Medida cautelar tendiente a que un desarrollador inmobiliario no resuelva un contrato de compraventa por falta de pago, debido a la situación económica, luego de las PASO

Partes: T. P. M. D. c/ S.A. c/ C. A. P. M. S.A. s/ cumplimiento de contrato

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: G

Fecha: 4-nov-2019

Cita: MJ-JU-M-122052-AR | MJJ122052 | MJJ122052

Se admite una medida cautelar innovativa, tendiente a que un desarrollador inmobiliario no resuelva un contrato de compraventa por falta de pago, debido a la consideración de la situación económica sufrida por el país, luego de las elecciones PASO.

Sumario:

1.-Corresponde admitir el dictado de una medida cautelar de no innovar tendiente a que el desarrollador inmobiliario no resuelva el contrato de compraventa por la falta de pago en término de algunas de las cuotas pendientes, ya que el contexto económico y financiero del país luego de las elecciones PASO, constituye una circunstancia suficiente e insoslayable a la hora de ponderar la verosimilitud en el derecho invocada; a lo que se suma que no debe perderse de vista el significativo desembolso que implica el haber pagado U$S 25.500.000, elemento objetivo de compromiso con el progreso del proyecto, que indica la utilidad -a priori- de facilitar a las partes un margen temporal en el que puedan buscar una salida consensuada o fijar definitivamente posiciones.

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2.-El contexto económico del país, luego de las elecciones PASO no es suficiente para dictar una medida cautelar que impida que una de las partes resuelva el contrato de compraventa por falta de pago, dado que no configura una verosimilitud del derecho tal, como para adoptar la medida solicitada, que significaría la modificación de una estipulación contractual (del voto en disidencia del Dr. Carranza Casares).

Fallo:

Buenos Aires, 4 de noviembre de 2019.

Vistos y considerando Arriban los autos a esta Sala con motivo de la apelación interpuesta por la actora contra la desestimación dispuesta por la juez de grado de la medida cautelar solicitada in audita parte.

I. Este proceso fue promovido por TPM D. C. SA mediante la presentación inaugural de fs. 259/280. Allí, a pesar de que en el encabezado sólo se hizo referencia a la solicitud de una medida urgente de no innovar, además de tal cautelar cuyo rechazo nos convoca, promovió demanda por «adecuación de contrato en los términos del art. 1091, siguientes y concordantes del CCyCN» contra C. A. P. M. SA (cfr. fs. 259 vta. y 267 vta. y stes.).

Conforme surge del instrumento de fs. 2/5 y como indicó en el escrito inicial su representante, M. J., el 12 de diciembre de 2018 la sociedad actora suscribió con la demandada un boleto de compraventa a través del cual adquirió una parcela de más de 8000 metros cuadrados en el barrio de Puerto Madero de CABA, «con cargo para el adquirente de construir y llevar adelante el desarrollo del EMPRENDIMIENTO comprometido en los términos, plazos, condiciones, cargos y restricciones previstos en el PLIEGO y la OFERTA» (fs. 164). Se trata, pues, de la licitación pública a través de la cual la empresa N. SA (cuyo directorio también preside el mencionado J. y a nombre de la cual, a su vez, constituyó la sociedad anónima actora junto con D. M., ver fs. 90/102) resultó adjudicataria y se obligó a desarrollar un emprendimiento inmobiliario de usos múltiples:residencias, hotelería, oficinas, locales comerciales, estacionamiento, áreas públicas de paseo y esparcimiento, bajo la marca R.-C.

El precio de la operación se estableció en la suma de U$S 58.210.326, pagaderos inicialmente en dos cuotas de U$S 11.642.065,20 y dos de U$S 17.463.097,80, la primera dentro de cinco días de firmado el boleto, las siguientes el 5/2/2019 y el 5/4/2019 y la última en ocasión del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio en la segunda quincena de junio de 2019.

Refiere que luego de pagar las dos primeras cuotas y parcialmente la tercera, por un total de U$S 25.500.000, durante los primeros meses de 2019 «algunos socios internacionales decidieron no avanzar con el proyecto o bien aguardar para efectuar su aporte con posterioridad a las elecciones generales del 27 octubre, lo cual motivó que TPM comenzara a negociar la participación de nuevos inversores locales y extranjeros», y condujo a que el 4 de julio de 2019 las partes suscribieran una «adenda» del boleto, por la que – sustancialmente- se repactaron los plazos originales, de manera que el último pago debía producirse antes del 30 de septiembre de 2019 (cfr. fs. 13/14).

Sin embargo, continuó relatando, el imprevisto resultado de las elecciones primarias, abiertas, simultáneas y obligatorias (PASO) celebradas el 11 de agosto pasado, «alteró por completo el escenario político, económico y financiero, tornando excesivamente oneroso el cumplimiento de los pagos asumidos por TPM en las condiciones pactadas en la Adenda», motivo por el cual propuso a la demandada reprogramar los últimos plazos estipulados, dando espacio a un intercambio epistolar en cuyo marco la hoy demandada no sólo insistió con que debía cumplir con sus obligaciones conforme lo pactado sino que además intentó ejecutar las garantía de cumplimiento oportunamente otorgadas.

En definitiva, con sustento en las previsiones de los arts. 1091 y ctes.del CCyCN, lo que pretende es mantener viva la relación contractual y que la accionada acceda a un nuevo cronograma de pagos, con cuotas más reducidas en su cuantía y espaciadas en el tiempo, que le permita cumplir en las condiciones adversas del mercado actuales. A esa propuesta, deben agregarse las diversas alternativas que, según el instrumento de fs. 428/434, se formularon a la emplazada el 15 de octubre pasado y que no obstante no haber sido ponderado por la juez interviniente, constituye un elemento de valoración en esta instancia para la temática que convoca.

Esos son, sucintamente y a grandes rasgos, los antecedentes sustanciales de la relación habida entre las partes, los cuales se exponen en la presente a modo de síntesis para el tratamiento de la cuestión objeto de recurso, descontando que para el mérito del caso se ponderará el profuso desarrollo que ilustran las piezas incorporadas al proceso. Aunque, por cierto, se recuerda que los jueces no están obligados a tratar la totalidad de las cuestiones propuestas, sino sólo aquellas que estimen conducentes para fundar sus conclusiones (conf. CSJN, fallos: 272:225; 274:113; 308:2172; 310:1853, 2012; 311:120, 512; 312:1150; 326:4495; 325:1922, entre muchos otros).

II. El objeto de la medida cautelar pretendida es que C. P. M. SA, sociedad estatal inter-jurisdiccional (50% Nación y 50% CABA), «se abstenga de resolver y/o rescindir el Boleto y/o la Adenda con fundamento en la falta de pago de las cuotas previstas en este último instrumento» (ver en concreto fs. 273), pedido que inicialmente requirió se mantenga hasta tanto se resuelva el objeto principal de la demanda (fs. 259) y luego, en los agravios, redujo hasta el 31 de mayo de 2020 (fs. 423) o bien hasta la fijación de la audiencia en caso de que el Tribunal accediera a tal pedido (fs. 423 vta.).

A fs.332/336 y tras conferir el traslado de la demanda que tipificó como ordinario, la jueza de la anterior instancia desestimó la cautelar afirmando que en el este estado inicial del proceso la actora no ha logrado acreditar suficientemente la verosimilitud del derecho que invoca, es decir que no probó verosímilmente «que se ha sucedido una alteración de carácter extraordinario», sic (fs. 336).

En esta instancia la apelante pretende se revoque la medida, reeditando cuestiones ya expuestas, ahondando en otras y agregando nuevos elementos con la expresión de agravios. Dijo que el rechazo de la juez de grado es infundado, superficial y dogmático y que hizo un análisis equivocado de las cuestiones de hecho y derecho que a su entender justifican la procedencia de la cautelar.

Sucintamente, referencia a las bondades del «emprendimiento»; al comportamiento intransigente y contradictorio con su obrar anterior de C. A. P. M. SA; a la imprevisión y a sucesos de público conocimiento, como los efectos de las PASO celebradas el 11 de agosto pasado que -sostiene- alteraron por completo el escenario político, económico y financiero del país y de las empresas locales, como es TPM.

III. Las medidas cautelares constituyen un medio tendiente a asegurar el cumplimiento de las resoluciones judiciales y el cobro de un crédito cuando, antes de incoarse el proceso principal o durante su curso, la parte pretendiente demuestra que su derecho es prima facie verosímil y que existe peligro de que la eventual decisión favorable carezca de eficacia práctica (conf. arg. Palacio, Lino, «Derecho Procesal Civil, t° VIII, ed. Abeledo – Perrot, 1992, par. 1217 y stes.). Así es que el Código Procesal regula con especificidad diversas medidas y supuestos (arts. 195/231), culminando en el otorgamiento de un margen de ponderación al juzgador para aquellos casos no contemplados expresamente y/o que exijan un resguardo no estipulado (conf. art. 232).

Debe concurrir la posibilidad que de no admitirse la medida el peticionario pueda sufrir un daño grave e irreparable (conf.

Fassi, «Código Procesal.», t° 2, 46, ap.5). En tal sentido, una de las funciones primordiales, y tal vez la más importante que cumplen las medidas precautorias, es evitar que, como resultado de circunstancias sobrevinientes, se tornen inoperantes los efectos de la resolución definitiva, cuando, entre otros supuestos, operase una alteración del estado jurídico o de hecho existente al tiempo de interponerse la demanda o la solicitud (conf. Palacio, Lino, ob. cit., par. 1217 y stes.).

Específicamente, el art. 230 del Código Procesal establece que, además de la verosimilitud, la prohibición de innovar procede siempre que existiere peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la situación de hecho o de derecho, la modificación pudiera influir en la sentencia o convirtiera su ejecución en ineficaz o imposible.

Atento el carácter declarativo que tiene toda sentencia judicial, el juez al momento de dictarla tiene que retrotraerse al estado de los hechos imperantes cuando se originó la litis. Es por ello que el fundamento de la prohibición de innovar, tal como su denominación lo expresa, consiste en la no alteración de las circunstancias vigentes durante el curso del litigio (conf. Ponce, Carlos, en «Código Procesal.», dir. Highton/Areán, ed. Hammurabi, 2004, tº 4, pág. 578 y sus citas).

Bajo esa óptica, debe decirse, en primer lugar, que en el contexto descripto asiste razón al apelante en cuanto afirma que de materializarse la voluntad de su contratante, el objeto de la acción principal podría verse truncado. Siendo así y asumiendo el deber de prevención del daño receptado en el art.1710 del Código Civil y Comercial de la Nación, desde ya se aprecia razonable mantener el estado de cosas tal cual se encontraba al momento de interponerse la demanda, para poder dar un tratamiento adecuado a la pretensión de fondo.

Es que, contrariamente a lo sostenido por la jueza de la anterior instancia, se estima que el contexto económico y financiero del país, constituye una circunstancia suficiente e insoslayable a la hora de ponderar la verosimilitud en el derecho invocada. Más allá de la ponderación que merezca la reconocida falta de pago de la actora, de la actitud que asuma la demandada frente a la pretensión y, en definitiva, de cómo se resuelva el fondo del asunto, no puede ignorarse que los vaivenes en la economía argentina impactaron e impactan en todas sus esferas.

Véase, en ese sentido, que se trata de un emprendimiento de una envergadura tal que implicó la compra de un inmueble por casi sesenta millones de dólares y supone una inversión total que ace ptablemente se estima en trescientos millones de dicha moneda, lo que supone que la implicancia de la frustración de un proyecto semejante indudablemente se vería replicada en terceros.

Es que el emergente escenario político implicó una espiralización de las alteraciones macroeconómicas, que parece proyectarse al menos hasta la asunción de las nuevas autoridades en el Poder Ejecutivo Nacional.

Las decisiones de financiamiento e inversión parten de cálculos de valor actual y valor actual neto cuya tasa de descuento (o costo de oportunidad) es una variable que guarda relación directa con el riesgo que afecta el proyecto (López Trilli, «Financiamiento de la Empresa, Astrea, pág.12 y ss.); un esquema de tal distorsión macroeconómica como el que vive el país en este momento, resulta pasible de impedir el ensayo de ese cálculo empresarial imprescindible, y eventualmente postergando por ello la evaluación por parte de posibles terceros inversores en el mentado emprendimiento.

En ese marco, resulta verosímil -más allá de lo que en definitiva quepa resolver al respecto en el pronunciamiento definitivoel impacto que pudo haber tenido en el caso el cambio de las condiciones macro y microeconómicas emergentes en la República Argentina, puesto que -con independencia de la denunciada «estampida de inversores»- no puede desconocerse que a más de los fondos necesarios para saldar el precio de la compraventa sobrevendría la necesidad de cubrir los ingentes costos que implica ejecutar el desarrollo del emprendimiento de acuerdo con los plazos establecidos en el «pliego» y en la «oferta».

Asimismo, parece plausible especular que, en tren de retomar gestiones para la oferta y capacitación de inversores nacionales y extranjeros, el negocio exige actualidad, lo cual difícilmente exhiba mediante la mecánica rescisión o resolución del contrato, soslayando un marco económico y político de público conocimiento.

Y si bien la medida que se pide es inusual, las características del emprendimiento, la velocidad de los acontecimientos y el mal menor que conlleva la admisión de la cautelar frente a una eventual escala en la conflictividad entre las partes, en el contexto del emprendimiento que se describe, hacen viable el sostenimiento del status quo por un tiempo prudencial que les permita ponderar alternativas, de continuación o -inclusoextinción del contrato, frente al conflicto en ciernes.

No debe perderse de vista el significativo desembolso que implica el haber pagado U$S 25.500.000 (fs. 419), elemento objetivo de compromiso con el progreso del proyecto, que indica la utilidad -a priori- de facilitar a las partes un margen temporal en el que puedan buscar una salida consensuada o fijar definitivamente posiciones.Al menos, la envergadura del emprendimiento y los intereses en pugna, así lo aconsejan.

Como se referenció en el memorial a fs. 420, los jueces no pueden prescindir de las implicancias económicas de sus decisiones, pues ello constituye uno de los índices más seguros para verificar su razonabilidad y su congruencia con el sistema en que está engarzada la norma (fallos 302:1284, entre otros). Aquí, el emprendimiento de que se trata trasciende decididamente el interés de las partes para proyectarse en inversiones, fuentes de trabajo, turismo, desarrollo de espacio público, etc.

De esa manera, teniendo en miras lo anteriormente expuesto en el restrictivo y provisional margen de conocimiento de la cuestión traída a debate, la prudencia inclina la decisión hacia el otorgamiento de la medida, aunque no hasta el dictado de la sentencia como se pidió inicialmente puesto que como cautelar se vería desnaturalizada, sino hasta el 31 de marzo de 2020, que es el plazo menor propuesto en el memorial (ver fs. 409, cuarto párrafo) dentro de las alternativas de negociación presentadas a fs. 428/434, para cuyo término habrá transcurrido poco más de tres meses desde la asunción de las nuevas autoridades nacionales.

Como contracautela, en los términos del art. 199 del Código Procesal, TPM D. C. SA deberá prestar caución real que, de acuerdo con las circunstancias del caso, y teniendo en consideración aquellos contractualmente previstos en el pliego de licitación así como en el boleto de compraventa celebrado, se fija en la suma de cinco millones de dólares (U$S 5.000.000), debiendo transferirla a nombre de la causa y a la orden de la jueza de grado o bien otorgar un seguro de caución en las mismas condiciones que el contemplado en el pliego y en el boleto como la garantía de ejecución (cfr. fs. 133 vta./134).

Por lo expuesto, por mayoría, el Tribunal, resuelve: revocar el resolutorio de fs.333/336 y, en consecuencia, hacer lugar a la medida solicitada, disponiendo que hasta el 31 de marzo de 2020 C.

A. P. M. SA debe abstenerse de resolver y/o rescindir el boleto y/o la adenda que la vincula con TPM D. C. SA, con fundamento en la falta de pago de las cuotas previstas en la mencionada adenda.

Previamente, la actora debe prestar caución real por la suma de U$S 5.000.000 en las condiciones apuntadas precedentemente. Regístrese, notifíquese por Secretaría al domicilio electrónico (ley 26.685 y Ac. 31/11 y 38/13 de la CSJN), cúmplase con la Ac. 24/13 de la CSJN y devuélvase.

Carlos A. Bellucci Gastón M. Polo Olivera Carlos A. Carranza Casares (en disidencia) Disidencia del juez Carranza Casares.

Examinado el caso con la provisionalidad con la que es dable hacerlo en este estado inicial del proceso, teniendo en cuenta el extenso memorial y los elementos hasta ahora aportados, no encuentro suficiente verosimilitud del derecho como para adoptar la medida solicitada, que significaría la modificación de una estipulación contractual (art. 960 CCCN), con implicancias no difíciles de dimensionar para la parte demandada, que no sería la que habría incurrido en una tesitura disímil a la pactada.

Tampoco aparenta presentarse con claridad un supuesto de falta de colaboración, desde que la propia recurrente ha reconocido que su contraparte «ha otorgado prórrogas razonables para ajustar los plazos del contrato» (fs. 405).

Por otra parte, el diferimiento que ahora se reclama para integrar los pagos adeudados y seguir adelante con el proyecto, cuyo aspecto relevante o esencial es el denominado «emprendimiento» que se llevaría a cabo en el terreno a adquirir (fs. 395, 399, 419vta.), no sería fácil de compatibilizar con la afirmación de que la ejecución de un proyecto de tal magnitud «es dudoso que ocurra en el contexto actual del país» (fs.407vta.); máxime si a la necesidad de cubrir el saldo de precio del boleto le sobrevendría la de la puesta en marcha del proyecto.

Además, sin perjuicio de lo que pueda decirse sobre las inversiones y la relación entre el riesgo y la rentabilidad, advierto que la apelante, que no se trataría de un simple particular, sino de una especialista capaz de organizar negocios de esta índole, ha renunciado a plantear la imprevisión (fs. 165), aunque circunscripto en su interpretación contextual de la cláusula, a la moneda pactada como condición esencial del contrato (fs. 270vta./271).

De igual modo destaco que la demandante admitió no haber pagado la primera cuota de la adenda que reprogramaba los vencimientos, pactada para el 31 de julio de 2019, es decir, antes de la fecha del acontecimiento que califica como imprevisible.

Estas consideraciones con las que se intenta dar respuesta a la queja por una supuesta falta de abordaje en la resolución recurrida de las distintas cuestiones -conducentes- planteadas, siempre en el marco provisional que no constituye adelanto de lo que deberá ser ampliamente tratado en la sentencia definitiva, me inclinan por la confirmación del rechazo de la medida solicitada.

CARLOS A. BELLUCCI

JUEZ DE CAMARA

CARLOS A. CARRANZA CASARES

JUEZ DE CAMARA

GASTÓN M. POLO OLIVERA

JUEZ DE CAMARA

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