. R. M. resulta ineficaz, por lo que debe desestimarse la demanda de escrituración promovida por L. M. T. Es cierto que el actor podría haberle reclamado indemnización de daños y perjuicios a J. R. M. (conf. Wayar, Compraventa y Permuta, págs.222 y 223), pero esta pretensión no ha sido esgrimida en el presente proceso (arts. 34 inc.4, 163 inc.6 y ccs. del Código Procesal).

VIII. En virtud de lo antedicho, propicio la confirmación de la sentencia apelada de fecha 15 de noviembre de 2018, por los fundamentos expuestos en el presente voto, en cuanto desestimó la demanda de escrituración promovida por L. M. T. contra J. R. M. y los herederos de B. I. de M., con el objeto de lograr la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de estas actuaciones; con imposición de costas al accionante. En cuanto a las costas de alzada, las mismas también deben imponerse al actor apelante, en atención al resultado desfavorable obtenido en esta sede recursiva (art.68 del Cód. Proc.). La regulación de honorarios deberá diferirse para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra.Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 15 de noviembre de 2018, por los fundamentos expuestos en el presente voto, en cuanto desestimó la demanda de escrituración promovida por L. M. T. contra J. R. M. y los herederos de B. I. de M., con el objeto de lograr la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de estas actuaciones; con imposición de costas al accionante. 2) Imponer las costas de alzada al actor apelante, en atención al resultado desfavorable obtenido en esta sede recursiva (art.68 del Cód. Proc.). 3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 de la ley 14.967).

Así lo voto.

A la misma cuestión, la Dra. Longobardi, por los mismos fundamentos, adhiere al voto que antecede, votando en igual sentido.

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

-SENTENCIA-

Azul, 5 de Agosto de 2021.

AUTOS Y VISTOS:

CONSIDERANDO:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts. 266 y 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fecha 15 de noviembre de 2018, por los fundamentos expuestos en el presente voto, en cuanto desestimó la demanda de escrituración promovida por L. M. T. contra J. R. M. y los herederos de B. I. de M., con el objeto de lograr la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de estas actuaciones; con imposición de costas al accionante. 2) Imponer las costas de alzada al actor apelante, en atención al resultado desfavorable obtenido en esta sede recursiva (art.68 del Cód. Proc.). 3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77; arts.31 y 51 de la ley 14.967). Regístrese. Notifíquese a las partes por Secretaría y devuélvase.

REFERENCIAS:

Funcionario Firmante: 05/08/2021 10:04:05 – PERALTA REYES Victor Mario – JUEZ

Funcionario Firmante: 05/08/2021 11:38:14 – LONGOBARDI Maria Ines – JUEZ

Funcionario Firmante: 05/08/2021 12:18:31 – RESTIVO Maria Fabiana – SECRETARIO DE CÁMARA

CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA II – AZUL

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