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Se entendió comunicada fehacientemente la opción del pacto de retroventa si en el documento firmado por ambas partes se consignó que se abonó la suma requerida como condición para la transferencia del dominio

contrato-2Partes: Martinez Mercedes H. c/ Halac Salomon V. s/ ordinario

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe

Sala/Juzgado: I

Fecha: 21-abr-2016

Cita: MJ-JU-M-100131-AR | MJJ100131Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó al codemandado a otorgar la escritura traslativa de dominio desde que la constancia escrita en un documento firmado por ambas partes de que se abonó la suma acordada de conformidad con la cláusula contractual que disponía que ello era condición para la transferencia del dominio importó la comunicación fehaciente, cierta, indiscutible, que exige una cláusula del contrato, para hacer efectivos los derechos acordados convencionalmente.

2.-Cabe rechazar el planteo de caducidad alegado para el ejercicio de la opción del pacto de retroventa, desde que no es necesario que la escrituración se concrete, ni siquiera que se inicie el juicio en caso de renuencia de los compradores a otorgarla, pues el plazo de caducidad refiere al ejercicio de la opción por parte del vendedor, lo que ocurre con la sola declaración de su voluntad.

Fallo:

En la ciudad de Santa Fe, a los 21 días del mes de Abril de dos mil dieciséis, se reunió en Acuerdo Ordinario la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe, integrada por los Dres. Abraham L. Vargas, Aidilio G. Fabiano y Armando L. Drago, para resolver sendos recursos de nulidad y apelación interpuestos por los actores y por los demandados a fs. 266 vta. y 269, respectivamente, contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2013 (v. fs. 263/266), dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Sexta Nominación de esta ciudad, en los autos caratulados «MARTINEZ, MERCEDES HILARIA C/HALAC, SALOMON VICTOR Y OTRA S/ORDINARIO» (Expte. Sala I N° 88 – Año 2014), que fueran concedidos libremente y con efecto suspensivo a fs. 270. Acto seguido el Tribunal estableció el orden de votación conforme con el estudio de los autos -Vargas, Fabiano y Drago- y se planteó para resolver las siguientes cuestiones:

1ra.: ¿Es nula la sentencia recurrida? 2da.: ¿Es ella justa? 3ra.: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde dictarse? Determinado el orden de votación en cuya virtud éstos pasan a estudio, a la primera cuestión, el Dr. Vargas dijo:

Ni recurso de nulidad deducido por los actores, ni el deducido por los demandados han sido mantenidos de modo autónomo en esta sede. De todas maneras y a todo evento corresponde señalar que las críticas que contienen los memoriales respectivos (que no refieren a vicios in procedendo sino in iudicando) pueden obtener suficiente respuesta en el tratamiento que -a continuación- se realizará de los recursos de apelación que también han interpuesto los sujetos procesales mencionados.

Por lo demás, no advirtiendo irregularidades procesales ni vicios en el procedimiento que justifiquen un pronunciamiento de oficio, corresponde desestimar los recursos de nulidad enunciados precedentemente.

En consecuencia, así voto.

El Dr. Fabiano expresó, a su vez, iguales razones en términos semejantes y votó, por consiguiente, en igual sentido.

A la primer cuestión, el Dr.Drago dijo:

Habiendo tomado conocimiento de estos autos y existiendo votos totalmente concordantes de dos jueces, de conformidad al art. 26 de la Ley 10.160 y a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, me abstengo de emitir opinión.

A la segunda cuestión, el Dr. Vargas, dijo:

I. Antecedentes:

Por resolución de fecha 22.11.2013, la Jueza A quo resolvió: «1) Acoger parcialmente la demanda condenando a Salomon Victor Halac a otorgar a los actores dentro del término de treinta días, la escritura traslativa de dominio de la porción que le corresponde en el inmueble objeto de autos, bajo apercibimientos, en caso de no hacerlo, de otorgarla el Juzgado en su nombre y a su costa; 2) Rechazar la demanda instaurada en contra de Romina Halac; 3) Imponer las costas en un 50% a la actora y en un 50% a la demandada …» (v. fs. 263/266).

Para así decidir, consideró no controvertido que existió un contrato de compraventa del inmueble objeto de autos plasmada en escritura pública nro. 30 del 25.9.2000, y que la litis quedó trabada en relación a la existencia de un pacto de retroventa de fecha 26.3.2001 y su prórroga del 3.4.2003. Sobre dicho pacto apuntó que la codemandada Romina Halac negó que su firma estuviera inserta en los documentos, y el codemandado Salomón Víctor Halac, citado a la audiencia fijada a tales fines, no compareció, por lo que debe tenerse por cierto que este último, en fecha 26.3.2001 convino la retroventa del inmueble con el vendedor de la nuda propiedad y se obligó a transferir el dominio a su favor si éste hiciera uso de la facultad establecida en dicho contrato abonando la suma de $ 3.500 dentro del plazo establecido.Entendió que también quedó reconocido el recibo suscripto por Salomón Víctor Halac en fecha 28.3.2001 por la suma mencionada, y destacó que también se hizo referencia a la percepción de ese dinero en el acuerdo del 3.4.2003.

Refiriéndose a la caducidad denunciada por los accionados en base a lo normado en el artículo 1381 del Código Civil (actualmente derogado pero vigente cuando se verificaron los hechos que dieron lugar a la litis, y cuando se dictó de la sentencia impugnada) desestimó la misma al tener por cierto que tanto según el recibo suscripto por el codemandado Salomón Víctor Halac, como el convenio celebrado en fecha 3.4.2003 en el que también se hace referencia a la percepción de la suma de $ 3.500 por el nombrado, el vendedor original (Quiroga) ejerció la facultad de obtener la retroversión del dominio antes de vencer el plazo de tres años que indica la norma.

No obstante, advirtió que pese a que el documento del 26.3.2001 reza en su encabezado que el mismo es celebrado entre Salomón Víctor Halac y Romina Halac por una parte, y Víctor Ramón Quiroga por la otra, al pie del mismo sólo pueden visualizarse dos firmas correspondientes a Víctor Ramón Quiroga y a Salomón Víctor Halac, no así la de Romina Halac; y que lo mismo sucede con el acuerdo del 3.4.2003 y con el recibo del 28.3.2001, lo que se condice con lo que manifestara la nombrada Romina Halac al ser citada a la audiencia de reconocimiento de documental.

A partir de ello resolvió hacer lugar a la demanda entablada contra Salomón Víctor Halac a los efectos de que haga efectiva la obligación emergente del pacto de retroventa de otorgar a favor de los actores la escritura pública de transferencia de dominio en relación a la porción indivisa que le corresponde en el inmueble, y rechazó la demanda respecto de Romina Halac al tener por cierto queesta última no suscribió el «pacto de retroventa».

Finalmente, impuso las costas en un 50% a la actora y en un 50% a la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 252 del C.P.C. y C. (v. fs. 263/266).

II. Agravios.

1. Que contra dicha resolución, se alzan los actores y los demandados deduciendo sendos recursos de nulidad y apelación (v. fs. 266 vta. y 269, respectivamente), remedios procesales que fueron concedidos libremente y con efecto suspensivo (v. fs. 270).

2. Ello así y radicados los autos en esta sede, se les corre traslado sucesivo a las partes a fin que expresen agravios (v. fs. 313), lo que hacen a fs. 316/317 los actores y a fs. 320/322 vta. los demandados.

3. Los accionantes se manifestaron agraviados en cuanto a la imposición de costas en un 50% a cada parte, señalando que pese a que se rechazó la demanda contra Romina Halac, hubo razón para litigar contra ella. Sostuvieron que las costas debieron cargarse íntegramente al codemandado Salomón Víctor Halac, porque hubo razón y argumentos para litigar contra ambos codemandados. Luego dijeron que «la circunstancia de que Romina Halac no haya firmado el pacto de retroventa y ninguno de los convenios posteriores, no la exime de pagar las costas, porque el propio Salomón Víctor Halac indujo a error a la actora cuando reza en su encabezado que el mismo es celebrado entre Salomón Víctor Halac y Romina Halac, por una parte, y Víctor Ramón Quiroga, por la otra, y al pie del mismo sólo puede visualizarse dos firmas correspondientes a Víctor Ramón Quiroga y a Salomón Víctor Halac, no así la de Romina Halac» (sic). Finalmente argumentaron que, sin perjuicio de lo anterior, Salomón Víctor Halac debe hacerse cargo de las costas porque «se hizo provecho del negocio objeto del pacto de retroventa» (v. fs. 316/317).

4.En su oportunidad, el apoderado de los demandados ensayó su crítica apuntando que el recibo del 28.3.2001 no indica en absoluto que el Sr. Quiroga haya ejercido su facultad de obtener la retroversión del dominio del inmueble. Que el supuesto pago no implica per se la voluntad del actor en tal sentido, voluntad que sí surgiría de una intimación fehaciente a otorgar la escritura traslativa del dominio, tal como señala la cláusula quinta del pacto, lo que no ocurrió en autos. Que la interpelación efectuada por la Sra. Lidia Beatriz del Campo de Quiroga carece de relevancia jurídica por cuanto no intervino en el pacto de retroventa y no es parte en este proceso. Que el supuesto acuerdo del 3.4.2003 carece de fecha cierta y no contiene la firma de Víctor Ramón Quiroga, existiendo una clara diferencia entre las firmas del pacto de retroventa y el acuerdo mencionado. Que además su parte negó las firmas que se ven en los documentos. En otro orden, entiende que la sentenciante de la anterior instancia yerra al otorgar plena eficacia al supuesto acuerdo del 3.4.2003 por cuanto de esa forma desconoce el carácter de orden público del artículo 1381 el que, dice, no puede ser dejado de lado por convención de partes.

Seguidamente se agravia de la extensión de la condena afirmando que si los argumentos de la sentencia fueran ciertos, se debió condenar al Sr. Salomón Víctor Halac a otorgar a los actores (hijos del Sr. Víctor Quiroga) la escritura traslativa de dominio de la nuda propiedad del inmueble objeto de la litis, por cuanto el usufructo se encuentra consolidado en cabeza de los demandados y no fue objeto del supuesto pacto de retroventa, en el que no fue parte la Sra. Lidia Beatriz del Campo de Quiroga, quien ostentara el usufructo del inmueble. Es decir, que si el Sr.Víctor Quiroga sólo transmitió la nuda propiedad del inmueble, no podría pretender a partir del pacto de retroventa obtener el usufructo que jamás tuvo (v. fs. 320/322 vta.).

III. Contestación de agravios.

Corrido traslado para contestar agravios, la carga procesal fue levantada por los actores (v. fs. 325/326 vta.) y por los demandados (v. fs. 329/vta.) quedando los presentes en estado de resolver.

IV. Análisis Así las cosas, corresponde abordar en primer lugar el recurso de apelación deducido por los demandados, puesto que lo que al respecto se resuelva podría incidir sobre la suerte del recurso de su contraparte, en la medida en que este último se ciñó a la cuestión de las costas dispuestas por la A quo, y mediante aquél se solicitó la revocación de la sentencia en c uanto condenó a uno de los codemandados a satisfacer (parcialmente) la pretensión de los accionantes.

1. Aclaración preliminar:

La calificación jurídica del negocio ventilado en autos debe ser definida en este estadío del análisis, pues si bien tanto las partes como la magistrada de la anterior instancia se refirieron al mismo como «pacto de retroventa», lo cierto es que, de conformidad con la interpretación uniforme que que se ha dado al instituto, para que exista «pacto de retroventa», éste debe hacerse en el mismo acto de venta (cfm. Fernández de Carballo, Alicia; «Pacto de retroventa ¿una cláusula que favorece fines indignos?» en «Temas de actualización jurídica», Editorial FEN, La Plata, 2001, pág. 26), lo que le da certeza y publicidad y despeja las dudas que pudieran surgir respecto de la calidad y extensión del derecho adquirido por el comprador. Si el convenio no se realizara en el mismo acto de la venta no habría sino un nuevo contrato, esto es, una promesa de venta (cfm. Machado, José Olegario, «Exposición y Comentario del Código Civil Argentino», 2da. Edición, Editorial Félix Lajouane, Buenos Aires, 1899, Tomo IV, pág. 81; Cámara Civil 1ra.de la Capital Federal, 24.2.1926, J.A., 19-55; Cámara 2da. Civil y Comercial de Rosario, 5.8.1952, Juris, 2-346; C.J. La Rioja, 7.11.1952, La Ley 69-439; jurisprudencia citada en E.D. 6-154) o, en similares términos, si la estipulación es posterior, hay una venta pura y simple que lleva anexa una promesa de venta (C. 3ra. Rosario, La Ley Dig. Jur., pág. 374, nro. 828, citado en Ferández de Carballo, op. cit., pág. 26), por lo que tal estipulación valdrá como nuevo contrato, con efecto entre las partes, pero no modificará los derechos que terceros hubieran adquirido sobre la base de la compraventa (cfm. Cámara 2da. Civil y Comercial de Rosario, 5.8.1952, Juris 2-346, citado en Ferández de Carballo, op. cit., pág. 26).

De tal guisa, la errónea calificación dada hasta aquí al negocio ventilado encaminó el razonamiento sentencial hacia un resultado desprovisto de la adecuada justificación, pues mal podría hablarse -por ejemplo- de la aplicación del plazo de caducidad del artículo 1381 del Código Civil si no existe «pacto de retroventa».

Mas lo cierto es que, sea cual fuere la tesis suscripta, la solución no variaría en esta instancia a tenor -como veremos- de las reglas interpretativas que rigen la relación habida entre las partes así como de la limitación cognoscitiva a que está sujeto este Tribunal de Alzada de conformidad con los agravios vertidos y el modo en que quedó trabada la litis.

Cabe entonces valorar los recursos en danza.

2.Sobre el recurso de apelación deducido por los demandados.

Como bien señaló la A quo, la cuestión litigiosa gira en torno a la existencia del «convenio» mencionado -y de uno posterior por el que aquél se habría renovado sin plazo de vencimiento- que se habría celebrado en favor de Víctor Quiroga con posterioridad a que éste y Lidia Beatriz del Campo de Quiroga transmitieran la nuda propiedad y el usufructo, respectivamente, de un inmueble a favor de Salomón Víctor Halac y Romina Halac; a la efectiva percepción de la suma consignada en dicho documento por parte del Sr. Salomón Víctor Halac y a la configuración en el caso del plazo de caducidad que contempla el artículo 1381 del Código Civil.

Dicha magistrada, ante la incomparecencia del codemandado Salomón Víctor Halac a la audiencia dispuesta oportunamente, y haciendo efectivos los apercibimientos previstos en el artículo 176 del C.P.C. y C., tuvo por reconocidas las firmas que se le atribuyen y, por tanto, tuvo por cierto que entre éste y el Sr. Quiroga se suscribió el contrato privado de fecha 26.3.2001 en el que se acordó la «retroventa» del inmueble de referencia, así como el convenio del 3.4.2003 en el que se dispuso la renovación sin plazo de dicho pacto y se dejó constancia de la recepción de la suma de $ 3.500 por parte del Sr. Halac, y también consideró real el recibo del 28.3.2001 acompañado por los actores otorgado por el Sr. Halac por idéntica suma. Entendió que la entrega de los valores a que se obligara el Sr. Quiroga importó el ejercicio de la opción prevista en el contrato, con lo que rechazó la caducidad argumentada sobre la base del artículo 1381 del Código Civil.

En su expresión de agravios, los demandados niegan que el supuesto pago (registrado en dos ocasiones, mediante recibo de fecha 28.3.2001 y en el acuerdo del 3.4.2003) haya importado la voluntad del Sr.Quiroga de ejercer la opción de «dejar sin efecto la venta», pues para ello era menester una comunicación fehaciente, tal como reza la cláusula quinta del pacto. Pretenden restar validez al acuerdo del 3.4.2003 por carecer el mismo de la firma del Sr. Quiroga. Finalmente, y en forma subsidiaria, postulan que la condena al Sr. Halac debió referirse exclusivamente a la nuda propiedad de la finca, puesto que el Sr. Quiroga nunca fue titular del usufructo, por lo que tampoco podría adquirirlo sobre la base del mencionado «pacto de retroventa».

2.1. Sobre la existencia del contrato celebrado entre el Sr. Víctor Quiroga y el codemandado Salomón Víctor Halac.

No está discutido en esta sede que Romina Halac no intervino en el contrato de fecha 26.3.2001, ni en el Anexo del 3.4.2003, pese a que en ambos figura su nombre como parte contratante. Es así que, al no hallarse estampada su firma y al no haber reconocido los documentos que oportunamente se le exhibieron, corresponde -como bien hizo la sentenciante de la anterior instancia- rechazar la demanda en su contra, por lo que habrá de confirmarse en ese aspecto la sentencia en crisis.

Distinta es la situación del Sr. Salomón Víctor Halac, pues si bien al contestar la demanda negó haber suscripto los contratos que se le atribuían, en oportunidad de la audiencia de reconocimiento de documental no compareció, estando debidamente citado, por lo que ajustadamente se hicieron efectivos los apercibimientos legales, y al tenerse por reconocidas las firmas insertas en los documentos de fecha 26.3.2001, 3.4.2003 y 28.3.2001, también se tuvo por acreditada su participación en el carácter que en cada uno figura.

Así, mal podría negar la existencia del vínculo contractual, lo cual, además, no es materia de agravios.

2.2.Sobre la caducidad planteada con fundamento en la norma del artículo 1381 del Código Civil.

Un análisis más detenido merece el planteo de caducidad formulado en el escrito de responde y sostenido en esta Sede.

2.2.1. Anteriormente (en el acápite «Aclaración preliminar») señalamos que era necesario calificar adecuadamente el negocio jurídico en estudio, y que el criterio seguido por las partes y por la A quo no podría compartirse debido a que no se hallaba satisfecho un requisito esencial para la existencia de un «pacto de retroventa», cual es que el mismo sea suscripto en el mismo acto de la compraventa.

Desde ese mirador, no cabe sino desestimar el agravio con fundamento en el artículo 1381 del Código Civil, en tanto no resulta aplicable al sublite, puesto que consagra una caducidad específica para el «pacto de retroventa», no rigiendo para otro tipo de contratos o derechos, como el que emana de una promesa de venta futura.

2.2.2. No obstante, y como también dijimos, el resultado no difiere si se asume como correcta la tesis que censuramos, lo que haremos seguidamente como mero ejercicio de hipótesis, a los fines de dar acabada respuesta a las cuestiones propuestas.

En tal empresa, tenemos que la defensa ensayada por el codemandado para tener por no configurada la opción dentro del plazo trienal no logra conmover la conclusión de que ello se verificó con el pago realizado antes de dicho término.

Razonamiento que es abonado no sólo desde el más elemental sentido común, sino también a partir de la interpretación de los contratos suscriptos por las partes y de los actos realizados en el marco de su ejecución.

Veamos:

Como se sabe, ante la necesidad de interpretar un negocio jurídico [y como el Código Civil argentino se apartó del modelo francés (que dedicaba una sección especial a la temática de la interpretación de los contratos)] debe acudirse al primer párrafo del art.1198 y a las normas que el Código de Comercio dedica a la cuestión (arts. 217 y 218), aplicables conforme a los dispuesto por el art. 16 del Cód. Civil.

El art. 217 establece que las palabras de los contratos y convenciones deben entenderse en el sentido que les da el uso general (en su sentido usual), aunque el obligado pretenda que las ha entendido de otro modo. El art. 218 establece para la interpretación las bases siguientes: 1º) La prevalencia de la intención común de las partes por encima de la literalidad de los términos en caso de ambigüedad de las palabras. 2º) La directiva de interpretación contextual: Las cláusulas equívocas o ambiguas deben interpretarse por medio de los términos claros y precisos empleados en otra parte del mismo escrito, cuidando de darles no tanto el significado que en general les pudiera convenir cuanto el que corresponde por el contexto general. 3º) El principio de conservación del contrato y supletoriamente la naturaleza contractual y la equidad: Las cláusulas susceptibles de dos sentidos, del uno de los cuales resultaría la validez y del otro la nulidad del acto deben entenderse en el primero. Si ambos dieran igualmente validez al acto, deben tomarse en el sentido que convenga a la naturaleza de los contratos y a las reglas de la equidad. Esta última considerada como la justicia aplicada al caso concreto, tuvo desde los orígenes de nuestra codificación un rol muy superior al de ser un elemento interpretativo supletorio. Juega roles específicos en materias como la determinación de la excesiva onerosidad sobreviniente del art. 1198 del Cód. Civil, o en la fijación de la retribución al locador de obra (art. 1638, Cód. Civil), así como para morigerar deudas de juego (art. 2056, Cód. Civil), o fijar la reparación por hechos involuntarios (a rt. 907, Cód.Civil). Los precedentes son simplemente algunos ejemplos, pero fundamentalmente la equidad es parte del orden positivo y estará en la valoración del intérprete en todos los casos, siendo elemento integrador ante lagunas o insuficiencias. 4º) La conducta de los contratantes como pautas de interpretación: los hechos de los contratantes y subsiguientes al contrato (entendemos también los anteriores o concomitantes con su celebración), que tengan relación con lo que se discute, serán la mejor explicación de la intención de las partes al tiempo de celebrar el contrato. 5º) La onerosidad de los actos comerciales: Los actos de los comerciantes nunca se presumen gratuitos, no así los actos civiles en que habrá de indagarse la naturaleza del negocio. 6º) Los usos y costumbres comerciales: El uso y práctica generalmente observados en el comercio en casos de igual naturaleza, y especialmente la costumbre del lugar donde debe ejecutarse el contrato, prevalecerán sobre cualquier inteligencia en contrario que se pretenda dar a las palabras. 7º) El principio del «favor debitoris». En los casos dudosos, que no puedan resolverse según las bases establecidas, las cláusulas ambiguas deben interpretarse siempre en favor del deudor, o sea en el sentido de su liberación. Esta máxima fue erróneamente confundida con la presunción «in dubio contra stipulatorem» pero la distinción es clara pues la duda en favor del deudor opera en general y la presunción contra el estipulante operará en particular ante las cláusulas oscuras de los contratos predispuestos propios de la contratación masiva. El art.

219 del Cód. de Comercio contiene una directiva expresa de interpretación del contrato, integrándola a través de los usos y prácticas comerciales de su lugar de ejecución. Dispone que cuando se omitiese en un contrato alguna cláusula necesaria para su ejecución y hubiese discrepancias entre las partes en cuanto al verdadero sentido del compromiso, se presume que se han sujetado a lo que es de uso y práctica en tales casos, entre los comerciantes en el lugar de ejecución del contrato.Borda critica este criterio sosteniendo que debió sostenerse la vigencia de los usos del lugar de celebración seguramente conocido por los contratantes, por encima del de ejecución que podría serles desconocido. El art. 220 otorga relevancia a los usos de los contratos de igual naturaleza para identificar el tipo de moneda o unidad de peso o de medida, cuando se hubieran empleado términos y genéricos que puedan aplicarse a valores o cantidades diferentes [Gregorini Clusellas, Eduardo L.; «La interpretación integradora, la integración del contrato y las pautas legales», espigado en L.L. 1998-B, 1260].

Ahora bien, la literalidad del texto contractual no descarta la investigación de la voluntad real de las partes, siendo relevantes para ello la intención y la finalidad perseguida por los contratantes (C.S.J.N., Fallos: 311:1556).

Desde esta perspectiva, se impone al intérprete buscar más bien la intención común de las partes -y la intención de cada una de las partes- que el sentido literal de los términos (art. 218, inc. 1°, Cód. Com.).

Así, el art. 1198 del Cód. Civil dispone enfáticamente que «los contratos deben (.) interpretarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieran entender, obrando con cuidado y previsión»; precepto que impone tres subdirectivas: a) verosimilitud; b) diligencia debida y c) previsibilidad (Rezzónico, Juan Carlos, «Principios generales de los contratos», ed. Astrea, Buenos Aires, pág. 531; ibídem en «La buena fe como norma abierta para la interpretación de los contratos y límites de la interpretación», espigado en L.L. 1983-C , 270, Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo IV , 617).

Por ello, desde el más alto nivel judicial se ha resuelto que «Los contratos deben interpretarse atendiendo al propósito o intención de los contratantes más que al sentido literal de los vocablos empleados, valorando las particulares circunstancias que rodearon a la estipulación -antecedentes y conductas sobrevinientes- por aplicación del principio de buena fe contractual» (del voto en disidencia parcial del Dr.Moliné O’ Connor; CS, 2000/03/06. – P., R.A. c. Provincia de Neuquén, LA LEY, 2001-D, 301 – DJ, 2001-2- 742).

La intención de las partes al materializar el «acuerdo» (v. fs. 6 vta.) y dejar allí plasmado que «el Sr. Quiroga hace entrega de la suma de $ 3.500,- de acuerdo al punto cuarto» (del contrato original -obrante a fs. 6-), indudablemente fue dejar asentado que se había dado cumplimiento a la obligación emergente del contrato a cargo del Sr. Quiroga de abonar la suma allí prevista en caso de hacer uso de la opción potestativa contemplada en su favor, esto es, la opción de generar la obligación del Sr. Halac de transferirle el dominio de la finca. Dicha cláusula reza, en lo pertinente, que «. el Sr. Quiroga podrá recuperar el inmueble descripto a condición que abone igual cantidad, es decir la suma de dólares estadounidenses tres mil quinientos (US$ 3.500).». En nada modifican tal conclusión los términos de la cláusula quinta del mismo documento [en tanto allí se dispone que «para el supuesto de hacer valer el Sr. Quiroga el pacto de retroventa deberá comunicarlo en forma fehaciente a los Sres. Salomón Víctor Halac y Romina Halac con treinta (30) días de anticipación como mínimo, mediante notificación auténtica (Carta Documento, Actuación Notarial, etc.)»], pues tales conceptos («notificación auténtica» o «fehaciente») indeterminados en alguna medida, deben interpretarse en el contexto en que fueron dados, procurándose desentrañar el verdadero sentido que las partes han querido otorgarle.

En esa faena advertimos que la enumeración plasmada en el documento es meramente enunciativa, lo que revela la expresión «etc.» al final de la oración. Y si bien allí se hace referencia a dos medios de comunicación que podríamos llamar fuertes», lo cierto es que la hablarse de comunicar en forma fehaciente, por medio auténtico, lo que se pretende es que exista certeza respecto de que la decisión ha sido comunicada.En tal sentido, fehaciente es, según el diccionario de la Real Academia Española, aquello que hace fe, que es fidedigno o, en otros términos, irrefutable, cierto, indiscutible, irrebatible, etc.

La carta certificada responde a ese estándar, puesto que da «certeza en orden a los sujetos que se comunican y al concreto contenido de esa comunicación» (Larrarte, Lucas; «La Carta Documento como medio de notificación» La Ley Litoral 2010, febrero, 1, cita online: AR/DOC/4689/2009). A través de ese medio se despeja cualquier duda sobre si cierto mensaje ha sido dado.

Pero lo cierto es que tal medio -o una actuación notarial que satisface idéntico fin- resulta adecuado en caso de que el ejercicio de la opción se exteriorice antes del pago (como normalmente ocurre -ver al respecto Cámara 2da. Civil y Comercial de La Plata, Sala II, 22.7.1958, DJBA, 55-106, J.A., 1959-I-165-, bastando ello para que nazcan las obligaciones recíprocas de otorgar la escritura traslativa del dominio y de abonar por ello el precio pactado -cfm. Machado, José Olegario, op. cit., pág. 81-), pero no cuando ambas situaciones se dan coetáneamente y quedan plasmadas en un documento suscripto por el destinatario de la comunicación, como es el caso de autos.

La constancia escrita en un documento firmado por ambas partes de que se abonó la suma acordada de conformidad con la cláusula contractual que disponía que ello era condición para la transferencia del dominio importó la comunicación fehaciente, cierta, indiscutible, que exige la cláusula quinta del contrato, pues quedó asegurado el real conocimiento de los contratantes de la voluntad de hacer efectivos los derechos acordados convencionalmente.

Y ello se plasmó dentro del término de tres años que se invoca en sustento de la defensa (y ahora del agravio) del codemandado Halac.En efecto, el contrato de compraventa tuvo lugar el 25.9.2000, el convenio privado por el que se acordó la reversión del dominio en fecha 26.3.2001, y existen dos constancias de haberse cancelado el precio determinado para generar la obligación del comprador de transferir el dominio al vendedor, de fechas 28.3.2001 (recibo obrante en copias a fs. 7) y 3.4.2003 (acuerdo obrante en copias a fs. 6 vta.). Por tanto, sea cual fuera la fecha que se considere como de inicio del cómputo de la caducidad denunciada (25.9.2000 o 26.3.2001) ambos registros del pago se plasmaron antes del plazo trienal del que pretende valerse el apelante.

Por lo tanto, y valorando que «la voluntad del vendedor de retrotraer el dominio del inmueble vendido debe exteriorizarse antes del vencimiento del plazo» (cfm. Spota, Alberto G.; «Prescripción y Caducidad – Instituciones de Derecho Civil», Ed. La Ley, 2da. Edición, Buenos Aires, 2009, Tomo II, pág. 476), mas no es necesario que la escrituración se concrete en tal período, ni siquiera que se inicie el juicio en caso de renuencia de los compradores a otorgarla, pues el plazo de caducidad refiere al ejercicio de la opción por parte del vendedor, lo que ocurre con la sola declaración de su voluntad (cfm. Cámara 2da. Civil y Comercial de La Plata, sala II, 21.11.1958, La Ley 96-482), debe concluirse que la caducidad alegada, en el plano de hipótesis que estamos desarrollando, tampoco podría haber ocurrido.

2.3. Sobre la extensión de la obligación emergente del contrato.

El apelante pretende -subsidiariamente- que se limite la extensión de la condena a la nuda propiedad del inmueble, en atención a que al momento de adquirir los demandados el condominio de la finca, el derecho de los vendedores se hallaba desmembrado, esto es, el Sr. Quiroga ostentaba la nuda propiedad y la Sra.Lidia Beatriz del Campo de Quiroga el usufructo.

Mas lo cierto es que tal argumento no fue ensayado en la primera instancia, y esta Sala reiteradamente tiene manifestado que «en función de lo normado por el artículo 246 inciso 1° del CPCyC, la sentencia a dictarse en esta instancia revisora no puede, como regla -a salvo las excepciones contempladas en la misma norma- recaer sobre puntos que no hubieran sido sometidos a juicio en la primera» (sentencia del 20.4.2006 en la causa «Sindicatura de la quiebra del Banco Integrado Departamental Coop. Ltdo. C/Arenaza Cecilia y otro s/Ordinario, Expte. 399/2005, protocolizada al Tomo 3, Folio 39, Nro. 93); o bien que si la cuestión no fue incluida como defensa en la primera instancia y tampoco fue objeto de tratamiento en el fallo A quo, «el principio que dimana del texto del art. 246 del CPCyC, sustentado en la naturaleza eminentemente revisora y no de postulación que es inherente a esta Alzada, hace que el planteo no deba prosperar» (esta Sala, sentencia del 21.4.2006 en la causa «Banco Bisel S.A. c/ Mereta Carlos Alberto y otro s/ Ejecución de prenda con registro» Expte. 354/2005, protocolizada al Tomo 3, Folio 56, Nro. 102).

Es que, «más allá de lo normado por el artículo 246 del CPCyC santafesino, la dispensa de la garantía de doble instancia no debe abarcar hipótesis en las cuales esté ausente todo juicio de mérito sobre la cuestión sustancial debatida (conf. Jorge W. Peyrano, ‘Procedimiento civil y comercial’, Editorial Juris, Rosario, Vol. 3, pág. 139 y ss.; García Solá, ‘Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe – Análisis doctrinario y jurisprudencial’, Juris, Rosario, tomo 1, pág. 735; Jorge Kielmanovich, ‘La doble instancia y la Convención Americana de Derechos Humanos’, pág. web:www.laleyonline.com.ar; Cámara Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe, Sala 2°, 22.3.68, ‘Racca y Cía SRL c/ Lluis’, Juris 36-135; Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, Sala 4°, 7.9.92, ‘Lembo c/ Fosco’, Juris 91-75; Cam. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2°, 12.4.07, ‘P.S.G.R.’, http://www.lexisnexis.com; etc.); y ello es así por cuanto hacerlo de otro modo (singularmente en el caso) implicaría privar a las partes de la perspectiva de impugnar por vías ordinarias lo que la Sala resolviera en caso de que les causara agravio» (v. esta Sala, 11.12.1998, «Ciccia, Felipe c/ Cía. Argentina de Seguros La Estrella S. A. s/ Ordinario», Fallos 47-126 ; 12.02.1999, «Alassia, Edgardo c/ San Cristóbal Soc. Mutual de Seguros y otro s/ Modificación o reajuste y/o nulidad de acto jurídico», Fallos 47-173; 28.05.2013, «Citta Hnos. S. R. L. s/ Concurso Preventivo (Hoy Quiebra) – Incidente de exclusión de bienes y/o Incidente de Reivindicación de bienes y/o Tercería de Dominio y/o Tercería de Mejor Derecho y/o Acción que en derecho corresponda», F° 01,Protocolo Único de Sentencias, T° 14).

En orden a a ello, «siendo que la cuestión recién es articulada en esta sede sin que haya sido objeto de postulación, debate ni resolución en la anterior instancia, y constituyendo este Tribunal de Alzada órgano de revisión y no de postulación, no cabe atender al tratamiento de temas que no hayan sido objeto de consideración en la sentencia recurrida (v. Azpelicueta – Tessone, La Alzada – Poderes y deberes, Ed. Platense, La Plata, 1993, p. 87; así como esta Sala, 14.12.1998, ‘Banco Provincial de Santa Fe c/ Busaniche, Juan Ignacio y otro s/ Ejecución Hipotecaria’, Fallos 47-129; 27.09.2000, ‘Banco de Santa Fe S.A.P.E.M.c/ Tourn Ricardo José y otra s/ Ejecutivo’),so riesgo de pretermisión de un inicial e indispensable estadio con agravio al derecho constitucional de defensa de la parte contraria» (esta Sala, sentencia del 12.2.2015 en la causa «Newmann Casusso, Fernando L. c/ Schujman, Yolanda s/ Incidente de levantamiento de embargo» Expte. 171/2013, protocolizada al Tomo 15, Folio 432, Nro.

5. En idéntico sentido, sentencia del 1.4.2015 en autos «Paschetta, Oscar José c/ Echevarría, Fernando y otros s/ Indemnización de daños y perjuicios» Expte. 97/2012, protocolizada al Tomo 16, Folio 114, Nro. 56).

Específicamente, no pueden atenderse en la Alzada argumentaciones que no fueron objeto de «debate» (con la contraria) y «decisión» (por el a quo) en la primera instancia (vide fallo del 26.12.2012 in re «Stratta, Jorge Eduardo s/ Regulación de honorarios», Expte. 79/2012, resolución Nº 332, Folio 214, Tomo 13. En idéntico sentido sentencia del 11.6.2014 en autos «Gorosito, Exequiela Vda. de s/Usucapión», Expte.

1/2013, protocolizada al Tomo 15, Folio 157, Nro. 55; sentencia del 18.3.2015 en «Cabrera, Claudia Ana c/ Jordanoff, Marta Susana s/ Demanda Ejecutiva», Expte. 179/2013, protocolizada al Tomo 16, Folio 41, Nro. 35).

Por tal razón el segundo agravio también debe ser rechazado.

3.Sobre el recurso de apelación deducido por los actores.

El planteo recursivo de los actores no corrá mejor suerte.

Es que -limitándose a la forma en que fueron impuestas las costas- su crítica no pasa de ser una radical divergencia con el criterio sustentado en la anterior instancia, sin aportar razones que rebatan adecuadamente la justificación normativa de la decisión de la jueza de la anterior instancia.

En efecto, incurriendo en serias contradicciones que confunden respecto de lo realmente pretendido, solicitan que se modifique la sentencia de grado imponiéndose las costas en su totalidad al codemandado Salomón Víctor Halac, lo que intentan justificar diciendo que hubo razón para litigar contra Romina Halac, y que la circunstancia de que ésta no haya firmado el pacto de retroventa y ninguno de los convenios posteriores, no la exime de pagar las costas, porque el propio Salomón Víctor Halac indujo a error a la actora cuando reza en su encabezado (entiendo que refieren al encabezado del convenio privado suscripto entre las partes) que el mismo es celebrado entre Salomón Víctor Halac y Romina Halac, por una parte, y Víctor Ramón Quiroga, por la otra. Finalmente refiere a que Salomón Víctor Halac debe hacerse cargo de las costas porque se hizo provecho del negocio objeto del «pacto de retroventa».

Es decir, en el mismo discurso argumental alegan que Romina Halac no puede ser eximida del pago de las costas, pero solicitan que éstas se carguen íntegramente a Salomón Víctor Halac porque hubo razón para litigar contra la primera. Además hablan de que el codemandado Halac habría inducido a error al Sr. Quiroga, pero ninguna prueba se ha aportado para probar tal teoría.Y finalmente postulan que el codemandado se benefició con el negocio celebrado, lo que carece de relevancia a la hora de decidir sobre las costas, máxime teniendo en cuenta que -de ser compartido mi voto- se estaría confirmando la condena a Salomón Víctor Halac a otorgar la escritura traslativa del dominio del 50% del inmueble.

Como se aprecia, el discurso crítico de los actores resulta ininteligible y contradictorio, lo que revela que los mismos no han levantado la carga técnica prevista en el artículo 365 del C.P.C. y C.

Más allá de ello, lo cierto es que nuestro sistema legal no consagra de manera expresa la facultad de los jueces de eximir de las costas al litigante vencido cuando, por ejemplo, tuviera razón plausible para litigar (como sí ocurre en otros ordenamientos procesales tales como el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en su artículo 68, segundo párrafo, y aquellos que lo han seguido en esa línea). Pero por sobre todas las cosas, según los términos de la sentencia de grado que no han sido rebatidos por los actores, la pretensión contra Romina Halac carece de asidero fáctico y jurídico, y no se ha demostrado que lo resuelto al respecto sea materia opinable, o que exista jurisprudencia contradictoria, que se hayan modificado las normas legales vigentes, que haya variado jurisprudencia de seguimiento obligatorio, o que exista alguna otra razón que justifique la conducta procesal asumida al demandar a quien no suscribió el contrato sobre el que pretenden fundar su derecho.

Por lo tanto, tampoco habrá de prosperar la pretensión recursiva de los actores.

4. En cuanto a las costas, cada litigante deberá soportar las generadas por su recurso (art. 251, C.P.C.C.).

5.Por todo lo expuesto, y si mi voto es compartido por mis distinguidos colegas, cuanto corresponde es declarar desiertos los recursos de nulidad deducidos por las partes, no hacer lugar al recurso de apelación deducido por los demandados, con costas a su cargo, y no hacer lugar a idéntico recurso sostenido por los actores, con costas a su cargo.

Así voto.

A la misma cuestión, el Dr. Fabiano expresó, a su vez, iguales razones en parecidos términos y votó, por lo tanto, en igual sentido.

A la segunda cuestión, el Dr. Drago dijo:

Conforme al criterio sustentado al tratar la cuestión anterior, me abstengo de emitir opinión.

A la tercera cuestión, los Dres. Vargas y Fabiano manifestaron que, de acuerdo con los argumentos contenidos en los considerandos precedentes, cuanto corresponde es declarar desiertos los recursos de nulidad deducidos por las partes, no hacer lugar al recurso de apelación deducido por los demandados, con costas a su cargo, y no hacer lugar a idéntico recurso sostenido por los actores, con costas a su cargo.

A la misma cuestión, el Dr. Drago dijo:

Conforme al criterio sustentado al tratar la cuestión anterior, me abstengo de emitir opinión.

Por lo expuesto en el acuerdo precedente, la SALA PRIMERA DE LA CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SANTA FE,

RESUELVE: 1) Declarar desiertos los recursos de nulidad deducidos por las partes. 2) No hacer lugar al recurso de apelación deducido por los demandados, con costas a su cargo. 3) No hacer lugar a idéntico recurso sostenido por los actores, con costas a su cargo. 4) Los honorarios de Alzada se liquidarán en la proporción establecida en el artículo 19 de la ley 6.767, modificada por la Ley 12.851, oportunidad en que se correrá vista a la Caja Forense.

Insértese, hágase saber, bajen.

Concluido el acuerdo, firmaron los Señores Jueces de Cámara por ante mí, que certifico.

VARGAS FABIANO DRAGO

(En abstención)

PENNA

(Secretaria)

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