El contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial de la Nación

Autor: Casares, Mónica

Fecha: 25-ago-2017

Cita: MJ-DOC-11964-AR | MJD11964

Sumario:

I. Introducción. II. Su evolución histórica. De la legislación decimonónica hasta el Código Civil y Comercial de la Nación. La diferencia entre el derecho personal y real. El tema de la publicidad registral. III. Clasificación. IV. El contrato y la transferencia del dominio. V. Distinción del contrato de compraventa y otros contratos. VI. Elementos esenciales y particulares del contrato de compraventa. VII. Las partes contractuales y sus obligaciones principales y secundarias. VIII. Cláusulas: sujeta a condición, pactos (retroventa, reventa, preferencia, cosas registrables). IX. La compraventa de inmuebles. El caso del boleto de compraventa. X. Conclusiones.

Doctrina:

Por Mónica Casares (*)

I. INTRODUCCIÓN

El contrato de compraventa ha sido el contrato por antonomasia, pues mueve la economía de las comunidades desde épocas inmemoriales. La aparición del dinero, común denominador para realizar transacciones, ha sustituido el tradicional trueque o permuta. Con anterioridad, ese denominador común podía ser un objeto considerado de valor, tal como el antecedente de pagar obligaciones con sal.

Mosset Iturraspe señala lo siguiente: «El contrato, como instrumento o herramienta para la satisfacción de las necesidades humanas, en armonía con el bien común o función social, continúa desempeñando su rol preponderante, aunque ajustado en su ropaje a los nuevos tiempos» (1).

Y esto se advierte en el contrato de compraventa, cuya existencia nutrida de una plasticidad tal que se expresa en distintas relaciones, entre particulares, comerciantes, consumidores, relaciones internacionales, todas las cuales acuden a este negocio expandiendo actividades.

Señala Vítolo lo siguiente: «. su papel resultó fundamental al favorecer la producción masiva de bienes, su comercialización en las comunidades, y permitir la vinculación del ciudadano común con fabricantes e intermediarios» (2).

El código define a este contrato diciendo en su art. 1123 lo siguiente: «Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio cierto en dinero».

Y con ello define claramente la figura a través de sus dos elementos esenciales particulares, la obligación de transferir la propiedad de la cosa y el precio como su necesaria contrapartida.

II. SU EVOLUCIÓN HISTÓRICA. DE LA LEGISLACIÓN DECIMONÓNICA HASTA EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. LA DIFERENCIA ENTRE EL DERECHO PERSONAL Y REAL.EL TEMA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Las fuentes en que abrevó nuestro derecho interno para dar tratamiento al contrato de compraventa han sido el derecho romano, el Código Civil Francés, comúnmente llamado «Código Napoleón», el Código Civil de Dalmacio Vélez Sársfield, los que finalmente hicieron lugar a nuestro moderno Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, vigente desde agosto de 2015.

Obviamente hubo una incidencia importante de todo tipo de legislaciones, tanto europeas como americanas, la influencia en materia contractual del Esbozo de Freitas es prueba de ello; y así también la legislación comunitaria europea, el derecho del consumidor, normas internacionales que regulan la compraventa y constitucionales, pero centraremos el estudio en la normativa de carácter interno.

El derecho romano tuvo un criterio seguido por nuestra legislación vigente que contemplaba la necesidad de adquirir la propiedad de una cosa a través de su título y modo.

El sistema francés, por el contrario, entendió que la propiedad era transferida desde el momento del consenso entre partes.

Vélez Sársfield toma la figura del derecho romano y se aparta del Código Napoleón insistiendo en la necesidad del modo y título como soporte de la transferencia del dominio. Es así como la compraventa siempre tuvo como premisa la obligación del vendedor de transferir el dominio de la cosa y no su directa transferencia.

Ese precedente se mantiene en la figura del contrato de compraventa, tal como es reconocido por nuestro Código Civil y Comercial.

III. CLASIFICACIÓN

1. Bilateral, pues surgen obligaciones para ambas partes contratantes, obligación de transferir la cosa y pago del precio. Nos estamos refiriendo a las obligaciones nucleares.

2. Oneroso, pues las ventajas o sacrificios que surgen del contrato son generados para ambas partes, luego de haber realizado una prestación o luego de comprometerse a realizarla.

3.Conmutativo, pues las ventajas o desventajas contractuales se encuentran determinadas desde el momento de la celebración del negocio, no obstante lo cual puede celebrarse el contrato en forma aleatoria, si las partes así lo deciden.

4. No formal, en principio y formal en el caso de inmuebles y bienes registrables.

5. Nominado, pues encuentra estructura legal en la normativa vigente.

6. De colaboración, pues toda la contratación se basa en los principios de la buena fe, lo que implica una comunicación abierta entre partes, y además se ve profundizada en la información que debe recibir el consumidor.

7. Principal, pues se basta a sí mismo.

8. De cambio, es un contrato esencialmente de circulación.

9. En muchas oportunidades, será de consumo. Cuando tenga como parte a un consumidor final.

10. Civil o Comercial, si hay o no participación de comerciantes, independientemente de la nueva normativa.

11. De disposición, pues el patrimonio sufre una enajenación.

No clasificamos el contrato como consensual, pues si bien siempre ha tenido esta característica, la desaparición de los contratos reales la hace innecesaria, a nuestro juicio.

IV. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LA TRANSFERENCIA DEL DOMINIO

Nuestra ley diferencia perfectamente el derecho personal que surge del contrato de compraventa y el derecho real de dominio.

El derecho personal surge de una relación por la cual el vínculo con la cosa objeto de la obligación se adquiere con la participación del obligado (deudor); en cuanto el derecho de dominio (derecho real) sustenta una relación directa con la cosa e independiente de persona alguna («ius ad rem»), dado que se encuentra identificado por su «numerus clausus», y consecuentemente, «ius preferendi» y «ius persequendi».

Si bien ambos derechos pueden ser coincidentes en algunas oportunidades; por ejemplo, en una compraventa al contado, que genere obligaciones de cumplimiento instantáneo; muchas veces, ambos momentos no son coincidentes.

Y ello se manifiesta a través del objeto de la obligación constituida.Se verá una diferencia entre ambos derechos en algunos ejemplos.

En el caso de la compraventa de inmuebles, realizada a través de un instrumento privado, boleto de compraventa, se observan claramente esos dos momentos.

La celebración del contrato de compraventa, materia obligacional, que facilitará el dominio de la cosa a quien cumpla posteriormente con el título y modo eficientes para su adquisición.

Es decir que el boleto de compraventa facultará a las partes a realizar la escrituración. Dado que el boleto habilita solo a esta obligación de hacer -escriturar-, la que incluso puede ser celebrada por el juez, ante un deudor renuente.

En el caso de una compraventa manual cuya obligación de entrega quede diferida a futuro, se celebrará el contrato, pero la tradición será posterior.

Dos derechos con distintas secuencias en sus efectos.

Cabe agregar el tema de la publicidad registral, necesaria para aquellos bienes que tienen estas características, adecuado a la modalidad del registro constitutivo y declarativo, en tanto esa publicidad surja efectos declarando la existencia del acto previo celebrado entre partes, tal el caso del registro de la propiedad inmueble o constituyendo el derecho respecto de partes y terceros, tal como el registro de la propiedad automotor.

V. DISTINCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y OTROS CONTRATOS

El mismo código distingue al contrato de compraventa de otros contratos. Todos ellos difieren en su obligación nuclear.

1. Contrato de compraventa y permuta: El contrato de permuta, se define por el intercambio de cosa por cosa; en cambio, la compraventa intercambia cosa por precio.

A su vez, la permuta puede tener carácter mixto cuando los valores entre ambas cosas puede que no tengan equivalencia, por lo que deberá completarse el precio con dinero. En tal caso, si la cosa intercambiada es mayor al precio pagado en dinero por el resto del intercambio, el contrato será de permuta y si el precio en dinero es mayor a la cosa, el contrato será de compraventa. (art. 1126 ).

2.Contrato de compraventa y locación de cosas

Ambos contratos contienen los elementos esenciales precio y cosa, pero en el caso de la compraventa, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la misma; en tanto que en el contrato de locación de cosas, se transfiere la tenencia de la cosa, es decir su uso y goce. Difieren asimismo en el precio y en el tracto.

3. Contrato de compraventa y contrato de obra

El contrato de compraventa obliga a transferir la propiedad de una cosa y el contrato de obra tiene como obligación principal un «opus» a cambio de un precio, obligación de resultado.

4. Contrato de compraventa y donación

La gratuidad del contrato de donación lo distingue plenamente de la compraventa. Aún en las donaciones onerosas, la obligación nuclear existe como gratuita.

5. Contrato de compraventa y suministro

El contrato de compraventa manifiesta uno o varios negocios particulares. En cambio, el contrato de suministro, una generación de prestaciones impulsadas por la necesidad del suministrado y según la cadencia de tiempo convenida, lo que genera necesariamente un tracto sucesivo en la contratación.

6. El contrato de cesión de derechos

Este contrato tiene como obligación nuclear la transferencia de un bien, y no de una cosa, como existe en la compraventa. Asimismo el contrato de cesión puede revestir carácter oneroso o gratuito, según el caso.

VI. ELEMENTOS ESENCIALES Y PARTICULARES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa participa de los tres elementos esenciales para constituirse como contrato. Ellos son el consentimiento, objeto y causa.

1.Entendemos al consentimiento como el vínculo formado por oferta y aceptación, ambos términos de la voluntad negocial, manifestados libre y válidamente.

Es presupuesto de validez del consentimiento, que exista capacidad en los sujetos contratantes.

La capacidad entendida como la aptitud del sujeto para ser titular de derechos y obligaciones. A su vez clasificada en «capacidad de ejercicio» -anteriormente llamada «capacidad de hecho»- y «capacidad de derecho».

La capacidad de ejercicio presupone la posibilidad de que el sujeto ejerza por sí mismo s us derechos.Se encuentra regulada en los arts. 23 a 30 del CCivCom, encontrando incapacidades en menores, incapaces declarados en juicio y personas por nacer, por lo cual se erige la representación, así como la aparición de determinados apoyos.

La incapacidad de derecho corresponde a las inhabilidades establecidas legalmente para contratar dispuestas en los arts. 1000 a 1003 del CCivCom, en los casos relativos a posibles conflictos de intereses suscitados respecto de funcionarios públicos, jueces y otros miembros de la justicia, abogados, procuradores y cónyuges bajo el régimen de comunidad de bienes, respecto de bienes que se encontraran bajo su égida. Por otra parte, los representantes de personas jurídicas contratarán dentro del ámbito de su representación, establecida en los arts. 358 y ss. del CCivCom.

Así es que las incapacidades, de ejercicio y de derecho, se encontrarán enumeradas -en principio- en los términos de los arts. 23 a 30 y 1000 a 1002, siendo regla que los incapaces de ejercicio podrán realizar actos a través de sus representantes legales, en los términos dispuestos. Las inhabilidades para contratar se manifiestan en los casos de funcionarios públicos, jueces y otros miembros de la justicia, abogados, procuradores y cónyuges bajo régimen de comunidad de bienes. Por otra parte, los representantes de personas jurídicas lo harán dentro del ámbito de su representación, de acuerdo con los arts. 358 y ss.

Particularmente importante resulta el art. 1128 del CCivCom, que se refiere a la obligación de vender. Allí se expresa que nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. Como lo ha dicho nuestra doctrina, la vida del contrato se desarrolla en un margen de plena autonomía, la que solo se ve alterada cuando el orden público es protegido.

El contrato privado refleja esencialmente la voluntad de las partes. Este artículo es un resabio del referido por Vélez anteriormente en el art.1324 del CCiv, viejo cuerpo legal. Dicha normativa expresaba diferentes supuestos, los que no son mencionados en el actual CCivCom.

Todos ellos son simples supuestos de institutos diferentes del contrato. El caso de la expropiación, supuesto del derecho público que requiere previamente una ley que declare la utilidad pública del lugar donde se realizará la apropiación, y la existencia de una indemnización, que en mucho difiere del valor precio.

Supuestos de convención o testamento por el cual se ha impuesto al propietario la obligación de vender una cosa a una persona determinada, que encuentran su origen en esa convención o testamento, siendo simplemente un cumplimiento de lo ya dispuesto.

La venta de cosa indivisible, perteneciente a varios individuos, producida por la exigencia de un remate, que no es más que consecuencia del derecho de condominio; o el remate por ejecución judicial, como vía apta para lograr un cobro, o la realización de bienes ajenos impuesta por ley, obligación de carácter legal.

Si bien esta enumeración ha desaparecido, resulta útil repetirla para verificar que el sujeto «se encuentra sometido a la necesidad de hacerlo», no es vender, es cumplir con otro compromiso, preexistente o dispuesto por la ley.

2. El objeto de la compraventa se precisa en el intercambio de esa voluntad negocial, que en el caso se encuentra integrado por la obligación de transferir la cosa y el precio. Ambos son requisitos esenciales sin cuya existencia no puede celebrarse el contrato de compraventa.

Las cosas, entendiéndose por ellas objetos materiales susceptibles de tener valor (art. 16 ), cuyas disposiciones se aplican también a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Las cosas que pueden ser objeto de los contratos pueden serlo de la compraventa (art.1129 ).

Estas cosas serán muebles (fungibles, no fungibles, consumibles) o inmuebles, determinadas o determinables (al momento de la celebración del contrato), deberán estar en el comercio (no ser alcanzadas por inhabilidades), ser material y jurídicamente posible su compraventa, lícitas y tener contenido patrimonial.

El art. 17 del CCivCom expresa respecto a los derechos sobre el cuerpo humano, que «este o sus partes carecen de valor comercial», sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social, por lo que son ajenas a este negocio.

Podrán venderse las cosas futuras en el caso que así lo asuman las partes, pues aleatorizarán la compraventa, dando lugar a la posibilidad de tomar el riesgo de la existencia y cantidad o calidad de la cosa vendida, o condicionándola suspensivamente a su posterior existencia (art. 1131 ).

También podrán venderse las cosas ajenas, conociendo ambas partes esa circunstancia. En tal caso, el vendedor puede asumir dos posturas: a saber, una de ellas poniendo su diligencia para que se realice la venta, en cuyo caso asume una obligación de medios por la que no debe responder si está desprovisto de culpa; y la otra, asumiendo una obligación de resultado garantizando la venta, por la cual debe responder por daños y perjuicios si esta no puede efectuarse (art. 1132 ).

La compraventa puede asumir distintas modalidades contractuales:

– Venta a prueba, a gusto o a ensayo, comúnmente llamada «venta ad gustum», figura receptada en el art. 1160 del CCivCom, tomando como condición suspensiva la aceptación del comprador, quien se reserva contractualmente la facultad de probar la cosa. Para ello, tendrá un plazo de 10 días, excepto usos y costumbres o pacto anterior.

– Venta a consumidores, en la cual la información adquiere un carácter preponderante, manifestando buena fe, y la publicidad que se realice al respecto es vinculante, formando parte del contrato celebrado.Se verá también que, en numerosas oportunidades, el contrato celebrado será de adhesión por lo que su interpretación se hará en forma restrictiva y las cláusulas contractuales se analizarán de acuerdo con los arts. 39 y ss. de la Ley de Defensa del Consumidor y del usuario.

– Venta sobre muestras, incorporada en el art. 1153 , cuando la compraventa fue realizada sobre la base de muestras, por lo que el comprador puede rehusar su recepción si la cosa difiere en calidad con la muestra.

– Venta de cosas que no están a la vista, receptada por el art. 1154 , por lo que al remitirlas al comprador deberán adecuarse al contrato al momento de la entrega.

– Venta de cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta (art. 1155 ) por las cuales el comprador tendrá 10 días para reclamar al vendedor su adecuación a lo contratado. Así es que también el vendedor puede exigir al momento de la entrega de la mercadería, el reconocimiento de la misma por parte del comprador evitando futuros reclamos.

El otro elemento esencial particular, que configura el objeto es el precio intercambiado entre partes.

Dicho precio debe ser en dinero, cierto y serio.

El dinero debe entenderse como moneda de curso legal. Dicha noción no es unívoca en doctrina, gran parte de ella considera que si el precio se establece en moneda extranjera, se está hablando de una permuta y no de una compraventa, pues la obligación se traduce en el intercambio de dos cosas. Otra parte de la doctrina lo toma como compraventa. De todos modos, existe una costumbre habitual de vender ciertos objetos en dólares, tal sería el caso de las propiedades y, en ocasiones, algunas obras de arte de considerable valor. La falta de entrega de la moneda extranjera, requerirá su conversión en moneda legal sin desarticular el acuerdo. Al respecto, Vítolo es exponente de la primera teoría, y Borda y Centanaro de la segunda.Entendemos que tal vez la costumbre de realizar compraventas en dólares se basa en la escasa estabilidad económica que tiene nuestro país; por lo cual es habitual buscar recursos para mantener el valor de los patrimonios.

Para ser determinado o determinable, deberá gozar de un mecanismo que haga efectiva su determinación.

En virtud de la autonomía de la voluntad, normativa que en materia contractual se expresa en profundidad, las partes pueden establecer un precio fijo, de no ser así pueden hacerlo dejándolo al arbitrio de un tercero, o con referencia al precio de una cosa cierta. Si fuera dejado al arbitrio de un tercero y este no lo designa, es designado por el juez a través de un procedimiento abreviado (arts. 1133 y 1134 ).

«Serio» significa que debe guardar equivalencia entre ambas prestaciones. La aparición de un precio irrisorio, descartaría como tal a este elemento, pues, en el caso, ese sinalagma se pierde. Otra situación de importancia se encontraría en la existencia de un precio vil que podría dar lugar a un aprovechamiento a modo de lesión entre las partes. Zago expresa que en el supuesto del precio vil, «aunque razonable por tener una cierta relación con el valor de la cosa, es el producto de una relación disvaliosa para alguna de las partes» (3). Este precio deberá encontrarse determinado al momento de la celebración del contrato o deberá gozar de un mecanismo que haga efectiva su determinación.

3.La causa, como finalidad del negocio, concretamente obligación de transferencia del dominio, distinguida del motivo que lleva a las partes a celebrar el contrato, que si ha sido expresado por ambas partes, se ha jerarquizado de forma tal que puede dar lugar a la frustración del fin del contrato.

VII. LAS PARTES CONTRACTUALES Y SUS OBLIGACIONES PRINCIPALES Y SECUNDARIAS

Vendedor y comprador asumirán obligaciones nucleares y secundarias.

Las obligaciones del vendedor se encuentran enumeradas en los arts. 1137 al 1140 del CCivCom.Su obligación nuclear será obligarse a transferir la propiedad de la cosa, así como a entregar los instrumentos necesarios y prestar la cooperación debida.

Debe conservar la cosa y custodiarla hasta su efectiva entrega, pues se encuentra responsabilizado por ella desde que contrajo la obligación. La entrega supone una efectiva tradición de la cosa, y en algunos casos la ley permite la tradición ficta como en el caso de los certificados de depósito, cartas de porte, conocimientos de embarque cuyas reglas corresponden a mecanismos tradicionales del comercio. Y además la cosa debe entregarse con sus accesorios y libre de toda relación de poder y oposición de terceros.

Se destaca asimismo que la compraventa es un contrato de cooperación y tanto vendedor como comprador deben actuar diligentemente para producir la transferencia del dominio, por lo que la voluntad de las partes operará en forma crucial y definirá en muchas oportunidades las progresiones del contrato.

Así, en primer lugar, se tendrá en cuenta el plazo convenido para la entrega de la cosa. En el caso de inmuebles, la entrega se deberá al momento de la escrituración, y en el caso de cosas muebles será 24 horas luego de convenido, salvo estipulación en contrario. El lugar también será el convenido o el que los usos y costumbres tomen en cuenta.

Asimismo, deberá abonar los gastos correspondientes a la entrega de la mercadería, entre los que podrán incluirse envolturas, empaques adecuados, así como poner a disposición los instrumentos que correspondan a la entrega, como el caso de guías, manuales, instructivos o certificados habilitantes para el uso. De más está decir que, al tratarse de un contrato oneroso, existe responsabilidad de saneamiento por parte del vendedor, contemplando los casos de evicción y de vicios redhibitorios.

Las obligaciones del comprador se encuentran delineadas en el art. 1141 .

Como contrapartida necesaria, el comprador -a su vez- deberá pagar el precio, por lo que nos remitimos a lo precedentemente dicho. El precio es la obligación nuclear contrapuesta a la transferencia.Debe ser abonado en lugar y tiempo, generalmente acordados. Subsidiariamente, en el caso de cosas ciertas pueden abonarse donde habitualmente se encontraban y, en otros casos, en el domicilio del comprador.

El pago debe ser íntegro, y en el caso de la existencia de mora, corresponderán intereses, por el tiempo de la demora. Corresponderá abonar los gastos de recibo de la cosa y será importante su cooperación en garantía de buena fe, poniendo su diligencia en recibir la cosa adecuadamente. Esto implica «realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa».

VIII. CLÁUSULAS

En virtud de la autonomía de voluntad de las partes, y como elemento accidental del contrato, las partes pueden agregar cláusulas, según las necesidades que ellas establezcan.

Contrato de compraventa sujeto a condición: podrán establecerse dos tipos de condiciones; a saber resolutoria y suspensiva. Ambas modalidades corresponden a los actos jurídicos. Someter a condición un acto implica subordinar su plena eficacia o resolución a un hecho futuro e incierto (art. 332 ).

La condición resolutoria implica aplicar resolución al acto en el momento que se produce la condición, por lo que quien haya comprado ejercerá los derechos respecto de la cosa desde la celebración del negocio, debiendo restituirla cuando opere el hecho incierto que ha sido materia de condición.

Borda señala lo siguiente: «. el comprador podrá comportarse como verdadero dueño, pero el vendedor podrá pedir que se ordenen medidas conservatorias» (4).

La condición resolutoria en caso de inscripción registral solo transmite un dominio revocable.

La condición suspensiva, por el contrario, causará la suspensión de ejecución del contrato hasta tanto se produzca la condición indicada, lo que presupone un comportamiento de buena fe del vendedor hasta el momento en que la condición se cumpla.

El art.1168 , expresa que, en caso de deuda, la venta condicional se reputa realizada bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.

Pacto de retroventa: El art. 1163 precisa que el pacto de retroventa posibilita al vendedor reservar el derecho a recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo el precio, con exceso o disminución convenidos.

El pacto puede convenirse por un plazo que no exceda los cinco años, si se trata de cosas inmuebles, y dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato. Pactado un plazo mayor, queda reducido al máximo legal.

Pacto de reventa: a la inversa del anterior, este pacto posibilita que el comprador se reserva la posibilidad de devolver la cosa comprada, restituyendo el precio, con exceso o disminución pactados. Al igual que el pacto de retroventa, deberá respetar idénticos plazos (arts. 1164 y 1167 ).

Pacto de preferencia, surge de la preferencia del vendedor para recuperar la cosa si esta es enajenada a otro. Este pacto no es cesible ni transferible a terceros. Se encuentra regulado en el art. 1165 y supone que el comprador avise al vendedor su decisión de enajenar la cosa, sea por cualquier forma, incluso subasta. El vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los 10 días de recibida dicha comunicación (art. 1165).

Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos de reventa, retroventa y preferencia pueden agregarse a la compraventa de muebles e inmuebles. Si se trata de cosas registrables, son oponibles a terceros interesados si hubo inscripción o si el tercero tuvo conocimiento efectivo de los mismos. Tratándose de muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

IX. LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES. EL CASO DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

La agilidad y plasticidad del contrato de compraventa lo hace apto para participar con fluidez en el campo inmobiliario.Detrás del antiguo contrato de compraventa de inmuebles, la modernización del mercado ha generado su óptima participación en distintos y nuevos ámbitos inmobiliarios, tales como clubes de campo, cementerios privados, barrios cerrados, parques empresariales, entre otros.

Los motivos han sido varios, la seguridad, la forma de nuclear individuos con particularidades similares, el acceso a una vivienda que expresara una mejor calidad de vida, la ecología, vivir en lugares alejados a los trabajos, tener casas de disfrute en las cercanías, lograr un lugar de reposo para los muertos de la familia, obtener vacaciones en distintos lugares.

No obstante ese avance que ha traído posibilidades que años antes eran insospechadas, nos detendremos en el boleto de compraventa.

Es habitual y práctico redactar este instrumento privado, y ello se debe a múltiples ventajas, a saber, querer entablar la compra de una determinada propiedad, no asumir por el momento gastos de escrituración, acompañar la operatoria con la concreción de una financiación que aún no se encuentra aprobada.

Ha sido discutido en nuestro derecho si el boleto de compraventa es un verdadero contrato, o si se trata de un antecontrato o contrato previo. Ello, pues, el requerimiento de la formalidad de la escritura pública, se halla presente como requisito inmanente para adquirir el dominio de un inmueble.

Como ya habíamos dicho «ut supra», el derecho real de dominio sobre inmuebles requiere necesariamente de la existencia de dos elementos, título y modo; es decir, escritura pública y posesión. Siendo la obligación contraída entre las partes vender y comprar un inmueble, expresando sin dudas, su buena fe al celebrar la operación; no caben dudas de que este derecho personal se constituye mediante el boleto de compraventa de inmuebles. La finalidad es transferir la propiedad.

Concordamos con Borda: «Desde que los tribunales han resuelto que el comprador del boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor (lo que expresamente ha consagrado el art.1018 , parte final), carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa» (5).

Y los efectos previstos por la ley en los arts. 1170 y 1171 CCivCom así lo revelan, pues permite al acreedor del boleto no solo pedir la escrituración del bien, sino su oponibilidad respecto de terceros, tanto en el caso de acreedores con cautela, sino ante el concurso o quiebra, luego de verificar ciertos requisitos.

X. CONCLUSIONES

El contrato de compraventa es y ha sido históricamente un instrumento negocial que cubre gran cantidad de necesidades entre civiles, comerciantes, mercado inmobiliario, negocios internacionales y consumidores.

Consideramos a este el contrato de cambio por excelencia, y la aplicación de sus reglas a otras contrataciones así lo demuestran.

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(1) MOSSET ITURRASPE, Jorge: Contratos. Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 1998, p. 53.

(2) VÍTOLO, Daniel R., y PÉREZ LEO, Claudio: Manual de Contratos, t. 1. Buenos Aires, Estilo, 2017, p. 355.

(3) GARRIDO ZAGO: Contratos Civiles y Comerciales, t. 2, parte especial. Buenos Aires, Universidad, 1998, p. 101.

(4) BORDA, Alejandro: Derecho Civil Contratos. Buenos Aires, La Ley, 2016, p. 343.

(5) BORDA, Alejandro: op. cit, p. 376.

(*) Profesora adjunta regular de Contratos Civiles y Comerciales UBA.