#Doctrina Caución para alquileres con destino habitacional: resolución n° 376/2020 de la S.S.N.

Autor: Nuñez Najle

Fecha: 23-nov-2020

Cita: MJ-DOC-15664-AR | MJD15664

Doctrina:

Por Nuñez Najle (*)

Consecuencia del artículo 19.i de la Ley N° 27.551 de Alquileres; la Superintendencia de Seguros de la Nación (en adelante S.S.N.), en ejercicio de la facultad conferida por el artículo 67 de la Ley N° 20.091, dictó la Resolución N° 376/2.020 , por la que regula las condiciones del seguro de caución de garantía de locación de bienes inmuebles con destino habitacional.

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Para proceder al análisis de la normativa administrativa referida es pertinente pasar revista, de modo liminar, al concepto de seguro de caución, pues ello nos permitirá identificar a las partes involucradas y a la operatoria del mismo.

Así, podemos apuntar que la Jurisprudencia ha delineado los contornos del seguro de caución de la siguiente manera e indicando que el mismo «Tiene por objeto garantizar a un tercero sobre las posibles consecuencias derivadas del incumplimiento en una obligación determinada asumida por el tomador», (cfr. mi voto en esta Sala F, «Alba Compañía Argentina de Seguros S.A. c/ Cencosud S.A. s/ Ordinario», del 15/7/14 y la sentencia que he dictado como Juez de Primera Instancia del Juzgado nro. 13 el 18/7/06 en «Alba Compañía Argentina de Seguros S.A. C/ Bobadilla Roberto Marcelino s/ Ordinario»; CNCom. Sala B, «Sánchez, Gustavo Darío c/ Alba Cía. Argentina de Seguros S.A. s/ ordinario» del 12/08/03, id. Sala C, «Aseguradora de Créditos y Garantías c/ Megavisión s/ Ordinario», del 18/12/09, id. Sala A, «La Fortuna S.A. Argentina de Seguros Generales c/ Noren S.A. s/ Ordinario», del 14/8/07).

Se caracteriza entonces por la intervención de tres sujetos y la necesaria conexión entre dos contratos. Estos sujetos son el tomador o proponente, el asegurado y el asegurador.La razón de ser de este tipo de seguro radica en el hecho de que el asegurado halla en el asegurador un nuevo responsable, que se suma al obligado primitivo; se trata así de un contrato de garantía (En tal sentido, esta Sala F en «Alba Compañía Argentina de Seguros S.A. c/ Navarrete Rubén Alberto s/ Ordinario», del 1/3/12, id., Sala C en «Alba Compañía Argentina de Seguros S.A. c/ South Beach S.A. s/ Ordinario», del 9/6/08), Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala F, Partes: «CTGLT S.A. c/ Aseguradores de Cauciones S.A. Cía. de Seguros S.A.», del 12-jul-2018, Cita: MJ-JU-M-112820-AR ).

Se ha señalado asimismo que este tipo de seguro no se encuentra expresamente regulado en la Ley Nº 17.418 , sino que se prevé en el inciso b del artículo 7 de la Ley Nº 20.091.

Tras el muy apretado repaso conceptual, nos adentramos ahora en la normativa recientemente dictada por la Superintendencia de Seguros de la Nación.

En primer lugar debemos advertir que la misma aplica para las locaciones con destino habitacional, de modo tal que comprende las de destino mixto (por imperio del artículo 1.194 del Código Civil y Comercial), dejando fuera las exclusivamente comerciales.

A fin de no dejar pasar una cuestión que puede suscitar controversia, es necesario indicar que, aún en el caso que el destino del inmueble sea mixto, el Locatario (en el caso el tomador del seguro) ostenta igualmente, frente a la Aseguradora y siguiendo las enseñanzas de ÁLVAREZ LLARRONDO, la condición de consumidor (1).

Señalamos que el artículo primero de la Resolución de la S.S.N. bajo estudio establece la preeminencia normativa a efectos de resolver cuestiones derivadas de los vínculos que se generen (entre tomador y aseguradora y entre ésta y el asegurado); señalando que en caso de discordancia entre las condiciones generales y las particulares, prevalecen éstas últimas. Asimismo indica que las disposiciones del C.C.C. y demás leyes serán aplicables (comprende la Ley Nº 24.240 ) para las cuestiones no contempladas en la póliza que se regula y de conformidad con el orden de prelación establecido en el artículo 963 del C.C.C.

En el artículo segundo se establece, entre otras consideraciones, y lo destaco por resultar de mucho interés, que la falta de pago del premio en las fechas convenidas no afectará en modo alguno los derechos del asegurado frente a la aseguradora; lo que evidencia el propósito social del seguro configurado.

En la disposición tercera se instituye que si, al inicio de vigencia del contrato de seguro, existiera entre el Tomador (inquilino) y el Asegurado (locador) algún vínculo económico o jurídico de sociedad, asociación (entiendo que quedan comprendidos también los contratos previstos en los artículos 1.442 a 1.478 del C.C.C. (2)) o dependencia recíproca, o se tratara de sociedades controladas o vinculadas en los términos de la Ley de Sociedades Comerciales, el contrato será nulo. Evidentemente se trata de una nulidad relativa (3), dispuesta en resguardo de los derechos de la Compañía Aseguradora a efectos de desbaratar eventuales propósitos defraudatorios.

Señalo que, a mi parecer, la norma no comprende otras vinculaciones que podrían asimilarse a las detalladas y, por tales, hace presumir esos mismos propósitos espurios, como por ejemplo la vinculación mediante unión convivencial o el lazo adoptivo (sea plena, simple o de integración).

Luego se dispone que, en caso que aquellas vinculaciones referidas surjan con posterioridad al nacimiento del contrato, caducarán los derechos en contra de la aseguradora.

En lo que hace al riesgo asegurado, debemos apuntar que ellos son, conforme al artículo 5, los siguientes:

a) Los cánones impagos por el periodo de vigencia establecido en el contrato de locación indicado en las condiciones particulares hasta la restitución del inmueble y las multas pactadas en el mismo, con la limitación en ellas especificadas. Se prevé que solo se reconocerá como monto del alquiler, el pactado originalmente en términos nominales, quedando excluido cualquier reajuste o indexación que se hubiese convenido.

b) La sustitución del depósito de garantía exigido por el asegurado al tomador, según lo establecido en el contrato de locación indicado en las condiciones particulares.

c) El pago del canon de las expensas comunes ordinarias en las fechas establecidas por el reglamento de copropiedad, siempre que estuvieran a cargo del tomador hasta la restitución del inmueble.

d) El pago de los servicios de energía eléctrica, gas, agua corriente y telecomunicaciones siempre que estuvieran a cargo del tomador, hasta la restitución del inmueble.

e) Ocupación indebida del inmueble con posterioridad al vencimiento del periodo de vigencia establecido en el contrato de alquiler y hasta la efectiva desocupación del mismo, con las limitaciones establecidas en condiciones particulares de la póliza. Se encuentran excluidos de la cobertura de los incisos c y d, los créditos por expensas y servicios que a la fecha de inicio de vigencia de la presente póliza tengan un atraso en sus pagos.

En lo que hace a los servicios y expensas a cargo del inquilino, debemos efectuar las siguientes precisiones. En primer término, el concepto expensas comunes ordinarias debe ser leído a tenor del artículo 1.209 del C.C.C., que establece: «Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias».

Por otra parte, debe recordarse el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.196 inciso b (reformado por la Ley N° 27.551) que prevé el caso de servicios o expensas devengadas pero no facturadas a la finalización de la vinculación locativa; caso que debe quedar comprendido dentro del inciso d) que estamos analizando.

Como se observa no se encuentra cubierta la responsabilidad por daños causados al inmueble por el locatario y por aquellas personas por las que debe responder.

Por su lado, el artículo 7 instituye que el Asegurado-Locador deberá dar aviso a la Aseguradora de los actos u omisiones del Tomador-Inquilino que puedan dar lugar a la afectación de esta póliza dentro de un plazo de diez días de ocurridos o conocidos por él, bajo pena de caducidad. Agrega que sin perjuicio de lo anterior, el Asegurado está obligado a adoptar todos los recaudos extrajudiciales o judiciales a su alcance contra el Tomador y que si por no hacerlo se produjera una agravación del riesgo o se provocará la configuración del siniestro en los términos previstos en el artículo 11 de la Resolución que abordamos en estas líneas, la Aseguradora quedará liberada de la responsabilidad asumida por esta póliza.

Vemos en esta disposición una estipulación que redunda en desmedro del interés de los inquilinos, parte débil en la contratación que se busca proteger y sobre todo facilitarle el acceso a la vivienda mediante este tipo de garantías (4). Ella está dada por aquella que pone, exclusivamente, en cabeza del asegurado la obligación de denunciar los actos u omisiones del tomador que puedan dar lugar a la afectación de la póliza. Se establece que si el asegurado-locador no lo hace, la Aseguradora queda liberada de responsabilidad. En ese sentido entendemos que, dada la naturaleza del seguro que se trata y el carácter de consumidor del tomador-inquilino; la disposición debe ser leída en términos que favorezcan el propósito que viene invistiendo a la normativa de alquileres dictada a lo largo de todo este año 2.020 y, en consecuencia, debe admitirse que sea el propio tomador-locatario quien pueda denunciar su propio incumplimiento o situación de riesgo (por ejemplo pérdida de su fuente de ingresos periódicos) a la Aseguradora, ello conforme al artículo 46 de la Ley Nº 17.418.

Se establece asimismo que el Asegurado y el Tomador no pueden acordar modificaciones al contrato garantizado, sin la anuencia del As egurador; estableciendo que la Aseguradora quedará liberada de toda responsabilidad cuando las modificaciones o alteraciones realizadas al contrato no cuenten con su conformidad previa expresa y fehaciente.Sobre ello apunto que, si bien la norma no presenta mayores dificultades, se observa asimismo otra estipulación que puede redundar en desmedro de la parte que se quiere proteger, ya que se exige la conformidad expresa y fehaciente de la Aseguradora, lo que podría no acontecer nunca; situación que generaría la posibilidad del Tomador de activar los mecanismos que derivan de la ley consumeril a efectos de obtener una respuesta concreta.

Avanzando en el análisis, indico que es en lo que hace a la determinación y configuración del siniestro en donde pueden observarse las críticas más severas a la normativa bajo estudio. Repasemos primero su texto y luego, desplegándolo, vayamos a su comentario.

Así, el artículo 11 establece que «El Asegurado tendrá derecho a exigir a la Aseguradora el pago pertinente cuando se hayan cumplido las siguientes condiciones: a) Que el Tomador no haya dado cumplimiento en tiempo y forma a las obligaciones a su cargo, por causas que le sean imputables; b) Que el Asegurado haya intimado en forma fehaciente al Tomador por el cumplimiento de sus obligaciones amparadas por esta póliza, con un plazo de DIEZ (10) días, con resultado infructuoso que le competan contra el tomador (5) y ; c) Que el Asegurado haya notificado la rescisión del contrato garantizado en virtud del incumplimiento del Tomador e inicie simultáneamente todas las acciones legales que le competan contra el tomador so pena de caducidad de los derechos indemnizatorios emergentes de esta póliza». Luego se indica la información que el asegurado-locador debe entregar a la Aseguradora: «A los efectos indemnizatorios, el Asegurado deberá entregar a la Aseguradora las constancias que acrediten lo indicado en los puntos a), b) y c) precedentes, justificando los motivos y el monto de su reclamo. Todo ello, sin perjuicio del derecho de la Aseguradora de solicitar al Asegurado la información y/o documentación necesarias, que razonablemente pueda suministrarle, para verificar el siniestro o la extensión de la prestación a su cargo.El derecho del Asegurado quedará configurado por la aceptación expresa o tácita de la Aseguradora (Artículo 56 Ley 17.418)».

Se aprecia entonces que el declamado propósito de la Ley Nº 27.551 de facilitar el acceso a la vivienda digna, se va diluyendo entre las letras de ésta disposición. Así pues, como se observa claramente, será necesario para que la Aseguradora responda frente al incumplimiento, no sólo el acaecimiento de éste y el emplazamiento al inquilino, sino la rescisión del contrato y la simultánea promoción de las acciones legales por parte del asegurado-locador. Es decir, la operatividad de la garantía del seguro sólo se activará frente a la extinción del contrato, lo que, claramente, en modo alguno se presenta como promotor o custodio de los derechos de los locatarios. Lo que expreso surge del hecho que los requisitos para la configuración del siniestro son vinculados de manera conjuntiva, debiendo reunirse a, b y c para que el Asegurado-Locador acceda a la indemnización.

El plazo de intimación que consagra la norma, 10 días corridos, también se observa como contrario a los intereses del inquilino, pues, el propio contrato de alquiler puede haber previsto uno mayor (6), lo que llevará a que, a mi criterio y conforme la prelación normativa del Código Civil y Comercial y el carácter de consumidor del tomador, deba estarse, en el caso concreto, al plazo mayor que prevé el contrato, que es ley para las partes y también para la Aseguradora.

Entendemos que no debe exigirse el requisito de la notificación de rescisión del contrato, por inoficioso, en el caso de deudas por servicios y expensas no facturadas, pero devengadas, al momento de la entrega del inmueble, hipótesis contemplada en el artículo 1.196.b del C.C.C.(según Ley Nº 27.551).

También la norma se presenta contradictoria con los términos del artículo 21 del Título IV de la Ley Nº 27.551 que dispone que el Poder Ejecutivo Nacional en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa; pues como puede verse, el texto de la Resolución de la S.S.N. exige la promoción de las acciones legales; es decir totalmente alejado de los mecanismos alternativos referidos por la reciente norma locativa.

Para concluir con el análisis de este artículo 11, diremos que se presenta también dificultoso en su cumplimiento para el asegurado, pues se exige la notificación de la rescisión del contrato y la simultánea promoción de las acciones legales; no debiéndose olvidar que simultáneo significa «que se hace u ocurre al mismo tiempo que otra» (7); de modo tal que surgirán no menores inconvenientes en este aspecto. Así dada la letra de la norma, debería el locador, dentro del mismo día, cursar la respectiva notificación al inquilino e iniciar el respectivo proceso judicial, pues de otro modo caducaría su derecho frente a la Aseguradora.

El artículo 13 establece que la póliza será de vigencia anual con renovación automática hasta la finalización de las obligaciones a cargo del Tomador cuyo cumplimiento cubre, o la desafectación anticipada de la garantía por parte del Asegurado.La Aseguradora quedará liberada de toda responsabilidad al producirse la desafectación de la póliza de no haberse determinado siniestro alguno en los términos del Artículo 11 – Determinación y Configuración del Siniestro.

En lo que atañe a la prescripción liberatoria se indica que la prescripción de las acciones contra la Aseguradora, se producirá cuando prescriban las acciones del Asegurado contra el Tomador, de acuerdo con las disposiciones legales o contractuales aplicables.

La resolución de la S.S.N. concluye con un apartado dedicado al ajuste de los capitales asegurados, estableciendo lo siguiente: «Queda expresamente convenido que las sumas Aseguradas previstas en esta póliza serán ajustadas anualmente de forma automática, en oportunidad de la renovación anual de la póliza a efectos de mantener actualizados sus valores» y que las sumas aseguradas serán ajustadas al cumplirse la anualidad de la póliza, aplicando el incremento previsto por el Artículo 14° de la ley 27.551. Para el caso que el índice seleccionado no se encontrase disponible, será de aplicación el índice de precios que lo hubiere reemplazado.

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(1) Al respecto: «Es que la ley 24.240 original decía: No tendrán el carácter de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros. Este pasaje fue derogado expresamente por la Ley 26.361 , revelando por tanto un cambio trascendental con relación al modelo originario.

Así entonces, el único elemento que hoy permite determinar quién es consumidor y quién no lo es, es el de ser o no ser destinatario final.De tal manera, observamos que nuestro ordenamiento se ha alineado al concepto maximalista de nuestra Constitución Nacional, que concibe al Derecho del Consumo no como un régimen sólo tutelar del débil jurídico, sino como una herramienta reguladora del mercado, y de allí la amplitud que debe guiar la interpretación de cada caso.

Es que la desaparición del texto del artículo 2 y por consiguiente de su decreto reglamentario nos lleva a interpretar el espíritu del legislador por contraposición, entendiendo que la derogación citada implica un cambio de postura, de manera tal que aquellos que adquieran un bien o servicio en su carácter de comerciantes o empresarios, quedan igualmente protegidos por la ley siempre que el bien o servicio no sea incorporado de manera directa en la cadena de producción.

De tal modo, las personas jurídicas y los comerciantes ven ampliando el campo de supuestos en el que podrán revestir el carácter de consumidores y en consecuencia invocar la protección de la ley. Vale citar como ejemplos la adquisición de mobiliario para la empresa, o de equipos de aire acondicionado para las oficinas de los empleados, supuestos en los cuales, quienes los adquieren no lo hacen con la idea de volver a insertarlos en el mercado, de transformarlos, ni de lucrar con su venta, sino que ponen punto final al proceso, convirtiéndose en destinatarios finales, razón por la cual podrán reclamar todos los beneficios que otorga la ley 24.240» (ALVAREZ LARRONDO, Federico M.; «MANUAL DE DERECHO DEL CONSUMO», ERREIUS, pág. 69).

(2) En tales artículos, comprendidos dentro del Capítulo 16 del Título IV del C.C.C. se prevén los siguientes:1) Negocios en participación; 2) Agrupaciones de Colaboración; 3) Uniones Transitorias y 4) Consorcios de Cooperación.

(3) Ello conforme al artículo 386 del C.C.C.

(4) No podemos dejar de citar el artículo 17 de la Ley Nº 27.551 que crea crea el Programa Nacional de Alquiler Social, cuyo objetivo es la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.; y entre cuyos campos de acción se encuentra, justamente, el presente seguro de caución.

(5) Dada la reforma al artículo 75 del C.C.C. por la Ley N° 27.551 y a lo resuelto por la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (fecha 3-sep-2015) en «E-CORP S.A. c/ ADECCO ARGENTINA S.A. s/ ORDINARIO»; tal notificación podría verificarse por medios electrónicos.

(6) En ese sentido el artículo dispone Artículo 1.222 : Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitaciona l, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

(7) Conforme del.rae.es/simultáneo consulta efectuada el 14 de Noviembre del 2.020.

(*) Abogado, Universidad Nacional de Tucumán con mención al mérito académico. Diplomado en Derecho Privado.

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