Fijación de un canon locativo por el uso exclusivo de un inmueble por el condómino que ocupó indebidamente el bien

Partes: Farías Nélida Ester y otros c/ Lapenta Guillermo Gustavo y otro s/ fijación y/o cobro de canon locativo

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: J

Fecha: 17-ago-2018

Cita: MJ-JU-M-114098-AR | MJJ114098 | MJJ114098

Procedencia de la fijación de canon locativo por el uso exclusivo de un inmueble por el condómino.

Sumario:

1.-Es procedente confirmar la admisión de la demanda por cobro de canon locativo iniciada por un condómino contra el otro que ocupó indebidamente el bien, y fijar dicho canon desde el momento en que se exteriorizó la voluntad de percibirlo.

2.-El canon locativo por el uso exclusivo que ha hecho el comunero desde que le fuera notificado el reclamo del otro comunero por el pago de un canon locativo por el uso del bien, ya sea porque el alquiler es el fruto civil de la cosa o porque se lo repute como daño que se le provoca a aquél que no tuvo ni tiene su posesión, al no haber percibido las rentas o frutos respectivos del inmueble, o por no poder disponer de la unidad como deseare, debe correr desde el momento en que comenzó la retención ilegítima del inmueble (arts. 511 y 519 , CC.), y hasta tanto cese la ocupación indebida.

3.-Desde el momento que un condómino excluido hace saber su oposición al uso y goce del bien por otro condómino y requiere una contraprestación cierta y concreta, el ocupante debe pagar el alquiler o desocupar la vivienda común.

4.-Cuando el condómino excluido manifiesta su disconformidad con que otro condómino use y goce del bien, surge el deber de pagar el canon locativo y de ello se desprende que para determinar desde cuándo se debe pagar ese canon por el uso exclusivo del bien inmueble, se deba precisar en qué momento se realizó su oposición a que el condómino usara del bien gratuitamente.

5.-El ejercicio de la facultad que tiene el condómino excluido para exigir que el condómino que usa el bien le abone un canon, exige la realización del requerimiento respectivo -intimación al deudor- ya que, mientras no se exteriorice de ese modo, se considera que la tolerancia en la ocupación exclusiva comporta una tácita admisión del carácter gratuito.

Fallo:

Buenos Aires, a los 17 días del mes de agosto de 2018, reunidas las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: ” Farías Nélida Ester y otros c/ Lapenta Guillermo Gustavo y otro s/ fijación y/o cobro de canon locativo” La Dra. Marta del Rosario Mattera dijo:

I.- La sentencia obrante a fs.370/376 admitió la demanda incoada por Nélida Ester Farías, Leonardo Martin González, Macarena Aimé González, Jorgelina Beatriz González y María Silvia González, contra Guillermo Gustavo Lapenta y Silvia Patricia Lapenta, fijando el valor locativo del inmueble sito en la calle Venezuela N° 860/862/864 CABA en la suma de $ 67.000 por lo que las demandadas deberán abonar hasta alcanzar el porcentaje del 16,80% esto es $ 11.256 por cada mes a partir del 1 de Enero de 2013 y hasta la fecha del decisorio imponiendo las costas ala parte demandada vencida.

II.-Agravios Contra la sentencia apela y expresa agravios la parte demandada enel libeloque luce a fs.383/387 cuyo traslado fuera contestado por la contraria a fs. 391/397 solicitando la deserción del recurso incoado.

A fs. 399 se dicta el llamamiento de autos,providencia que se encuentra firme, por lo que se encuentran los autos en condiciones de dictar sentencia.

III.-Como previo y antes de entrar en el tratamiento de los agravios deducidos cabe precisar que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 aprobado por la ley 26.994 contempla de manera expresa lo relativo a la “temporalidad” de la ley. Es menester interpretar coherentemente lo dispuesto por su art.7° sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.- Las consecuencias son los efectos, -de hecho o de derecho- que reconocen como causa, una situación o relación jurídica por ende atento que en los presentes obrados la situación de que se trata, ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme a la ley anterior, corresponde analizar la cuestión a la luz de la misma, así como la doctrina y jurisprudencia a ella aplicable.

IV.-Los extensos y en ocasiones confusos agravios de laparte demandada se centran en manifestar que debieron valorarse pruebas relevantes, manifiesta que existió mala fe de la parte actora y que los demandados se vieron privados de poder concurrir a una mediación judicial donde se podía haber explicado en detalle, de donde surgían los montos que querían reconocer a los comuneros, cuestionan asimismo la fijación del canon locativo, que tomo como base el valor real del inmueble y que la deuda debería computarse desde que fue reclamada, esto es a septiembre de 2014 y solo por la parte que la realizó, para finalmente volver sobre la irracionabilidad del canon fijado en el fallo apelado.

V.-Por una razón de orden metodológico corresponde analizar en primer término si resulta procedente la declaración de deserción del recurso incoado por los accionantes por incumplimiento de los requisitos contenidos en el art. 265 del Código Procesal solicitada en su responde por la parte actora.- La expresión de agravios supone la existencia de dos elementos:el perjuicio que se infiere a la parte quejosa, aspecto endógeno con sus consecuencias, y que dicho perjuicio, para llegar al ámbito conceptual de agravio, provenga de errores de la sentencia, los que deben ser indicados claramente.

Es imprescindible a los efectos de abrir la posibilidad revisora de la Alzada, que el apelante exponga claramente las razones que tornan injusta la solución adoptada por el magistrado de la instancia anterior, para lo cual debe aportar consistentes razonamientos contrapuestos a los invocados en la sentencia, que demuestren argumentalmente el error de juzgamiento que se le atribuye. La expresión de agravios fija el ámbito funcional de la Alzada, ya que ésta no está facultada constitucionalmente para suplir los déficit argumentales o las quejas que no dedujo (Conf. CNCiv., esta Sala, 24/9/09, Expte. No 89.532/2006, “M. R. E c/ F, R A”; Idem, 18/2/2010 expte. No 100.658/2000 “Coronel, Juan Carlos y otros c/ Cerzosimo, Claudio Fabián y otros s/ daños y perjuicios” ídem. Id, 15/7/2010, expte. No 72.250/2002 “Celi, Walter Benjamín y otro c/ Salvador M. Pestelli Sociedad Anónima s/ daños y perjuicios” entre muchos otros).- La expresión de agravios constituye una verdadera carga procesal, y para que cumpla su finalidad debe contener una exposición jurídica que contenga una “crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas”. Lo concreto se refiere a lo preciso, indicando, determinando, cuál es el agravio. Deben precisar así, punto por punto, los pretendidos errores, omisiones y deficiencias que se le atribuyen al fallo, especificando con toda exactitud los fundamentos de las objeciones. Es decir, que deben refutarse las conclusiones de hecho y de derecho que vertebren la decisión del a quo, a través de la exposición de las circunstancias jurídicas por las cuales se tacha de erróneo el pronunciamiento (conf. Morello, Augusto “Códigos Procesal en lo Civil y Comercial de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación. Comentado y Anotado”, t. III, p.351, AbeledoPerrot, 1988; CNCiv., esta Sala, Expte. No 2.575/2004, “Cugliari, Antonio Carlos Humberto c/ BankBoston N.A. s/ cancelación de hipoteca” del 1/10/09).- Este Tribunal se ha guiado siempre por un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva exigida por el art. 265 de la ley adjetiva, por entender que tal directiva es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la antes citada norma con la garantía de defensa en juicio, de raigambre constitucional.- Ahora bien, no obstante tal amplitud en la apreciación de la técnica recursiva, existe un mínimo por debajo del cual las consideraciones o quejas traídas carecen de entidad jurídica como agravios en el sentido que exige la ley de forma, no resultando legalmente viable discutir el criterio judicial sin apoyar la oposición en basamento idóneo o sin dar razones jurídicas a un distinto punto de vista (conf. C. N. Civ., esta Sala, 17/12/2009, expte. No 62.375/2006 “Enser, Luis Alberto c/ Empresa de Transporte General Tomás Guido S.A.C.I.F. y otros”; id; 14/08/2009, expte. No 70.098/98 “Agrozonda S. A. c/ Jara de Perazzo, Susana Ventura y otros s/ escrituración” y expte. No 60.974/99,”Agrozonda S. A. c/ Santurbide S. A. y otros s/ daños y perjuicios”; id; 21/12/2009, Expte. No 43.055/99, “Vivanco, ángela Beatriz c/ Erguy, Marisa Beatriz y otros”).- En estas condiciones, no puedo menos que coincidir en que la pieza recursiva no reviste las condiciones necesarias para ser considerada una auténtica expresión de agravios, la que solo es idónea cuando contiene un mínimo de técnica recursiva que permita destacar -al menos con cierta precisión- los aspectos de la sentencia que el recurrente estime desacertados. El apelante debe indicar cuáles son los defectos u omisiones del pronunciamiento que objeta y los fundamentos que lo impulsan a proponer los reproches que formula.En caso contrario, sólo se configuraría una insustancial dialéctica o explicación racional que, al estar desprovista de entidad legal, no resultaría apta para su específica función ritual (C. N. Civ., esta Sala, 17/12/2009, Expte. No 62.375/2006 “Enser, Luis Alberto c/ Empresa de Transporte General Tomás Guido S.A.C.I.F. y otros s/ daños y perjuicios”; Idem., id., 13/08/2010, Expte. No 75.184/2000, “Kohan, Juan Carlos y otro c/ Jorge, Norberto Andrés y otros s/ cancelación de hipoteca” Id. id, poner fecha Expte. No 59.785/2006 “Consorcio de Prop. Av. De Mayo 1402/1500 c/ Corti, Juan Carlos s/ rendición de cuentas”).- Esto es -a mi criterio- lo que ocurre en el caso de autos, donde al apelante no controvirtió adecuadamente los argumentos centrales del decisorio en cuestión; suministrando vagos como reiterados y confusos argumentos sobre el decisorio de grado, en relación a la valoración de prueba, como a la fijación del canon locativo y plazo a partir del cual debe ser exigido transcribiendo extensos párrafos del decisorio, que juicio de la suscripta, no pasan la valla de la mera disconformidad, por lo que lejos se encuentran de deducir en su queja una indicación clara y concreta contra los argumentos y las pruebas en los que se sustentó el fallo por lo que propiciaré se declare desierto el recurso interpuesto.

Sin perjuicio de ello, y en cumplimiento de lo dispuesto por el propio art. 266 del Código ritual, habrán de señalarse los aspectos más relevantes que no han sido rebatidos, o lo han sido en forma inadecuada.

VI.-La doctrina es unánime en el sentido de que desde el momento que un condómino excluido hace saber su oposición al uso y goce del bien por otro condómino y requiere una contraprestación cierta y concreta, el ocupante debe pagar el alquiler o desocupar la vivienda común (Papaño, Ricardo José en Kiper, Código Civil Comentado. Derechos Reales, Tomo II, RubinzalCulzoni, pág.192; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Derechos reales, Tomo I, AbeledoPerrot, pág. 483; Cossari, Nelson G. A., “Uso y goce excluyente de la cosa común por uno de los condóminos”, DJ 2007-II, 537; Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala II, 31/08/2010, “Fernández Senen y ot. c. Sucesores de Rubén Vázquez”, LLBA 2011 (marzo), 221; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, esta sala J, 15/04/2010, “Librandi, Alberto José c. Carlo, Ricardo Francisco”, LL 2010-C, 454, ídem, sala H, 22/6/2012, “Pérez, Elsa María c/ Pérez, Héctor Omar s/ fijación y/o cobro de valor locativo”).- Cuando la disconformidad referida se manifiesta, surge el deber de pagar el canon locativo, de ello se desprende que para determinar desde cuándo se debe pagar el canon locativo por el uso exclusivo del bien inmueble, se deba precisar en qué momento se realizó su oposición a que el condómino usara del bien gratuitamente.

El ejercicio de esta facultad exige el requerimiento al otro copartícipe -intimación al deudor- ya que, mientras no se exteriorice de ese modo, se considera que la tolerancia en la ocupación exclusiva comporta una tácita admisión del carácter gratuito.

Tal ha sido siempre el criterio de esta Sala, ya que el canon locativo por el uso exclusivo que ha hecho el comunero desde que le fuera notificado el reclamo, ya sea porque el alquiler es el fruto civil de la cosa, o porque se lo repute como daño que se le provoca a aquél que no tuvo ni tiene su posesión, al no haber percibido las rentas o frutos respectivos del inmueble, o por no poder disponer de la unidad como deseare, debe correr desde el momento en que comenzó la retención ilegítima del inmueble (arts. 511 y 519 CC), y hasta tanto cese la ocupación indebida de la unidad (C. N. Civ., esta Sala, 17/08/2009, Expte.53.860/04, “Visier, Alicia María c/ Alcayaga, Horacio Juan s/ fijación y/o cobro de valor locativo” ídem, 3/2/2011, Expte. No 43.601/2006 “Boykier, Salomón c/ Pérez de Vallejos, Olivia s/ división de condominio” ídem id, 28/6/2016 Expte. No 95643/2013, “Ulke, María Victoria Eva c/ Ulke Guillermo Ignacio s/ fijación y/o cobro de canon locativo).

El pago del canon debe extenderse por todo el período durante el cual el condómino mantuvo el bien en la esfera de su poder, con la posibilidad de su utilización exclusiva sin participación del otro, aun cuando haya establecido su domicilio real en otro inmueble (Conf. CNciv, 12/5/2009 ” Lezcano Isabel Carmen c/ Lezcano Adelina ángela s/ fijación y/o cobro de valor locativo Cita: MJ-JU-M-44559- AR | MJJ44559 | MJJ44559) La compensación debida por el uso exclusivo de la cosa común por uno de los condóminos, debe computarse como deuda desde que fue solicitada, pues se reputa consentido el uso de la cosa en forma gratuita por el período anterior. En efecto, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, y puede ejercerlos sin el consentimiento del otro copropietario (CNCiv., Sala M, 25/9/2014 “Papa Carlos Norberto c/ Papa Fernando Horacio s/ fijación y/o cobro de valor locativo” Cita: MJ-JU-M-90212-AR | MJJ90212 | MJJ90212) En cuanto al valor locativo fijado, corresponde atenerse a lo que se desprende del informe pericial efectuado por el perito Martillero a fs.135/146 que fuera ratificado a fs. 163/164 y si bien la demanda a fs. 158 impugnó la peritación efectuada, cabe recordar que las conclusiones de los expertos, fundadas en los elementos de juicio que ponderaron y en los principios científicos inherentes a su profesión, gozan de eficacia probatoria en los en los términos del art.477 del Cód, por lo que para neutralizar las conclusiones del experto deben arrimarse elementos probatorios que desvirtúen su dictamen, máxime cuando éste es razonable y coherente.

Asi se ha dicho que cuando las consideraciones de los peritos no con compartidos por los litigantes, queda a cargo de estos la prueba de la inexactitud de lo informado. Resultan insuficientes las meras objeciones; es necesario algo más que disentir; deben arrimarse evidencias capaces de convencer que lo dicho por el perito es incorrecto, o que sus conclusiones son erradas, lo que no se advierte en el caso de autos. En virtud de ello la sana crítica aconseja la aceptación de las conclusiones del informe presentado ante la inexistencia de otras circunstancias o elementos probatorios que las desmerezcan.- En cuanto a la pretensión reclamada, fijación del valor locativo del inmueble que fuera ocupado de modo exclusivo por el demandado, pudo cobrar virtualidad desde el momento en que se exteriorizó la voluntad de percibir el valor locativo mensual, tal como se señalara en el decisorio de grado, obra un recibo a fs. 365 en el cual el Sr. Leonardo González, el día 12 de Diciembre de 2012 percibe la suma de $2.000 en concepto de alquiler del inmueble de la calle Venezuela N° 860/862/864 de esta Ciudad, motivo de los presentes obrados, el cual por otra parte se encuentra reconocido a fs. 221 y sin que se acreditara en autos ninguna otra percepción en el concepto referido.- Asimismo se desprende la oposición a que los demandados continúen usufructuando el inmueble como el requerimiento de cobrar el canon locativo de la prueba informativa dirigida al Correo Argentino que obra a fs. 123/126 en relación a las cartas documento que datan del día 11 de septiembre de 2014, reconociendo asimismo tal como señalara el sentenciante de grado la deuda correspondiente a la parte del Sr.Remigio González En virtud de las consideraciones expuestas estimo corresponde estar a la fecha fijada en la instancia de grado, esto es 1 de enero de 2013, fecha esta última en que ambas partes se encuentran contestes en que se hubo abonado a Leonardo González lo adeudado al Sr. Remigio González habiendo tomando conocimiento de la pretensión motivo de los presentes obrados.- Por las razones expuestas, si mi voto fuera compartido, propongo al Acuerdo:

1.-Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por las accionadas a fs. 377 y concedido a fs. 378 con costas de Alzada a la accionada vencida ( art 68 del CPCC).

TAL ES MI VOTO

Las Dras. Patricia Barbieri y Beatriz A.Verón adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales por ante mí que doy fe.

Buenos Aires, agosto 17 de 2018.

Y VISTOS:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE:

1.-Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por las accionadas a fs. 377 y concedido a fs. 378 con costas de Alzada a la accionada vencida ( art 68 del CPCC)

2.-Difiérase la regulación de los honorarios para su oportunidad.- Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/13 art. 4°) y oportunamente devuélvase.

Marta del Rosario Mattera

Beatriz A, Veron

Patricia Barbieri