Se condena al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a escriturar un inmueble prometido en venta de una herencia vacante

Partes: Grasso Mariana y otros c/ Laurenzano Carmen s/ sucesión vacante y otros s/ escrituración

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: H

Fecha: 5-sep-2017

Cita: MJ-JU-M-107705-AR | MJJ107705 | MJJ107705
Se condena al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a escriturar un inmueble cuya vendedora falleció sin dejar herederos por lo que se trataba de una herencia vacante.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda que perseguía la condena a escriturar de un inmueble prometido en venta, ya que si bien el gobierno de la ciudad demandado sostuvo que el fallecimiento de la vendedora sin dejar herederos, es un hecho que no le puede ser imputado y que al tratarse de una sucesión vacante la condena debía dirigirse contra el curador designado siendo el estado un ‘liquidador’, de acuerdo al entonces vigente Código Civil (art. 2342, inc. 3° ), pertenecen al dominio privado del Estado ‘los bienes vacantes o mostrencos y los de las personas que mueren sin tener herederos’ y se atribuyen al Estado en su carácter de titular de lo que se denomina el dominio eminente, ya que no es posible que los inmuebles carezcan de dueño, por ende, no es el Estado un mero liquidador, sino el dueño del inmueble en cuestión por disposición de la ley.

2.- No puede hacerse responsable al gobierno de la Ciudad de la falta de escrituración dado que la situación de vacante de los bienes genera un procedimiento particular, gobernado por normas especiales, que ha debido satisfacer, el Estado no es heredero, de modo que no continúa exactamente la persona del causante, ya que la sucesión tiene reglas propias que importan excepciones al régimen general.

3.-Considerando que no ha sido el Estado quien no cumplió en su momento con la obligación de escriturar, tampoco los actores consignaron el saldo de precio para instar el otorgamiento de la escritura, y los compradores iniciaron el litigio alrededor de 10 años después de suscripto el boleto, corresponde que las costas se impongan por su orden.

Fallo:

En Buenos Aires, a los 5 días del mes de septiembre de 2017, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Grasso, Mariana y otros c/ Laurenzano, Carmen s/ sucesión vacante y otros s/ Escrituración”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo: Contra la sentencia dictada en primera instancia, que hizo lugar a la demanda que perseguía la condena a escriturar de un inmueble prometido en venta, expresan agravios el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 535/40) y la parte actora (fs. 541/9). El primero contestó el traslado a fs. 552/8, y la segunda a fs. 559/64. A fs. 566/7 dictamina el Fiscal de Cámara.

El Gobierno de la Ciudad demandado, representado por la curadora designada en la sucesión de la entonces vendedora, se agravia, en primer lugar, de que se haya admitido la acción de escrituración dado que, sostiene, el peritaje caligráfico no demuestra que la firma inserta en el boleto de compraventa sea de la causante. En segundo lugar cuestiona que se lo haya condenado, pues entiende que al fallecer la causante y estar vacante su sucesión, la acción debió dirigirse contra la curadora designada. En tercer lugar, solicita que la suma de dólares estadounidenses que debe pagar la actora en concepto de saldo de precio sea reajustada, teniendo en cuenta que han transcurrido 18 años desde que debió hacerse el pago, y que el inmueble vendido ha incrementado su valor.Los actores, por su parte, se agravian de que se hayan impuesto las costas por su orden, a pesar de haber vencido; de que no se haya aplicado la legislación de emergencia que en su momento dispuso la pesificación de las obligaciones en dólares y, finalmente, de que no se haya aceptado la aplicación de la cláusula penal pactada en el boleto de compraventa, teniendo en cuenta que la demandada incurrió en mora. Vinculado a esto último cuestionan la imposición de costas vinculada a este planteo. El Fiscal de Cámara alega que la suma fijada en dólares estadounidenses debe ser pesificada. Surge del escrito de demanda que a fs. 19/33 Mariana Grasso, María Ximena Grasso y Lucas Ernesto Grasso se presentan en su carácter de herederos de su madre Sra. Susana Delia Aubin y a tenor del boleto de compraventa que luce a fs. 18/vta. inician una demanda de escrituración contra el sucesorio de Carmen Laurenzano y/o contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, respecto del inmueble sito en la calle Méndez de Andes (hoy Jauretche) N° 250 de ésta Ciudad. Relatan que el 22 de mayo de 1999 su madre celebró en calidad de adquirente un boleto de compraventa con la señora Carmen Laurenzano respecto de dicho bien, conviniendo el precio de la operación en la suma total de U$S 87.500, de los cuales abonó en dicho acto la suma de U$S 22.650, y luego, el 5 de junio de 1999, la suma de U$S 3.600 como refuerzo del boleto, habiéndose pactado en el contrato que el saldo de U$S 61.250 debía ser abonado por la compradora dentro de los 60 días corridos en el mismo acto de otorgarse la escritura junto con la posesión del inmueble (cláusula tercera). El 14 de junio de 1999 se produjo el fallecimiento de la vendedora, por lo que no se pudo realizar el acto escriturario como había sido previsto.

Se afirmó que la señora Ana L.Leguizamón -hija de quien los últimos años fuera conviviente de la vendedorale terminó haciendo entrega de la posesión del inmueble objeto de autos en julio de 1999, mientras tanto -relatan en la demanda- promoverían la sucesión de la causante a los efectos de que se proceda a la escrituración y se cumpla con el pago del respectivo saldo de precio. La sucesión de la vendedora avanzó hasta que la herencia fue reputada vacante, de modo que el inmueble fue transferido a favor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en los términos del art. 3.544 del Código Civil según surge del expediente N° 92.043/99, caratulado: “Laurenzano, Carmen S/Sucesion Vacante”, sin que se hubiese concretado la escrituración pactada en el boleto. El Gobierno de la Ciudad pone en duda la autenticidad del boleto de compraventa, y para ello cuestiona las conclusiones del peritaje caligráfico. A fs. 407/18 la perito calígrafa designada de oficio, Lic. Claudia Karina Rojas, luego de cotejar el material indubitado que presenta el esquema de diseño reducido, pues solo esta modalidad de firma es susceptible de comparación con el cuestionado, concluyó que las dos firmas insertas en el boleto de compraventa de fs. 18 efectivamente pertenecen al puño y letra de la Sra. Carmen Laurenzano (ver en especial fs. 418). Al respecto, cabe señalar que si bien es cierto que las conclusiones a las que arribara la perito fueron objetadas a fs. 425/8, tuvieron la ratificación de fs. 431/40. El dictamen pericial se encuentra fundado razonablemente en principios y procedimientos técnicos, y resulta congruente con el resto de la prueba rendida. Tales circunstancias conducen a aceptar sus conclusiones, al ponderarlo conforme a los arts. 386, 477 y 497 CPCyC. No es óbice para ello la impugnación efectuada, pues el perito brindó adecuadamente las explicaciones que se le solicitaran (v. fs.431/40). La apelante discrepa con las conclusiones periciales pero no ha basado su disidencia en principios científicos o técnicos -nótese al respecto que dicha presentación no fue suscripta por un profesional en la materia-, sino que sólo se basa en una diferente y personal apreciación de los elementos observados y valorados por el perito. Por ello, al no haberse opuesto argumentos científicos de mayor valor y/o atendibilidad que los proporcionados por aquél, cabe aceptar sus conclusiones.

Al respecto, Palacio (“Derecho procesal Civil”, t IV, p. 720, y sus citas) ha señalado que cuando la prueba “aparece fundada en principios y procedimientos técnicos no objetables y no existe otra prueba que la desvirtúe, la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél”. Por otra parte, el a quo tuvo en cuenta lo declarado por testigos, cuestión que ni siquiera es mencionada por la apelante. En efecto, valoró el testimonio prestado en autos a fs. 390/1 por la Sra. Laura Ana Leguizamon -hija de quien habría sido el conviviente de la vendedora los últimos diez años-, quien a los efectos de que pudieran cumplirse las obligaciones previstas en el contrato, le hizo entrega de la posesión del inmueble a la compradora el día 5/7/99, tal como surge del instrumento que obra a fs. 157, cuya firma inserta fue reconocida, y concuerda con lo que surge de la constatación realizada en la sucesión vacante (ver fs. 178/80 del expte. N° 92043/99). Agrega que la administradora de los bienes de la causante había sido la Sra. Distéfano, persona fue la que formuló la denuncia de la herencia vacante ante el Gobierno (ver fs. 4 vta./5 de dicho expediente). Asimismo, a fs. 394/5 obra el testimonio del Dr.Ramiro Javier Gutiérrez De Lio, escribano designado en el boleto de compraventa para formalizar la escritura traslativa de dominio (cláusula quinta), quien al declarar dijo haber recibido todos los elementos necesarios para la escritura (títulos de propiedad y antecedentes de dominio), y que la compradora le iba a indicar cuándo se iba a otorgar la misma, la que iba a realizarse de un mes para otro, pero sin embargo dicho acto se frustró a causa del fallecimiento de la vendedora. Estos últimos medios de prueba no son rebatidos, ni siquiera mencionados por la apelante, de modo que no cumple siquiera con el recaudo de adecuada fundamentación, que exige rebatir los argumentos principales del fallo apelado. En suma, propongo que se confirme lo resuelto sobre la autenticidad del boleto de compraventa y la admisibilidad de la acción de escrituración. También se agravia el Gobierno de la Ciudad de que se lo haya condenado. Sostiene que no es heredero, y que al tratarse de una sucesión vacante la condena debía dirigirse contra el curador designado. Dice que debe ser reputado como “liquidador” de los bienes vacantes.

No comparto su posición. De acuerdo al entonces vigente Código Civil (art. 2342, inc. 3°), pertenecen al dominio privado del Estado “los bienes vacantes o mostrencos y los de las personas que mueren sin tener herederos”. Se atribuyen al Estado en su carácter de titular de lo que se denomina el dominio eminente. No es posible que los inmuebles carezcan de dueño. Por ende, no es el Estado un mero liquidador, sino el dueño del inmueble en cuestión por disposición de la ley. De la sucesión que corre agregada por cuerda surge que fueron designados curadores las personas propuestas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 122/4, y 144/6, 689/91, 705/9, entre otras). La sucesión de Carmen Laurenzano (vendedora) fue declarada vacante el 27 de diciembre de 2006.Respecto del inmueble objeto de este juicio, se ordenó la inscripción de la declaración de vacancia en el Registro de la Propiedad Inmueble el 15 de mayo de 2007 (ver fs. 508 y 524). Se expidió testimonio el 8 de mayo de 2009 (fs. 655/6). Pues bien, quien ahora apela, la Dra Labombarda, fue designada curadora en los autos sucesorios (fs. 709, expte cit), de modo que no veo el perjuicio invocado. Fue designada por el Gobierno de la Ciudad, y seguramente -si no es reemplazada- otorgará la escritura en nombre de dicho ente. Por otro lado, el dominio del inmueble le pertenece al Gobierno ahora apelante. Es claro que está legitimado pasivamente y es el que debe otorgar la escritura traslativa en su carácter de dueño. A su vez, será el acreedor del saldo de precio adeudado. Este agravio debe ser desestimado. Suscita agravios de ambas partes lo relativo al saldo de precio, consistente en la suma de U$S 61.250. Esta suma debió haberse abonado, junto a la formalización del instrumento público, en el año 1999, pero el acto no se c oncretó, como se dijo, por la muerte de la vendedora. Los actores pretenden que dicha suma sea pesificada a razón de un peso por un dólar, por aplicación de lo dispuesto en las leyes 25.561, 25.820, 26.167, Decreto 214/02, y concordantes. No comparto semejante pretensión. Aun cuando no se haya planteado en autos la inconstitucionalidad de las normas de emergencia (lo que he propuesto en numerosas oportunidades), dicho pedido es absolutamente abusivo. Se pretende abonar $ 61.250 por lo que hoy representa en el mercado alrededor de $ 1.059.625 aproximadamente. Me resulta inaceptable, teniendo en cuenta que en toda compraventa debe haber equivalencia en las prestaciones, lo que no se configura si se abona 18 años después, sin intereses, y alrededor del 6% de la deuda.Además, hay que valorar que a cambio los actores se quedan con un inmueble, que seguramente ha repotenciado su valor en tantos años, como es de público conocimiento. Peor aún, los actores han tenido la posesión del inmueble, esto es, han podido usarlo y gozarlo, mientras que el Fisco no tuvo el dinero a su disposición. Asimismo, surge de un convenio de entrega de la “tenencia”, que la compradora se obligó a consignar el saldo de precio de U$S 61.250 en el Banco de la Nación Argentina, sucursal Tribunales, a la orden del Juzgado en el que fuera iniciado el juicio sucesorio de la vendedora, el 5 de julio de 1999 (ver fs. 157). Este depósito no se concretó hasta el presente, mientras que, como dije, la posesión fue recibida oportunamente. Sugiero que se rechace este agravio. A su vez, la demandada, en función del tiempo transcurrido, solicita que se reajuste el referido valor en dólares, pues lo considera insuficiente. Fuera de que las partes renunciaron a invocar la teoría de la imprevisión (cláusula cuarta del boleto), lo concreto es que tal pretensión no fue sometida a la decisión del juez de primera instancia (ver contestación de demanda de fs. 225/9), lo que impide su introducción en esta instancia revisora. A mayor abundamiento, observo que este litigio, y más aún el sucesorio, llevan demasiado tiempo de trámite, y que ello es imputable a ambas partes.

Propongo entonces que se desestime también este agravio. Los actores se agravian de que no se haya aceptado su reclamo consistente en la imposición de la cláusula penal prevista en el boleto.Las partes estipularon en la cláusula octava del boleto de compraventa que “Si alguna de las partes no cumpliera con las obligaciones a su cargo, la parte cumplidora podrá optar entre a) Exigir su cumplimiento, en cuyo caso el incumplidor abonará en concepto de cláusula penal el 0,5 por ciento sobre el saldo pendiente, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.”. Como señalé anteriormente, la demora ha sido imputable a ambas partes. Sin perjuicio de ello, no puede hacerse responsable al gobierno de la Ciudad de la falta de escrituración dado que la situación de vacante de los bienes genera un procedimiento particular, gobernado por normas especiales, que ha debido satisfacer. No hay que olvidar que, como expuse anteriormente, el Estado no es heredero, de modo que no continúa exactamente la persona del causante, ya que la sucesión tiene reglas propias que importan excepciones al régimen general. Asimismo, el fallecimiento de la vendedora sin dejar herederos, es un hecho que no puede ser imputado a la demandada. No ha sido el Estado quien no cumplió en su momento con la obligación de escriturar. Tampoco los actores consignaron el saldo de precio para instar el otorgamiento de la escritura. Tal como señaló el a quo, los compradores iniciaron este litigio alrededor de 10 años después de suscripto el boleto. Estas consideraciones se vinculan con el tema de las costas, que también genera agravios de los actores. En mi opinión, las particulares circunstancias del caso, justifican plenamente que se hayan impuesto por su orden. En cambio, creo que les asiste razón a los apelantes en lo que concierne a la imposición de costas por el rechazo de su pedido de aplicación de la cláusula penal. Las referidas condiciones particulares de este proceso, entiendo que justifican su distribución en el orden causado.Por ende, voto para que se revoque parcialmente la sentencia apelada, se establezca que las costas vinculadas a la aplicación de la cláusula penal se impongan por su orden, y que se la confirme en todo lo demás que decide. Las costas de esta instancia también deben imponerse en el orden causado. El Dr. José Benito Fajre dijo: Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada. La Dra. Abreut de Begher dijo: Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada. Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mí de lo que doy fe.- Fdo.: José Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher, Claudio M. Kiper.-

Buenos Aires, 5 de septiembre de 2017.-

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad, el Tribunal decide revocar parcialmente la sentencia apelada, estableciéndose que las costas vinculadas a la aplicación de la cláusula penal se impongan por su orden, y que se la confirme en todo lo demás que decide. Las costas de esta instancia se imponen en el orden causado. Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y oportunamente, devuélvase.-

José Benito Fajre

Liliana E. Abreut de Begher

Claudio M. Kiper.-