El consorcio de propiedad horizontal y su posible adecuación a la Ley 24.522

Autor: Del Monte, Gustavo J.

Fecha: 08-09-2017

Cita: MJ-DOC-11978-AR | MJD11978
Sumario:

I. Introducción. II. Cuestión terminológica. III. ¿Qué podemos decir de la enumeración del art. 148 del Código Civil y Comercial de la Nación?

Doctrina:

Por Gustavo J. del Monte (*)

I. INTRODUCCIÓN

El consorcio de propiedad horizontal, a lo largo de los años, se presentó como una figura generadora de diversos inconvenientes. Dentro de la posibilidad de resolver esos conflictos, tanto a nivel interno (entre el órgano de administración y los consorcistas), como externo (con terceros ajenos).

Por otro lado, la gran proliferación de edificios de distinta envergadura, producida en los últimos años, como consecuencia del auge de la construcción, hace que el régimen jurídico tenga una vital importancia, en razón de que regula la vida en los edificios de acuerdo con un reglamento.

Con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la República Argentina, parecería que casi todos los inconvenientes encontrarían respuesta en la nueva normativa.

Desde allí y con marcado entusiasmo, me propuse abordar el interesante estudio de la figura mencionada, pero desde la óptica del derecho concursal, a fin de conocer sobre la posibilidad de su inserción como sujeto pasible de «concurso y quiebra».

Para poder alcanzar un estudio pormenorizado, se debe partir del análisis de los elementos subjetivos de la Ley de Concursos y Quiebras, junto con la Reforma del Código Civil y Comercial de la Nación.

Abordar la temática propuesta, importa situarse en el marco del art. 2 de la LCQ, y proceder a su estudio desde una óptica terminológica y conceptual.

Habiendo quedado superada la distinción entre el Concurso Civil y Comercial, a partir de la vigencia de la unificadora Ley 22.917; los sujetos pasibles de someterse al régimen previsto por la normativa concursal eran todos los de existencia visible o ideal, con expresa exclusión de las personas jurídicas de carácter público (el estado nacional, provincial y municipal, las entidades autárquicas y la Iglesia católica, art. 33 del Código Civil).

No existen dudas de que la redacción del actual art.2 de la LCQ se encontraba en plena concordancia con las previsiones de la normativa Civil, la cual distinguía entre personas de existencia visible y de existencia ideal (art. 31 del Código Civil de la Nación), circunscribiendo las primeras a los seres humanos, sin distinción de comerciantes o no comerciantes; y por otro lado, los sujetos ideales o personas jurídicas, entre los que se agrupaban las de carácter público y privado.

De esta forma, al momento de intentar desentrañar qué sujetos de carácter ideal quedaban amparados por la Ley de Concursos y Quiebras, se mencionaba a la Sociedad Civil, la Sociedades Comerciales en sus diversos tipos, las asociaciones civiles, fundaciones, y además las sociedades cooperativas y mutuales por aplicación de la actual Ley 25.347. En definitiva, el elemento sustancial para quedar circunscriptos dentro de la actual Ley 24.522, es el atributo de la personalidad (1). (Rojo Beltrán: Comentario de la Ley concursal, t. 1, p. 144).

Obviamente, sin olvidar las exclusiones del Estado, de las AFJP; Entidades Financieras y Cía. de Seguros.

En este sentido, el legislador crea un amplio sistema, destinado a la superación de la crisis económica, financiera y patrimonial, tendiente a sortear el estado de insolvencia, procurando amparar a la mayor cantidad de sujetos de derecho que se pueda.

II. CUESTIÓN TERMINOLÓGICA

Con la nueva redacción del Código Civil y Comercial de la Nación, nos enfrentamos a un desafío, que consiste en desentrañar lo siguiente: Si los nuevos aspectos terminológicos, ¿son solo eso o si traen también modificaciones conceptuales a partir de profundizar su estudio?

El tradicional Código Civil de la Nación distinguía entre personas de existencia visible y personas de existencia ideal; pero también utilizaba los términos (a lo largo de varios artículos) de persona física y persona jurídica.

Actualmente la clasificación se encuentra estructurada de la siguiente manera:personas humanas y personas jurídicas y estas últimas, pueden ser públicas o privadas.

Resulta imprescindible la lectura de los siguientes artículos: 19 , 145 al 148 del nuevo Código Civil y Comercial, para lograr una mayor comprensión.

Con la actual denominación, la persona humana incluye a las llamadas personas de existencia visible o física. Es decir, es toda aquella que nace con vida fruto de la concepción natural o médica. Este sujeto reúne las aptitudes para ejercer derechos y contraer obligaciones.

Cierto sector de la doctrina nacional considera que el cambio terminológico era innecesario, mientras que otros apoyan la reforma, advirtiendo mayor claridad.

Con la denominación «persona jurídica» se sintetiza lo que anteriormente el Código Civil mencionaba como personas de existencia ideal o jurídica, sin que entre sí exista diferencia. En ellas quedan agrupados todos los entes conformados por individuos con finalidades específicas y determinadas.

De esta forma, con la palabra «ente», se establece claramente que la persona jurídica es fruto de la agrupación de personas humanas, con la aptitud jurídica suficientemente reconocida por la ley.

En definitiva, el cambio terminológico, dentro del ámbito de nuestra materia, no ha generado modificaciones en cuanto a los aspectos propios del art. 2 de la LCQ.

III. ¿QUÉ PODEMOS DECIR DE LA ENUMERACIÓN DEL ART. 148 DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN?

En el actual Código Civil y Comercial de la República Argentina, se ha legislado sobre las personas jurídicas «públicas y privadas».

De esta manera el art. 146 expresa lo siguiente:

«Personas jurídicas públicas. Son personas jurídicas públicas:

a. el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los municipios, las entidades autárquicas y las demás organizaciones constituidas en la República a las que el ordenamiento jurídico atribuya ese carácter; b.los Estados extranjeros, las organizaciones a las que el derecho internacional público reconozca personalidad jurídica y toda otra persona jurídica constituida en el extranjero cuyo carácter público resulte de su derecho aplicable; c. la Iglesia Católica».

Resulta fácil afirmar que estos sujetos no pueden ser objeto de concurso, quiebras o cualquiera de las otras posibles soluciones de insolvencia previstas por la Ley 24.522.

Ahora bien, lo interesante surge a partir de la lectura del art. 148 del nuevo cuerpo normativo, el cual a través de una técnica enunciativa, indica cuáles serían las personas jurídicas de carácter privado, surgiendo, en el inc. h, el Consorcio de Propiedad Horizontal.

La inclusión de la figura de «consorcio», dentro de la enunciación del art. 148, parecería culminar, luego de varios años, con una vieja discusión doctrinaria acerca de la naturaleza jurídica del Consorcio de Propiedad Horizontal.

La imposibilidad de que el consorcio pueda ser un sujeto de los normados en la Ley 24.522, presentaba varias vallas difíciles de sortear, pero básicamente puedo sintetizar en dos las más destacadas.

a. No ser un sujeto de derecho, ausencia de personalidad jurídica.

Su confusión patrimonial, difícil de escindir con la de los consorcistas integrantes; en íntima relación con los fines por los cuales existe el consorcio.

En otras palabras, lo que la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, el 30/12/2010, en (2) «Consorcio de Propietarios Edificio Quemes 4215 s/ pedido de quiebra por Fischetti Nuncio A.», manifestó como: «1. Existe una imposibilidad jurídica, fáctica y funcional de aplicar el régimen concursal al consorcio de propietarios de la Ley 13.512 porque, decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría tener los efectos que le son propios y típicos.

En un interesante trabajo, elaborado por el Dr.Bartolomé Ángel Orfila, en Errepar N.° 146 del mes de febrero de 2008 (3), planteaba el problema de la siguiente manera: «Según la postura que se adopte frente a la cuestión de si el consorcio de propietarios es o no una persona jurídica, se empieza por decantar la respuesta a la pregunta formulada».

»Para quienes niegan la personalidad jurídica del consorcio, la respuesta es sencilla, toda vez que si no es “persona”, no puede ni concursarse ni quebrar».

»La mayor parte de la Jurisprudencia y doctrina considera que el consorcio de propietarios posee una personalidad jurídica distinta de la de cada uno de sus componentes».

En realidad, el Código Civil de Vélez Sarsfield nunca legisló sobre este instituto jurídico; y al momento de hacerlo sobre el condominio, lo efectuó como un derecho real, pero de carácter transitorio, más propenso a su liquidación. Esto no fue caprichoso; por el contrario, la política de la época (presidencia de Domingo Faustino Sarmiento), era la de no fomentar los conventillos o propiedades urbanas compartidas, en virtud de que se buscaba que el hombre emigrara de los grandes centros urbanos.

Esto obligó a que, en 1948, se sancione una ley específica. En realidad, el problema nació con la propia Ley 13.512, cuya redacción jamás ha sido lo suficientemente clara como para poder dilucidar su naturaleza jurídica, y en consecuencia, esto dio pie a numerosas y arduas discusiones.

Por un lado, la estructura propia de la figura jurídica otorgaba, todos los atributos propios de las personas jurídicas, órganos de gobierno que son el administrador y la asamblea de copropietarios; su patrimonio distinto del de cada uno de sus integrantes.

En un aislado antecedente jurisprudencial: «Consorcio de Propietarios Perú 1724 s/ pedido de quiebra formulado por Eva María Ramírez», en primera instancia, el Juzgado actuante rechazó la solicitud de quiebra del consorcio, tomando como postura esencial, «no ser un sujeto de derecho», y por tal motivo estar excluido del art.2 de la LCQ.

La Cámara 1.a Civil de Mar del Plata, que resuelve por vía recursiva, la apelación a dicha sentencia, confirma el fallo, pero deja abierta una interesante postura que, de haber existido constitución en mora a los consorcistas, hubiera sido procedente la posible apertura del proceso colectivo, en razón de que la intimación es requisito esencial para las ejecuciones tanto individuales como plurales. Pero ningún momento niega el acceso a las soluciones de la LCQ, por su carácter o naturaleza.

Para arribar a dicha conclusión, previamente sostiene el carácter de persona jurídica de estos entes, con patrimonio independiente de sus miembros.

De esa forma, cita a Racciatti; la Excma. Cámara del Trabajo en pleno del 2 de diciembre de 1965, publicado en la Revista ED, 9-138 (4).

Marina Mariani de Vidal, Las deudas del Consorcio, ED, 45-866 en el mismo sentido Llambías, J. J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. 2, p. 521, Belluscio, Código Civil, t. 1, p. 155, II c (5).

También expresaba lo siguiente: «Si alguna vacilación podría caber frente al antiguo texto del Código Civil, actualmente la tesis de la personalidad del consorcio de propietarios encuentra un nuevo apoyo en la reforma de la Ley 17.711 que, sustituyendo el art.33 CCiv, dispone que las personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado, teniendo este último carácter de entidades que conforme la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones».

De esta forma, nos queda solo que afirmar que, con la profunda modificación al Código Civil y Comercial con vigencia desde el día 1/8/2015, se zanja la discusión sobre su naturaleza jurídica, pero no resuelve la controversia acerca del aspecto patrimonial, y de funcionalidad legal de la propiedad horizontal.

Se ha dicho que existía una imposibilidad jurídica, fáctica y funcional de aplicar el régimen concursal al consorcio de propietarios de la Ley 13.512, porque decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría tener los efectos que le son propios y típicos.

Se entiende que la Ley 13.512 es una ley especial que regla el objeto y funcionamiento de los consorcios de propietarios y que las estipulaciones que ella contiene lo excluyen por completo de la contingencia falencial (Highton), o sea de cualesquier posibilidad de quebrar o concursarse.

Hay quienes han entendido que el patrimonio del consorcio está integrado fundamentalmente por las partes y cosas comunes del edificio, así las enumeradas en el art. 2 de la ley de Propiedad Horizontal (conf. Corchón, Juan F., Hipotecas y Privilegios en la ley 13.512, ed. 1950, pág. 108) (6). Otros sostienen, que los copropietarios se han desprendido de sus derechos sobre los bienes comunes a favor del consorcio, siendo éste propietario de las partes comunes (Conf. Rómulo Vernengo Prack, Dictamen en el Tercer Congreso de Derecho Civil, Córdoba, Actas, t. 1, pp. 229 y 230) (7). Esa tesis no ha tenido prevalencia frente a lo normado por los arts.2, 3 , 8 y 14 de la Ley 13.512 de los que se infiere, sin duda alguna que «las cosas comunes pertenecen a los consortes individualmente, en la proporción que les corresponde y no son titularidad del consorcio».

A su turno, ya Juan Antonio Constantino nos decía lo siguiente: «Sabido es, y la propia ley además se encarga de ponerlo de manifiesto, que los consorcistas son dueños de las cosas comunes de las cuales se sirve el consorcio en su desenvolvimiento orgánico y funcional».

»Algunos de estos bienes de uso común, cuya propiedad pertenece a los consorcistas como condóminos, son cosas riesgosas que pueden generar daños a terceros: pensemos, solamente, por citar algunos de ellos que se hallan en movimiento por generación interna, eléctrica o a combustible de cualquier tipo, en las calderas, montacargas, ascensores para personas, elevadores de vehículos en el sector destinado a cocheras, etc. No son casos extraños -y, de hecho, los repertorios judiciales contienen enorme variedad casuística de accidentes de este tipo- los accidentes sufridos a causa del deficiente funcionamiento de ascensores, explosión de calderas, caída de elevadores, etc. En estos supuestos, generalmente se acciona civilmente contra el consorcio de copropietarios como persona jurídica que es. En estas situaciones, se olvida que, siendo los copropietarios precisamente eso, condueños de la cosa riesgosa que produjo el daño, su responsabilidad debe regirse por los principios del art. 1113 del Cód. Civil».

Además, los bienes y patrimonio que conforman el consorcio, tienen una afectación precisa y determinada, que no es otra que alcanzar los fines y principios específicos de la propiedad horizontal, en su faz operativa, administrativa y funcional.Por tal motivo, sucedida la quiebra, el destino de su patrimonio no puede ser otro, que el que se tuvo en miras al momento de su nacimiento; de lo contrario, afectaríamos la inteligencia de las normas que le dieron su propia existencia.

El consorcio de propietarios, es una persona necesaria, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica.

Aun más, ¿cómo podría seguir legalmente funcionando el sistema, habiendo desaparecido el órgano consorcial?, en razón de que el nuevo cuerpo normativo mantiene el concepto de necesario e indispensable, que ya proclamaba la Ley 13.512.

Lamentablemente, la profunda reforma que el derecho privado ha sufrido no otorga la solución a esta situación, resultando ser, la liquidación del patrimonio y su necesaria existencia, un impedimento hasta el momento infranqueable, sobre el cual se generan más interrogantes que certezas.

La naturaleza jurídica del instituto no allana el camino de la posible incorporación a la Ley 24.522; por el contrario genera dudas y posibles avances sobre el patrimonio de los consorcistas.

La lectura del art. 2044 del nuevo sistema legal, expresamente dice lo siguiente: «Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica “consorcio”. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador».

»La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario».

Entonces, ¿qué ocurriría ante la declaración de quiebra y su consiguiente extinción, con la vida del resto de la propiedad horizontal?Indudablemente, que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, ha dado respuesta a muchos de los conflictos que se debatían en el plano jurídico, generando de esa forma un conjunto de soluciones en aras de alcanzar la paz social.

Ahora en el difícil ámbito de nuestra materia, la deuda continúa pendiente porque, si bien ahora se incluye al Consorcio de Propiedad Horizontal como sujeto de derecho, continuamos con el infranqueable obstáculo de la imposibilidad de escindir su patrimonio con el de los consorcistas.

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(1) ROJO BELTRÁN: Comentario de la Ley concursal, t. 1, p. 144.

(2) «Consorcio de Propietarios Edificio Quemes 4215 s/ pedido de quiebra por Fischetti Nuncio A.».

(3) ORFILA, Bartolomé Á.: en Errepar N° 146, febrero de 2008.

(4) Cámara del Trabajo en pleno, del 2/12/1965, publicado en la Revista ED, 9-138.

(5) MARIANI de VIDAL, Marina: Las deudas del Consorcio-, ED, 45-866 en el mismo sentido Llambías, J. J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. 2, p. 521, Belluscio, Código Civil, t. 1, p. 155, II c.

(6) Horizontal. Conf. CORCHÓN, Juan F.: Hipotecas y Privilegios en la Ley 13.512. S. l., s. e., 1950, p. 108.

(7) VERNENGO PRACK: «Dictamen», en Tercer Congreso de Derecho Civil. Córdoba, Actas, t. 1. pp. 229 y 230.

(*) Abogado, Universidad Católica de Salta. Profesor en Ciencias Jurídicas, egresado de la Universidad Nacional de Salta. Posgrado de especialización en derecho laboral, Universidad Nacional del Litoral.