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#Fallos Tal como estaba: Inquilino que reformó el inmueble para adaptarlo a la actividad comercial, deberá afrontar los gastos efectuados por el propietario para volver a transformarlo en apto para vivienda

Partes: Conti José Carlos c/ Animal Music S.A. y otro s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: A

Fecha: 10-may-2021

Cita: MJ-JU-M-132159-AR | MJJ132159 | MJJ132159

Si el locatario efectuó reformas en el inmueble a fin de adaptarlo a su actividad comercial y no cumplió con lo pactado en el contrato respecto de restituirlo en el estado original, debe afrontar los gastos efectuados por el locador para volver a transformar el inmueble en apto para la vivienda.

Sumario:

1.-Corresponde admitir la demanda por incumplimiento del contrato de locación, toda vez que de los términos del contrato que fue firmado, surge que el inmueble era apto para la vivienda, y que se hicieron reformas para adaptarlo a la actividad comercial de la sociedad, pero, al entregar el bien al fin del contrato, no se cumplió con la obligación de restituirlo ‘en el estado original en que lo recibieron con todos los considerandos de una unidad destinada a vivienda’.

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2.-Debe rechazarse la indemnización del lucro cesante, pues si bien el actor alegó que el inmueble se encuentra destinado a bien de renta, lo cierto es que no se puede concluir que tal extremo se encuentre acreditado, ni siquiera por vía de presunciones.

3.-Aun si se hubiera fijado el equivalente dinerario a valores actuales, y se considerara que eso importa una indexación del crédito, no puede afirmarse que la tasa activa supere holgadamente la inflación que registra la economía nacional, de forma tal de configurar un verdadero enriquecimiento del acreedor; la fijación de tasas menores, en las actuales circunstancias del mercado, puede favorecer al deudor incumplidor, quien nuevamente se encontrará tentado de especular con la duración de los procesos judiciales, en la esperanza de terminar pagando, a la postre, una suma menguada respecto de la que habría abonado si hubiera cumplido con su obligación oportunamente.

Fallo:

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 10 días del mes de mayo del año dos mil veintiuno, reunidos en acuerdo -en los términos de los arts. 12 y 14 de la Acordada n.° 27/2020 de la C.S.J.N.- los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: «Conti, José Carlos c/ Animal Music SA y otro s/daños y perjuicios», respecto de la sentencia de fs. 487/492, establecen la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: SEBASTIÁN PICASSO – RICARDO LI ROSI.

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. SEBASTIÁN PICASSO DIJO:

I.- La sentencia de fs. 487/492 rechazó la demanda promovida por Juan Carlos Conti (hoy continuada por sus sucesores, Gabriel Carlos Conti y María Alejandra Conti) contra Animal Music S.A. y Emanuel Juan Hovaghimian, con costas a cargo de los vencidos.

Contra dicho pronunciamiento se alzaron los actores el 28/5/2020, quienes expresaron agravios mediante su presentación del 30/11/2020. Corrido el traslado de ley, los demandados contestaron el 17/12/2020.

II.- Memoro que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (art. 386, Código Procesal).

Asimismo aclaro que, al cumplir los agravios de los demandantes la crítica concreta y razonada que prescribe el art.265 del Código Procesal, en aras de la amplitud de la garantía de defensa en juicio y conforme con el criterio restrictivo que rige en esta materia (Gozaíni, Osvaldo A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 101/102; Kielmanovich, Jorge L., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, Lexis Nexis, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2003, t. I, p. 426), no propiciaré la sanción de deserción que postula Animal Music S.A. en su presentación de fecha 17/12//2020.

En otro orden de ideas pongo de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por ende, la constitución de la obligación de reparar) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente la cuestión debe juzgarse -en principio- a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. Roubier, Paul, Le droit transitoire. Conflit des lois dans le temps, Dalloz, Paris, 2008, p. 188/190; Kemelmajer de Carlucci, Aída, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 158).

Sin perjuicio de ello, incluso en los aspectos que continúan siendo regidos por la legislación derogada, las disposiciones del Código Civil y Comercial constituyen una valiosísima pauta interpretativa, en tanto condensan las actuales tendencias doctrinales y jurisprudenciales y expresan además la intención del legislador de nuestros días (esta sala, 25/6/2015, «C., Jésica María c/ B., Carlos Ricardo y otros s/ Daños y perjuicios»; ídem, 30/3/2016, «F., Celeste Ester c/ D. P., Virginia Gabriela y otro s/ Daños y perjuicios», expte.n.° 11.725/2013; 11/10/2016, «R., Jorge Oscar c/ A., Adrián Bartolomé y otro s/ Nulidad de acto jurídico» y «A., Adrián Bartolomé y otro c/ R., Jorge Oscar s/ Restitución de bienes», exptes. n.° 47.289/2001 y 38.328/2003; ídem, CAC y C, Azul, sala II, 15/11/2016, «Ferreira, Rodríguez Amelia c/ Ferreira Marcos, y otra s/ Desalojo», LL 2017-B, 109, RCCyC 2017 (abril), 180; Galdós, Jorge Mario, «La responsabilidad civil y el derecho transitorio», LL 16/11/2015, 3).

III.- Estimo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el presente proceso.

José Carlos Conti inició una demanda contra Animal Music S.A. y Emanuel Juan Hovaghimian a fin de reclamar lo que calificó como un resarcimiento de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de locación suscripto por las partes, que estimó en la suma de $ 504.450, más intereses.

Expuso el actor que el 8/7/2011, en su carácter de usufructario del departamento ubicado en la calle Fitz Roy 1037, primer piso, de esta ciudad, había celebrado un contrato de locación con Animal Music S.A., con vigencia hasta el 30/6/2014 – luego de haber finalizado otro anterior por igual período-. Emanuel Juan Hovaghian, por su parte, se había constituido en codeudor, fiador solidario y principal pagador por el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la firma locataria.

En la cláusula vigésimo octava del contrato, se estableció: «Ambas partes han convenido de común acuerdo el destino de uso según detalle cláusula octava, no obstante el Locador autoriza además a los Locatarios a efectuar en la propiedad reformas adecuándola a la actividad desarrollada bajo expresa condición de que al término del arriendo y a exclusiva decisión del locador acepte recibirlo en su estado actual o que el departamento sea entregado en el mismo estado original en que lo recibieron con todos los considerandos de una unidad destinada para vivienda» (sic).

El actor expresó que en abril de 2014 habíamanifestado verbalmente a Emanuel Juan Hovaghimian, en su calidad de presidente de la sociedad demandada y fiador, que el contrato no se renovaría ni prorrogaría, y que el inmueble debía ser restituido en su estado original, es decir, apto para vivienda particular, ya que la locataria había efectuado importantes reformas, a fin de adecuarlo a su actividad comercial (productora musical y estudio de grabación).

El demandante sostuvo que, a pesar de ello, al vencimiento del plazo (el 30/6/2014), la contraria no restituyó el inmueble en las condiciones convenidas; que luego de un intercambio epistolar, y de que él inició un juicio de desalojo, el 16/6/2015 el juzgado interviniente le entregó la tenencia del departamento; que en esa oportunidad se constató notarialmente que los inquilinos habían suprimido la cocina y el baño completo y habían cerrado el patio; y también, que se condenó a los demandados, en el juicio correspondiente, a abonar los alquileres debidos.

Finalmente, alegó que ya había efectuado las reparaciones para volver las cosas al estado anterior, y que se habían hecho trabajos extra en el inmueble, pero que estos no eran consecuencia del incumplimiento y, por ende, tampoco, objeto de reclamo. Solicitó la suma de $ 450.000 por daños materiales y $ 54.450 por lucro cesante, fundados en que no pudo disponer del bien para su renta, más los intereses y las costas del proceso.

Al contestar el traslado de la demanda, Animal Music S.A. y Emanuel Juan Hovaghimian, en lo sustancial, sostuvieron que, en junio de 2014, se habían conversado los detalles de la entrega con la hija del actor, y que se había llegado a un acuerdo: las obras para volver el departamento alquilado al estado apropiado para emplearlo como vivienda llevarían unos tres meses, lapso en el cual no se devengarían alquileres. El inmueble, según afirmaron, había sido entregado el 22/9/2019 y, sin embargo, el actor los demandó por desalojo.Alegaron que ya se habían hecho las reformas, de las cuales se había encargado el maestro mayor de obras René Eduardo Gerez, pero que, como al Sr. Conti no le habían gustado, prácticamente «hizo el inmueble a nuevo».

IV.- La magistrada de grado tuvo por acreditado que la demandada había incumplido la obligación, pues no reconstruyó la cocina y el baño, locales necesarios para dotar al departamento de las condiciones para ser destinada a vivienda. Sin embargo, consideró que niguna prueba se había aportado sobre las condiciones y el estado en que se encontraba el departamento, y en particular, la cocina y el baño. Agregó que el trabajo pericial no había consistido en informar el precio de los trabajos necesarios para volver a la unidad a su estado original. En ese contexto, concluyó que la ausencia o frustación probatoria, tanto del costo de los trabajos necesarios para volver la unidad a su estado original, como del tiempo de realización que esos trabajos habrían demandado, conducía al rechazo de la pretensión.

V.- En esta instancia, los sucesores del actor se agravian de que se haya rechazado la demanda, y de la imposición de costas. Afirman que ha quedado acreditado que la demandada no restituyó el inmueble en su estado original, es decir, apto para vivenda familiar.

Aseguran que el inmueble fue devuelto sin la cocina y sin el baño, con los pisos sobre elevados 30 cm. (ya que por debajo pasaban los cables de electricidad), con bocas de aire acondicionado cuya unidad central y manejo estaba en la propiedad lindera -donde los demandados tenían su estudio-, y con aperturas acústicas propias de un estudio de grabación.Añaden que el patio descubierto original del departamento fue techado y convertido en una sala de grabación, y que las paredes estaban recubiertas por material acústico, sobre el cual estaba montada una estructura metálica recubierta con durlock -lo que ocasionaba que la pared, del grosor normal de 10 cms., pasaba a tener 30 cms., con la consecuente reducción de la superficie de los ambientes-. En definitiva, sostienen que esas modificaciones no fueron mencionadas ni valoradas por la magistrada en su fallo.

Alegan también que es erróneo que ninguna prueba se haya aportado acerca de las condiciones y el estado en que se encontraba el departamento, y de que la cocina y el baño fuesen de dimensiones más reducidas que las actuales. Señalan que se ha acreditado de manera categórica cómo era el departamento originalmente, antes de las reformas introducidas por la contraria para transformarlo en un estudio de grabación, con la prueba informativa agergada a fs. 391/393, con el croquis efectuado por el perito ingeniero, con el informe técnico, y con el testimonio de Del Gaizo.

Además, que el buen estado de conservación del inmueble resulta de los sucesivos contratos de locación, y que el costo de las tareas de refacción y su tiempo de realización están determinados en la pericia.

VI.- En primer lugar, y más allá de la terminología utilizada en el escrito inicial, está claro que la pretensión del actor ha sido la de obtener el equivalente dinerario de la prestación no ejecutada por la sociedad locataria («daños materiales»), más los daños y perjuicios derivados del incumpliento («indisponibilidad de la vivienda / lucro cesante») (vid. fs.131 vta.).

Corresponde recordar que la primera posibilidad que el ordenamiento jurídico ofrece al acreedor de una obligación incumplida consiste en el cumplimiento forzado de la prestación, que a su vez puede obtenerse en especie (con lo que se obtiene la prestación in natura) o por equivalente dinerario (en cuyo caso no se logra la prestación específica sino la entrega de su valor en dinero). A este último supuesto se refería equivocadamente el inc. 3 del art. 505 del Código Civil derogado al mencionar «las indemnizaciones correspondientes», hoy replicado en el inc. «c» del art. 730 del Código Civil y Comercial. Ambas disposiciones confunden el cumplimiento forzado por equivalente dinerario (que no deja de ser una ejecución de lo debido) con los verdaderos daños y perjuicios (Picasso, Sebastián – Sáenz, Luis R. J., Tratado de Derecho de Daños, La Ley, Buenos Aires, 2019, t. II, p. 269). En cambio, la diferencia entre ambos conceptos resulta con claridad del propio texto del art. 1747 del mencionado código.

La distinción es relevante, ya que los requisitos de la ejecución forzada, ya sea en especie o por equivalente dinerario, difieren sensiblemente de los de la responsabilidad civil.

Para obtener aquella, basta al acreedor con probar su título y alegar la existencia de la inejecución, mientras que corresponde al deudor probar el pago, salvo en las obligaciones de no hacer. Esto contrasta con lo que sucede cuando se demanda la indemnización de los daños y perjuicios, pues en tal caso el acreedor debe acreditar los cuatro requisitos de la responsabilidad civil: el hecho ilícito y el factor de atribución (lo que equivale, en materia obligacional, a probar el incumplimiento), el daño, y la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño (Picasso – Sáenz, op. cit., t. II, p.270).

Nuestro ordenamiento jurídico contemplaba -y lo sigue haciendo- un régimen diferenciado para el reclamo del valor de la prestación, o estimatio rei (regido por las normas del cumplimiento forzado) y para el de los mayores daños sufridos por el acreedor al margen de aquel (id quod interest), normado por las reglas de la responsabilidad civil (Bueres, Alberto J., «Culpa y riesgo. Sus ámbitos», Revista de Derecho de Daños, «Creación de riesgo I», Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2006, p. 45; Mayo, Jorge A., comentario al art. 519 en Belluscio, Augusto C. (dir.) – Zannoni, Eduardo A. (coord.), Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Astrea, Buenos Aires, 1993, t. 2, p. 719; ídem., «Reparación de los daños: el ‘id quod interest’», LL, 1989-D, 549; Prevot, Juan M. – Chaia, Rubén A., La obligación de seguridad, Hammurabi, Buenos Aires, 2005, p. 40 y ss.; Morello, Augusto M. – Galdós, Jorge M., Indemnización del daño contractual, Lexis-Nexis, Buenos Aires, 2003, p. 308).

En ese sentido, esta sala ha declarado con anterioridad: «Es preciso distinguir claramente entre la prestación debida (.) o su equivalente dinerario -que, en tanto tales, pueden reclamarse por las reglas que rigen el cumplimiento forzado de la obligación- y los mayores daños sufridos por el acreedor como consecuencia de la falta de pago de la deuda. En principio, mientras subsista una obligación incumplida, el deudor únicamente puede solicitar su ejecución en especie, y sólo si aquélla se ha tornado imposible por culpa del deudor estará facultado el accipiens para solicitar lo que los arts. 505 inc.3, 630 y 889 del Código Civil denominan impropiamente «daños y perjuicios», que no son otra cosa que el contravalor dinerario de la prestación incumplida (se trata, por lo tanto, de un supuesto especial de ejecución forzada, y no de una reparación de daños). Todo eso, claro está, sin perjuicio de la facultad del acreedor de adicionar a su reclamo una pretensión de resarcimiento de los daños que haya sufrido adicionalmente, al margen de la falta de obtención de la prestación, o de su valor (el llamado «daño extrínseco»); pretensión esta que se regirá, ahora sí, por las reglas de la responsabilidad civil, lo que exige, naturalmente, la prueba de todos los presupuestos del deber de reparar» (esta sala, 20/9/2016, «Bermúdez, Lilian Ruth c/ Cons. de prop. Edificio Salguero 1824 y otros»). En ese mismo precedente, se remarcó: «si bien en el sub lite se reclamó una suma dineraria en concepto de ‘daño emergente’, no se trata propiamente de una pretensión indemnizatoria, en tanto las sumas de dinero que se reclaman bajo ese acápite se limitan a reflejar el valor de las prestaciones incumplidas por el consorcio, y no se refieren a verdaderos perjuicios sufridos por la actora, más allá de aquellas prestaciones (como sí sucede, en cambio, con los otros rubros solicitados en la demanda, tales como ‘desvalorización del inmueble’, ‘daño psíquico’ y el ‘daño moral’). Nos hallamos, entonces -en lo que a ese ítem se refiere-, en el campo de la ejecución forzada de la obligación, y no en el de la responsabilidad civil». En el mismo sentido se expidió el tribunal el 22/11/2013, in re «Q, J. A.c/ Confederación Argentina de Básquetbol s/ Cumplimiento de contrato».

En estas actuaciones, y como lo he adelantado, el monto que el actor estimó por «daños materiales» se corresponde con el valor de la prestación (aestimatio rei), esto es, el valor de las reparaciones necesarias para cumplir con la prestación no ejecutada por el deudor; mientras que las sumas reclamadas por la indisponibilidad del bien durante el período que resultaba necesario para efectuar las reparaciones configuran un daño moratorio (id quod interest), es decir, el perjuicio que habría sufrido el acreedor como consecuencia del cumplimiento tardío de la obligación.

Vale la pena insistir en que, para la procedencia de la estimatio rei («daños materiales»), no se requería la prueba de haber sufrido perjuicio alguno. Como se trataba de una obligación de hacer, una vez probado el título por parte del acreedor, bastaba con que el deudor no lograra acreditar que había pagado (lo que habría implicado probar que entregó el inmueble en las condiciones pactadas) para que el equivalente dinerario previsto – según el criterio que he expuesto- en el inc.3 del artículo 505 del Código Civil de Vélez Sarsfield entrara en lugar de la prestación no ejecutada.

En cambio, al demandandarse el id quod interest («indisponibilidad de la vivienda / lucro cesante»), el acreedor debía acreditar los elementos de la responsabilidad civil, entre los que se incluyen, además del hecho ilícito y el factor de atribución – subsumidos en el incumplimiento-, el daño y su nexo causal con la inejecución.

Ahora bien, más allá de la diferenica en el régimen probatorio para cada una de las dos partidas reclamadas, lo cierto es que ha quedado firme que los demandados incumplieron con la obligación de «.que el departamento sea entregado en el mismo estado original en que lo recibieron con todos los considerandos de una unidad destinada para vivienda».

En ese escenario, los agravios de la parte actora se han centrado en que efectivamente se ha logrado acreditar el costo de los trabajos necesarios para volver la unidad a su estado original, y también el tiempo que habría demandado la realización de esos trabajos.

En definitiva, en virtud del thema decidendum traído a esta alzada, debe examinarse si el actor acreditó lo que, de acuerdo con lo previsto en el art. 377 del Código Procesal, sí estaba a su cargo:por un lado, a cuánto ascendía el valor de la prestación incumplida y, por otro, la existencia y, en su caso, la cuantía del daño que alegó haber padecido.

VII.- Sobre el valor de la prestación incumplida, es decir, el monto necesario para que el departamento fuera puesto en el mismo estado original (unidad destinada a vivienda) en el que la locataria lo había recibido, entiendo que hay elementos suficientes en el expediente para determinarlo, aunque – adelanto- la cuestión dista de ser cristalina.

En primer lugar, respecto del estado en el cual el inmueble fue entregado al inicio de la relación locativa en el año 2008, es evidente que lo fue en condiciones de ser utilizado como vivienda, porque solo de ese modo tiene sentido la inclusión de la cláusula vigésima octava: «.el Locador autoriza además a los Locatarios a efectuar en la propiedad reformas adecuándola a la actividad desarrollada bajo expresa condición de que al término del arriendo y a exclusiva decisión del locador acepte recibirlo en su estado actual o que el departamento sea entregado en el mismo estado original en que lo recibieron con todos los considerandos de una unidad destinada para vivienda».

A eso se añade que los propios emplazados, al contestar el traslado de la demanda, expresaron: «El inmueble arrendado había sido refaccionado al momento de su alquiler para uso comercial de oficinas y salas de grabación, por lo que al finalizar el mismo, se debía reformar una vez más como vivienda.» (sic, fs. 161 vta.). Y si bien alegaron que ya se «.había refaccionado como vivienda y los reclamos del baño completo, la cocina y los pisos ya se habían solucionado.» (fs.162 vta.), según la sentencia -que en este aspecto ha quedado firme-, no acreditaron haber cumplido con la obligación a la que se habían comprometido.

Al fin y al cabo, a pesar de que los demandados, en varias oportunidades, aseguraron que no se podía constatar cómo se encontraba el inmueble en el año 2008, al momento de iniciar la locación, se puede derivar de sus propias afirmaciones, y de los términos del contrato que fue firmado, que el inmueble era apto para la vivienda, y que se hicieron reformas para adapatarlo a la actividad comercial de la sociedad. Luego, ha quedado firme que, al entregar el bien al fin del contrato, no se cumplió con la obligación de restituirlo «en el estado original en que lo recibieron con todos los considerandos de una unidad destinada a vivienda».

Sobre esas premisas y de cualquier modo, las demandadas incluyeron como punto de pericia: «De no considerar que el inmueble al momento de la entrega haya sido apto vivienda, cuál sería el trabajo a realizar a tal efecto, el costo y el tiempo de duración de dicho trabajo».

El perito ingeniero contestó: «Ha quedado dicho que ya se realizaron los trabajos de readecuación a la condición de uso como vivienda, con modificaciones funcionales con relación a su configuración original. Por lo expuesto y de acuerdo con los compromisos contractuales, los trabajos que hubiese sido necesario realizar eran restituir la configuración original de baño y cocina, tabiques, pisos, cielorrasos, ventilaciones, aberturas, iluminación, terraza y pintura.» (sic). Y si bien agregó que:».de modo tal que el costo se considera compatible con los definidos en el punto 5, parte actora, más allá de que se haya cambiado la ubicación del baño» (sic), lo cierto es que deben aplicarse las reglas de la carga de la prueba para detreminar qué ítems de lo presupuestado en ese punto 5 deben tenerse en cuenta a los fines de determinar el valor del equivalente dinerario debido a raíz del incumplimiento.

En la recién mencionada respuesta al quinto punto de pericia incorporado por el actor, el experto informó el costo total de los trabajos efectivamente realizados por aquel, que arrojó un total de $ 378.900 a precios de marzo de 2016. Pero en ese presupuesto se observan varios ítems cuya realización directamente no formaba parte de la prestación comprometida, o cuyo valor preciso no ha logrado establecer el demandante, lo que -se insiste- estaba a su cargo.

En efecto, el perito señaló: «Respecto de los trabajos de remodelación y/o readecuación del departamento, corresponde señalar desde el punto de vista técnico, que no hay en autos, elementos de juicio que justifiquen la ejecución del nuevo baño en su nueva ubicación. Si bien el costo de la construccion en un lugar u otro es similar, por no disponer de mayores detalles, no puede establecerse de manera precisa, la diferencia comparativa de costo de la reubicación del baño y construcción de la nueva cocina, versus la reconstrucción del antiguo baño y cocina en su ubicación anterior.

El resto de los trabajos realizados se consideran necesarios para restablecer la funcionalidad original.» (sic, fs. 431).

Para llegar a la cifra exacta por la que se condenará a los demandados, he tenido en cuenta también que estos afirmaron que la obligación a la que se habían comprometido consistía en realizar las «tareas de refaccionar el inmueble y transformarlo de un estudio de grabación en un inmueble apto para vivienda» (fs.162 vta.); que el testigo Diez, corredor inmobiliario que intervino en la relación locativa entre las partes, señaló que, al momento de ser entregada la propiedad, «no había cocina, el baño era un toilette, las aberturas correspondían a un estudio de grabación de doble vidrio hermética y estaba acustizado como una sala de grabación» (fs. 370/vta.); que la testigo Steinberg afirmó que el bien «estaba muy lindo como estudio pero no tenía ni baño completo, tenía un toilette (.) que no sabe si era de música pero estaba insonorizado en las paredes» (fs. 377), y que las fotografías incorporadas al acta de fs. 10/15 permiten observar varias de las tareas que era necesario realizar para cumplir con la prestación incumplida. Finalmente, he valorado que del informe técnico acompañado por la actora junto con su demanda (fs. 4/9), elaborado por la arquitecta María Teresa Bouzón (quien reconoció su firma y contenido a fs. 384), pueden extraerse sin hesitación algunas de las características del inmueble (compatibles con las fotografías certificadas ante escibano) que eran propias de la adapatación del lugar a un estudio de grabación.

Así las cosas, resulta indudable que los trabajos de «demolición» enumerados en el presupuesto efectuado por el experto deberán ser soportados por los demandados, salvo el que se refiere a la demolición del baño y la apertura de la puerta del patio.

Como el baño fue cambiado de lugar y ubicado en la superficie de una de la habitaciones, no se puede distinguir -tal como lo indicó el perito- cuánto costaba efectuar lo que era debido: la rescontrucción del antiguo baño completo en el lugar en que se encontraba originalmente, y en cuyo espacio Animal Music SA había armado un toilette. Asimismo, la puerta hacia lo que se convirtió en un patio (y que era originalmente una terraza) no figura en el plano original.Otro tanto sucede con los rubros que se refieren a la cocina, que había sido suprimida, y que fue construida sobre una superficie sensiblemente mayor.

Es decir que, en los casos en que no puede establecerse con exactitud el valor de lo que era debido, se suprimirá el ítem por completo, ya que era el actor quien debería haberlo acreditado, y su falencia en ese sentido no puede redundar en perjuicio de los demandados.

En esa línea de ideas, del hecho de que fuera necesario retirar lo construido sobre las paredes, los techos o los pisos en el inmueble para adaptar el espacio a la actividad comercial de la demandada no puede, per se, inferirse que también lo fuera la realización de los trabajos de albañilería detallados por el experto (más allá de las tareas de pintura generales). Por un lado, porque se incluyeron bajo el acápite de «albañilería» trabajos vinculados a la nueva disposición de los ambientes (vid. las diferencias entre el croquis 1 -en el que se volcó la configuración original y que tiene correspondencia con las fotos tomadas antes de las refacciones efectuadas por la parte actora- y el croquis 2, que plasma la configuración actual). Y por el otro, porque no se ha justificado que se hubieran afectado los sectores originales sobre los que se colocó lo que era necesario para adpatar el lugar, como por ejemplo, los tabiques acústicos de durlock o el piso flotante.Es decir, como en principio, al retirar esos elementos deberían haber reaparecido la pared o el piso originales, era el actor quien tenía que acreditar que la locataria los había también modificado, situación que -claro está- no surge de las constancias de la causa.

También he descartado lo incluido en el presupuesto por «instalación sanitaria y artefactos y amoblamiento de cocina» (por las razones que ya se han explicitado) e «instalación eléctrica», ya que no existe elemento de prueba alguno por el que se demuestre que resultaba necesaria la instalación de 30 bocas para volver las cosas al estado anterior.

Finalmente, tampoco habré de reconocer los montos detallados por puertas y ventanas. El hecho de que la demandada ha cambiado algunas de ellas nada permite concluir acerca del destino que se dio a las retiradas, que bien prodrían haber sido conservadas por el locador.

En definitiva, el análisis de la prueba me ha llevado a considerar que deben ser incluidos dentro del valor de la prestación que no se ejecutó los costos de: a) demolición: 1) demolición y retiro de cielorrasos (35 m2) y conductos en habitaciones frente (global): $ 12.000; 2) demolición y retiro de tabiques acústicos de durlock (75 m2): $ 15.000; 3), demolición y retiro de piso flotante (35 m2): $ 7.000; 4) demolición de losa sobre terraza (1,2 m2): $ 5.000, y 5) retiro de carpintería de aluminio (gl): $ 1.200.; b) pintura: 1) látex interior paredes y cielorrasos (180 m2): $ 26.000; 2) látex exterior (28 m2): $ 5.000, y 3) esmalte sintético/barniz en aberturas (12 m2): $4.200.

Por las razones expuestas, corresponde el reconocimiento de la suma de $ 75.400 como valor del equivalente dinerario de la prestación incumplida por la locataria y garantizada por el fiador.

VIII.- El actor reclamó, además, el resarcimiento del daño que, según alegó, le generó el retardo en el cumplimiento de la obligación:el lucro cesante consistente en el valor locativo de seis meses por la indisponibilidad de la vivienda. En la demanda, lo estimó en la suma de $ 54.450.

Como se ha expresado supra, cuando se trata no ya del cumplimiento forzado de la prestación por equivalente dinerario -lo que fue tratado en el punto anterior- sino de los daños y perjuicios propiamente dichos, el deber de acreditar la existencia del daño resarcible recae -al menos, en prinicipio- sobre el demandante.

Es oportuno recordar que el lucro cesante está constituido por la privación o frustración de un enriquecimiento patromonial de la víctima, es decir, que se presenta cuando el hecho ilícito impide al damnificado obtener ciertos lucros o ganancias que se traducirían en un enriquecimiento económico. La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado: «el lucro cesante está configurado por las ventajas económicas de acuerdo a las probabilidades objetivas debida y estrictamente comprobadas, cuya admisión requiere una acreditación suficiente del beneficio económico» (CSJN, 29/11/2005, «Gerbaudo c/ Provincia de Buenos Aires», DJ 2006-I, 518). El actual artículo 1738 del Código Civil y Comercial se refiere al lucro cesante como «el beneficio económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención».

Como la certeza del lucro cesante se apoya en un juicio de probabilidad, su prueba se obtiene a partir de indicios precisos, graves y concordantes que permitan presumir su existe ncia.

Ahora bien, el actor alegó que el inmueble se encuentra destinado a bien de renta. Sin embargo, no se puede concluir que tal extremo se encuentre acreditado, ni siquiera por vía de presunciones.

En efecto, en su escrito inicial, Conti adujo que había manifestado verbalmente a Hovaghimian que: «el contrato objeto de autos no se renovaría ni prorrogaría a la fecha de su finalización», y que se «debía restituir el inmueble objeto de autos en su estado original, esto es apto para vivienda particular» (fs.124). Es decir, de acuerdo con los dichos del propio actor, fue él quien decidió que no se renovaría ni se prorrogaría el contrato (y no, por ejemplo, que no se lo renovó por decisión del locatario, o porque no hubo un acuerdo sobre el precio o alguna otra condición). Este señalamiento, junto al hecho de que se acreditó que el inmueble estaba ocupado al momento de efectuarse el dictamen pericial, mas no que lo estuviera por inquilinos, son inidicios que, si bien no necesariamente contradicen lo alegado al reclamar la partida, van en una dirección diferente a la necesaria para formar convicción sobre la existencia de este perjuicio. En suma, ni los extremos alegados tienen suficiente solidez retórica, ni la prueba traída al proceso aporta elementos que permitan tener por acreditado el daño cuya reparación se reclama.

En definitiva, como el actor no ha logrado probarr la existencia del daño, propongo rechazar la suma solicitada en concepto de lucro cesante por indisponibilidad del bien.

IX.- El demandante pidió la aplicación de intereses, calculados a «la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina» (fs. 134).

La cuestión de los intereses ha sido resuelta por esta cámara en el fallo plenario dictado en los autos «Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S. A. s/ daños y perjuicios», del 20/4/2009, que estableció, en su parte pertinente: «2) Es conveniente establecer la tasa de interés moratorio. 3) Corresponde aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.4) La tasa de interés fijada debe computarse desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido».

No soslayo que la interpretación del mencionado fallo plenario, y particularmente de la excepción contenida en la última parte del texto transcripto, ha suscitado criterios encontrados. Por mi parte, estimo que una correcta apreciación de la cuestión requiere de algunas precisiones.

Ante todo, el propio plenario menciona que lo que está fijando es «la tasa de interés moratorio», con lo cual resulta claro que -como por otra parte también lo dice el plenario- el punto de partida para su aplicación debe ser el momento de la mora. En este caso, la mora se produjo de modo automático el día en el que se configuró el incumplimiento de la prestación comprometida, lo que sucedió el 1/7/2014, ya que el demandado debía entregar el inmueble en las condiciones pactadas el 31/6/2014, cosa que no hizo.

Así sentado el principio general, corresponde ahora analizar si en el sub lite se configura la excepción mencionada en la doctrina plenaria, consistente en que la aplicación de la tasa activa «en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido».

En ese derrotero la primera observación que se impone es que, por tratarse de una excepción, su interpretación debe efectuarse con criterio restrictivo. En consecuencia, la prueba de que se configuran las aludidas circunstancias debe ser proporcionada por el deudor, sin que baste a ese respecto con alegaciones generales y meras especulaciones.Será necesario que el obligado acredite de qué modo, en el caso concreto, la aplicación de la tasa activa desde el momento del hecho implica una importante alteración del significado económico del capital de condena y se traduce en un enriquecimiento indebido del acreedor. En palabras de Pizarro: «La alegación y carga de la prueba de las circunstancias del referido enriquecimiento indebido pesan sobre el deudor que las alegue» (Pizarro, Ramón D., «Un fallo plenario sensato y realista», en La nueva tasa de interés judicial, suplemento especial, La Ley, Buenos Aires, 2009, p. 55).

Así las cosas, no creo posible afirmar que la sola fijación en esta sentencia del equivalente dinerario de la prestación incumplida, que ni siquiera ha sido establecida a valores actuales, baste para tener por configurada esa situación.

Pero más allá de ello lo cierto es que, aun si se hubiera fijado el equivalente dinerario a valores actuales, y se considerara que eso importa una indexación del crédito, no puede afirmarse que la tasa activa supere holgadamente la inflación que registra la economía nacional, de forma tal de configurar un verdadero enriquecimiento del acreedor. La fijación de tasas menores, en las actuales circunstancias del mercado, puede favorecer al deudor incumplidor, quien nuevamente se encontrará tentado de especular con la duración de los procesos judiciales, en la esperanza de terminar pagando, a la postre, una suma menguada -a valores reales- respecto de la que habría abonado si hubiera cumplido con su obligación oportunamente.

Por las razones expuestas, no encuentro que se configure, en la especie, una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido del actor, razón por la cual considero que debería aplicarse la tasa activa desde el hecho ilícito -el incumplimiento- y hasta el efectivo pago.

Entiendo que la solución que propongo (es decir, la aplicación de la tasa activa establecida en la jurisprudencia plenaria) no se ve alterada por lo dispuesto actualmente por el art. 768, inc.»c», del Código Civil y Comercial de la Nación, a cuyo tenor, en ausencia de acuerdo de partes o de leyes especiales, la tasa del interés moratorio se determina «según las reglamentaciones del Banco Central». Es que, como se ha señalado, el Banco Central fija diferentes tasas, tanto activas como pasivas, razón por la cual quedará como tarea de los jueces, en ausencia de pacto o de la ley, la aplicación de la tasa de interés que corresponda (Compagnucci de Caso, Rubén H., comentario al art. 768 en Rivera, Julio C. – Medina, Graciela (dirs.) – Espert, Mariano (coord.), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, La Ley, Buenos Aires, 2014, t. III, p. 97).

Adicionalmente, apunto que -como se ha dicho con acierto- más allá de que el plenario recién citado se haya originado en la interpretación de una disposición legal hoy derogada (art. 622 del Código Civil), lo cierto es que los argumentos recién expuestos permiten trasladar las conclusiones de aquella exégesis a la que corresponde asignar a las normas actuales, máxime si se repara en que las tasas del Banco Nación deben suponerse acordes a la reglamentación del Banco Central (esta cámara, Sala I, 3/11/2015, «M., G. L. y otro c. A., C. y otros s/ daños y perjuicios», RCyS 2016- III, 124).

Por consiguiente, considero que debería aplicarse la tasa activa fijada en la jurisprudencia plenaria desde la fecha del incumplimiento (1/7/2014) y hasta el efectivo pago de los importes adeudados, lo que así mociono.

X.- En atención al resultado de los agravios de los apelantes, en los términos del art. 68 del Código Procesal, juzgo que corresponde modificar la imposición de costas de primera instancia, e imponerlas a los demandados vencidos.

Asimismo, y por iguales fundamentos, las costas de alzada deberían también ser soportadas por ellos.

XI.- En síntesis, para el caso de que mi criterio fuese compartido, propongo al acuerdo:1) revocar la sentencia apelada; 2) condenar a Animal Music SA, en su carácter de locataria, y a Emanuel Juan Hovaghimian, en su rol de fiador, a pagar a Gabriel Carlos Conti y a María Alejandra Conti la suma de $ 75.400, dentro del plazo de diez días de notificada la presente; 3) disponer que el capital de condena llevará intereses, calculados a la tasa activa fijada en la jurisprudencia plenaria, desde el 1/7/2014 y hasta el efectivo pago, y 4) imponer las costas de ambas instancias a los demandados vencidos.

A LA MISMA CUESTION, EL DR. LI

ROSI DIJO:

Por razones análogas a las vertidas por mi distinguido colega en su muy fundado voto, adhiero a la solución allí propuesta.

La vocalía n.° 2 no interviene, por hallarse vacante.

Con lo que terminó el acto.

SEBASTIÁN PICASSO

RICARDO LI ROSI

Buenos Aires, 10 de mayo de 2021.

Y VISTOS:

Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, SE RESUELVE:1) revocar la sentencia apelada; 2) condenar a Animal Music SA y a Emanuel Juan Hovaghimian a pagar a Gabriel Carlos Conti y a María Alejandra Conti la suma de $ 75.400, dentro del plazo de diez días de notificada la presente; 3) disponer que el capital de condena llevará intereses, calculados a la tasa activa fijada en la jurisprudencia plenaria, desde el 1/7/2014 y hasta el efectivo pago, y 4) imponer las costas de ambas instancias a los demandados vencidos.

Atento lo decidido precedentemente corresponde adecuar los honorarios fijados en la instancia de grado, de conformidad con lo establecido por el artículo 279 del ordenamiento adjetivo.

Liminarmente, cabe apuntar que este tribunal entiende que las normas que organizan los procedimientos – como resulta ser la ley 27.423- son de aplicación inmediata.

En esta inteligencia, más allá que la labor fuera desarrollada con anterioridad, lo cierto es que al momento de cuantificar la remuneración de los profesionales intervinientes se encuentra vigente el nuevo arancel, razón por la cual los honorarios se adecuarán de conformi dad a lo preceptuado por la nueva ley de arancel (conf.CIV09990/2011 del 18/03/2019 entre muchos otros).

Ello así, valorando la calidad, extensión e importancia de la labor desplegada por los profesionales intervinientes, monto de la condena con sus intereses y lo establecido por los artículos 1,3,16,19,20,21,29 y 59 de la ley 27.423 corresponde establecer los honorarios de la letrada patrocinante de la actora, Dra. P. V. G. en .UMA -PESOS.($ .), los del letrado apoderado de la demandada, Dr. E. G. V. en .UMA -PESOS. ($ .), los del perito ingeniero mecánico T. O. G. en . UMA -PESOS. ($ .) , los del perito tasador arquitecto C. D. P. en .UMA -PESOS .($ .) y los de la mediadora Dra. M. R.N. G. en .

Por su labor en la alzada que diera lugar al presente fallo, de conformidad con lo establecido por el artículo 30 de la ley 27.423, se fijan los honorarios de la Dra. P. V. G. en . UMA -PESOS.($ .) y los del Dr. E. V. en .UMA -PESOS . ($ .).

Notifíquese en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvase.

SEBASTIÁN PICASSO

RICARDO LI ROSI

JULIAN HERRERA

SECRETARIO DE CAMARA

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