Si de condominio hablamos: El usufructo sobre un inmueble sujeto a condominio, no impide su división

Partes: Taverna Mirta Susana c/ Taverna Roxana Mabel s/

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: B

Fecha: 22-oct-2019

Cita: MJ-JU-M-122146-AR | MJJ122146 | MJJ122146

La existencia de un usufructo sobre el inmueble sujeto a condominio, no impide la división de éste.

Sumario:

1.-Cabe confirmar la división de condominio decretada en primera instancia respecto del inmueble que se encuentra afectado por un usufructo, ya que la división de la cosa común afecta solo y exclusivamente a los comuneros o copropietarios debido a que el derecho real de usufructo a favor de terceros resulta ajeno a la división de la cosa común y que al decretarse la división no se modificarán las facultades del usufructuario, quien continuará ejerciendo su derecho del mismo modo en que lo hacía con anterioridad.

2.-Si bien se reconoce el derecho del condómino exigir una compensación por la utilización exclusiva del bien realizada por otro condómino, ella sólo es procedente desde el momento en que se formula el reclamo, dado que para el período anterior se presume un consentimiento tácito con la ocupación gratuita.

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3.-Mientras no mediare oposición, debe reconocerse que si el objeto del condominio es, por ejemplo, un inmueble destinado a vivienda, todos tienen derecho de habitarlo y si las comodidades lo permiten, podrán hacerlo juntos y hasta es posible convenir la ocupación en distintos períodos, si no fuera factible la habitación simultánea, todo lo cual supone necesariamente un acuerdo entre los comuneros, quienes están facultados para convenir una partición de uso y goce.

Fallo:

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de Octubre de dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala «B», para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: «Taverna, Mirta Susana c/ Taverna, Roxana Mabel s/ división de condominio» respecto de la sentencia de fs. 148/150vta., el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: CLAUDIO RAMOS FEIJOO – OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE – ROBERTO PARRILLI

A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:

I. La sentencia de fs. 148/150vta. resolvió: 1) hacer lugar a la demanda de división de condominio interpuesta. En consecuencia, declaró disuelto el condominio entre Mirta Susana Taverna y Roxana Mabel Taverna respecto del inmueble de la calle Estomba n° 4162/64/66 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires; 2) Disponer que una vez que quede firme la presente, se fije la audiencia prevista por el art. 677 del CPCCN a los efectos de su ejecución; 3) Fijar el valor locativo del inmueble que le corresponde, de acuerdo a la proporción que posee la accionante, en la suma de pesos siete mil trescientos setenta y cinco ($7.375) mensuales a partir del 15/07/16 -fecha de inicio de la demanda- y hasta el momento de la desocupación del bien, con más sus respectivos intereses (v. cons. «IV», f. 150vta.); e 4) Imponer las costas a la demandada.

II. Contra dicho pronunciamiento interpuso recurso de apelación la accionada (f. 151); el que fue concedido libremente a f. 152.

III. Expresó agravios a fs. 162/167; los que fueron contestados por la pretensora a fs. 175/178.

Las quejas de la demandada se desarrollaron en torno a las siguientes cuestiones: a) la división de condominio ordenada; b) el canon locativo fijado; y, c) la imposición de costas.

IV.Antes de entrar en el examen del caso y dado el cambio normativo producido con la entrada en vigencia del actual Código Civil y Comercial debo precisar que, al ser el daño un presupuesto constitutivo de la responsabilidad (conf. arts. 1716 y 1717 del Código Civil y Comercial y art. 1067 del anterior Código Civil), aquél que diera origen a este proceso constituyó, en el mismo instante en que se produjo, la obligación jurídica de repararlo.

En consecuencia, de acuerdo al sistema de derecho transitorio contenido en el art. 7° del nuevo Código y como ya lo ha resuelto esta Sala en reiteradas oportunidades (v. entre otros, autos: «D. A. N y otros c/ C. M. L. C S.A y otros s/daños y perjuicios – resp. prof. médicos y aux.» del 6-8-2015), la relación jurídica que origina esta demanda, al haberse consumado antes del advenimiento del actual Código Civil y Comercial, debe ser juzgada -en sus elementos constitutivos y con excepción de sus consecuencias no agotadas- de acuerdo al sistema del anterior Código Civil (decreto-ley 17.711) interpretado, claro está, a la luz de la Constitución Nacional y de los Tratados Internacionales de Derechos Humanos ratificados por nuestro país porque así lo impone una correcta hermenéutica y respeto a la supremacía constitucional.

V. En este escenario, pasaré a examinar los agravios expresados, en la inteligencia que en su estudio y análisis corresponde seguir el rumbo de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa. De modo previo al tratamiento de los agravios, ante la inconsistencia de numerosos capítulos de la expresión de agravios, los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág.825; Fenocchieto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T 1, pág. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).

VI. Como fuera adelantado, el primer agravio de la apelante se centró sobre la división de condominio ordenada.

En efecto, esta parte sostuvo que discrepa con el fallo cuestionado, por entender que se ha soslayado -sin fundamento suficiente- que el inmueble objeto de disputa se encuentra actualmente afectado a un usufructo vitalicio constituido en favor de la Sra. Beatriz Muñoz quien vive actualmente allí.

En virtud de ello, alegó -con fundamento en el art. 2715 del Cód. Civ.- que, «.si aplicamos con un criterio realista esta norma al caso de autos, es claro que nunca se debió haber decidido la división forzosa del condominio, por darse precisamente la hipótesis de división nociva.» (v. f. 163vta.) y explicó que «.es un hecho de público y notorio conocimiento, que no exige actividad probatoria de las partes, asumir que un inmueble afectado por un usufructo tiene un valor económico considerablemente inferior a un inmueble de similares características, pero sin encontrarse afectado por el referido derecho real.» (v. f. 164). Veamos.

En primer lugar, corresponde señalar que asiste razón a la parte actora en cuanto señala que «.la demandada no realizó una crítica concreta y razonada de las partes del fallo, sino que incorporó argumentos nuevos de defensa, siendo estos extemporáneos. La expresión de agravios no puede modificar la base litigiosa concretada en la primera instancia.» (v. f. 176).

En correlato con ello, el Juez debe pronunciar sentencia definitiva con decisión expresa, positiva y precisa, de conformidad con las pretensiones producidas en el juicio (art. 163 inc. 6 del CPCCN) y respetando el valladar impuesto por los arts.271 y 277 del CPCCN.

Caso contrario, la sentencia incurrirá en violación del principio de debido proceso adjetivo y defensa (arts. 16 y 18 de la CN) y congruencia (art. 34. inc. 4) cuando se falle sobre algo no pedido (extra petita), o cuando se lo haga por menos de lo pedido (citra petita), o cuando se sentencie más de lo pedido (ultra petita).

Sentado lo anterior, no puede perderse de vista que conforme el art. 2692 del Código Civil, cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. Por su parte, el art. 2914 del mismo cuerpo normativo es claro en señalar que el nudo propietario nada puede hacer que dañe al goce del usufructuario, o restrinja su derecho.

Así las cosas, teniendo en cuenta que la división de cosa común afecta solo y exclusivamente a los comuneros o copropietarios, ya que que el derecho real de usufructo a favor de terceros (v. certificado de f. 130) resulta ajeno a la división de la cosa común y que al decretarse la división no se modificarán las facultades del usufructuario, quien continuará ejerciendo su derecho del mismo modo en que lo hacía con anterioridad, este aspecto del decisorio de grado será confirmado.

VII. Subsidiariamente, la recurrente cuestionó el canon locativo fijado.

Argumentó -por un lado- que no se encuentra acreditado «.el hecho de la exclusión o turbación por parte de un condómino en perjuicio de otro, por lo que no se genera el presupuesto de hecho que habilita al cobro del canon locativo por parte de este último.». Mientras que, por el otro, adujo que «.no se ha tenido en cuenta la incidencia del usufructo vitalicio en favor de la Sra. Muñoz.En ninguno de los informes de inmobiliarias y/u oficios diligenciados a instancias de la parte actora se solicitó información sobre un inmueble de las características del de la calle Estomba, afectado por un usufructo vitalicio a tenor del cual una persona tiene derecho a vivir de por vida en el referido inmueble. Y esta circunstancia tampoco fue prudencialmente estimada por el magistrado al momento de fijar el valor locativo total, lo que podría haber hecho en virtud de las facultades procesales que lo asisten.» (v. f. 165vta.).

Tal como fue debidamente receptado por el artículo 484 del actual Código Civil y Comercial, debe admitirse la facultad de cada condómino de usar y gozar de la cosa común conforme a su destino, con tal que no la deteriore en su interés particular y siempre que ninguno de los restantes comuneros ejerza el «ius prohibendi» (arts. 2680 y 2684 del Código Civil). Por ello, mientras no mediare oposición, debe reconocerse que, si el objeto del condominio es, por ejemplo, un inmueble destinado a vivienda, todos tienen derecho de habitarlo. Si las comodidades lo permiten, podrán hacerlo juntos y hasta es posible convenir la ocupación en distintos períodos, si no fuera factible la habitación simultánea (conf. Areán, Derechos Reales, pág. 332). Todo ello supone necesariamente un acuerdo entre los comuneros, quienes están facultados para convenir una partición de uso y goce.

Sin embargo, es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva, sin que los demás formulen oposición alguna. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria; como fue expresamente contemplado en el art.484 in fine del CCyCN.

La jurisprudencia anterior a dicha norma es prácticamente unánime en cuanto a que ante la utilización de la cosa común por parte de uno de los condóminos, en forma exclusiva, el resto de ellos tiene derecho a reclamar una compensación pecuniaria, consistente en el valor locativo proporcional a su interés, el que debe fijarse de acuerdo con el valor intrínseco del inmueble, por todo el período durante el cual el condómino mantuvo el bien en la esfera de su poder, con la posibilidad de utilización exclusiva sin participación de los dem ás (conf. Areán, Beatriz, su comentario a los arts. 2680 y ss. en «Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial»; Bueres, Alberto J. (dir); Highton de Nolasco, Llena (coord.), Hammurabi, Bs. As., t. 5 A, págs. 574 y ss; CNCiv., sala D, 16/02/2005, LA LEY 02/05/2005, 02/05/2005, 8, Cita Online: AR/JUR/99/2005).

Así se decidió que es justificada la pretensión de un condómino que no aprovecha un inmueble común, con referencia a la indemnización por esa falta de aprovechamiento cuando lo utiliza exclusivamente otro condómino. Al respecto, no resulta equitativo exigir que haya una voluntad excluyente por parte del comunero que ocupa la cosa: puede formular el reclamo el comunero que no tiene la más mínima intención de ocupar el bien común, e incluso a pesar de la actitud proclive a la coocupación por parte de quien detenta la cosa, ya que la pretensión se sustenta en una circunstancia objetiva, como lo es el aprovechamiento por parte de uno solo de los condóminos. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe.La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recepticia, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza (conf. CNCiv. H, sentencia definitiva C. 117527 «Bompadre, Stella M. y Otro c. Gómez, Rubén Darío s/ fijación de valor locativo», 16/06/93, citado en fallo «Zirulnik, Perla C. N. c. Smolar, Jaime «, CNCiv., sala D, DJ 2002- 1, 404 – LA LEY 2002-B, 280, Cita Online: AR/JUR/2400/2001) En consecuencia, si bien se reconoce el derecho de exigir una compensación por la utilización exclusiva del bien, la misma sólo es procedente desde el momento en que se formula el reclamo (conf. CNCiv; Sala A 19-9-68, LL 133-979; id. id. 25-3-68, ED 27-702; id. id. 31-10-72, ED 47-155; id. Sala C, 19-3-70, ED 32-337; id. id. 22-10-76, ED 72-305; id.Sala D, 26-3-74, ED 54-475; id. id. 12-12-77, JA 978-III-383; id. id. 22-6-78, ED 79-459; id. Sala E, 5-6-76, JA 977-I-711; CApel. CC Rosario, Sala II, 19-4-67, JA 967-V-649; id. Sala II, 17-12- 71, Rep. LL XXXIII, p. 214; C1a. CC La Plata, Sala II, 23-9-71, LL 148-690), dado que para el período anterior se presume un consentimiento tácito con la ocupación gratuita (CNCiv. Sala J, fallo n° J074502, Sumario Micro Isis: 0009139, fecha 29/10/96).

A partir de ello, encontrándose acreditada la ocupación que ejerce -en forma exclusiva- la demandada sobre dicho bien y teniendo en consideración que las partes convinieron en la audiencia preliminar que el valor locativo de la totalidad del inmueble objeto de autos es el establecido en las tasaciones acompañadas por la parte actora junto con su escrito de demanda (v. fs. 10, 12, 56vta.y 126), considero que la suma de $7.375 (la cual fue fijada desde el inicio de la demanda y hasta el momento de la desocupación del bien, de acuerdo a la proporción en que la accionante resulta propietaria -1/2-) debe confirmarse (conf. arts. 163 incs. 5 y 6, 165 y 386 del CPCCN).

VIII. Costas.

Se agravia la demandada en cuanto a la forma en que fueran impuestas las costas en la instancia de grado, solicitando que las mismas se distribuyan en el orden causado (v. f. 165vta/167).

Como institución de neta raigambre procesal, las costas son el resultado objetivo de apreciaciones personales del juez, quien confrontando los sucesos desarrollados con sus resultados finales, como otras contingencias de orden subjetivo (v.gr: la conducta observada en el curso de la litis), permiten llegar a una resolución particular que dispone, esencialmente, quien y como se retribuirán al contrario los desembolsos que debió realizar para el reconocimiento del derecho (Gozaíni, Osvaldo A., Costas Procesales -doc. y jurisp. 2da. ed. ampliada- EDIAR, Bs. As, 1998).

El art. 68 del Código Procesal consagra el criterio objetivo de la derrota, como fundamento de la imposición de las costas. Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener ante el órgano jurisdiccional, la satisfacción de su derecho. Estas deben ser reembolsadas por el vencido con prescindencia de la buena fe, de su mayor o menor razón para litigar y de todo concepto de culpa, negligencia, imprudencia o riesgo y de la malicia o temeridad de su contrario (conf., CNCiv., Sala A, E. D., 90-504; íd., Sala D, LL., 1977-A- 433; íd., Sala F, J. A., 1982-I-173; íd. Sala H, «Arena, María c/Empresa Línea 47 S. A. s/Daños y perjuicios», del 14/06/94).

En este sentido, se ha resuelto que ellas deben ser soportadas íntegramente por la parte que dio origen al reclamo e hizo necesario acudir a la vía judicial para el reconocimiento del derecho invocado.Por lo tanto, si la demandada resultó vencida toda vez que se hizo lugar a la demanda, las costas deberán ser soportadas por la perdidosa.

Sin embargo, el citado artículo 68 en su segunda parte dispone que el juez podrá eximir total o parcialmente de esa responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Este párrafo importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373). A decir de Morello, Sosa y Berizonce, lo relativo a la existencia de mérito para disponer la eximición queda librado, en cada caso concreto, al prudente arbitrio judicial (auts. cits., Código Procesal., t. II B, pág. 52).

Así, no puede soslayarse que la eximición que autoriza dicha norma constituye un supuesto extraordinario y procede, en general, cuando media «razón fundada para litigar», expresión ésta que contempla aquellos supuestos en que, por las particularidades del caso cabe considerar que el vencido actuó sobre base de una convicción razonable acerca del hecho invocado en el litigio. Sin embargo, no se trata de la mera creencia subjetiva en orden a la razonabilidad de su pretensión, sino de la existencia de circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo para eximirlo de las costas y sólo ha de disponérsela cuando existan motivos muy fundados, por la preponderancia del criterio objetivo de la derrota (conf. CNCiv., Sala E, «Becerra de Delgado c/ Delgado s/medidas precautorias», del 26-12-97).

Atendiendo a como se resuelve en la especie, la imposición de las costas decidida en la sentencia de grado habrá de ser confirmada, de modo tal que los argumentos esgrimidos resultan insuficientes a los fines de su eximición.

IX.A tenor de las reflexiones precedentes, propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia recurrida en todo cuanto fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la parte demandada vencida (art. 68 del CPCCN). Así lo voto.- Los Dres. Díaz Solimine y Parrilli, por análogas razones a las aducidas por el Dr. Ramos Feijóo, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Con lo que terminó el acto: CLAUDIO RAMOS FEIJOO – OMAR LUíS DIAZ SOLIMINE – ROBERTO PARRILLI – Es fiel del Acuerdo.-

Buenos Aires, Octubre 22 de 2019.

Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: confirmar la sentencia de grado en todo cuanto fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la parte demandada por haber resultado vencida.

Regístrese, notifíquese y, oportunamente publíquese (conf. Acordada 24/2013 de la CSJN).

Fecho, devuélvase.

DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOó

JUEZ DE CáMARA

DR. ROBERTO PARRILLI

JUEZ DE CAMARA

DR. OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE

SUBROGANTE

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