Rechazo de la demanda de resolución de contrato de compraventa si la imposibilidad de escriturar fue debido a la falta de colaboración necesaria de la parte actora.

contrato (2)Partes: Ortega Carlos Fabián c/ Imán Marcelo P. s/ demanda de resolución de contrato – daños y perjuicios.

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario

Sala/Juzgado: Primera

Fecha: 24-sep-2015

Cita: MJ-JU-M-96318-AR | MJJ96318 | MJJ96318

Rechazo de la demanda de resolución de contrato de compraventa si la imposibilidad de escriturar fue debido a la falta de colaboración necesaria de la parte actora.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia que rechazó la pretensión del vendedor del inmueble de resolución de contrato de cesión de boleto de compraventa y restitución del inmueble con más los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de escriturar, reclamando el monto locativo de toda la ocupación por parte de aquél; desde que si bien el demandado no había contestado la demanda, no obstante produjo pruebas y alegó la imposibilidad de escriturar debido a la falta de colaboración necesaria de la parte actora.

Fallo:

En la ciudad de Rosario, a los 24días del mes de Setiembre dos mil quince, se reunieron en acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario, integrada para esta causa por los doctores María Mercedes Serra, Ariel C. Ariza y Mario E. Chaumet para dictar sentencia en los autos “ORTEGA, Carlos Fabián contra IMÁN, Marcelo P. sobre Demanda de resolución de contrato. Daños y perjuicios” (expte. n° 327/2014) venidos del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 7ª Nominación de Rosario, para resolver el recurso de apelación interpuesto por la actora a foja 164 contra el fallo número 1.299 del 6 de agosto de 2014.

Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:

Primera: ¿Es justa la sentencia impugnada?

Segunda: ¿Qué resolución corresponde dictar?

Sobre la primera cuestión, la señora vocal doctora Serra dijo:

1. La sentencia de primera instancia.

Mediante la sentencia número 1.299 del 06.08.2014, el juez a quo rechazó la demanda e impuso las costas al actor (fs.160/162).

Para así decidir, tuvo en cuenta que el demandante, en su condición de vendedor del inmueble que individualizó, promovió demanda contra el comprador del bien Marcelo Pablo Imán, pretendiendo la resolución del contrato de cesión de boleto de compraventa celebrado entre las partes el 18.04.1998, la restitución del inmueble con más los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de escriturar, reclamando el monto locativo de toda la ocupación por parte de aquél; que si bien el demandado no había contestado la demanda, no obstante produjo pruebas y alegó la imposibilidad de escriturar debido a la falta de colaboración necesaria de la parte actora.

Recordó el a quo que el actor había promovido demanda contra Marcelo Pablo Iman pretendiendo el cobro del saldo de precio y la obligación de escrituración del inmueble en cuestión (“Ortega, Carlos c. Imán, Marcelo P. s. Demanda de escrituración”, expte. n° 1338/02); que el demandado se allanó a la pretensión de escriturar y solicitó la imposición de costas al demandante por haber dado lugar a la reclamación; que se dictó sentencia que condenó al demandado a escriturar el susodicho bien en el plazo de quince días, todo ello si fuera jurídica, material y registralmente posible y con intervención del Banco Hipotecario, con costas en el orden causado; que con posterioridad el actor promovió la presente demanda de resolución de contrato fundado en que el demandado no había cumplido con su obligación de escriturar.Con base en la ponderación de las pruebas producidas el a quo entendió que la pretensión resolutoria resultaba improcedente, por entender que de la mera falta de escrituración no podía derivarse la responsabilidad del demandado, dado que en las particulares circunstancias del caso, la obligación de escriturar pesaba sobre ambos contratantes y exigía de ellos la colaboración y el cumplimiento de elementales exigencias para su concreción, en especial lo concerniente a obtener la conformidad del Banco Hipotecario como se convino en el contrato de cesión. Señaló que la sentencia dictada en el juicio de escrituración no se basó en el incumplimiento o mora de Imán, sino en su allanamiento, habiéndose impuesto las costas en el orden causado por no haberse demostrado que la frustración de la escrituración se hubiera debido a causas imputables exclusivamente a su contraparte, ni tampoco importó dejar sin efecto las obligaciones que ambas partes -no sólo el cesionario- habían asumido contractualmente de concurrir al Banco Hipotecario con la documentación pertinente.

Destacó que la buena fe contractual exigía, para pretender la resolución del contrato, una actividad de la parte actora de, al menos, intentar las tratativas tendientes a la escrituración pretendida, no existiendo en el expediente ninguna prueba que persuadiera que el actor se hubiera dirigido al mencionado banco a tales fines.

En definitiva, juzgó que correspondía rechazar la demanda, con costas.

2. Contra esa resolución, interpuso la demandante recurso de apelación (fs. 164).

Radicado el expediente en esta sede, la apelante expresó agravios a fojas 186/192, los que fueron contestados por la contraria (fs. 196/213). Dispuesta la apertura a prueba (fs. 214) y producida la que consta en autos, alegaron las partes sobre el mérito de las rendidas en segunda instancia (fs. 259/262, 272/277); firme la providencia de autos (fs. 278/280) y la integración de la Sala (fs.281/287), la cuestión se encuentra en estado de ser resuelta.

No se han formulado objeciones al relato de antecedentes de la causa que efectúa el fallo anterior, por lo que conviene remitir a él por razones de brevedad.

3. El recurso de apelación se funda en los siguientes aspectos:

3.1. Critica el fallo por haber afirmado que de la mera falta de escrituración no podía derivarse la responsabilidad del demandado, atento a que la obligación de escriturar recaía sobre ambos contratantes como también la de colaboración y cumplimiento de las exigencias para su concreción, en especial, lo concerniente a obtener la conformidad del Banco Hipotecario.

Sostiene el apelante que la decisión omite tener en cuenta que el solo hecho de demandar el cumplimiento del contrato (escrituración) supone el ofrecimiento tácito del demandante de ejecutar la prestación a su cargo y constituye en mora al demandado.

3.2. Cuestiona el pronunciamiento en cuanto consideró que la sentencia de escrituración no se sustentó en el incumplimiento o en la mora del demandado sino en su allanamiento.

Destaca que resulta irrelevante en este proceso que la sentencia dictada en el expediente de escrituración no se hubiera referido a que el demandado estuviera en mora respecto de su obligación de escriturar, en tanto aquél se allanó a la pretensión de la actora que pretendía escriturar y quedó constituido en mora por incumplimiento de la sentencia (de abril de 2006) que lo condenó a escriturar el inmueble en el plazo de quince días si fuera jurídica, material y registralmente posible y con intervención del Banco Hipotecario.

3.3.Expresa que la sentencia no se expide en relación a que el demandado se encontraba en mora respecto de su obligación de escriturar.

Reitera que el solo hecho de demandar el cumplimiento del contrato (escrituración) supone un ofrecimiento tácito del demandante de ejecutar la prestación a su cargo.

Afirma que en el juicio de escrituración se condenó al demandado a escriturar en el plazo de quince días, todo ello si fuera material y registralmente posible y con intervención del Banco Hipotecario (sentencia firme de abril 2006); que recién en fecha 21 de agosto de 2008 Imán solicitó en el juicio de escrituración la designación del escribano Premoli (fs. 95 vta. de aquel expte.) lo que demuestra que, según el apelante, el demandado no cumplió con su obligación de realizar los actos necesarios y preparatorios para escriturar, estando constituido en mora por el incumplimiento de la sentencia firme.

3.4. Cuestiona la decisión por concluir que si bien el demandado no contestó la demanda, no obstante produjo pruebas y a la hora de alegar destacó la imposibilidad de escriturar por la falta de colaboración necesaria de la actora.

En ese aspecto, sostiene el apelante que el magistrado omitió valorar las pruebas producidas para demostrar que la presunción de no haber contestado demanda quedó desvirtuada. Expone que la falta de contestación de la demanda hace presumir como cierta la base fáctica expuesta por la actora en la demanda.

3.5. Insiste en que el pronunciamiento apelado no valora los medios de prueba rendidos conforme a las reglas de la sana crítica.

Refiere que tales elementos probatorios (vgr. absolución de posiciones del demandado, fs. 74/75, boleto, fs. 31 del expte. de escrituración, oficios de fs. 86/103) demuestran que el demandado no cumplió con sus obligaciones para que se pudiera otorgar la escritura traslativa de dominio ordenada.

3.6.Se agravia en cuanto el fallo no se expide en relación a que el demandado asumió la deuda hipotecaria y no pagó ninguna cuota a partir del 18.05.1998, lo que impidió el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a la que fue condenado. Señala que toda tratativa con el Banco Hipotecario S.A. requería, previamente, que el actor pagara las cuotas hipotecarias.

Insiste en que Imán no probó haber satisfecho las cuotas de la deuda hipotecaria sino que, por el contrario, la actora canceló la mentada deuda, como surge de la documentación acompañada.

3.7. Critica la resolución por rechazar la demanda de resolución de contrato.

Itera que la demandada no instó la escrituración y tampoco se puso al día con la deuda hipotecaria asumida.

3.8. Cuestiona el fallo anterior por no expedirse respecto de los daños reclamados.

4. Adelanto que corresponde el rechazo del recurso de apelación de la parte actora.

4.1. Como aclaración preliminar debe señalarse que no corresponde tratar en esta sede cuestiones que no han sido sometidas a juzgamiento en la instancia anterior (arg. art. 246, párr. 1° C.P.C.C.).

Ello, habida cuenta que la instancia de alzada es de revisión y no de creación.

Por tanto, dado que el motivo de la demanda fue el incumplimiento de la obligación de escriturar por parte del demandado (v. fs. 3 y 4), el alegado incumplimiento del pago de la deuda hipotecaria no formó parte de la traba de la lite.

Sin perjuicio de ello, como surge de los argumentos desarrollados en el curso del voto, esa cuestión tampoco resulta decisiva para la revertir el resultado adverso de la pretensión de la actora.

4.2.Sabido es que para dar por cumplida la carga que establece el artículo 365 del Código Procesal, la recurrente debe efectuar una crítica jurídica concreta y eficaz de los argumentos centrales sobre los que se asienta la decisión impugnada (ALVARADO VELLOSO, Adolfo, ANGELOME, Nelson, Estudio del Código Proce sal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe, T.4, Ed. Fundación para el Desarrollo de las Ciencias Jurídicas, 2014, págs. 2855/2874).

Asume esa condición decisiva lo aseverado por el juez de grado en cuanto a que la obligación de escriturar es compleja y requiere la actuación conjunta de ambos otorgantes, sin que se haya acreditado que el actor propuso cumplir las tareas a su cargo, lo que le impide ejercitar la resolución en tanto no demostró haber cumplido ni ofreció cumplir lo debido para que la escrituración se concretara (fs. 162 y vta.).

Esta afirmación (que se sustenta en lo dispuesto por los artículo 510 y 1.201 del Código Civil derogado) no resulta jurídicamente controvertida en el memorial de apelación, en tanto sobre el particular se limita a sostener que la demanda de escrituración ” … supone un ofrecimiento tácito del accionante de ejecutar la prestación a su cargo y constituye en mora al demandado de escrituración …” (fs. 187 y vta.); mientras que lo que expresa la resolución es que el demandante debió acreditar que con posterioridad a la sentencia de escrituración dictada en el juicio anterior, esa parte cumplió o intentó cumplir las obligaciones a su cargo para que la escrituración se concretase, lo que no se verificó. Y ello, porque el a quo consideró que para la consumación de ese acto no bastaba con la intervención de un notario sino que, además, requería la actuación de ambas partes ante el Banco Hipotecario (fs. 161 vta.); aserto que tampoco es objeto de controversia en el recurso en examen.

4.3.Sin perjuicio de que lo expuesto resulta suficiente para dar adecuado fundamento a la desestimación de la impugnación, a mayor abundamiento creo importante destacar que correspondía el rechazo de la demanda por fundamentos jurídicos diversos a los que brindó el juez anterior.

En efecto, la última parte del artículo 1.204 del Código Civil derogado establecía que en los contratos con prestaciones recíprocas, la parte cumplidora podía optar entre exigir el cumplimiento (con daños y perjuicios) o la resolución y que la resolución podía pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento.

Se dice que como consecuencia del ius variandi consagrado en el artículo citado, mientras subsiste la situación de incumplimiento del deudor, el acreedor puede desistir del cumplimiento reclamado y resolver el contrato en consecuencia (cfr. IBÁÑEZ, Carlos M., Resolución por incumplimiento, Ed. Astrea, 2006, n° 135, b), pág. 288).

Empero, si se ha optado demandar por el cumplimiento y se ha obtenido una sentencia que condena al demandado a cumplir, si no se ha demandado la resolución en subsidio del cumplimiento, es de toda evidencia que después de dictada la sentencia que condena el cumplimiento, el ius variandi sólo puede ejercerse una vez fracasada la ejecución del pronunciamiento (cfr. LAVALLE COBO, Jorge en Código Civil y leyes complementarias, Belluscio, A., director, Zannoni, E., coordinador, Ed. Astrea, 1990, pág.1012 y la doctrina de la cita 90; C.C.C. Ros., S. 1ª, 30.11.93, “Urraburo, Isabelino v. Ferrabo, Oscar”, en Jurisprudencia Argentina, 1994-III-208).

Es que si el actor, mediante una conducta jurídica relevante y plenamente eficaz, formuló una pretensión que ha sido reconocida por sentencia judicial firme, razonable es exigirle que previamente a la postulación de una nueva pretensión -esta vez resolutoria- justifique que la ejercida anteriormente resulta de cumplimiento imposible, con la finalidad de despejar que el reclamante pudiera estar ejerciendo su derecho abusivamente.Sobre el particular cabe recordar que el artículo 263 del Código Procesal acuerda a los jueces la facultad de imponer a los litigantes conminaciones pecuniarias progresivas encaminadas a que los litigantes cumplan la sentencia y que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 265, además de las astreintes, cuando la condena es a escriturar, la escritura puede ser otorgada por el propio magistrado a costa del deudor y el acreedor puede, además, reclamar daños y perjuicios; lo que otorga al actor -que al demandar manifestó que su interés era el cumplimiento- los medios necesarios para que se haga efectiva la condena.

Lo afirmado encuentra actualmente sustento en lo establecido en el artículo 1.085 del Código civil y Comercial que dispone que: “La sentencia que condena al cumplimiento lleva implícito el apercibimiento de que, ante el incumplimiento, en el trámite de la ejecución, el acreedor tiene derecho a optar por la resolución del contrato, con los efectos previstos en el artículo 1.081”.

La literalidad del texto legal (cfme. art. 2° Cód. Civil y Comercial) expresa que en supuestos como el autos, para que el acreedor que obtuvo sentencia de cumplimiento pueda optar por la resolución, debe haber mediado incumplimiento del deudor en el trámite de la ejecución de sentencia; lo cual -como va dicho- corrobora el criterio expuesto precedentemente en cuanto a que la ejecución de la resolución dictada en condición necesaria para el ejercicio del ius variandi que consagra la norma.

Sobre esta cuestión, voto por la afirmativa.

Sobre esta primera cuestión, el señor vocal doctor Ariza, a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que coincide con los fundamentos expuestos por la señora vocal doctora Serra y vota en el mismo sentido.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Chaumet, a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo:Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la existencia de dos votos totalmente concordantes, invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art.26, ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.

Sobre la segunda cuestión la señora vocal doctora Serra dijo:

Atento al resultado de la votación que antecede, corresponde rechazar el recurso de apelación de la actora.

Las costas del recurso deben ser impuestas a la apelante vencida (art. 251 C.P.C.C.).

Los honorarios de los profesionales que actuaron en la alzada deben ser regulados en el cincuenta por ciento (50%) de los que se establezcan por la cuestión principal en la instancia anterior.

Así voto.

Sobre la misma cuestión el señor vocal doctor Ariza dijo: Que coincide con la resolución propuesta por la señora vocal preopinante, y vota en igual forma.

Concedida la palabra al señor vocal doctor Chaumet, a esta cuestión dijo: Que se remite a lo considerado en la primera cuestión, y se abstiene de votar.

Por tanto, la Sala Primera integrada de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación de la actora. 2. Imponer las costas del recurso a la apelante vencida. 3. Regular los honorarios de los profesionales que actuaron en la alzada en el cincuenta por ciento (50%) de los que se establezcan por la cuestión principal en la instancia anterior. Insértese, hágase saber, bajen y déjese nota marginal de esta resolución en el protocolo del juzgado de origen. (Expte. Nro. 327/2014).

mm.

SERRA

ARIZA

CHAUMET

-art.26 ley 10.160-