Desalojo iniciado contra el comodatario de un inmueble

Partes: Maciel Karina Alejandra c/ Fluckiger Marisa y otro s/ desalojo

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Laboral de Reconquista

Sala/Juzgado: 4ta. circ.

Fecha: 26-jul-2018

Cita: MJ-JU-M-114824-AR | MJJ114824 | MJJ114824

 

Procedencia del desalojo iniciado contra el comodatario de un inmueble.

 

Sumario:

1.-Corresponde hacer lugar a la demanda de desalojo iniciada por quien acreditó su carácter de compradora del inmueble y estar habitándolo en parte, contra quien reviste la calidad de tenedor precario ya que reiteradamente a lo largo del proceso reconoció que habitaba el inmueble en calidad de comodatario quien, por ende, tiene una obligación legal de restituir (arts. 2285 , CCiv. y 1536, inc. e) , CCivCom.).

2.-La acción de desalojo es una acción personal ejercida por quien tiene derecho a recuperar el uso y goce de un inmueble (o parte de él), cuando quien detenta la tenencia llegó a ella mediante actos o contratos que ya no pueden considerarse subsistentes, o cuando lo hizo como un intruso, sin pretensiones posesorias (art. 517 , CPCCN.), por lo cual el demandado debe ser siempre un tenedor que reconoce en otro la posesión (arts. 2460 y ss., CCiv.; 1910 del CCivCom.).

3.-La demanda de desalojo no procede cuando el demandado alega y acredita prima facie, con un grado razonable de seriedad y verosimilitud, que detenta el inmueble con ánimo de dueño (arts. 2351 , CCiv. y 1909 , CCivCom), siendo que en tal caso quien pretenda recuperar la posesión deberá acudir a otras vías procesales, donde no se podrá hacerse valer el resultado del juicio de desalojo (art. 526 , CPCCN.).

Fallo:

En la ciudad de Reconquista, Provincia de Santa Fe, a los 26 días de Julio de 2018, se reúnen los Jueces de esta Cámara, Dres. Santiago Andrés Dalla Fontana, María Eugenia Chapero y Aldo Pedro Casella para resolver los recursos interpuestos contra la resolución dictada por el Señor Juez de Primera Instancia de Circuito N° 4 de la ciudad de Reconquista, Provincia de Santa Fe, en los autos: MACIEL, CARINA ALEJANDRA C/ FLUCKIGER, MARISA Y OTRO Y/O Q.R. OCUPANTE S/ DESALOJO, EXPTE. Nº 289, AÑO 2015. Acto seguido, el Tribunal establece el orden de votación conforme con el estudio de autos: Dalla Fontana, Chapero y Casella, y se plantean para resolver las siguientes cuestiones:

Primera: ¿Es nula la sentencia?

Segunda: Caso contrario, ¿Es justa?

Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A la primera cuestión el Dr. Dalla Fontana dijo: el recurso de nulidad no ha sido sostenido en esta Alzada por la recurrente, y no advirtiendo vicios graves que aconsejen su tratamiento de oficio, voto por la negativa.

A la misma cuestión, los Dres. Chapero y Casella votan en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Dr. Dalla Fontana dijo: la sentencia de Primera Instancia (fs. 146/148 vta.) hizo lugar a la demanda y, teniendo en cuenta que la codemandada Marisa Soledad Fluckiger había hecho abandono del inmueble, condenó sólo a Néstor Federico Fluckiger y/o cualquier ocupante a hacer entrega a la actora del inmuble ubicado en calle San Martín n° 3840 de esta ciudad, libre de ocupantes y enseres, en el plazo de 15 días, con costas.Para tomar esa determinación la Magistrada entendió probado que la accionante vive en la parte posterior del inmueble cuyo desalojo inició; que figura como compradora en un contrato de compraventa; y que Néstor Fluckiger ocupaba otra parte del bien en carácter de préstamo, sin lograr acreditar que la dueña no era la actora (Maciel) sino Lidia Fluckiger (según alegó al contestar la demanda). Valoró también la sentenciante que Maciel era “la única que tiene un mejor derecho para reclamar” (fs. 147 vta.), mientras que Fluckiger no pudo probar poseer un título legítimo para la ocupación a los fines de poder resistir el deshaucio.

La demandada apeló el fallo y el recurso le fue concedido. Luego de referenciar antecedentes de la causa se agravia porque la sentencia le reconoce derecho a Maciel a demandar por desalojo, dando equivocadamente por acreditado que la misma es dueña del inmueble en cuestión. Señala que Maciel reconoció que Lidia Fluckiger era la dueña y que aquélla nunca probó haberse convertido después en propietaria, pues sólo acompañó fotocopias de un boleto de compraventa -a la par de otra documental- nunca reconocido. Deduce entonces que la actora nunca demostró tener derecho a solicitar el desalojo. Añade, sin perjuicio del desconocimiento de la documental presentada, que el hecho de estar pagados los impuestos no quiere decir que los haya abonado Maciel. También niega que ésta hubiera tenido la posesión de la casa por haber construido su vivienda en la parte posterior del terreno, ya que nunca poseyó el lugar ocupado por Lidia Fluckiger, Catalina Diaz, el apelante y Marisa Fluckiger.

Se queja asimismo la apelante porque entiende que cuando la sentencia dice que debió demostrar que no ingresó en calidad de préstamo se le estaría sugiriendo que mienta, siendo que ingresó a vivir al lugar con autorización de Lidia Fluckiger, justamente en calidad de préstamo.Esgrime que es ésta la verdadera dueña y por tanto que no puede otra persona solicitar el desalojo; y que la misma resolución en crisis reconoce que los argumentos de la actora son exiguos y débiles, no obstante lo cual hace lugar a la demanda. Alega que las pruebas producidas (confesionales y testimoniales cuyo contenido resume) se desprende que la demandante no tenía facultad para desalojar, correspondiendo por tanto la revocación de la sentencia atacada.

Termina agraviándose por la imposición de costas.

Los agravios son replicados por Maciel a fs. 173/175 vta., quien brega por la confirmación de la sentencia alzada, acompañando además documental original.

Resuelta la admisión de dicha documental a fs. 186 y firme el pase a resolución, ha quedado la presente concluida para definitiva.

Después de analizar las constancias de la causa y las quejas vertidas por la apelante, opino que el fallo alzado merece confirmación y así lo propondré al acuerdo. Me explico:

La acción de desalojo es una acción personal ejercida por quien tiene derecho a recuperar el uso y goce de un inmueble (o parte de él), cuando quien detenta la tenencia llegó a ella mediante actos o contratos que ya no pueden considerarse subsistentes, o cuando lo hizo como un intruso, sin pretensiones posesorias (art. 517 del C.P.C.C.). El demandado debe ser así siempre un tenedor que reconoce en otro la posesión (arts. 2460 y ss. del Código Civil; 1910 del CCCN). Por lo tanto, y como ha sostenido en reiteradas ocasiones este Cuerpo (v. 22/03/07, Rivas, María M. c. Acosta, Miriam, entre otros), la demanda de desalojo no procede cuando el demandado alega y acredita prima facie, con un grado razonable de seriedad y verosimilitud, que detenta el inmueble con ánimo de dueño (arts. 2351 del Código Civil y 1909 del CCCN). En tal caso, quien pretenda recuperar la posesión deberá acudir a otras vías procesales, donde no se podrá hacerse valer el resultado del juicio de desalojo (art.526 del C.P.C.C.).

Ahora bien, no está controvertido en autos que Néstor Fluckiger reviste la calidad de tenedor precario ya que reiteradamente a lo largo del proceso ha reconocido que habita la casa que se pretende desalojar en calidad de comodatario. Éste tiene una obligación legal de restituir (arts. 2285 del Código Civil y 1536 inc. e) del CCCN), restando sólo por verificar si Maciel es la acreedora de esa obligación de restitución. En tal faena se advierte que mediante boleto de compraventa cuyo original obra reservado (copia a fs. 4/6), el 22/11/05 la Municipalidad de Reconquista le vendió el inmueble ubicado en Barrio Carmen Luisa, Manzana 24 Lote N° 2, de Reconquista, ubicado en calle San Martín N° 3840 de Reconquista, según han admitido las partes. Dicho boleto es instrumento público por haber intervenido en su otorgamiento y confección funcionarios públicos (Intendente, Secretarios de Gobierno y de Promoción Social, según consta en el mismo) en ejercicio de sus funciones (arts. 979 inc. 2° y 980 del Código Civil). Consecuentemente, hace plena fe de su contenido y no necesita de reconocimiento (art. 993 del Código Civil), quedando así demostrado que desde noviembre de 2005 Maciel era -en principio y salvo prueba en contrario- quien estaba facultada a prestar el inmueble (o parte del mismo) y pedir su restitución al eventual comodatario.

La defensa de Néstor Fluckiger estriba en que su obligación de restitución sería para con Lidia Fluckiger, verdadera propietaria de quien habría recibido la casa en préstamo. Sin embargo ésto no puede considerarse probado porque se ha acreditado -contrariamente- que el ingreso del demandado ocurrió mucho después de noviembre de 2005. Así Pacheco (fs. 83) dijo que el recurrente había ingresado unos 4 años antes de su declaración testimonial (de fecha 22/10/14), cuando se separó de su esposa; Ramírez (fs. 84) y Duarte (fs.86) depusieron en el mismo sentido y dando las mismas razones; mientras que Nidia Fluckiger sólo se diferenció en que ubicó el ingreso de Néstor en 6 años antes de su declaración (también el 22/10/14), lo que de todos modos es muy posterior a noviembre de 2005. Estos relatos no pueden considerarse desmentidos por los testigos propuestos por la demandada (fs. 112/114) ya que ninguno precisó, dando razón de sus dichos, una fecha de ingreso al inmueble anterior a 2005 por parte del accionado. A falta de prueba documental del contrato de comodato, si Néstor Fluckiger comenzó a detentar parte del bien con posterioridad a la compra por boleto de compraventa efectuada por Maciel, la que a su vez vivía en el lugar, debe presumirse que la autorización la recibió de ésta (que fue lo afirmado en la demanda) y no de Lidia Fluckiger (según la contestación de demanda). El contrato habido entre ésta y la Municipalidad, anterior al de Maciel, evidentemente no subsistía en sus efectos (vgr. por revocación o rescisión) cuando se celebró el boleto de noviembre de 2005, lo que permitió al ente público celebrar este nuevo contrato. Lo razonable es entonces que haya sido la nueva compradora (la actora) quien prestó la casa al demandado.

Como venimos diciendo, “la acción de desalojo constituye un juicio de conocimiento de naturaleza sumaria, que tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa que detenta, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello (ver Ramírez, Jorge O., “El Juicio de Desalojo”, p. 33, 5° ed. act. y ampl., Ed. Nova Tesis). Quien intenta resistir la acción de desalojo incoada en su contra, a los fines de retener el inmueble objeto de desalojo, debe acreditar la existencia de un derecho mejor que el que esgrime quien reclama, máxime cuándo el mismo se asienta en el derecho real de propiedad. Se trata de una acción personal, que persigue el recupero de la tenencia dada o perdida” (C. 7° C.C.Córdoba, 06/04/06, Dafkin S.R.L. v. Caviglia, Juan N. y otro, LL Online 70024139). Habiendo acreditado la actora ser la compradora del inmuble de calle San Martín N° 3840 y estar viviendo en parte del mismo, así como que Néstor Fluckiger ingresó allí luego de dicha compra, éste no pudo demostrar haber sido autorizado por Lidia Fluckiger (en lugar de Carina Maciel), siendo insuficientes los dichos de algunos testigos en tal sentido en el resto del contexto probatorio analizado. Luego, resulta que la obligación de restitución inherente al contrato de comodato debe satisfacerse en cabeza de la actora.

Por todo lo dicho, voto por la afirmativa, correspondiendo además que sea la recurrente quien cargue con las costas de esta i nstancia (art. 251 del C.P.C.C.).

A la misma cuestión, los Dres. Chapero y Casella manifiestan que coinciden con lo expuesto por el Dr. Dalla Fontana, por lo que votan en igual sentido.

A la tercera cuestión, el Dr. Dalla Fontana dijo: atento al resultado precedente, corresponde adoptar la siguiente resolución: 1) Desestimar el recurso de nulidad; 2) Rechazar el recurso de apelación, confirmando en consecuencia la sentencia apelada; 3) Imponer las costas de la Alzada a la recurrente vencida (art. 251 del CPCC); 4) Regular los honorarios de los profesionales intervinientes por su labor en la Alzada en el (%) de los que correspondan por regulación firme a su actuación en la instancia de grado.

A la misma cuestión, los Dres. Chapero y Casella votan en igual sentido.

Por ello, la CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL, COMERCIAL Y LABORAL DE LA CUARTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL

RESUELVE: 1) Desestimar el recurso de nulidad; 2) Rechazar el recurso de apelación, confirmando en consecuencia la sentencia apelada; 3) Imponer las costas de la Alzada a la recurrente vencida (art. 251 del CPCC); 4) Regular los honorarios de los profesionales intervinientes por su labor en la Alzada en el (%) de los que correspondan por regulación firme a su actuación en la instancia de grado. Regístrese, notifíquese y bajen.

DALLA FONTANA

Juez de Cámara

CHAPERO

Juez de Cámara

CASELLA

Juez de Cámara

ALLOA CASALE

Secretaria