Nulidad de asamblea de propietarios que dispuso que los gastos por arreglos de gas eran particulares, cuando el suministro es una cosa común

Partes: Agropecuaria Diefer S.A. c/ Consorcio Prop. Edificio Corrientes 980 y Carlos Pellegrini 385 s/ nulidad de asamblea – ordinario

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: H

Fecha: 1-oct-2018

Cita: MJ-JU-M-115079-AR | MJJ115079 | MJJ115079

Nulidad de la asamblea de propietarios que dispuso que los gastos por arreglos de gas eran particulares, ya que la red troncal de suministro de gas es una cosa común.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la nulidad de las asambleas que dispusieron que los arreglos de gas de las unidades eran gastos particulares pues, se encuentra acreditado que en el edificio se clausuró la entrada de gas por pérdida de ese fluido, y que era necesario proceder a los arreglos de los montantes de gas para aquellas unidades funcionales que tenían medidor, por ello el quid era establecer inadecuadamente por la Asamblea convocada a ese efecto si era un gasto a cargo de cada titular de una unidad funcional o era un gasto común, cuando era de sobra sabido que era una reparación de cosa común -vgr. red troncal de suministro de gas-.

2.-Corresponde hacer lugar al reclamo por repetición del pago de reparación de balcones, pues se trata de cosas comunes (connf.art. 2041 inc. d CCivCom.), y si había rajaduras y pequeñas filtraciones, era a cargo del consorcio su reparación, por lo que mal puede pretender el ente consorcial cobrárselo únicamente a aquellos que tengan esa porción de superficie descubierta.

3.-La nulidad de asamblea puede basarse en defectos en cualquiera de las tres fases: constitutiva -se refiere a la etapa de notificación de la asamblea-; deliberativa -quorum para sesionar- y resolutiva -mayoría para decidir-; a su vez, puede ser una nulidad parcial o total de la decisión asamblearia -vgr. algún punto del orden del día, o en su caso de todo el temario-

4.-Mal puede el consorcio accionado controvertir la legitimación activa de la empresa actora respecto de las unidades funcionales 34 y 35 del edificio demandado, cuando ello fue aceptado en todas las asambleas cuestionadas, permitiéndole ser representado por quien estuvo presente justamente y firmó las actas respectivas, máxime cuando ni siquiera fue opuesta por el consorcio accionado una excepción o defensa de falta de legitimación activa.

5.-Cuando un edificio tiene una estructura que hace conveniente la existencia de subconsorcios, el reglamento puede darle independencia funcional o administrativa, pero siempre ello debe ser previsto en el Estatuto consorcial, ya sea originariamente o con posterioridad, vía reforma del mismo.

6.-Bajo la nueva legislación se prevé en el art. 2040 CCivCom. cuáles son las cosas comunes, y se indica que en caso de que no se halle determinado, debe ser considerada común, además, el art. 2041 inc. f CCivCom. justamente postula entre las cosas y partes necesariamente comunes ‘las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional’, lo cual permite advertir que el código de fondo establece que no solo es común la cañería hasta el ingreso a la unidad, sino en toda su extensión.

Fallo:

En Buenos Aires, a 1 días del mes de octubre del año 2018, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Agropecuaria Diefer S.A. c/ Consorcio Prop. Edificio Corrientes 980 y Carlos Pellegrini 385; s/ nulidad de asamblea. Ordinario” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. Abreut de Begher dijo:

I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación planteados por las partes contra la sentencia de grado que rechazó la demanda contra Carlos Szperling, e hizo lugar a la acción por nulidad de asambleas respecto del punto 6 de la realizada el 11/11/2015 y de los puntos 4 y 5 de la efectuada el 4/12/2015 contra el consorcio accionado; con más la condena a la devolución de $ 5.000 por repetición del pago de la reparación de balcones, y la obligación de la reinstalación de gas en las unidades UF 34 y UF 35 de la actora en el plazo de 10 días, con intereses y costas.

A fs.363 se agravia la actora porque se condenó a la accionada al reintegro de $ 5.000 en concepto de reparación de balcones, cuando la suma reclamada es de $ 10.708 conforme a lo abonado oportunamente por esa reparación que estaba a cargo del consorcio, y no de los copropietarios como fue resuelto equivocadamente por la asamblea.

A su turno el Consorcio accionado se agravia porque el Magistrado tuvo por acreditada la legitimación actora como propietaria de las unidades funcionales 34 y 35, cuando tal circunstancia no se probó con el informe de dominio respectivo, y solo habría demostrado su derecho respecto del departamento A, y nada se dijo en todo el proceso del departamento B, por lo que solicita que se revoque el decisorio, y se rechace la demanda.Pide también se rechace la nulidad de asambleas del 4/12/2015 y 11/11/2015, en tanto no aplicó al caso el art.2060 CCC que limita el plazo de caducidad a 30 días contados desde la fecha de la asamblea.

Sostiene que el edificio originariamente tenía instalación de calefacción a petróleo, y no existió cambio a gas autorizado por Asamblea.

Que la existencia de algunas conexiones en otros departamentos no obliga al consorcio, en tanto es una mejora que solo beneficia a aquellos que la realizaron, de modo que no debe el ente consorcial hacerse cargo de ellas, ni puede atribuírsele responsabilidad por defectos en su provisión.

Asimismo, se agravia de la decisión del a quo que no dejó en claro hasta donde debía colocarse la instalación de gas, si era hasta la puerta de la unidad funcional, o también dentro de la misma, como pretende la accionante.

En cuanto a los balcones, remarca que son cosa común y que los revestimientos son propios, por lo que los reembolsos reclamados por reparaciones menores debían estar a cargo de los propietarios de cada unidad, y no del consorcio.

Ambas piezas procesales son contestadas por los contendientes a fs.272 y 274.

II-Analizaré en primer término el agravio referido a la caducidad del derecho a plantear la nulidad de las asambleas cuestionadas en este juicio.

Señalo que la asamblea de noviembre difirió el tratamiento del tema referido a “como asignar el gasto por el arreglo del montante de gas del piso 6 B de Carlos Pellegrini 385” a una asamblea extraordinaria, al igual que la cuestión de la reparación de los balcones. Así, se analizará directamente la nulidad de la última asamblea realizada el 4 de diciembre que decidió sobre estos tópicos.a- En este conflicto la alegada nulidad fue planteada respecto de la decisión asamblearia del 4 de diciembre de 2015 en la que se dispuso que “los arreglos de los montantes de gas para aquellas unidades funcionales que actualmente tengan medidor” son un gasto particular, de modo que no debe recaer sobre el consorcio, al igual que las reparaciones de los balcones que entendieron que debían estar a cargo de los copropietarios (puntos 4 y 5 del orden del día).

Bajo la ley 13.512 no existía un plazo especial para plantear la nulidad de asamblea, pero la doctrina y jurisprudencia entendían que por ser una nulidad de acto jurídico el plazo legal era de dos años. Conforme el Código Civil y Comercial -aplicable al caso, conf.art.7- se zanjó esa cuestión, por lo que el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea (conf. art. 2060 último párr. CCC). Plazo exiguo pero que resulta coherente con los tiempos modernos, y que coadyuven a la seguridad jurídica dinámica.

Sabemos que la nulidad de asamblea puede basarse en defectos en cualquiera de las tres fases: constitutiva -se refiere a la etapa de notificación de la asamblea-; deliberativa -quorum para sesionar- y resolutiva -mayoría para decidir-; a su vez, puede ser una nulidad parcial o total de la decisión asamblearia -vgr. algún punto del orden del día, o en su caso de todo el temario- (ver Mario Bendersky, Nulidad de asambleas en el régimen de propiedad horizontal, Abeledo-Perrot, 1959).

Invariablemente se entendió que se encuentran legitimados para plantear la nulidad de la asamblea todos los consorcistas que no hayan asistido, o que de haber concurrido no hayan votado favorablemente, siempre que con posterioridad no la hayan confirmado en forma expresa o tácita. Veamos. b- La parte actora se opuso a las decisiones asamblearias y dejó constancia de ello en la misma asamblea.Posteriormente, procedió a convocar a mediación el 23 de diciembre de 2015 conforme surge del acta de mediación prejudicial obligatoria de fs.1, audiencia que fue llevada a cabo el 18/2/2016.

El art. 18 de la ley 26.589 dispone respecto de la prescripción y caducidad que “la mediación suspende el plazo de prescripción y de la caducidad en los siguientes casos:

a) En la mediación por acuerdo de partes, desde la fecha de imposición del medio fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido, o desde la celebración de la misma, lo que ocurra primero; b) En la mediación por sorteo, desde la fecha de adjudicación del mediador por la autoridad judicial; c) En la mediación a propuesta del requirente, desde la fecha de imposición del medio fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido, o desde la celebración de la misma, lo que ocurra primero.

En los dos primeros supuestos, la suspensión opera contra todas las partes.

En el caso del inciso c), únicamente contra aquél a quien se dirige la notificación.

En todos los casos, el plazo de prescripción y de caducidad se reanudará a partir de los veinte (20) días contados desde el momento que el acta de cierre del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria se encuentre a disposición de las partes”.

No puede soslayarse que el plazo de caducidad de la acción de nulidad de asamblea puede ser suspendido en función de que así lo prevé la ley de mediación, en concordancia con el art.2567 CCC.

En el caso, existió sorteo de mediador el 23 de diciembre de 2015, o sea, luego de transcurridos 19 días de la celebración de la asamblea de copropietarios.

Considerando que la audiencia de mediación se realizó el 18 de febrero y que recién a los 20 días se reanudaba el plazo, o sea a partir del 10 de marzo -conf.art.18 in fine ley 26.589-, y que desde esa fecha le quedaban 11 días para completar el plazo de caducidad del código de fondo, permite concluir que en atención a que este juicio fue iniciado el 9 de marzo de 2016, de ello se colige que no había transcurrido el plazo de caducidad de 30 días previsto en el art.2060 in fine CCC, lo que sella la cuestión sobre este tópico.

III- Respecto de los agravios vertidos por el accionado en relación a la falta de legitimación activa de la empresa actora para reclamar por las unidades 34 y 35 del edificio consorcial, no cabe más que rechazar esta cuestión, tal como lo decidió el juez de grado.

Mal puede el consorcio accionado controvertir la legitimación activa de la empresa actora respecto de las unidades funcionales 34 y 35 del edificio demandado, cuando ello fue aceptado en todas las asambleas aquí cuestionadas, permitiéndole ser representado por la Sra. Ugolini, quien estuvo presente justamente bajo esa representación, y firmó las actas respectivas.

A mayor abundamiento, nótese que ni siquiera fue opuesta por el consorcio accionado una excepción o defensa de falta de legitimación activa; y menos aún esbozado en su alegato de fs.227/8 donde se refirió escuetamente a la nulidad de asamblea, la reparación de la cañería troncal de gas que entendió que es un gasto que solo beneficia al propietario de la unidad funcional, al igual que las reparaciones de los balcones, mencionando solo al pasar y en una sola línea que “no existe prueba idónea que otorgue la calidad de propietaria a la parte actora”.

Entiendo que la parte accionada, en un intento de buscar el rechazo de la demanda, violó el principio de intercadencia procesal que emerge del principio de buena fe que gobierna los actos procesales (conf.art.163 inc.5 CPCC).

Debe recordarse que la autocontradicción o intercadencia ha sido definida como la versatilidad, inconstancia en la conducta o en los afectos.Se da en el derecho procesal, cuando una de las partes litigantes no es constante en el tenor de sus dichos (conf. Peyrano, Jorge W. y Chiappini O., El proceso atípico, t. II., pág. 77).

En cuanto a la esencia de la conducta contradictoria, llamada doctrina del propio acto importa una limitación o restricción al ejercicio de una pretensión. Se trata de un impedimento de “hacer valer el derecho que en otro caso podría ejercitar” (conf. Puig Brutau, J, Estudios de Derecho comparado. La doctrina de los actos propios, Ariel, Barcelona, 1951, pág.103).

Cabe recordar que la buena fe implica un deber de coherencia del comportamiento, que consiste en la necesidad de observar en el futuro, la conducta que los actos anteriores hacían prever (Diez Picazo Ponce de L eón Luis: “La doctrina de los propios actos”, Barcelona 1963, pág. 245; CSJN, Fallos 305: 1402, in re “California S.E.C.P.A c/ Instituto Nacional de Vitivinicultura” y “Zubdesa S.A. c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”, consid. 5°, en ED 118-362 del 27.2.86 en donde se cita la sentencia del 5.9.85 in re S.164.XX “Szilaguyi de Maquelo Elena A. y otros c/ Sanatorio e Instituto Buenos Aires S.A. y otros s/ cobro de pesos”, consid. 8° y sus citas).

En esta clase de procesos el órgano judicial se halla vinculado por las declaraciones de voluntad de las partes (Couture, Eduardo, Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, Depalma, 3era.edición póstuma, 1993, págs. 185 y ss.; Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Abeledo Perrot, 2da.ed. 6ra.reimpresión, T I, págs. 253 y ss.), y advierto que el obrar despreocupado del accionado importó una transgresión a los principios de buena fe y lealtad procesal (CSJN, Fallos:255:283; 258-299; 298:220; entre muchos otros).

Observo que en los hechos el consorcio no cuestionó la legitimación de la empresa actora, y menos aún su calidad de poseedora, lo que se encuentra corroborado por los dichos del testigo Alsina, y el mismo administrador que le reconoció tal carácter en todo momento. De este modo, considero que el planteo de falta de legitimación debe ser rechazado, tal como decidió el a quo.

IV- Reparación de la cañería troncal de gas.

Este consorcio tiene la peculiaridad que fue un edificio construido que pertenecía a una sola persona (vgr. El Trust Joyero Relojero S.A), quien luego lo afectó a propiedad horizontal. En él se diferencian dos partes, una que se encuentra por la calle Corrientes y la otra por Carlos Pellegrini, y que aun cuando podrían tener alguna independencia funcional, no están organizados jurídicamente como subconsorcios, sino que conforman uno solo.

Hago esta salvedad por cuanto existe un solo administrador para el edificio en todo su conjunto, entendido ello como una administración común, aun cuando quieran a veces las partes por intereses propios, pretender hacer un distingo que en el Reglamento de copropiedad no existe.

Los subconsorcios admitidos por la nueva legislación deben tener su apoyatura en el Reglamento de Administración. Aquí nada menciona al respecto el que regula el edificio objeto de litis (ver Gabás, Alberto A, Incidencias del Código Civil y Comercial, Hammurabi, 2015, 208; Abreut, Liliana E., Derechos Reales, Hammurabi, 2017, 2da.ed, pág.248; Lorenzetti, Ricardo, Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Rubinzal-Culzoni, 2015, T IX, pág.555).

En efecto, cuando un edificio tiene una estructura que hace conveniente la existencia de subconsorcios, el reglamento puede darle independencia funcional o administrativa, pero siempre ello debe ser previsto en el Estatuto consorcial, ya sea originariamente o con posterioridad, vía reforma del mismo, hecho que en este Consorcio no sucedió (conf.art.2068 CCC; ver Alterini, Jorge, Código Civil y Comercial comentado.Tratado exegético, La Ley, 2015, TIX, pág.998).

Ahora bien, se encuentra acreditado que en el edificio se clausuró la entrada de gas por pérdida de ese fluido, y que era necesario proceder a los arreglos de los montantes de gas para aquellas unidades funcionales que tenían medidor. El quid era establecer inadecuadamente por la Asamblea convocada a ese efecto si era un gasto a cargo de cada titular de una unidad funcional o era un gasto común, cuando era de sobra sabido que era una reparación de cosa común -vgr. red troncal de suministro de gas-.

La nota del Administrador de fecha 5 mayo 2014 enviada a los copropietarios daba cuenta sobre el trámite de rehabilitación de gas, y que en caso de seguir las pérdidas conforme el informe de inspección “se deberán cambiar alguno de los caños troncales que van desde el medidor a cada oficina, lo cual le corresponde arreglar al consorcio”. Es evidente que el Administrador actuó dentro de sus facultades conforme lo prevé el art. 2067 inc. c) CCC.

Siguiendo esa línea se contrató a un maestro mayor de obras para realizarlo, y se le pagó un adelanto para su realización en el departamento del 6 B, sin incluir el 6 A (ver declaración del testigo Suárez).

Allí comenzaron los conflictos, siendo llevado el tema a la asamblea de noviembre, lo que luego se difirió a la asamblea extraordinaria de diciembre.

La existencia de conexiones de gas troncales se encuentra acreditada y no discutida por las partes, y es evidente que ellas son cosas comunes, mal que le pese al consorcio, o a quien tiene la mayoría circunstancial que no permite el normal desenvolvimiento del ente consorcial. La oposición vino del lado de quien era el antiguo propietario de todo el edificio, y que aun detenta una porción mayor al 50% del total (vgr.un total de 53,34% conforme acta de asambleas).

No cabe duda que la enumeración del art.4 del Reglamento de Propiedad permite establecer que las cañerías troncales de gas son cosas comunes hasta la entrada del departamento y, por ende, su conservación y reparación están a cargo del consorcio. No hay acta de asamblea alguna que hubiera demostrado una decisión en contrario, menos aun con el reenvío de ese cuerpo normativo a la antigua ley 13.512, art. 2.

Bajo la nueva legislación se prevé en el art. 2040 CCC cuáles son las cosas comunes, y se indica que en caso de que no se halle determinado, debe ser considerada común. Además, el art.2041 inc. f CCC justamente postula entre las cosas y partes necesariamente comunes “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”. Lo cual permite advertir que el código de fondo establece que no solo es común la cañería hasta el ingreso a la unidad, sino en toda su extensión (ver Alterini, Jorge, Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético, La Ley, 2015, TIX, pág.767).

De este modo, corresponde confirmar el decisorio de grado sobre este tema.

V-Reparación de los balcones. Monto del reembolso.

Respecto de la repetición de los gastos por reparación de balcones incluidos en las expensas y cargados a cada copropietario donde se realizó la reparación, por entender que son gastos particulares y no gastos sobre cosas comunes, cabe idénticos fundamentos que los esbozados anteriormente.

Los balcones son cosas comunes (connf.art.2041 inc.d CCC), y si había rajaduras y pequeñas filtraciones (ver testigo Alsina, fs.136), era a cargo del consorcio su reparación, por lo que mal puede pretender el ente consorcial cobrárselo únicamente a aquellos que tengan esa porción de superficie descubierta.Expresamente dijo el Administrador en su nota del 7 setiembre de 2015 que presentaban “severos deterioros” (fs.52).

Por lo tanto, corresponde hacer lugar a la repetición del total de la suma abonada por la actora de $ 10.708.

VI-Colofón Conforme los argumentos precedentes, propongo al Acuerdo de Sala de mis distinguidos colegas:

I- Modificar el decisorio de grado, y ordenar la repetición de la suma de $ 10.708 en concepto de capital por la reparación de los balcones cobrado a la actora dentro de la liquidación de las expensas comunes, con más los intereses dispuestos en la sentencia de grado. II- Confirmar el resto que decide y fuera materia de agravios. IIIImponer las costas de Alzada a la parte demandada vencida (conf.art.68 CPCC).

El Dr. Fajre y el Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.

Buenos Aires, 1 de octubre de 2018.

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide:

I- Modificar el decisorio de grado, y ordenar la repetición de la suma de $ 10.708 en concepto de capital por la reparación de los balcones cobrado a la actora dentro de la liquidación de las expensas comunes, con más los intereses dispuestos en la sentencia de grado.

II- Confirmar el resto que decide y fuera materia de agravios.

III- Imponer las costas de Alzada a la parte demandada vencida (conf.art.68 CPCC).

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública, dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente, archívese. FDO. José Benito Fajre

Liliana E. Abreut de Begher

Claudio M. Kiper.