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Autor: Núñez Najle, Fabio M.
Fecha: 13-jul-2020
Cita: MJ-DOC-15431-AR | MJD15431
Sumario:
I. Exigencias prohibidas. II Plazo de las locaciones urbanas. III. Obligación del locador de conservar la cosa. IV. Imposibilidad de uso. V. Compensaciones. VI. Cargas del inquilino. VII. Resolución anticipada. VIII. Intimación de pago y desalojo. IX. Actualización del canon locativo. X. Obligación de declaración ante A.F.I.P.. XI. Garantías del inquilino.. XII. Programa nacional de alquiler social. XIII. Medios alternativos de resolución de conflictos.
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Doctrina:
Por Fabio Miguel Núñez Najle (*)
Siguiendo la tradición iniciada con el dictado de las Leyes Nºs 11.156 y 11.157 (sancionadas en el año 1.921), se ha dictado la Ley Nº 27.551 de alquileres que implica, a pesar de la vigencia del artículo 6 de la Ley Nº 21.342 (1), un nuevo capítulo en el intervencionismo Estatal y limitación de la autonomía de la voluntad de los contratantes en materia de Locaciones de inmuebles (2).
A poco tiempo de cumplirse cinco años de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26.994 que sancionó el nuevo Código Civil y Comercial, éste se ha visto nuevamente modificado (3) vislumbrándose en el porvenir un proceso semejante al que sufrió la Ley N° 340 en su momento. En esta ocasión, la nueva Ley de Alquileres N° 27.551 (que regirá los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia), la mayor reforma, hasta el momento, a la normativa civil ya que ha procedido a la modificación de 12 artículos y el agregado de disposiciones complementarias a la misma.
CIÑENDONOS al tema exclusivo de las locaciones urbanas, pasaremos revista a las novedades que trae la Ley mencionada, formulando pequeños comentarios al respecto.
I. EXIGENCIAS PROHIBIDAS
Así, en primer término señalamos que el artículo 2° modifica el 1.196 del C.C.C. y establece que, en caso que el destino de la locación sea habitacional (4), no puede requerirse del locatario: «a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; c) El pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.».
La reforma operada, en lo que hace al depósito en garantía (5) vuelve, de alguna manera; al texto que presentaba el artículo 4 de la Ley N° 23.091 de Locaciones Urbanas, la que disponía y cito: «ARTICULO 4º — Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal.Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.».
Mantiene la ley la prohibición de exigir el pago del «valor llave» o equivalente, enseñando LÓPEZ de ZAVALÍA que, en el caso de los alquileres con destino a vivienda, «Bajo ese nombre, se disfraza, en realidad, la existencia de un sobreprecio que se pacta a percibir por anticipado.» (6)
Se agrega, de manera novedosa a las prohibiciones, la de exigir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original; lo que implicaba una maniobra por la que se encubría el precio real del canon locativo, ya que era usual establecer un precio en el contrato y a ello adicionarle tanto pagares como vencimientos correspondan al total del plazo locativo que el inquilino va «rescatando» a medida que paga el total que surge de la sumatoria de ambos importes.
Frente a la prohibición establecida por la nueva ley es necesario resaltar que, en caso que alguna cláusula del contrato exija el pago de alguno de los conceptos vedados (por ej. pago de alquileres anticipados por más de un mes) la Doctrina enseña que dicha estipulación contractual es nula, precisándose que se trata de una nulidad parcial, pues el contrato subsiste. Agregando que, en el caso que se haya procedido a abonar tales conceptos, el locatario tiene derecho al reintegro de las sumas anticipadas en exceso (7). Esto último surgía expreso de la Ley Nº 23.091, pero hoy en día se llega a idéntica afirmación por la aplicación de las disposiciones del pago indebido (artículos 1.796 a 1.799 del Código Civil y Comercial).
II. PLAZO DE LAS LOCACIONES URBANAS
Asimismo ha sufrido modificaciones el artículo 1.198 C.C.C.y se ha elevado el plazo mínimo de la locación de inmueble, cualquiera sea su destino, a tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199 C.C.C.; y se indica que locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Respecto de los alquileres exceptuados del plazo mínimo sólo ha sido objeto de reforma el inciso b) del artículo 1.199, indicándose que se presume (8) que no han sido realizado con fines de turismo, descanso o similares, aquellos que tengan por objeto habitaciones con muebles y cuyas contrataciones consecutivas excedan el término de tres meses, o bien, tal como era originariamente en la norma, el contrato inicial lo supere.
III. OBLIGACIÓN DEL LOCADOR DE CONSERVAR LA COSA
POR el artículo 5° de la Ley bajo análisis se sustituye el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación; destacándose las siguientes modificaciones:
1. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. Se aprecia que se suprime el detalle de las causas que pueden originar las necesidades de reparación – calidad o defecto de la cosa, culpa del locador, culpa de sus dependientes, hechos de terceros y caso fortuito – simplificándose con la fórmula «no imputable al locatario».
2. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
Emerge de ésta última disposición que frente a la necesidad de reparaciones, debe distinguirse entre urgentes y las que no lo son a los fines del plazo a otorgar al locador para que las realice; siendo pertinente señalar que se encuentran excluidas aquellas que son de mero mantenimiento pues, por mandato del artículo 1.207 del Código Civil y Comercial, ellas se encuentran a cargo del locatario.
Se advierte que se ha suprimido la última parte del 1.201 que establecía que, en caso que el uso y goce convenido se vea interrumpido o turbado por la realización de las reparaciones, el locatario tenía derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación, o, según las circunstancias, a resolver el contrato; pero tal posibilidad emerge de la reforma introducida al artículo 1.203(ref:LÑEG66465.1203) que ya veremos.
No podemos dejar de señalar que la norma bajo examen constituye una cláusula natural del contrato de la que las partes pueden voluntariamente apartarse, con la salvedad que tanto el dolo como la culpa grave del locador no son dispensables (9).
Para concluir la nueva norma reza que en todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Disposición que se reitera también para los distintos supuestos en los que es necesaria la comunicación fehaciente entre partes.
IV.IMPOSIBILIDAD DE USO
Por su parte el artículo 6° introduce modificaciones al artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación ampliando las causales de imposibilidad de uso o goce que habilitan a rescindir el contrato o suspender el pago del alquiler por el tiempo que dure aquella. En ese sentido, la anterior disposición sólo preveía que ello era posible ante situaciones generadas por caso fortuito o fuerza mayor, y ahora se extiende a todos supuestos que no sean por causas imputables al inquilino.
Vemos que dentro de ésta norma encuadrarían entonces los casos que anteriormente preveía el último párrafo del artículo 1.201.
También se modifica la última parte estableciéndose que la afectación a la cosa misma puede ser directa o indirecta; lo que implica una terminología novedosa en el supuesto de hecho, ya que no se encontraba presente en su disposición inspiradora (artículo 1.522 del Código de Vélez).
V. COMPENSACIONES
A su turno el artículo 7 agrega el artículo 1.204 bis (lo hace a continuación del referido al supuesto de pérdida de luminosidad del inmueble) estableciendo que los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
VI. CARGAS DEL INQUILINO
El artículo 1.209 del Código Civil y Comercial es modificado por e l artículo 8°, reiterándose que el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.Luego dispone que no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias y que solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Advertimos aquí una limitación a la libertad de contratación que anteriormente no se presentaba, pues el artículo modificado permitía que las partes acuerden que el inquilino soporte el pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa; pero actualmente sólo puede acordarse (además de previstas en el primer párrafo) que se haga cargo de las expensas que deriven de gastos habituales y define que ellas son las que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.
Podemos señalar, en lo que atañe a las expensas la creación de una nueva categoría que lleva a que de clasificación binaria (comunes ordinarias y comunes extraordinarias) pase a ternaria: a) Comunes Ordinarias; b) Comunes Extraordinarias y c) Las que derivan de gastos habituales o a cargo del Locatario.
Esta nueva categoría generará no menores controversias entre locador y locatario; pues sabido es que entre los rubros o conceptos que se tienen en consideración para la determinación del valor de las expensas comunes ordinarias se encuentra, en ocasiones, el aporte al fondo de reserva (de estar previsto en el Reglamento pertinente); así como también se establece en el tercer párrafo del artículo 2048 del C.C.C.que son expensas comunes ordinarias «las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.». Cabe preguntarse entonces, ¿el inquilino podrá rehusar abonar la parte de las expensas correspondiente al fondo de reserva o a los importes que deriven de obras o mejoras nuevas referentes a las referidas en la norma precedentemente citada?
Entiendo que la respuesta afirmativa se impone, pues las expensas que se encuentran a cargo del inquilino, según la nueva normativa, son aquellas vinculadas a servicios normales y permanentes a su disposición; lo que da cuenta de la nota de necesidad de actualidad de los mismos y de la posibilidad de su acceso.
Será necesario entonces que el inquilino exija, al momento de la liquidación de expensas comunes ordinarias, el detalle de su composición para así desagregar aquellos que exceden su obligación. Entiendo además que las liquidaciones de expensas siempre deberían ser pormenorizadas, ello en virtud de lo que ha establecido el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor (normativa que aplicable a en las relaciones emergentes del régimen Propiedad Horizontal conforme las conclusiones de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil) y que exige el suministro de información «clara y detallada».
VII. RESOLUCIÓN ANTICIPADA:
La resolución anticipada, oportunamente regulada por el artículo 1.221 , también ha sido modificada, consignándose el presente texto: «El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación.Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Se ha agregado por su parte el artículo 1.221 bis , el que dispone: «Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.».
Se destaca que el artículo 1.221 y su bis actualmente prevén dos supuestos en los cuáles, a pesar de la resolución anticipada por el inquilino, éste no debe indemnizar al locador. Ellos son:
a)Si comunica su voluntad con una anticipación mayor a tres meses; siempre que hayan transcurrido seis de vinculación contractual.
b)Si comunica su voluntad de renovar el contrato dentro de los últimos tres meses; pero esas gestiones se frustran por silencio del locador o negativa del mismo a llegar a un acuerdo.
VIII.INTIMACIÓN DE PAGO Y DESALOJO
El artículo 1.222 se ve incrementado en tres párrafos que refieren pormenorizadamente al desalojo por falta de pago de alquileres (inciso c del artículo 1219) en el caso de locaciones con destino habitacional. En tal sentido se dispone que la notificación, intimando el pago, remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
En lo que es de interés dispone que la acción judicial de desalojo debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.
Apunta que en ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de hacer reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. Para el caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. Se precisa que en ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.Señalo que si bien éste último párrafo ha sido incorporado al artículo referido al desalojo por falta de pago; pareciera ser aplicable a todo supuesto de extinción del alquiler; pues tal parecer emerge de la expresión «en ningún caso» con la que comienza la disposición en cuestión.
IX. ACTUALIZACIÓN DEL CANON LOCATIVO
Fuera ya del articulado del Código y como Ley complementaria, se establece que los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias; disposición que vino a regularizar una situación que en los hechos ya era corriente.
Puntualmente para los contratos de inmuebles destinados a vivienda, se instituye que el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
Entiendo que en virtud de ésta norma se ha puesto punto final a la práctica de alquileres escalonados o progresivos, ya que se exige que el alquiler se fije como valor único sujeto a variables anuales en base al mecanismo previsto más abajo en la norma. Destaco que parte de la Doctrina (MOERESMAN (10), LORENZZETTI (11), ABBATI – ROCA -h- (12)) y alguna Jurisprudencia (13) entendían que el mecanismo de alquileres escalonados no infringía la prohibición derivada de la Ley Nº 23.928; pero no obstante ello, tal modalidad contractual ha quedado vedada por la reforma operada.
El ajuste del precio del alquiler sólo podrá ser anual, y haciéndose uso de un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).(14)
X.OBLIGACIÓN DE DECLARACIÓN ANTE A.F.I.P.
El artículo 16 de la Ley bajo estudio generará más de una polémica, ya que además de establecer que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga (15); dispone que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
Se aprecia aquí entonces el dictado de una norma procesal por parte del Congreso Nacional, ya que, de modo previo a correrse traslado de la demanda por la que se invoque el contrato (sea desalojo, ejecución de alquileres), el Juzgado debe informar a la A.F.I.P. la existencia del mismo con el propósito que ésta tome intervención.
Respecto del dictado de normas procesales por parte del Congreso Nacional, la CSJN en Doctrina ya centenaria iniciada con los casos «Bernabé Correa» – Fallos 138:157 – «Netto» – Fallos 141:254 -, «Real de Maciel» – Fallos 151:315 -, «Perelló» – Fallos 247:524 – ha sostenido que si bien las Provincias tienen facultad para darse sus propias instituciones locales y, por ende, para legislar sobre procedimientos, ello es sin perjuicio de las disposiciones reglamentarias que dicte el Congreso cuando considere del caso prescribir formalidades especiales para el ejercicio de determinados derechos establecidos en los Códigos fundamentales que le incumbe dictar. (16)
Entiendo que podría cuestionarse la constitucionalidad de ésta disposición procesal, pues no se advierte la debida justificación en las injerencias provinciales cuando es evidente que el Fisco Nacional cuenta ya con innumerables recursos (inspecciones in situ, cruzamiento de información con entes recaudadores provinciales, denuncias, entre otros) que le permiten cumplir acabadamente con su tarea.Por otro lado, con ésta disposición procesal no se está haciendo efectivo ningún derecho acordado por el propio Código Civil y Comercial ni evitando su desnaturalización.
XI. GARANTÍAS DEL INQUILINO
La nueva normativa en su artículo 13 hace referencia a las garantías que, en las locaciones habitacionales, el locatario debe proponer al locador, al menos dos de ellas; detallando las mismas (Título de propiedad inmueble; Aval bancario; Seguro de caución; Garantía de fianza o fiador solidario; Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente).
Establece que el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto de garantía personal del locatario, en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Concluye disponiendo que, bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
Las garantías a las que se alude en el presente caso, entiendo deberán ser analizadas en cada caso en concreto, pues si bien es cierto que podría darse ofrecerse como tal una propiedad; es posible que la misma se encuentre embargada con anterioridad o hipotecada; o bien que el fiador solidario carezca de bienes suficientes o solvencia; o que la compañía aseguradora, en el caso de caución, ostente una mala reputación por su comportamiento en el mercado; entre otras vicisitudes.Dado ese panorama, se aprecia que la norma bajo análisis y con esta redacción generará serias controversias; ya que se aprecia que la negativa del locador podría estar debidamente fundada, hipótesis que no se ha previsto expresamente.
El artículo cierra estableciendo que el locador debe aceptar una de las garantías que se le proponen, respecto de lo cual opino, sin perjuicio de lo dicho en el párrafo anterior; que no necesariamente el locador está obligado a celebrar el contrato por ésta disposición (17) (ello se presentaría como francamente violatorio de la libertad de contratación y el derecho de propiedad) y que, en todo caso, si, a pesar de ofrecerse tales avales, el locador decide no contratar, eventualmente podría generarse responsabilidad precontractual (artículo 991 del C.C.C.).
XII. PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL
Al igual que la Ley Nº 23.091, la nueva legislación crea un programa de alquiler social, pero sólo establece sus lineamientos generales sin incurrir en la exhaustiva reglamentación que establecía la recordada Ley de Locaciones Urbanas. Todo el programa en concreto queda sujeto a las decisiones que adopten las distintas áreas del Poder Ejecutivo Nacional.
XIII. MEDIOS ALTERNATIVOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
En consonancia con la tónica que esbozó el D.N.U. Nº 320/20 en su artículo 12 , la Ley Nº 27.551 insta a que se fomente el desarrollo de mecanismos alternativos de resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
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(1) Éste artículo, que mantuvo su vigencia de manera expresa al sancionarse el Código Civil y Comercial (conforme surge del artículo 3.a de la Ley Nº 26.994), establece: «El Estado garantiza la libertad contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en la locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1º de enero de 1974.Las condiciones pactadas entre los locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Ejecutivo ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.».
(2) Esa intromisión del Estado en el contrato de locación de inmuebles, desde sus primeros tiempos, ya había generado voces contrarias, destacándose entre ellas las de Juan Antonio Bibiloni (ver aut. cit., «Anteproyecto de reformas al Código Civil Argentino», pág. 170) y el voto del Dr. BERMEJO en el recordado caso de la C.S.J.N. Ercolano c/Lanteri de Renshaw (Fallos 136:161) en el que se cuestionaba la constitucionalidad de la Ley Nº 11.157 por la que se congeló por dos años el precio de los cánones locativos; del que vale la pena recordar algunos pasajes: «4°. – La importancia de los intereses comprometidos, debida, más que al valor pecuniario de las diferencias respecto a las rentas estipuladas, a la multiplicidad de las personas afectadas por ellas; la orientación que esa ley revela en la apreciación de los límites de la acción del estado en el desenvolvimiento económico del país, y los mandatos imperativos de la Constitución Nacional que interesan ante todo y priman sobre todo, reclaman para esta causa una detenida consideración. … 10. – Se dice que la escasez de habitaciones constituye la razón de estado que autoriza la imposición de reducciones en los alquileres. Pero esa escasez en un momento dado puede ser sobreabundancia en otro, y la misma razón de estado llevaría a imponer autoritariamente el aumento del alquiler, lo que en definitiva significaría la desaparición de propietarios y de inquilinos reemplazados por el estado, que se habría convertido en empresario de un inmenso falansterio**. (…) y como decía Alberdi:«Comprometed, arrebatad la propiedad, es decir, el derecho exclusivo que cada hombre tiene de usar y disponer ampliamente de su trabajo, de su capital y de sus tierras para producir lo conveniente a sus necesidades o goces, y con ello no haréis más que arrebatar a la producción de sus instrumentos, es decir, paralizarla en sus funciones fecundas, hacer imposible la riqueza» («Organización, etc.», citada, p. 384). … 12. – El valor de todas las cosas o del uso y goce de las mismas, así como el del trabajo en sus diversas manifestaciones, depende de factores múltiples ajenos a la autoridad de los gobiernos y de los poderes que los constituyen, y no puede decirse que abuse de su derecho el que reclama por su trabajo o por el dominio o el uso de sus bienes el precio corriente en el mercado, que constituye el verdadero y legítimo valor, y, por consiguiente, su derecho y en manera alguna un abuso, pues, como observa el codificador, refiriéndose al carácter absoluto del derecho de propiedad: «toda restricción preventiva tendría más peligros que ventajas. Si el gobierno se constituye juez del abuso, ha dicho un filósofo, no tardaría en constituirse juez del uso, y toda verdadera idea de propiedad y libertad sería perdida» (nota al art. 2513 del Código Civil). … 19. – Si la propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley (art. 17), o sea, sin el debido procedimiento legal, como rezan las enmiendas 5ª y 14ª de la constitución norteamericana; ni puede ser expropiada sin declaración de utilidad pública y previa indemnización, y si ese derecho comprende el de usarla y gozarla según la voluntad del propietario (art. 17 de la Constitución y art.2513 del Código Civil), porque «la propiedad sin el uso limitado es un derecho nominal», se alteran, sin duda, esas garantías constitucionales al fijar por ley el precio de uso sin la voluntad del dueño y para beneficiar a otro, privándole de un elemento esencial de la propiedad sin sentencia que lo autorice y sin previa indemnización. … 26. – No se trata, «en el sub judice», de la propiedad de cosa destinadas a un uso público o en que se encuentre comprometida la higiene, moralidad o seguridad públicas («public health, morals of safety»); o, como dice el codificador, de restricciones impuestas al dominio por sólo el interés público, por la salubridad o seguridad del pueblo o en consideración a la religión; ni de aquellas acciones privadas de los hombres que de algún modo ofenden al orden y a la moral público o perjudiquen a un tercero. Se trata simplemente de la «locación de las casas, piezas y departamentos destinados a habitación, comercio o industria»; es decir, a usos privados, en ejercicio de la libertad de comerciar con el uso y disposición de la propiedad. Arrendar una casa, pieza o departamento constituye, para el locador y locatario, un contrato privado que no se convierte en acto de interés público por simple mandato de la ley, y la ingerencia del estado dictando reglamentaciones policiales, exige que los intereses del público en general y no los de una clase particular lo requieran, «Porque es una regla que el poder de policía no puede ser invocado para proteger a una clase de ciudadanos en contra de otra clase, a menos que la ingerencia sea para la protección real de la sociedad en general» (152, U. S., 133; «Ruling Case Law», VI, párr.194). Por ello, el codificador limitaba la exclusividad del dominio en «el predominio para el mayor bien de todos y de cada uno, del interés g eneral y colectivo, sobre el interés individual».
… 28.»
(3) En ese sentido destacamos que la normativa civil y comercial se vio modificada por las Leyes Nº 27.221 (que aclaró que los contratos de locación de inmuebles con fines turísticos, descanso o similares y por un término menor a tres eses se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje); y 27.363 (que introdujo modificaciones en los que hace a la privación y suspensión del ejercicio de la responsabilidad parental).
(4) Es dable destacar que, por imperio del artículo 1.194, las reglas referidas a las locaciones con destino de vivienda se aplicarán también a los alquileres con destino mixto.
(5) RESPECTO de la naturaleza del depósito en garantía, se ha sostenido que el mismo constituye una prenda irregular constituida por el locatario (confr. LÓPEZ de ZAVALÍA, Fernando J.; «TEORÍA GENERAL DE LOS CONTRATOS – TOMO 3, PARTE ESPECIAL, págs. 447/50; LORENZETTI, Ricardo Luís; TRATADO DE LOS CONTRATOS – Tomo II, RUBINZAL CULZONI EDITORES, pág. 331).
(6) Confr. LÓPEZ de ZAVALÍA, Fernando J.: «TEORÍA GENERAL DE LOS CONTRATOS – TOMO 3, PARTE ESPECIAL; ZAVALIA EDITOR, pág. 494.
(7) Confrontar LÓPEZ de ZAVALÍA, Fernando J.: «TEORÍA GENERAL DE LOS CONTRATOS – TOMO 3, PARTE ESPECIAL, ZAVALIA EDITOR, pág. 488/9.
(8) Para LÓPEZ de ZAVALIA, tal presunción es iuris tantum. (Confrontar aut. Cit., «TEORÍA DE LOS CONTRATOS – TOMO III – Parte Especial (2)»; ZAVALIA EDITOR, pág. 467, Julio de 1.992).
(9) Confrontar MORESMAN, Daniel: «EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN» en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2017-1 – «Contratos. Parte especial – I», RUBINZAL CULZONI EDITORES, pág.109.
(10) Dicho autor, que se muestra contrario a la prohibición de actualización de los alquileres, entiende que el precio escalonado o progresivo es un mecanismo válido para mantener el sinalagma funcional. (Confrontar MOEREMANS, Daniel: «EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN» en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2017-1 – «Contratos. Parte especial – I», RUBINZAL CULZONI EDITORES, pág. 101).
(11) Dicho autor sujetaba la validez de los alquileres progresivos a lo siguiente: a) Que no tengan por causa una actualización contra la inflación y b) Que no sea abusivo. (Confrontar LORENZETTI, Ricardo Luís; «TRATADO DE LOS CONTRATOS», Tomo II, RUBINZAL CULZONI EDITORES, págs. 354/7).
(12) Ello se desprende de la crítica que los autores formulan a la Resolución Nº 144/93 del M.E.O. y S.P. que interpretó que la Ley de Convertibilidad impide el escalonamiento de los alquileres. Confrontar ABATTI, Enrique L. y ROCCA, Ival (h): «LEYES DE ALQUILERES – EXPLICACIÓN Y COMENTARIO», EDITORIAL GARCIA ALONSO, pág. 34).
(13) CNCiv., sala A, 19-12-95, «Virrey del Carmen SA c/Díaz Montero, María Inés y otro», L.L. 1996-E-649 (39.012-S); CNCiv. sala M, 10-7-95, «Sacsa C.I. c/Barberi», D.J. 1995-2-1074; entre otros.
(14) Éste mecanismo sólo es imperativo para las locaciones con destino habitacional.
(15) Oportunamente A.F.I.P. dictó la Resolución General Nº 2820/2010 (que amplía los alcances de la Resolución General Nº 2168/2006 de creación del Registro de Operaciones Inmobiliarias – R.O.I.) por la que instituye la obligación de inscripción en el R.O.I. de todas las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país; incluyéndose expresamente entre esas operaciones la locación de inmuebles cuyo importe mensual se igual o superior a los $ 8.000 mensuales.
(16) Confrontar CUELLO, Ramiro y MARINO, Tomás: «LAS NORMAS PROCESALES EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL», SJA 2014/11/26-3; J.A. 2014-IV.
(17) Aunque algunos podrían pensar que ésta norma reedita un supuesto de locación forzosa tal como lo establecía el artículo 4 de la Ley Nº 13.581 , destinado a los propietarios de inmuebles d
(*) Abogado, Universidad Nacional de Tucumán con mención al mérito académico. Diplomado en Derecho Privado.
