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La demora de más de 6 años en aprobar los planos del edificio es irrazonable y debe ser indemnizada.

PlanosPartes: Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Sala/Juzgado: II

Fecha: 5-ago-2015

Cita: MJ-JU-M-94012-AR | MJJ94012 | MJJ94012

La excesiva demora en que incurrió la Administración para aprobar los planos del edificio (mas de seis años) es irrazonable y debe ser indemnizada.

Sumario:

1.-No corresponde admitir una complejidad en el trámite de la aprobación de los planos de edificio que justifique el prolongado tiempo que duró el trámite, puesto que si bien es cierto que el trámite del expediente no puede considerarse incausado , pues, justamente, han sido los metros cuadrados adicionales construidos sin permiso lo que originó la pretensa regularización, no puede juzgarse razonable la demora de la Administración.

2.-Corresponde admitir que la demora en la que incurrió la Administración constituye una falta de servicio y, por tanto, una conducta ilegítima de la demandada generadora de responsabilidad estatal, puesto que si bien nadie desconoce que el Estado ejerce el poder de policía y que la registración de los planos se concretó luego de varios años desde que fuera solicitada, tal demora obedeció, evidentemente, a un cambio de criterio de la Administración sobre un tema que no revestía complejidad probatoria sino, antes bien, que la autoridad competente determinara cuál era, en definitiva, la normativa aplicable al caso.

3.-No se advierte que las dependencias administrativas hayan actuado dentro de plazos razonables pues pasaron varios años hasta que la Procuración General se pronunciara; máxime siendo que la cuestión planteada no revistió una complejidad tal que amerite esa tardanza, y que bien podría considerarse hasta como de puro derecho.

4.-Toda vez que se juzga es el obrar antijurídico de la Administración durante un período anterior a la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, en la tramitación del expediente de autorización y registración de una obra particular concluida, cuya demora y consecuentes daños se le endilga al Gobierno de la Ciudad, interpretando rectamente el art. 7 del citado cuerpo legal, que en nada modifica el art. 3 según texto de la Ley N° 17.711 , la causa deba ser resuelta a la luz del art. 1112 del CCiv.

5.-La responsabilidad estatal debe analizarse de conformidad con lo que dispone el art. 1112 del Cciv., en cuya virtud los hechos y las omisiones de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, por no cumplir sino de una manera irregular las obligaciones legales que les están impuestas, se consideran fuente de responsabilidad.

6.-El argumento del Gobierno demandado, en cuanto a que la registración de construcciones clandestinas requiere el análisis de la adecuación a la normativa y el control de seguridad edilicia, no resultan fundamentos suficientes para demostrar que esa actividad debió insumir razonablemente la cantidad de años que demoró la aprobación de los planos; máxime siendo que la demora antijurídica debe situarse en un inapropiado enfoque de la situación de la obra desde el punto de vista de las normas urbanísticas aplicables.

7.-La defensa de caducidad de la acción opuesta por el Gobierno de la Ciudad no debe prosperar toda vez que la parte actora no persigue la impugnación de un acto administrativo sino el reconocimiento del derecho a obtener una indemnización por la demora en la aprobación de los planos de edificio; y de ello se sigue que no resultaba necesario deducir la acción dentro del plazo de caducidad sin perjuicio, claro está, del correspondiente a la prescripción, que no fue planteado.

8.-Toda vez que frente al estado de incertidumbre que se le generó a la actora, sobre el destino de las unidades funcionales construidas, le fue impedido razonablemente comercializarlas, tal estado, le impidió en definitiva llevar adelante la promoción del emprendimiento con la finalidad de concretar la venta de los inmuebles, y evidentemente, perdió la chance, -como empresa constructora-, de enajenar en su momento las unidades construidas como a estrenar.

9.-Corresponde admitir que hubo una demora antijurídica por parte de la Administración en registrar los planos, de la que resulta posible determinar prudencialmente la pérdida de la chance reclamada, pues resulta evidente que la actora, -como empresa constructora-, se vio privada de enajenar las unidades construidas durante los años en los que la Administración no autorizó los planos de la obra.

Fallo:

Ciudad de Buenos Aires, 5 de agosto de 2015

Y VISTOS: los autos «Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)» RESULTANDO:

I) A fs. 1/51 se presenta el señor Juan Lorenzo Orquera, en su calidad de apoderado de «Florentino Orquera e hijo Constructora e Inmobiliaria S.R.L.» iniciando demanda contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por cobro de la suma de $ 400.000 o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, con más intereses. Relata que ello obedece a los daños y perjuicios producidos por el obrar ilegítimo de la Administración y la demora irrazonable, entre el 11 de junio de 2002 y el 19 de noviembre de 2008, en la tramitación del expediente administrativo n° 3427/1989 de autorización y registración de una obra particular concluida, sustanciado ante la entonces Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro y actual Dirección General de Registro de Obras y Catastro. Añade que en dichos actuados tramitó la regularización de obras reglamentarias sin permiso y el registro de documentación técnica y planimetría correspondiente al final de obra, que demoró inexplicable e incausadamente más de 6 años en concluir y se caracterizó por la emisión de numerosos actos preparatorios y administrativos de corte netamente contradictorios, ambiguos, elusivos, condicionales y no asertivos. Manifiesta que interpuso reclamo administrativo tendiente a que se le reconozca una indemnización por dichos motivos, a través de los registros n° 262984/2010 y 745856/2010, que tramitan ante la Dirección General de Asuntos Judiciales de la Procuración General y se refieren al expediente administrativo n° 3427/1989, en el que se exteriorizan y documentan los hechos relevantes de dicho reclamo.Expresan que la sociedad fue constituida el 13 de octubre de 1988, mediante la celebración del respectivo contrato societario en la ciudad de San Francisco, Provincia de Córdoba y, posteriormente, el 28 de marzo de 1994, el órgano societario dispuso el cambio de jurisdicción -trámite que se completó años después- de esa provincia a la Ciudad de Buenos Aires, fijando la sede social en la calle Paroissien 2229, esto es, en el domicilio correspondiente a la edificación motivo del presente litigio. Añade que la sociedad se constituyó para girar como empresa constructora, cierto que el fracaso de este primer emprendimiento determinare la imposibilidad material de avanzar en la consecución de otros proyectos. Agrega que el sector socioeconómico del mercado inmobiliario metropolitano al cual fue destinado este emprendimiento (franja de población medio-alta) a cuya comercialización se apuntó y que, producto de la incausada demora administrativa se frustró por el paso del tiempo determinante tanto de la obsolescencia de la propuesta original cuanto de la pérdida de valor del edificio como constituido por inmuebles a estrenar. Destaca que las fechas del iter societario guardan similitud con las del iter constructivo, tienen especial incidencia sobre la entidad de los daños sufridos, lo que impide que la empresa explote el negocio inmobiliario en cuestión. Manifiesta que el lote de terreno sobre el cual se emplazó la construcción del edificio objeto del litigio se encuentra ubicado en la calle Paroissien 2229/75, fue adquirido en «comisión» con fecha 25 de noviembre de 1988 «para y con dinero de ‘Florentino Orquera e Hijo Constructora e Inmobiliaria SRL’», quien a través de su representante legal, con fecha el 20 de marzo de 1989, aceptó la compra de dicho terreno.Aduce que perfeccionada la adquisición de ese lote, donde emplazar la construcción del edificio proyectado, se inició el pertinente expediente administrativo

n° 3427 de 1989, por el cual solicitó y obtuvo permiso para construir y ejecutar obras con destino a «vivienda multifamiliar», con arreglo a los planos registrados en fecha 31 de enero de 1989, encontrándose ante una obra autorizada, ejecutada y concluida con carácter reglamentario. Relata que con posterioridad a haber obtenido la autorización originaria para construir de 1989, el ordenamiento entrado en vigencia en el año 1991 recategorizó el perímetro urbano (Núñez) dentro del cual se encontraba el emprendimiento y amplió el FOT, permitiendo la construcción de una obra complementaria que al tiempo de su ejecución y conclusión resultó permitida y reglamentaria. Agrega que esta modificación posterior a la obtención del permiso originario fue la que precisamente posibilitó la ejecución y conclusión de los 203m2 de obra complementaria en total conformidad con el nuevo ordenamiento y según el régimen de obras sin permiso reglamentario previsto por el Código de Edificación. Esgrime que es justamente este posterior trámite de registración de la obra iniciado en 2002, consistente en la aprobación de la documentación técnica necesaria para obtener el final de obra y la subdivisión que así posibilite la comercialización de los inmuebles a afectar como unidades funcionales a la propiedad horizontal, el que será luego incausado, lesivo e inexplicablemente dilatado por la Administración, quien recién seis años más tarde -sin mediar ningún hecho nuevo ni cambio objetivo ni ninguna enmienda o incorporación de documentación técnica- se dignó a resolver favorablemente, generando ello los daños y perjuicios que aquí se reclaman. Explica que el problema se generará a partir del informe de fs.111, emitido por la arquitecta Oleiro, quien detectó diferencias de distritos y declaración de FOT en los «certificados de uso conforme», el «plano registrado» y los «planos conforme a obra». Indica que al momento de iniciación del expediente y de autorización para construir, esto es, en el año 1989, el proyecto de edificio se encontraba en el Distrito R2a, determinando ello que para el momento de requerir y obtener permiso la actora contara con un FOT=2 y autorización para construir 1571,13m2, Planta Baja Libre y 4 pisos, y que fue al amparo de ese ordenamiento que se inició la ejecución de la obra. Aduce que tal como reconoce la misma Administración, la obra continuó su ejecución y se concluyó en 1996 al amparo de un ordenamiento más beneficioso, en tanto la zonificación y consecuente metraje autorizado se modificó y rigió durante todo el lapso en el que se concluyeron los trabajos; esto fue durante los años 1991 a 1996, lapso en que la Administración reconoció como de ejecución y conclusión de las obras, tal como lo sostuvo en su informe según el cual el Distrito R2a mutó a Distrito R2aII, implicando ello que del originario FOT=2 (P.B. Libre y 4 pisos) se amplíe a un FOT 3.46 (P.B. Libre y 5 pisos). Expuso que el informe de la entonces Subsecretaría de Gobierno y Control Comunal resulta elocuente al reconocer que: «.(.) A la fecha de inicio del expediente de registro de planos, el inmueble pertenecía a un Distrito R2a, con FOT=2. Durante la ejecución de las obras y a la terminación de las mismas, o sea, cuando se consumó la violación reglamentaria, la zonificación aplicable era Distrito R2aII, con FOT=3,46. Finalmente, a la fecha del pedido de acogimiento del artículo 6312 del Código de Edificación, la zonificación, hoy vigente, era de Distrito R2b1, con FOT=1,16.Si la zonificación aplicable fuese la citada en primer o tercer término, no podrían los presentantes acogerse al mencionado artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación, por superar las obras los límites FOT y altura máxima. Si por el contrario, se considerase aplicable la normativa vigente al momento de concluirse las obras, se trataría de obras sin declarar reglamentarias» [.] (fs. 9/10). Reitera que las obras fueron ejecutadas y concluidas al amparo de un ordenamiento

urbanístico y bajo su absoluta conformidad, no obstante las demoras incurridas en registrar los planos que fueron posteriormente presentados y al haber quedado en ese momento bajo un nuevo ordenamiento -por cierto muy restrictivo-, circunstancia que fue suficiente para que, por sí sola y con total irrazonabilidad, la Administración aplicara incausadamente el criterio más severo, siguiendo los lineamientos que inexplicablemente estableciera el dictamen N° 20720/03 de Procuración General. Según expone, del expediente administrativo surge que la obra se construyó y concluyó al amparo de un ordenamiento que sí autorizaba dicha construcción. Expone que siendo la cuestión clara y habiendo quedado reconocida seis años más tarde la posición jurídica del actor, no cabe sino concluir en que toda la actividad administrativa generada con posterioridad a la presentación del 11 de junio de 2002 debe ser calificada como innecesaria e incausada y, por ello, dispendiosa y dañosa. Esgrime que fue correctamente expuesta y documentada la presentación realizada por el arquitecto Norberto Moreno el 11 de junio de 2002 y que la misma recién fue aceptada seis años más tarde mediante el dictado de la Resolución N° 171/AGC/2008, por un simple cambio de criterio, sin adentrarse al tratamiento de los recursos administrativos oportunamente interpuestos y sin que sobre el entuerto mediara ninguna modificación ni técnica ni jurídica, ni aconteciera ningún hecho nuevo.Resalta la importancia de tratar estas cuestiones ya que de la simple lectura del expediente administrativo se desprende con total objetividad que la demora en más de seis años para la aprobación y registración de la planimetría y demás documentación técnica de final de obra solo obedeció a un voluntarismo, a un cambio subjetivo de apreciación de antecedentes técnicos y jurídicos que – paradójicamente- nunca mutaron, demostrando el antojadizo comportamiento de los órganos administrativos competentes al haberse tomado -inexplicablemente- seis años para acceder a lo planteado por el arquitecto Moreno y certificar la documentación técnica por él presentada, remarca, en el año 2002. Agrega que, más aun teniendo en cuenta que esta propuesta presentada por el arquitecto Moreno en 2002 era clara y concreta, al punto que sin mayores justificaciones y sin requerir mayor análisis fue aceptada en un informe simple, emitido luego de seis años y -paradójicamente- elaborado y firmado por la misma funcionaria que antes denegara la petición, si bien, una lectura fragmentada y no íntegra del expediente haría caer en el equívoco de que ese lapso era razonable por versar dicho expediente sobre el tratamiento de una cuestión compleja que requirió varias intervenciones técnicas y dictámenes, lo cual, afirma, no fue así. Reitera que «.el 11 de junio de 2002 tomó intervención en el expediente administrativo el arquitecto Norberto Moreno, como profesional responsable de la obra, asumiendo el triple carácter de «Director de obra», «Constructor» y «Ejecutor de Estructura». Todo ello mediante la presentación incoada a fs. 96 (foliada primero como fs. 74 y luego como fs.80) concretada -como se lee en su nota de presentación- «al solo efecto de regularizar la situación administrativa de la misma», razón por la cual peticionó: primero, la aprobación y registración de la planimetría correspondiente al final de obra, -que a tal efecto confeccionó, suscribió y acompañó- «donde se indican obras de ampliación ejecutadas sin permiso durante la vigencia del permiso de obra otorgado el 31 de enero de 1989″ y, segundo, la solicitud de encuadre de las obras en el distrito R2aII, por ser éste el vigente al momento de ejecución y conclusión de los trabajos» (fs. 12). Aclara que esa presentación es de vital importancia puesto que inicia el trámite de la regularización de las obras excedentes del permiso originario y de obtención de la registración de planos y final de obra, de conformidad con

la nueva normativa vigente a esa fecha, lo que precisamente resultó objeto de tal instrucción dispendiosamente lesiva por parte de las autoridades administrativas, motivadoras del presente reclamo. Luego, la actora efectúa un relato de las actuaciones administrativas que se originaron desde la presentación del 11 de junio de 2002 mediante la cual, según explica, cumplió de manera exacta con las obligaciones sustantivas y adjetivas a su cargo, no obstante la Administración ha incumplido manifiestamente los principios y reglas del procedimiento administrativo, ocasionando con ello los daños y perjuicios que reclama. Indica que, de la misma manera, la Administración incumplió con las normas del Código de Edificación de suerte que al obstruir la registración de los planos de final de obra, determinó la imposibilidad de proseguir con los trámites previstos en el citado ordenamiento constructivo. Luego de ello, señala que ese «derrotero» administrativo culminó con el dictado de la Disposición N° 690/DGROC/2008, del 13 de noviembre de 2008, mediante el cual se dispuso autorizar el registro de la documentación presentada a fs.94 a 99 y 101 a 110 frente a los términos del artículo 6.3.1.2 «obra en contravención» del Código de Edificación, Resolución 483/GCABA/SJYSU/2004 y Dictamen de Procuración General n° 24887. En cuanto a esta última pieza, destaca que es de interés considerar que recién es invocada en 2008 como fundamento de la Disposición aprobatoria del registro de planos, porque ya bastante tiempo atrás de la resolución del recurso jerárquico trazó un criterio que recién ahora, afirma, la oficina técnica dice seguir. Describe que finalmente el 19 de noviembre de 2008, se emite el documento administrativo «planos conforme a obra sin aumento de superficie ni valor» y de allí que, señala, haya sido ese día en que los funcionarios competentes de la DGROC hayan procedido a aprobar los planos presentados más de 6 años atrás, interviniéndolos, registrándolos y suscribiéndolos. Afirma que esta fecha es el límite temporal del presente reclamo de daños y perjuicios por haberse concluido el trámite de planos conforme a obra. Aduce la actora que queda demostrada la falta de servicio determinada por actuaciones dispendiosas proyectadas en un lapso temporal que excede toda razonabilidad. Agrega que la Administración con errático trámite o derrotero -así calificado por esa parte- al demorar la regularización de las obras reglamentarias ejecutadas sin permiso, se demoró la especificación de los metros cuadrados totales y finales. Esa demora, esgrime, ocasionó una falta de certeza mayúscula, ya que hasta el 19 de noviembre de 2008 no se supo exactamente cuál era el metraje definitivo aprobado por el Gobierno de la Ciudad. Señala que eso es de importancia dado que resulta necesario poseer certeza respecto de los metros cuadrados finalmente autorizados, certificados y registrados pues recién entonces podrán iniciarse los trámites de subdivisión y posterior afectación al régimen de propiedad horizontal.De ese modo, explica que sin haber tenido certeza y sin que se encuentren expresamente regularizados los 203m2 en cuestión, no podía iniciar los posteriores trámites de mensura, subdivisión y establecimiento de porcentuales de las futuras unidades funcionales. Reitera que a los fines de poder dividir jurídicamente el edificio y, en consecuencia, lograr que cada piso o departamento pueda pertenecer a propietarios distintos, es necesario someter el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, pero para ello es necesario que previamente se tenga certeza del metraje total y final de obra el que debió haber sido aprobado por la Administración por intermedio del procedimiento de «regularización de obras reglamentarias sin permiso» lo que recién aconteció después de 6 años de iniciados los trámites de regularización. Entiende que se encuentran reunidos los recaudos contenidos en el art. 1112 del Código Civil para la procedencia de la acción.

Manifiesta que si bien estimó una suma de dinero que compone el reclamo, entiende la necesidad y pertinencia de realizar una pericia contable y una técnica a efectos de determinar concretamente la entidad del reclamo y cuantificar los conceptos que lo componen. Así, reclama los siguientes daños: mantenimiento integral del edificio durante el lapso del reclamo, pérdida del valor de la propiedad, paralización del capital financiero invertido en la obra y pérdida de chance de comercializar los departamentos. Por último, ofrece prueba y solicita se haga lugar a la demanda, con costas.

II) A fs. 123/146 amplía la demanda. Destaca la imposibilidad que enfrentó la actora, durante el plazo que demoró la aprobación de la planimetría de la obra nueva, de vender el inmueble, que sale al mercado ahora con unas unidades funcionales ya desvalorizadas por cuanto, aún con el emprendimiento registrado, las unidades funcionales no pueden ya comercializarse como inmuebles a estrenar, reflejada dicha calidad en un precio de venta por debajo de los inmuebles recién incorporados al mercado inmobiliario.Agrega que al ser dicho emprendimiento el primero y único de la sociedad, no tuvo otra alternativa que alquilar las unidades funcionales registradas, en un desesperado intento por al menos recuperar el mínimo porcentaje de la inversión, y evitar así toda situación de insolvencia que acarrearía la infructuosa espera de la aprobación de la documentación por el Gobierno de la Ciudad. Afirma que los ingresos por los alquileres no pueden asimilarse de ninguna forma a aquellos que la actora hubiese percibido por la venta de los mismos inmuebles. Señala que durante dicha espera, a medida que finalizaban los contratos de locación, los inquilinos que no pudieron comprar la unidad funcional que arrendaban, adquirieron inmuebles de similares características en edificios aledaños. Así, expone que se vio privada de las legítimas expectativas de la empresa de poder comercializar las unidades funcionales una vez construidas, aprovechando la gran demanda inmobiliaria acaecida durante todo ese período. Destaca que no solo esas unidades ahora insertas en el mercado inmobiliario poseen un precio de venta muy por debajo de las que son a estrenar, sino que además, quedaron desactualizadas frente a las «amenities» que caracterizan las construcciones modernas, lo que opera como otro factor devaluador del inmueble. Aduce que no solo la autoridad administrativa rechazó la solicitud de registro de la documentación de la obra nueva sino que, además, estableció la demolición de los dos pisos que constituían la obra nueva a registrar. Ello, afirma, desconcertó a su parte pues la obra se construyó y concluyó al amparo de un ordenamiento que efectivamente autorizaba -de forma clara y concreta- dicha construcción. Arguye que ese estado de incertidumbre sobre el destino de las unidades funcionales construidas, impedía comercializarlas. Indica que si la empresa actora hubiese vendido las unidades funcionales de los pisos inicialmente autorizados, aprobados y registrados (los correspondientes a los pisos 1 a 5), qué hubiese ocurrido frente al supuesto de que la Administración hubiese resuelto confirmar su criterio, ilegítimo por cierto, y proceder a la demolición de los pisos superiores.Agrega que es esperable recibir algún tipo de reproche por parte de los propietarios de los inmuebles, toda vez que se encontrarían habitando un bien en un edificio cuyos pisos superiores se van a demoler. Manifiesta que nadie se arriesgaría en adquirir un inmueble en un edificio en el cual podrían demolerse los pisos superiores. Esgrime que dicho estado de incertidumbre le impidió llevar adelante la promoción del emprendimiento con la finalidad de concretar la venta de los inmuebles, aun en lo que respecta a los espacios ya registrados, hasta tanto la aprobación y registración de los planos de obra nueva no se hubiesen otorgado. Señala que el daño estructural

que hubiese sufrido la construcción de haberse demolido los pisos superiores fue tenido en cuenta al decidir esperar la resolución definitiva de su situación, para así proceder o no a la venta de las unidades funcionales. Afirma que la extendida demora en la emisión del certificado final de obra desalentó la compra de aquellos quienes en algún momento habían mani festado su voluntad de adquirirlas. En ese estado de situación reclama al Gobierno de la Ciudad por la pérdida de chance no sólo de las ventas referidas sino además por la desvalorización del inmueble. Seguidamente, amplia la prueba ofrecida.

III) A fs. 154/169vta, se presenta el Gobierno de la Ciudad y contesta la demanda. Solicita su rechazo, con costas. Preliminarmente, acusa la caducidad de la acción administrativa en virtud de que, según sostiene, el plazo para interponer la demanda comenzó a correr a partir de que fueron aprobados los planos del edificio, esto es, el 19 de noviembre de 2008. A continuación, niega todos y cada uno de los hechos denunciados en la demanda. Relata las constancias del expediente administrativo, invoca la doctrina de los actos propios y señala que la mera disconformidad con lo resuelto por los funcionarios, o los cambios de criterio esbozados durante las etapas recursivas en modo alguno pueden interpretarse como falta de servicio.Expone que ha ejercido razonablemente el poder de policía por lo que en modo alguno puede ser atacada la actividad desarrollada por el Gobierno de la Ciudad, ni corresponde otorgar una indemnización. Explica que el trámite del expediente no fue «incausado», precisamente la causa del mismo justamente han sido que los 203m2 adicionales a los oportunamente registrados fueron construidos sin permiso (sin perjuicio de que la nueva normativa vigente lo habilitara) no ha sido «dispendioso», en tanto la registración de las construcciones clandestinas requería el análisis de la adecuación a la normativa y el control de seguridad edilicia y tampoco fue «lesivo» porque los eventuales perjuicios que dice haber padecido la contraria son el resultado de su propia conducta. Luego, rechaza todos y cada uno de los rubros reclamados e impugna la liquidación practicada en la demanda. Alega que desconoce en qué momento fueron enajenadas las unidades del edificio pero, indudablemente, si fueron enajenadas a partir de 2008, las mismas fueron vendidas a un valor notablemente superior a los $ 850 el metro cuadrado que valían en 2002. Aduce que la actora no señala, ni pretende acreditar qué daños concretos sufrió o está padeciendo. A ello se suma, afirma, la renta producida por la locación de las unidades, que denuncia la contraria, lo cual -según indica- excede las mejores expectativas que pudieron generarse en el momento de iniciar las obras y licúa los eventuales perjuicios denunciados frente a la inesperada toma de ganancias por los cambios operados en nuestra economía, tornando abstracta la cuestión. Afirma que la actividad lícita del Estado excluye del resarcimiento el rubro lucro cesante y que existieron razones de interés público que fundaron la actividad de su mandante. Funda en derecho, ofrece prueba y solicita se rechace la demanda, con costas.

IV) A fs. 188/189 se abrió la causa a prueba y una vez producida se pusieron las actuaciones para alegar (fs. 499), haciendo uso de esa facultad ambas partes (fs. 518/524 y 525/534).

V) A fs.504, en uso de las facultades previstas en el art. 27, inc. 5° del CCAyT, se dispuso sustanciar el planteo de caducidad de la acción administrativa como defensa de fondo, tras lo cual -luego de rechazarse la revocatoria impetrada contra esa providencia- se tuvo por contestado dicho planteo con la pieza obrante a fs. 505/511.

VI) A fs. 514/515vta, dictamina el Ministerio Público Fiscal.

VII) A fs. 537 se llaman los autos a sentencia.

CONSIDERANDO:

1°) Preliminarmente cabe tratar el planteo de caducidad de la acción articulado por el Gobierno de la Ciudad. Aduce que se le reclaman daños y perjuicios por una supuesta conducta dispendiosa y lesiva de su parte, entre el 11/6/02 y el 19/11/08, fecha esta última en que fueron aprobados los planos del edificio de la actora y a partir de la cual comenzara a correr el plazo dispuesto por el art. 7 del Código Contencioso Administrativo y Tributario. En esa inteligencia, esgrime que al momento de interponer la demanda ya había operado la caducidad de la acción. Al respecto, cabe señalar, nuestro sistema jurídico se asienta sobre la base de una amplia revisión por parte del Poder Judicial de los actos emanados de la Administración Pública, aunque sometida a ciertas condiciones de procedencia de la acción -habilitación de la competencia judicial por el agotamiento de la instancia administrativa, integrada con el plazo de caducidad de la acción o recurso de que se trate- que pretenden asegurar que sea la misma Administración -también positivamente sometida al ordenamiento jurídico, como consecuencia del principio de legalidad administrativa- quien resuelva sus conflictos jurídicos, cumpliendo así con un aspecto necesario de su competencia constitucional de administrar conforme con el mismo ordenamiento, y que el cuestionamiento judicial de los actos administrativos no lleve -por la natural extensión de los plazos de prescripción- a la inseguridad de la efectiva ejecución de los cometidos administrativos.Lo dicho hasta aquí constituye una aplicación razonable de la idea directriz de la división de poderes, que opera sincrónicamente con otra idea directriz de nuestro sistema constitucional -que emerge de la garantía del debido proceso- cuál es el principio pro actione a que conduce el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Ello es derivación del art. 18 de la Constitución Nacional, cuya regulación se integra, además, con las disposiciones de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, llamada Pacto de San José de Costa Rica, que tiene jerarquía constitucional (art. 75, inc. 22 de la Constitución Nacional). En consecuencia, por el juego de dichas ideas directrices, esta prerrogativa de la Administración Pública puede, de una parte, ser renunciada por ella -expresa o tácitamente y, de otra, aplicarse sólo y estrictamente a aquellos casos en que la pretensión hecha valer en la acción o recurso intentado se dirija principalmente a hacer cesar la nueva situación jurídica que emane del acto administrativo o bien, que precise de la declaración de invalidez del acto -esto es, hacer caer su presunción de legitimidad- para posibilitar, así, la procedencia de la acción que dicha presunción obstaculiza. En el sub examine es necesario establecer si la habilitación de la acción procesal administrativa estaba sujeta a un plazo de caducidad -esto es, si era necesario seguir la vía impugnatoria- o, de otra forma, si -para el reconocimiento del derecho pretendido por el administrado- resulta preciso juzgar sobre la validez de un acto administrativo. Según el demandado, el plazo comenzó a correr a partir de la aprobación de los planos del edificio de la accionante. Del examen liminar de la causa, se desprende que la actora solicita se le indemnicen los perjuicios ocasionados con motivo de la demora irrazonable en que, afirma, incurrió la Administración, durante más de seis años, desde la presentación de la documentación tendiente a regularizar las obras reglamentarias ejecutadas sin permiso, hasta su aprobación.De acuerdo con ello, observo que la pretensión no persigue la impugnación de un acto administrativo sino el reconocimiento del derecho a obtener una indemnización por la demora en la aprobación de los planos de edificio. Según la actora, hasta ese momento, no podía conocer, exactamente, cuál sería el metraje definitivo que aprobaría el Gobierno de la Ciudad. Entiende que, ello le generó un estado de incertidumbre sobre el destino de las unidades funcionales construidas, lo cual le impedía comercializarlas. En suma, la decisión que aquí se adopte no requiere que se afecte la validez jurídica de acto administrativo alguno. De

ello se sigue, por lo tanto, que no resultaba necesario, en el caso, deducir la acción dentro del plazo de caducidad sin perjuicio, claro está, del correspondiente a la prescripción, el que no fue planteado, razón por la cual la defensa de caducidad de la acción opuesta por el Gobierno de la Ciudad no podrá prosperar.

2°) En cuanto a la forma en que ha quedado trabada la cuestión, corresponde formular algunas precisiones sobre la responsabilidad que aquí se le endilga al Gobierno local. Así, esgrime la actora que el posterior trámite de registración de la obra iniciado en 2002, consistente en la aprobación de la documentación técnica necesaria para obtener el final de obra y la subdivisión que posibilite la comercialización de los inmuebles a afectar como unidades funcionales sujetas a propiedad horizontal, fue – según denuncia- inexplicablemente dilatado por la Administración, quien recién seis años más tarde -sin mediar ningún hecho nuevo ni cambio objetivo ni ninguna enmienda o incorporación de documentación técnica- lo resolvió favorablemente, generándole esa demora los daños y perjuicios que aquí reclama.

3°) De acuerdo con ello, especial mención merece la flamante vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y, en especial, en lo relativo a su eficacia temporal. Así, el art. 7 señala que:»A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo». Sobre el particular, resulta indiscutible que sobre el tema de la aplicación de la ley en el tiempo no es fácil encontrar puntos de coincidencia; normalmente, la sustitución de una ley anterior por otra posterior plantea problemas difíciles y delicados. En cuanto aquí interesa, la referida disposición legal, esencialmente, reproduce el art. 3 del Código Civil, conforme redacción de la Ley N° 17.711. En este orden de ideas, a raíz de las discrepanc ias doctrinarias suscitadas sobre el punto (ver Aída Kemelmajer de Carlucci, «Nuevamente sobre la aplicación del Código Civil y Comercial a las situaciones jurídicas existentes al 1 de agosto de 2015», Revista La Ley, de fecha 2 de junio de 2015) y a fin de despejar cualquier duda sobre la ley aplicable al sub examine, cabe traer a colación las palabras de la eminente jurista mendocina al señalar que: «Afirmo algo bien diferente: que cualquiera sea la instancia en la que se encuentre el expediente (primera o ulteriores, ordinarias o incluso extraordinarias), hay que aplicar el mismo sistema de derecho transitorio que teníamos y, en consecuencia, verificar si las situaciones y sus consecuencias están o no agotadas, si está en juego una norma supletoria o imperativa, y ahora sí, como novedad, si se trata o no de una norma más favorable para el consumidor.Así, por ej., si el hecho ilícito que causó el daño aconteció antes de agosto de 2015, a esa relación jurídica se aplica el Código Civil, se haya o no iniciado el juicio y cualquiera sea la instancia en la que se encuentre» (conf. op. citada, el destacado me corresponde). También dicha jurista trae otro ejemplo, en otra de sus publicaciones, que conviene aquí destacar: «Si la Cámara revisa una sentencia relativa a un accidente de tránsito, aplica la ley vigente al momento de ese accidente; en agosto de 2015 la revisará conforme el artículo 1113 del Cód. Civil, no porque así resolvió el juez de primera instancia, sino porque la ley que corresponde aplicar es la vigente al momento que la relación jurídica nació (o sea, el del accidente). En cambio, si la apelación versara sobre consecuencias no agotadas de esas relaciones, o lo que atañe a la extinción de esa relación (por ej., una ley que

regula la tasa de interés posterior al dictado de la sentencia de primera instancia), debe aplicar esa ley a los períodos no consumidos; más aún, debería aplicarla también a los consumidos, si la ley ha establecido su carácter retroactivo y no se vulneraran derechos constitucionalmente amparados» (ver Aída Kemelmajer de Carlucci, «El artículo 7 el Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme», Rev. La Ley, de fecha 22 de abril de 2015, el resaltado es propio). De ese modo, y a tenor de que los casos deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables, entiendo que el punto de partida del razonamiento es el siguiente: a) las discrepancias a las cuales el art. 7 del Código Civil y Comercial pudiere dar lugar deberán ser resueltas sobre la base de situaciones concretas, nunca en abstracto; b) el referido art. 7, al igual que el art.3 del Código Civil, establece la regla de la aplicación inmediata del nuevo ordenamiento; esto es, la nueva ley rige para los hechos que están in fieri o en su curso de desarrollo al tiempo de su sanción y no para las consecuencias de los hechos pasados, que quedaron sujetos a la ley anterior, pues juega allí la noción de «consumo jurídico»; y c) la barrera a la aplicación retroactiva, excepto que la ley así lo declare y siempre que no se violen derechos amparados por garantías constitucionales. Así las cosas, entonces, cabe señalar que lo que aquí se juzga es el obrar antijurídico de la Administración durante el período comprendido entre el 11 de junio de 2002 y el 19 de noviembre de 2008, en la tramitación del expediente administrativo n° 3427/1989, de autorización y registración de una obra particular concluida, cuya demora y consecuentes daños se le endilga al Gobierno de la Ciudad. Desde esta perspectiva, me lleva a que, interpretando rectamente el art. 7 del Código Civil y Comercial, que en nada modifica el art. 3 según texto de la Ley N° 17.711, la causa deba ser resuelta a la luz de la doctrina de falta de servicio elaborada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, según el art. 1112 del Código Civil.

4°) Sentado ello, cabe recordar que la actividad de los órganos, funcionarios o agentes del Estado, realizada para el desenvolvimiento de los fines de las entidades de las que dependen, ha de ser considerada propia de éste, el que debe responder de modo principal y directo por sus consecuencias dañosas (Fallos:306:2030; 312:1656; 317:1921; 318:192, 1862; 321:1124 ; 330:563 , 2748 y 331:1690 , entre muchos otros). En ese orden de ideas, la Corte Suprema de Justicia ha señalado que debe distinguirse entre los casos de omisiones a mandatos expresos y determinados en una regla de derecho, en los que puede identificarse una clara falta del servicio, de aquellos otros casos en los que el Estado está obligado a cumplir una serie de objetivos fijados por la ley sólo de un modo general e indeterminado, como propósitos a lograr en la mejor medida posible. En el sub examine nos encontramos ante el primero de los supuestos antes señalados. La responsabilidad estatal debe analizarse -como señalé en el considerando anterior- de conformidad con lo que dispone el art. 1112 del Código Civil, en cuya virtud los hechos y las omisiones de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, por no cumplir sino de una manera irregular las obligaciones legales que les están impuestas, se consideran fuente de responsabilidad. En este sentido, resulta oportuno recordar que, con arreglo a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, «quien contrae la obligación de prestar un servicio lo debe hacer en condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, siendo responsable por el incumplimiento o su irregular ejecución» (doctrina de Fallos 182:5). Asimismo, el Alto Tribunal ha dicho que, para acreditar una «falta de servicio», no basta con enumerar genéricamente una serie de actos y de conductas, sino que es preciso examinar cada uno de ellos

desde el punto de vista de su legitimidad y de su aptitud para constituirse en factor causal del daño cuyo resarcimiento se reclama (v. F.1331.XL. «Friar S.A. c/ Estado Nacional – Ministerio de Economía, Obras y Servicios Públicos – Secretaría de Agricultura, Ganadería y Pesca y S.E.N.A.S.A.s/ daños y perjuicios (ordinario)» , del 26/09/2006, con cita de Fallos 317:1233). Y para que exista responsabilidad estatal deben reunirse tres presupuestos: la imputación jurídica del hecho a una autoridad administrativa; la existencia de un daño resarcible y el nexo de causalidad entre el acto u omisión estatal y el resultado dañoso.

5°) A fin de elucidar la cuestión, cabe también recordar que dicha disposición legal es una norma de reenvío, por lo cual habrá que remitirse a las disposiciones de derecho público local que en cada caso regulan el cumplimiento de la actividad administrativa (v. Reiriz, María Graciela, Responsabilidad del Estado, en la publicación colectiva: El Derecho Administrativo argentino, hoy; Buenos Aires, Editorial Ciencias de la Administración, pág. 220 y 227). En dicho contexto, el ejercicio del poder de policía en materia de edificaciones y planeamiento urbano compete al Poder Ejecutivo, en aplicación de las normas generales que dicte la Legislatura (arts. 102 inc. 11 y 81 inc. 3 de la CCBA). En función de ello, la aprobación y registro de los planos de obra aparece regulada en normas de rango legal. La parte actora aduce que hubo una demora irrazonable de la Administración, que se extendió durante más de seis años, desde que presentara la documentación tendiente a regularizar las obras reglamentarias, ejecutadas sin permiso, hasta su aprobación.

6°) Sobre la base de esos fundamentos, corresponde analizar si en el caso de autos existió una falta de servicio que comprometa la responsabilidad extracontractual del Estado local. En el caso, imputable a las dependencias del Gobierno de la Ciudad encargadas de la aprobación y registro de los planos de obra de la finca en cuestión, ubicada en la calle Paroissien 2229/75, de esta ciudad. Es preciso recordar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (Fallos:272:225; 300:535; 301:676; 302:235; 306:444; entre otros).

7°) Desde esa perspectiva, resulta pertinente remitirse a las constancias del expediente administrativo Nº 3427/MGEYA/1989, el cual consta de los siguientes antecedentes, cuya foliatura haré mención seguidamente. El inmueble en cuestión se encuentra emplazado en un Distrito R2bI de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano, Ley 449 (B.O. de la Ciudad N° 1044 de fecha 9 de octubre de 2000), Separata y Decreto N° 844 (B.O. de la Ciudad N° 1742 de fecha 29 de julio de 2003), Texto Ordenado del mismo código. En su oportunidad se registraron planos de obra nueva con fecha 31/01/89 obrantes a fs. 1 a 12, para la ejecución de un edificio con destino a «vivienda multifamiliar» en el predio de la calle Paroissien N° 2229/33/75 de esta ciudad, que en ese momento estaba afectado a un Distrito R2a con FOT=2. El 11 de junio de 2002, el propietario y profesional responsables de la obra de la calle Paroissien 2229/33/75, solicitan se acepte como nuevo profesional al arquitecto Norberto Raúl Moreno al solo efecto de regularizar la situación administrativa de la misma. Asimismo, que sean considerados los planos que adjuntan, donde se indican obras de ampliación ejecutadas sin permiso durante la vigencia del permiso de obra otorgado el 31 de enero de 1989. Indicaron en esa petición que «.se trata de un predio actualmente ubicado en el distrito R2b1, según modificación operada por Ordenanza 50.555 de fecha 15/08/96; hasta entonces le correspondía el distrito R2aII, en el cual se solicita sean encuadradas las obras cuya regularización se tramita, en razón que corresponde al período de su efectiva ejecución como consta en plano registrado ante la ex Obras Sanitarias de la

Nación.» (fs. 80). En ese mismo año, a fs.88 y siguientes, de dicho expediente administrativ o, se presenta documentación conforme a obra donde se declaran 203,19m2 ejecutados sin permiso, para su regularización frente a lo normado por el Art. 6.3.1.2 «Obras en Contravención» del Código de la Edificación, modificado por Ordenanza N° 44.825 (B.M. N° 18.965). A fs. 81 obra nota emitida por funcionarios técnicos de la Administración que, con fecha 26 de julio de 2002, opinan que correspondería sancionar al arquitecto anterior y aceptar al nuevo profesional propuesto. Con fecha 28 de agosto de 2002, la arquitecta María Laura Oleiro, a cargo de Informantes Técnicos de Construcciones del Departamento Urbanístico y Legislación de la D.G.F.O.C. labra la actuación subsiguiente (fs. 82) y remite al Departamento Registro e Inspección a fin de que se sirva informar el estado de la obra y si está en condiciones de solicitar el Conforme a Obra e informe las obras sin permiso (fs. 83). Con fecha 6 de noviembre de 2002 obra nota del arquitecto Guillermo Iturralde a cargo D.G.F.O.C. Norte da cuenta que por Antecedente N° 6 se presentan planos conforme a obra y pedido de inspección final de obra (fs. 110) y el 12 de noviembre, señala que atento a lo requerido a fs. 77 (ver certificado de uso conforme para obras e instalaciones suscripto por representante de la actora y su arquitecto Norberto Raúl Moreno), y presentación efectuada por Antecedente N° 6 (conforme constancias de fs. 84/109), se remite al señor Jefe de Departamento Urbanismo y Legislación (fs. 110). El 22 de enero de 2003 luce una nota presentada por el arquitecto Norberto Moreno, a cargo de la obra de referencia, dejando constancia que su actuación se hizo al solo efecto de regularizar la situación administrativa de la obra y a partir del día 9 de mayo de 2002, según consta en encomienda respectiva. Aclara en esa presentación que en dicha fecha la obra estaba totalmente materializada.Expuso que la presentación primitiva de los planos de modificación y ampliación tuvo por objeto cumplir una formalidad exigida por la oficina liquidadora de los derechos de construcción al detectarse un error de cómputo en la superficie liquidada en oportunidad del registro original de los mismos. Agregó que, de habérsela liquidado como ampliación de obra ejecutada con el recargo correspondiente, se habría faltado a la realidad de los hechos, toda vez que esa parte del proyecto no habría sufrido alteraciones en su superficie, como se comprueba en un somero cotejo de planos. Explicó que la parte efectivamente ampliada sin permiso, se declaró y liquidó con el pertinente recargo y cumplida esa formalidad se estuvo en condiciones de presentar la documentación de Final de Obra como en efecto se concretó (conf. nota de fs. 113). Mediante nota sin fecha, emitida por la arquitecta María Laura Oleiro a cargo de Informantes Técnicos de Construcciones del Departamento Urbanístico y Legislación DGFOC, expuso que atento a la diferencia de Distritos y declaración de F.O.T. en los Certificados de Uso Conforme obrantes a fs. 16 y 71, como así también en el plano registrado (fs. 1) y planos Conforme a Obra (fs. 88 y siguientes), es menester informe al respecto (fs. 116). Con fecha 14 de abril de 2003 la arquitecta Coria, División Informantes Tecnicos de Construcciones señala que «Respecto a los cambios de zonificación el expediente debería estudiarse frente a las normas vigentes a la fecha de presentación; dado que el día 5-5-93 se intima la presentación de planos conforme a obra, en fecha 7/11/94 por Disposición 176-DGFOC-94 se le otorga 30 días para la presentación de nuevo profesional y planos conforme a obra. Con fecha 7/03/97 se detecta ampliación de la obra sin permiso previo, presentándose planos de ampliación y obras ejecutadas sin permiso reglamentarias, con certificado de uso con zonificación actualizada R2b1.La zona de emplazamiento sufrió varios cambios de zonificación 1977 R2a (Fot 2), año 1991 pasa a R2aII y por

ordenanza 50.555 de fecha 15/08/96, pasa a ser R2b1 (Fot 1,6). Por por lo tanto se debería ver la actual presentación como R2a con Fot 2 lo que haría antirreglamentaria la superifice que supere dicho Fot» (fs. 117). Con fecha 2 de julio de 2003 se emite Informe N° 84161/DGFOC/2003, suscripto por el señor Director General de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro brindó el siguiente informe: «.En el presente caso nos encontramos con dos cambios de Distrito de Zonificación durante la tramitación de las obras y los interesados requieren acogerse al más beneficioso. Para aclarar: Año 1989 -Iniciación de Expediente- Distrito R2a – FOT=2 – 1.571,13m2 – Planta Baja Libre y 4 pisos – Años 1991 a 1996 -Ejecución de obras- Distrito R2aII – FOT=3,46 – Planta Baja Libre y 5 pisos – Obras sin permiso reglamentarias Año 2002 – Conforme a Obra – Distrito R2bI – FOT=1,6 – Obras sin permiso resultan antirreglamentarias. Al respecto se informa que para el Distrito actual las obras no son reglamentarias por superar el F.O.T. y la altura máxima permitidas, debido lo cual correspondería denegar su declaración frente al precitado Artículo 6.3.1.2. por superar los 100m2 antirreglamentarios e intimar a demoler. Ello debido a que en el caso de obras sin permiso se exige el cumplimiento de las normas vigentes en el momento de su declaración. Cabe aclarar que el área sin permiso surge, no sólo de la ejecución de una Unidad Funcional más en el 5° piso sino también de diferencias en el replanteo de obra, variando las dimensiones en las plantas restantes. Se deja constancia que las obras fueron concluidas en el año 1993 (Distrito R2aII), según consta a fojas 29 (vuelta).» (fs.118/vta). Por su lado, el 21 de agosto de 2003 la señora Secretaria de la Secretaria de Gobierno y Control Comunal emitió su dictamen sobre la cuestión. Así, señaló lo siguiente: «.A la fecha de inicio del expediente de registro de planos, el inmueble pertenecía a un Distrito R2aII, con FOT = 2. Durante la ejecución de las obras y a la terminación de las mismas, o sea, cuando se consumó la violación reglamentaria, la zonificación aplicable era Distrito R2aII, con FOT = 3,46. Finalmente, a la fecha del pedido de acogimiento al artículo 6.3.1.2. del Código de la Edificación, la zonificación, hoy vigente, era de Distrito R2bI, con FOT = 1,6. Si la zonificación aplicable fuese la citada en primer o tercer término, no podrían los presentantes acogerse al mencionado artículo 6.3.1.2 del Código de la Edificación, por superar las obras los límites de FOT y de altura máxima. Si por el contrario, se considerase aplicable la normativa vigente al momento de concluirse las obras, se trataría de obras sin declarar reglamentarias. Por lo expuesto, se solicita dictamen a esa Procuración General sobre cuál es la normativa aplicable a este caso, ya que de ello depende la aplicación o no del artículo 6.3.1.2. del Código de la Edificación» (fs. 119). El 24 de septiembre de 2003 la Procuración General de la Ciudad produce el Dictamen N° 20.720, acerca de la situación constructiva del inmueble sito en la calle Paoissien N° 2229/33/75. Su opinión es la siguiente: «Por las presentes actuaciones se solicitó y obtuvo permiso para ejecutar obras con destino a Vivienda Multifamiliar, conforme planos registrados en fecha 31/01/89, según surge de fs. 1/2. A fs.119 luce el Informe N° 84.161-DGFOC-2003, de fecha [2/07/03], producido por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro en el que se señala que por Antecedente N° 6, con fecha 16/10/02, de acuerdo a la presentación de fs. 88, se declaran 203,19m2 de superficie reglamentaria ejecutados sin permiso, para su regularización frente a lo normado por el art. 6.3.1.2 ‘Obras en Contravención’ del Código de la Edificación, modificado por Ordenanza N° 44.825 (B.M. N° 18.965). Se manifiesta que el interesado ha solicitado a fs. 74 (actual foja 80) que las obras sin permiso declaradas sean consideradas reglamentarias, en razón de aducir que fueron ejecutadas a la época en que el predio de referencia había cambiado su zonificación original de R2a, con un FOT=2, a R2aII, con un FOT=3,46), circunstancia que se pretende acreditar con la presentación de un plano de Obras Sanitarias de la Nación en el que consta que la ampliación materializada es del año 1996 (ver fs. 56). Lo así peticionado por el administrado, toda vez que a la fecha de haber gestionado la regularización las obras en cuestión, por haberse modificado el distrito a un R2bI con FOT=1,6, resultan antirreglamentarias, al superarse el FOT y la altura máxima permitida. De tal modo, y en la inteligencia de que corresponde aplicar la normativa vigente al momento de efectuarse la solicitud, la Dirección General de Fiscalización y Obras y Catastro considera que en el caso en examen debe denegarse la petición incoada en relación a las obras de marras, en virtud de superarse el límite de los 100m2 antirreglamentarias pasible de regularización que prevé el art. 6.3.1.2. del Código de la Edificación.En tal sentido, el organismo técnico consigna que el área construida sin permiso surge, no sólo de la ejecución de una unidad funcional más en el piso quinto, sino también de diferencias en el replanteo de la obra, variando las dimensiones de las plantas restantes; y finalmente, que las obras fueron concluidas en el año 1993, momento en el cual correspondía la zonificación de R2aII. [.] El Artículo 6.3.1.2. AD 630.75 «Obras en Contravención» del Código de la Edificación, que fuera antes transcripto en su parte pertinente, refiere en forma precisa las condiciones en que procede la regularización de obras que resultan no reglamentarias, y ninguna cabe al respecto de que, concordantemente con el criterio sostenido por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a fs. 119 vta., corresponde aplicar la normativa vigente a la época en que fue gestionada la regularización de las obras ejecutadas sin permiso en el predio de la calle Paroissien N° 2229/33/75, con independencia de cualquier probanza que pudiera intentars e o argumento que quisiera esgrimirse para fundamentar la pretensión de someter el caso a una norma que ya no rige. Va de suyo entonces señalar en relación a la cuestión en examen, que no puede válidamente invocarse la aplicación de una normativa ya derogada, a fin de regularización la situación de obras llevadas a cabo sin permiso, por más que a la época de su ejecución las mismas hubieren resultado reglamentarias. El particular debió haber regularizado la situación constructiva del inmueble en tiempo oportuno y no lo hizo, no ejercitando el derecho que entonces le asistía conforme las disposiciones del art. 6.3.1.2. del Código de la Edificación. A la fecha de la solicitud de regularización las obras resultan antirreglamentarias, por lo que corresponde aplicar el límite de superficie impuesto en la citada norma.[.] Lo afirmado, en razón de que el particular no cumplimentó todos los requisitos extrínsecos e intrínsecos exigidos por la normativa vigente al momento en que las obras que hoy pretende regularizar resultaban reglamentarias. Sin perjuicio de lo señalado, cabe destacar que la Secretaría de Gobierno y Control Comunal, en su carácter de autoridad de aplicación en la materia, constituye la instancia final en cuanto a la resolución de cuestiones como la presente, por lo que resulta de su atribución y facultad decidir en definitiva en cuanto hace a la procedencia de aplicar la normativa vigente al caso particular. [.] En virtud de lo expuesto, opino que en relación a la solicitud de regularización de las obras ejecutadas en el inmueble de la calle Paroissien N° 2229/33/75, frente a lo normado en el Artículo 6.3.1.2. AD. 630.75 del Código de la Edificación, corresponde la aplicación de la normativa urbanística vigente al momento de efectivizarse la petición del particular en el sentido indicado; ello, sin perjuicio de lo manifestado en el último párrafo del Capítulo precedente» (conf. fs. 120/121vta). El 17 de octubre de 2003 el señor Director

General de la Dirección General Técnica Administrativa y Legal emitió la Providencia N° 13/472-SGyCC-2003, mediante la cual indicó que atento lo manifestado por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a fojas 119, que en el caso en cuestión corresponde la aplicación de la normativa urbanística vigente al momento de efectivizarse la petición del particular en el sentido indicado (fs. 122). El 29 de octubre de 2003 el arquitecto Norberto Moreno tomó vista del expediente (conf. fs. 123). A su vez, con fecha 13 de noviembre de 2003 se recibe pedido de vista solicitado por dicho profesional y el 25 de noviembre se notifica de la vista (fs.125). El 15 de diciembre de 2003 (con sello de ingreso de fecha 19/12/03) obra una presentación de la actora a fin de formular consideraciones vinculadas a los antecedentes de hecho y de derecho de esos actuados, que serán objeto de debida merituación al momento del dictado del pertinente acto administrativo, solicitando se disponga la conservación de la obra bajo análisis, denegándose la demolición de la misma (fs. 126/149). Con fecha 14 de abril de 2004 la actora, junto con su arquitecto Moreno acompaña croquis y fotografías de inmuebles linderos para demostrar que conviven en la zona edificios de perímetro libre y de gran altura y que las obras se encuentran terminadas y en condiciones de habitabilidad normales (ver presentación de fs. 150/158). El 30 de julio de 2004, se emitió la Disposición N° 2130-DGFOC-2004 mediante la cual el señor Director General de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro dispuso no hacer lugar al Registro de la documentación presentada respecto de las obras ejecutadas en la calle Paroissien 2229/33/75; intimar al profesional actuante a que proceda a regularizar la situación de esa finca y hacer saber al propietario que en caso de no haberse regularizado la situación en el plazo de 30 días se procederá a aplicar una multa y a la ejecución de los trabajos por la Administración y a su costa. Ello con aplicación de multas periódicas hasta que se materialicen los trabajos intimados, conforme establece el art. 2.2.5.2. «Demolición o regularización de obras en contravención» (conf. fs. 163/vta). Con fecha 25 de agosto de 2004, la empresa «Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria», a través de su representante, interpuso recurso jerárquico contra la Disposición N° 2130-DGFOC-2004 (fs. 165/176vta). El 3 de diciembre de 2004 el señor Director General de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro emite la Providencia N° 21130-DGFOC-2004.En ella indica que en el mencionado recurso se señalan varios hechos como por ejemplo los cambios de zonificación de la zona durante la ejecución de las obras, que pueden dar lugar a una distinta interpretación técnica, por tal razón y a fin de considerar lo manifestado a fojas 167/178, remite los obrados a la Dirección General de Planeamiento Interpretativo (fs. 179). El 20 de marzo de 2006, la Supervisión Interpretación Urbana emite el Informe N° 839-DGPINT-2006, mediante el cual «.entiende que las obras de ampliación ejecutadas sin permiso que se pretenden registrar motivo de esta consulta no se encuadran dentro de la normativa vigente. Ahora bien, toda vez que la zona en la cual se insertó el edificio en cuestión, resulta ser de tipologías variadas, dado los cambios de normativa operados, queda a criterio de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro determinar su viabilidad, dado que las obras se encuentran totalmente terminadas y que su demolición no resultaría un beneficio para el barrio. Se elevan los presentes a esa Superioridad para que de compartir el criterio sustentado sean girados a la Procuración General» (fs. 180/182vta). En esa fecha, la Dirección General de Planeamiento Interpretativo compartió el informe técnico producido por la Supervisión de Interpretación Urbana y elevó los actuados para que de compartirse lo expuesto se remitan a la Procuración General (fs. 182). El 2 de agosto de

2006 el señor Subsecretario de la Secretaría de Planeamiento emite la Providencia N° 833-SSPLAN-06 a fin de solicitarle al Director General de Interpretación Urbanística una nueva intervención en virtud de los cambios producidos en la estructura del GGBA en función del Decreto N° 350/06. En este sentido, solicitó que produzca informe circunstanciado en relación a los antecedentes técnicos y fácticos en los que se enmarca el recurso jerárquico interpuesto por la firma recurrente, en atención a no haberse expedido al respecto en el informe n° 839.Al respecto, le solicitó ratificar o rectificar los términos del informe citado, en razón de que esta Subsecretaría no comparte el temperamento allí expuesto por no haberse pronunciado sobre los extremos recursivos (fs. 183). El 3 de enero de 2007 la Supervisión Interpretación Urbana, señala que en su Informe N° 839-DGPINT-2006, realizó el análisis urbanístico del sector en el cual se encuentra inserto el edificio en cuestión, llegando a la conclusión de que la demolición de las obras de ampliación ejecutadas sin permiso no resultarían un beneficio para el barrio, toda vez que la zona en la cual se insertó el mismo, resulta ser de tipologías variadas debido a los cambios de normativa operados. Agrega que en virtud al cambio de autoridades, esta Supervisión de Interpretación Urbana ratifica el Informe N° 839-DGINT-2006, de fecha 20 de marzo de 2006 (fs. 184). En esa fecha el señor Director General de la Dirección General de Interpretación Urbanística comparte el informe técnico producido por la Supervisión de Interpretación Urbana (fs. 184vta). El 25 de enero de 2007 el señor Subsecretario de Planeamiento remite los actuados a la Dirección General de Interpretación Urbanística para, por su intermedio, sean girados a la Procuración General (fs. 185). El 7 de marzo de 2007 la Asesoría Legal del Ministerio de Planeamiento y Obras Públicas emite el Informe N° 3092, señalando que corresponde su remisión a la Procuración General, conforme lo normado por el art. 10, inc. c) de la Ley N° 1218 (fs. 186/vta). El 8 de marzo de 2007 la señora Directora General de la Dirección General Técnica Administrativa y Legal, de conformidad con lo informado por la Asesoría Legal, remite los actuados a la Procuración General para su intervención (fs. 187). El 14 de marzo de 2007 llega el expediente administrativo a la Procuración General conforme sello de fs. 187vta.El 26 de abril de 2007 la señora Procuradora General Adjunta de Control de Legalidad de la Procuración General de la Ciudad produce el Dictamen PG N° 57474. Allí señala que vuelven las presentes actuaciones a esa Procuración General, esta vez a efectos de que tome intervención en la cuestión suscitada entre la Subsecretaría de Planeamiento y la Dirección General de Interpretación Urbanística, referido a las obras ejecutadas en la calle Paroissien N° 2229/33/75. Indica que debe considerarse que la repartición a la cual le corresponde intervenir en el tema recursivo del que tratan las presentes actuaciones, es la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, dependiente de la Subsecretaría de Control Comunal la que, a su vez, depende del Ministerio de Gobierno (fs. 191/193). El 14 de junio de 2007, de conformidad con lo informado por la Asesoría Legal con fecha 5 de junio de 2007, se remiten los actuados a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a los efectos de que tome la intervención que resulta de su competencia (conf. fs. 195 y 196). El 10 de octubre de 2007 la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro produce el Informe N° 288-DGFOC-2007, donde señala lo siguiente: «Atento a los términos del Dictamen 57474-PG-07 esta Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro expone: En primer lugar se ratifica el informe N° 84161-DGFOC-03 obrante a fojas 119 donde se explicita pormenorizadamente el cuestión que diera origen a la consulta original a la superioridad. Teniendo en cue nta todo lo actuado con posterioridad, queda

claro que en definitiva la decisión debe ser determinada por el Ministerio de Gobierno como superior de esta Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.No obstante es menester el análisis y determinación de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro como órgano de aplicación y ante quien recurre el interesado contra el acto por ella emitido (Disposición 2130-DGFOC-04). Para comenzar en el apartado 5 del punto III del recurso presentado a fs. 167 y siguientes, efectivamente las obras sin permiso cuestionadas se ejecutaron al ‘amparo de un régimen jurídico específico vigente al tiempo de su realización’ ello probado por los interesados con el plano de Obras Sanitarias de la Nación (ente de otro ámbito del estado en ese momento) pero: a). el mismo régimen jurídico exige la presentación de ‘planos de ampliación y modificación en el caso de cambios que se decidan durante el transcurso de una obra con permiso la que no se operó y debido la cual esa ampliación devino ‘sin permiso’. b) el mismo régimen jurídico determina que las obras ejecutadas sin permiso se declaren frente al artículo 6.3.1.2. del Código de edificación. c) dentro del ámbito jurídico y habiendo más de un dictamen al respecto con idéntico criterio, las normas que determinan las obras sin permiso son las que rigen en el momento de su declaración y es aquí que cuando se presenta el Conforme a Obra se incluyen estas obras como corresponde pero se declaran ‘reglamentarias’ no debiendo ser así frente a las normas impuestas en este momento de presentación. d) es así que esa área sin permiso resulta antirreglamentaria superando en demasía los 100 m2 antirreglamentarios que pueden ampararse en el artículo 6.3.1.2. ya citado; Cabe recordar que la presente obra tuvo expuesta a tres zonificaciones diferentes durante su tramitación. En cuanto al resto de las consideraciones del recurso escapan al análisis técnico dentro de nuestras misiones y funciones.Para finalizar, teniendo en cuenta los términos del informe N° 839-DGPI-06 obrante a fojas 182 ratificado a fojas 186 las constancias presentadas por los interesados en cuanto al momento calendario de la ejecución, que se trataría de un caso no recurrente el que en poco tiempo un predio sea afectado a 3 Distritos diferentes y apartándose del estricto cumplimiento del orden jurídico podría acceder a lo requerido dejando sin efecto la Disposición cuestionada y aceptando por consiguiente como reglamentarias las obras ejecutadas sin permiso, única solución positiva viable. A todo ello corresponde aplicar al profesional actuante las penalidades establecidas en el artículo 2.4.3.3 ‘Suspensión en el uso de la firma’ del Código de la Edificación’ por ejecutar obras sin permiso. Ello si el Ministerio de Gobierno como superioridad del órgano de aplicación comparte el criterio invocado» (conf. fs. 197/vta). El 10 de octubre de 2007 el señor Director General Adjunto de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro eleva el expediente al Subsecretario de Control Comunal para su consideración, previo a su posterior remisión a la Procuración General (fs. 198) y el 11 de octubre el Subsecretario de Control Comunal dispone elevar las actuaciones a la Procuración General (fs. 200) llegando a esa dependencia con fecha 8 de noviembre de 2007 (conf. sello obrante a fs. 200vta). El 29 de noviembre de 2007 el señor Director General de Asuntos Jurídicos de la Procuración General estima que corresponde producir un pormenorizado informe, desde el punto de vista estrictamente técnico, respecto de todas y cada una de las alegaciones formuladas por el quejoso a través de la Presentación Agregar N° 10, así como en el Registro N° 1245-PG-07 incorporado a los presentes.A su vez, agregó que «.Igualmente, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro expresará en forma asertiva y no condicional si, sobre la base de las probanzas arrimadas a los presentes, resulta factible o no la registración de los planos

correspondientes al inmueble sito en la calle Paroissien N° 2229/75. Acompañada la información requerida, las actuaciones deberán volver a esta Procuración General a efectos de emitir la opinión requerida, ello, sin que los elementos aportados determinen ab-initio el dictamen jurídico final» (conf. fs. 203). El 3 de diciembre de 2007, mediante Providencia N° 24/751/MGGC/2007, la señora Directora de Asuntos Jurídicos del Ministerio de Gobierno remite los obrados a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a los efectos que se sirva dar cumplimiento con lo solicitado por la Procuración General. Asimismo, «.deja constancia que, este Departamento de Regularización dependiente de la Dirección Gral. Técnica, Administrativa y Legal, comparte el criterio adoptado por esa dependencia a fs. 199 y vta» (conf. fs. 204). El 4 de marzo de 2008 la Dirección General Registro de Obras y Catastro, atento lo solicitado por la Procuración General, emite la Providencia N° 2003- DGROC-2008, mediante la cual «.remite los presentes actuados haciéndole saber que el informe pormenorizado le corresponde el informe N° 288-DGFOC-07 obrante a fs. 199. En cuanto a lo requerido en el tercer párrafo en virtud del análisis precitado y teniendo en cuenta que la Dirección General Técnico Administrativa y Legal del Ex Ministerio de Gobierno comparte el criterio sustentado, se estima factible considerar reglamentarias en su totalidad las obras ejecutadas sin permiso en cuestión» (fs.205). El 3 de abril de 2008, la Procuración General produce el Dictamen PG N° 63352, a través del cual emite su opinión con relación al el recurso administrativo presentado contra la Disposición N° 2130/DGFOC/2004, por la cual no se hace lugar al registro de la documentación presentada respecto de las obras ejecutadas en la calle Paroissien N° 2229/33/75. En cuanto al análisis jurídico que efectúa, indica que «.Dicha situación, analizada nuevamente por la repartición técnica competente, da cuenta de un cambio de criterio en su apreciación, al considerar que las obras cuestionadas, fueron realizadas en forma reglamentaria. Esa apreciación, fue plasmada en la providencia de fs. 207, en la que se deja constancia que ‘.se estima factible considerar reglamentarias en su totalidad las obras ejecutadas sin permiso.» en razón de ello queda sin sustento lógico la impugnación, si tenemos en cuenta que esa revisión no se fundamenta en los argumentos vertidos en el recurso [.] por lo expuesto, opino que corresponde rechazar el recurso jerárquico interpuesto, en razón de haber devenido abstracta la cuestión planteada, debiendo continuar con los trámites de registro de la documentación de obra, en la medida que se ajuste a la normativa vigente» (conf. fs. 206/vta). El 23 de abril de 2008, se dicta la Resolución N° 0171/AGC/2008, mediante la cual el señor Director Ejecutivo de la Agencia Gubernamental de Control resolvió «.Artículo 1°. Desestimar el recurso jerárquico, interpuesto el Sr. Juan Lorenzo Roquera, en representación de la firma ‘Florentino Roquera e hijo Constructora Inmobiliaria’, en relación a las obras ejecutadas en la calle Paroissien N° 2229/33/75, de esta Ciudad.» (conf. fs.208/vta). Para así decidir, señaló que «.luego de presentado el recurso el área técnica competente de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro se expide nuevamente y da cuenta de un cambio de criterio en su apreciación al considerar que las obras cuestionadas, fueron realizadas en forma reglamentaria; Que, mediante la Providencia N° 24/751/MGGC/2007, el Departamento de Regularización dependiente de la Dirección General Técnica Administrativa y Legal, del ex Ministerio de Gobierno, comparte el criterio adoptado por el órgano técnico competente en la materia; Que, por lo expuesto corresponde rechazar el recurso jerárquico interpuesto, en razón de haber devenido en abstracto la cuestión planteada, debiendo continuar con los trámites de la documentación de obra, en la medida que se ajuste a la normativa vigente» (conf. considerandos de fs. 208). El 14 de julio de 2008 el señor Juan Lorenzo Orquera, en representación de la firma «Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria» solicita «.se arbitren los mecanismos administrativos pertinentes, a los efectos que se sirva muy urgentemente aprobar los planos ‘conforme a obra y obras ejecutadas sin permiso reglamentarias’ que fueren oportunamente presentados (obrantes a fs. 94/111) y consecuentemente se expida certificado de final de obra» (conf. nota de fs. 212vta y escrito de fs. 213/216). Mediante Providencia N° 662-DGFYCO-2008, sin fechar, el Director General de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras y Catastro gira los obrados a esa Repartición para su intervención (conf. fs. 217) y el 11 de agosto de 2008 obra una nota suscripta por el Jefe de Sección de la DGFOC y el ing. Corridoni dirigida al señor Jefe Departamento Urbanístico y Legislación. En ella exponen lo siguiente: «De fs. 215 a 218 el profesional presenta una solicitud de registro para los planos Conforme a obra oportunamente presentados. Teniendo en cuenta el dictamen de Procuración obrante a fs.208 y a que en nada se han modificado las condiciones de los presentes actuados, se giran los presentes actuados para su nueva intervención y en caso de corresponder dar nueva intervención a la Procuración General» (fs. 217vta). A fs. 218 luce una nota sin fecha, suscripta por la arquitecta M. L. Oleiro Jefe Dpto. DLEG dirigida al señor Jefe Area Ajustes y Finales donde dice que «Habiendo sido analizado el actuado surge a fs. 210, la Resolución N° 171-AGC-08, fechada el 23 de abril de 2008, donde se rechaza el Recurso interpuesto sobre la Disposición N° 2130-DGFOC-07 por haber devenido abstracto su tratamiento, por tal motivo y siempre de acuerdo a los considerandos de la Resolución citada, corresponde la continuidad del trámite de la documentación ‘Con forme a Obra’» (fs. 218). El 8 de septiembre de 2008 el Jefe de Sección DGFOC y el ing. Corridoni se dirigen nuevamente a la señora Jefa Departamento Urbanístico y Legislación indicándole lo siguiente: «En el párrafo sexto de los considerandos de la Resol. 171- AGC-08 de fs. 210 se cita ‘.debiendo continuar con los trámites de la documentación de obra, en la medida que se ajuste a la normativa vigente.’, por este motivo se giran los presentes actuados a fin de que se sirva aclarar a que fecha se refiere en ese caso. A la fecha de los planos originalmente registrados o a la fecha de la presentación de los planos que se pretenden regularizar, en caso de corresponder se solicita dar nueva intervención a la Procuración General» (fs. 218vta). El 15 de septiembre de 2008 la arquitecta Oleiro, Jefe Depto. DLeg de la D.G.R.O.C. se dirige nuevamente al señor Jefe Area Ajustes y Finales indicando que «Siguiendo la tramitación de los presentes actuados, cuando la Resolución cita normativa vigente ‘despues de los 4° y 5° considerandos, se entiende que al dejar sin efecto en última instancia la Disposición N° 2130-DGFPC-07, obrante a fs.165, las obras en cuestión deben considerarse conforme surge a fs. 199/206/207/208vta» (fs. 219). A fs. 221/222 obra declaración jurada, memoria e informe técnico prestado por el arquitecto Norberto Moreno, junto con el representante de la actora, con fecha 20 de octubre de 2008 y a fs. 223 luce una nota, sin fechar, suscripta por el Jefe de Sección D.G.F.O.F., girando los actuados a señor Jefe Area de Registro de ajustes y finales. Finalmente, con fecha 13 de noviembre de 2008 se dicta la Disposición N° 690-DGROC-2008, mediante la cual, en su art. 1°, se dispone: «Autorizase el registro de la documentación presentada a Fojas 94 a 99 y 101 a 110, frente a los términos del Artículo 6.3.1.2 ‘Obra en Contravención del Código de la Edificación, modificación por la ley N° 962 (B.O.C.B.A N° 1607), Resolución N° 483/GCABA/SJYSU/2004 y Dictamen de Procuración General n° 24.887.» (fs. 226vta). Para así decidir, señaló lo siguiente:

«Que se presento documentación para registrar obras ejecutadas sin permiso reglamentarias según se informa a fs. 225; Que se trata de una ampliación de 203.19 m2 reglamentarios, realizada en una finca destinada a Vivienda Multifamiliar; Que a fs. 1 se agrega plano anterior registrado; Que la finca de referencia no se encuentra afectada a la Ley 13.512 de propiedad horizontal; Que el presente caso encuadra en los términos del Artículo 6.3.1.2. ‘Obras en contravención’ del Código de la Edificación, modificado por la Ley N° 962 (B.O.C.B.A. N° 1607), Resolución N° 483/GCABA/SJYSU/2004 y Dictamen de Procuración General n° 24.887; Que este organismo técnico entiende que según informe de fs. 225, y según la declaración jurada del profesional interviniente (fs.223/224), las mismas no comprometen la estabilidad, seguridad y salubridad pública de sus ocupantes y de terceras personas, haciéndose responsable por cualquier divergencia con la realidad o falseamiento, según lo prescripto en el inc. F) del Art. 2.4.3.3. ‘Aplicación de suspensión en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad’ del Código de la Edificación, asistiéndole al propietario las previsiones contempladas en el Artículo 6.3.1.2 ‘Obras ejecutadas en Contravención’ inciso d) del Código de la Edificación» (conf. considerandos de fs. 225).

8°) Que el tema decidendi consiste en determinar si se configuró una demora irrazonable, entre el 11 de junio de 2002 y el 19 de noviembre de 2008, en el procedimiento de autorización y registración de una obra particular concluida, que tramitó bajo el Expediente Administrativo N° 3427/89, ante la entonces Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad. La actora denuncia una serie de numerosos actos preparatorios y administrativos que tilda de contradictorios, ambiguos, condicionales y no asertivos, agravados por la demora excesiva de tramitación, lo cual configuró, afirma, una falta de servicio por parte de la Administración. En primer lugar, cabe observar que el 11 de junio de 2002, el representante legal de la actora y su nuevo arquitecto Norberto Raúl Moreno, a cargo de la obra de la calle Paroissien 2229/33/75, a fin de regularizar la situación administrativa de la misma, solicitaron que sean considerados los planos que en ese momento adjuntaron, donde se indican obras de ampliación ejecutadas sin permiso durante la vigencia del permiso de obra otorgado el 31 de enero de 1989. Ese mismo año, presentan la documentación conforme a obra donde se declaran 203,19m2 ejecutados sin permiso, para su regularización frente a lo normado por el Art. 6.3.1.2 «Obras en Contravención» del Código de la Edificación, modificado por Ordenanza N° 44.825 (B.M.N° 18.965). Con fecha 13 de noviembre de 2008 se dicta la Disposición N° 690-DGROC2008, mediante la cual se dispone autorizar el registro de la documentación presentada a fs. 94 a 99 y 101 a 110, frente a los términos del Artículo 6.3.1.2 ‘Obra en Contravención del Código de la Edificación, modificación por la Ley N° 962. Y con fecha 19 de noviembre de 2008 la Dirección General de Registro de Obras y Catastro emite documento «Planos Conforme a Obra Sin aumento de superficie ni valor» (conf. fs. 227 del expediente administrativo referenciado). Según puede advertirse, fueron necesarias cuatro intervenciones de la Procuración General, ocurridas el 24 de septiembre de 2003, 26 de abril de 2007, 29 de noviembre de 2007 y 3 de abril de 2008, para culminar, en esta última intervención, que la situación de la obra en cuestión, analizada nuevamente por la repartición técnica competente, da cuenta de un cambio de criterio en su apreciación, al considerar que las obras cuestionadas fueron realizadas en forma reglamentaria. Dicha apreciación, fue plasmada en la Providencia N° 2003-DGROC-2008, dictada el 4 de marzo de 2008, mediante la cual se deja constancia que «.se estima factible considerar reglamentarias en su totalidad las obras ejecutadas sin permiso.» (fs. 207 del expediente administrativo). Ese cambio de juicio o criterio, que advierte la Procuración General, ocurrió casi 4 años después de que la misma Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro produjera el Informe N° 84161-DGFOC-2003, del 2 de julio de 2003, mediante el cual había señalado, contrariamente a lo antes indicado, que «.para el Distrito actual las obras no son reglamentarias por superar el F.O.T. y la altura máxima permitidas, debido lo cual correspondería denegar su declaración frente al precitado Artículo 6.3.1.2.» (fs.118/vta del citado expediente). Si bien la Administración cuenta con facultades propias y exclusivas para efectuar un cambio de criterio acerca de la petición de la actora, cuestión que no se halla en tela de juicio, lo cierto es que ello insumió un tiempo irrazonable de acuerdo con las circunstancias que rodearon el caso. No se hubo producido durante la sustanciación del expediente administrativo prueba alguna, además de la incorporada en su momento por la administrada, que amerite un estudio de la cuestión cuya complejidad conlleve un plazo mayor a seis años para aceptar la registración de los planos de la obra. La primera intervención que le cupo a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro data del 26 de julio de 2002, y a partir de entonces, entre pedidos de informes, remisiones, opiniones y resoluciones, ocurrieron una numerosa cantidad de intervenciones, tanto de esa repartición como de la actual Dirección General Registro de Obras y Catastro, durante el transcurso de esas actuaciones (conf. fs. 81, 82, 83, 110, 116, 118/vta, 163/vta, 177, 179, 197/vta, 198, 205, 217, 218, 219, 225/vta). Entre ellas, cabe ponderar la disparidad de criterio sostenido entre el Informe N° 84161-DGFOC-2003 del 2 de julio de 2003, que sostuvo que las obras no son reglamentarias, y la Providencia N° 2003-DGROC-2008, del 4 de marzo de 2008, mediante la cual se estima factible considerarlas reglamentarias en su totalidad. También estimo relevante destacar en la demora del trámite administrativo, la desavenencia suscitada entre la Subsecretaría de Planeamiento (fs. 183) y la Dirección General de Interpretación Urbanística (fs. 184/vta) acerca de quién debía producir informe sobre la presentación recursiva de la actora.Allí destacó la Procuración General de la Ciudad que quién debía producir dicho informe es la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro que fue el órgano que emitió el acto impugnado y no -como se pretendía en esa cuestión suscitada ante la Procuración- la Dirección General de Interpretación Urbanística (conf. fs. 193, cuarto párrafo). Por otra parte, cabe resaltar que a efectos de opinar sobre el recurso jerárquico interpuesto por la administrada, la Procuración General estimó que correspondía producir un pormenorizado informe, desde el punto de vista estrictamente técnico respecto de todas y cada una de las alegaciones formuladas por el quejoso (fs. 203). Del mismo modo, a tenor de los términos del Informe N° 288-DGFOC-2007, emanada de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, la Procuración General le requirió el 29 de noviembre de 2007 que exprese en forma asertiva y no condicional (conf. fs. 203) si, sobre la base de las probanzas arrimadas a los presentes, resulta factible o no la registración de los planos del inmueble en cuestión. Frente a ello, el 4 de marzo de 2008 esa Repartición señaló que el informe pormenorizado le corresponde el Informe N° 288-DGFOC-07 y que estima factible considerar reglamentarias las obras ejecutadas sin permiso (fs. 205). En razón de ello, el 3 de abril de 2008 esa Procuración consideró que, en razón de lo antes informado, devino abstracta la cuestión planteada, debiendo continuar con los trámites de registro de la documentación de obra, en la medida que se ajuste a la normativa vigente (fs.206vta). Ahora b ien, no se advierte que las dependencias administrativas hayan actuado aquí dentro de plazos razonables pues, hasta que la Procuración General se pronunciara en aquel sentido, habían transcurridos casi seis años, sin que la cuestión planteada revistiere una complejidad tal que amerite esa tardanza; antes bien, encuentro que el tema a estudio durante tantos largos años podría considerarse hasta como de puro derecho. Tal es así que, la propia Procuración General destaca que la situación, «.analizada nuevamente por la repartición técnica competente, da cuenta de un cambio de criterio en su apreciación, al considerar que las obras cuestionadas, fueron reglamentarias.» (conf. fs. 206vta). Ponderando esas constancias administrativas, entiendo que esa demora se aleja de los parámetros de un actuar razonable. El principio del debido proceso en sede administrativa exige una decisión acorde con las pretensiones de los administrados resuelta en un plazo razonable, ya sea en sentido estimatorio o desestimatorio, lo cual no encuentro que haya ocurrido en el caso. No obstante ello, la cuestión resuelta recién con fecha 23 de abril de 2008, mereció una serie de contingencias procedimentales subsiguientes imputables a la Administración hasta que, finalmente, autorizara el registro de la documentación presentada frente a los términos del artículo 6.3.1.2 del Código de la Edificación. En efecto, luego de que se dictara la Resolución N° 171/AGC/2008, por la cual se desestimara el recurso jerárquico interpuesto por la firma «Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria» (fs. 208/vta), y ante el pedido de que se sirva muy urgentemente aprobar los planos «Conforme a obra y obras ejecutadas sin permiso reglamentarios», funcionarios de la D.G.F.O.C. entendían que, en virtud del dictamen de la Procuración Geneneral y a que en nada se han modificado las condiciones de los presentes obrados, giraron las actuaciones a la Dirección General Registro de Obras y Catastro para su nueva intervención (conf. nota de fs.217vta, de fecha 11 de agosto de 2008). La señora Jefa de DPTO. DLEG arq. M. Laura Oleiro, de la Dirección General Registro de Obras y Catastro, mediante nota sin fechar (fs. 218), señaló que por haber devenido abstracto el tratamiento del recurso interpuesto contra la Disposición N° 2130-DGFOC-07 que ella misma suscribiera el 30 de julio de 2004, junto con el entonces Director General de la DGFOC (fs. 163vta), y por tal motivo siempre de acuerdo a los considerandos de la Resolución N° 171-AGC-08, corresponde la continuidad del trámite de la documentación «Conforme a Obra». Evidentemente, tal fue la vaguedad de esa nota que, una vez devueltas las actuaciones al Area Ajustes y Finales, nuevamente dichos funcionarios explicaron lo siguiente, que vale transcribir para mejor ilustrar el tema: «En el párrafo sexto de los considerandos de la Resol. 171-AGC-08 de fs. 210 se cita ‘.debiendo continuar con los trámites de la documentación de obra, en la medida que se ajuste a la normativa vigente.’, por este motivo se giran los presentes actuados a fin de que se sirva aclarar a que fecha se refiere en ese caso. A la fecha de los planos originalmente registrados o a la de la presentación de los planos que se pretenden regularizar, en caso de corresponder se solicita dar nueva intervención a la Procuración General» (conf. nota de fs. 218). Así las cosas, la arquitecta M.L.Oleiro de la D.G.R.O.C, mediante nota de fecha 15 de septiembre de 2008, aclara que: «Siguiendo la tramitación de los presentes actuados, cuando la Resolución cita normativa vigente ‘después de los 4° y 5° considerandos, se entiende que al dejar sin efecto en última instancia la Disposición N° 2130-DGFOC-07, obrante a fs. 165, las obras en cuestión deben considerarse conforme surge a fs. 199/206/207/208vta» (conf. fs.219). De tal modo, es que recién con fecha 13 de noviembre de 2008, se dicta la Disposición N° 690-DGROC-2008, mediante la cual se autoriza el registro de la documentación presentada por la accionante. Como expuse anteriormente, y dan

cuenta las constancias administrativas reseñadas, no se observa una complejidad en el trámite de esas actuaciones que justifique ese prolongado trámite, que culminara con el dictado de la citada Disposición. La defensa del Gobierno de la Ciudad, en cuanto entiende que la mera disconformidad con lo resuelto por los funcionarios o los cambios de criterio esbozados, durante las etapas recursivas en modo alguno pueden interpretarse como falta de servicio no puede ser atendida. Si bien es cierto que el trámite del expediente no puede considerarse «incausado», pues, justamente, han sido los 203m2 adicionales construidos sin permiso lo que originó la pretensa regularización, no puede juzgarse razonable que desde que ella fuera instada en esa sede Administrativa, esto es, el 11 de junio de 2002, hasta que se autorizara la registración de la documentación de obra, con fecha 13 de noviembre de 2008, hayan transcurrido más de seis años; máxime si se tiene en cuenta que no se demuestra en su trámite una falta de colaboración por parte del administrado. El argumento del Gobierno, en cuanto a que la registración de construcciones clandestinas requería el análisis de la adecuación a la normativa y el control de seguridad edilicia, no resultan en el sub examine fundamentos suficientes para demostrar que esa actividad debió insumir razonablemente más de seis años en llevarla a cabo. Fue la propia tardanza de la Administración, ocurrida entre que dictara cada uno de los actos, providencias y múltiples remisiones del expediente administrativo, sumado a una inadecuada comprensión del marco normativo aplicable, cuyo posterior cambio de criterio del organismo técnico competente, la llevaron a estimar el 13 de noviembre de 2008 la petición de la actora efectuada el 11 de junio de 2002. En otras palabras:la demora antijurídica debe situarse en un inapropiado enfoque de la situación de la obra desde el punto de vista de las normas urbanísticas aplicables. Ello llevó a dilaciones y pedidos de informes ante la desavenencia de los propios órganos internos de la Administración cuya autorización de registro de planos de obra tuviera lugar recién en la fecha antes indicada.

9°) Sin embargo, es preciso despejar si existía un plazo dentro del cual la Administración debía expedirse, frente a la presentación de los planos de ampliación de obra ejecutadas sin permiso. Al respecto, el Código de la Edificación (aprobado por Ordenanza Nº 14.089 y sus modificaciones, entre ellas por la Ley N° 962) cuyas disposiciones alcanzan a los asuntos que se relacionan con la construcción, alteración, demolición, remoción e inspección de edificios, estructuras e instalaciones mecánicas, eléctricas, electromecánicas, térmicas, de inflamables y sanitarias o partes de ellas; y el mantenimiento e inspección de predios, edificios, estructuras e instalaciones, resulta absolutamente inespecífica en cuanto a los plazos que la Administración debe cumplir para decidir las peticiones que recibe. Es posible sostener que, a menos que la Administración alegue y pruebe que la demora en el trámite del expediente es imputable al administrado (v.gr. por no haber realizado un trámite que estaba a su cargo, ocasionando la paralización de las actuaciones), circunstancia que, como antes señalé, no se encuentra configurada en el sub examine, existe una omisión de ésta en el cumplimiento de sus deberes. En efecto, la inexistencia de un plazo específico no exime a la Administración de resolver con una razonable celeridad las presentaciones de los administrados, ya sea a favor o en contra de lo peticionado. En este sentido, de acuerdo con lo que dispone la Ley N° 1510, el procedimiento administrativo se ajustará a los principios de celeridad, economía, sencillez y eficacia (art. 22, inc.b). Al respecto, cabe recordar que la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que «.tras la reforma constitucional de 1994 deben tenerse en cuenta las directivas que surgen del derecho internacional de los derechos humanos. En el precedente ‘Mazzeo’ (Fallos: 330:3248), esta Corte enfatizó que ‘la interpretación de la Convención Americana sobre Derechos Humanos debe guiarse por la jurisprudencia de la Corte Interamericana de Derechos Humanos (CIDH)’ que importa ‘una insoslayable pauta de interpretación para los poderes constituidos argentinos en el ámbito de su competencia y, en consecuencia, también para la Corte Suprema de Justicia de la Nación, a los efectos de resguardar las obligaciones asumidas por el Estado argentino en el sistema interamericano de protección de los derechos humanos’ (considerando 20).» (CSJN R401 XLIII «Rodríguez Pereyra, Jorge Luis y otra c/ Ejército Argentino s/ daños y perjuicios» del 27/11/2012, entre otros). En este orden de ideas, el art. 8, inc. 1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, establece «.[t]oda persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable por un juez o tribunal competente, independiente e imparcial, establecido con anterioridad por la ley en la sustanciación de cualquier acusación penal formulada contra ella o para la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.» precepto con jerarquía constitucional conforme lo dispuesto en el Art. 75 inc 22 de la Constitución Nacional. Se ha sostenido que «.[l]a Corte Interamericana de Derechos Humanos ha expresado que es responsabilidad del Estado consagrar normativamente y asegurar la debida aplicación de recursos efectivos ante las autoridades competentes a fin de amparar a todas las personas bajo su jurisdicción contra actos que violaran sus derechos fundamentales. Asimismo, dijo que el Estado debe respetar la garantía del plazo razonable de duración de los procesos en los términos del artículo 8.1 en relación con los artículos 19 y 1.1 de la Convención Americana.En similar orden de ideas, sost uvo que el Estado es responsable por la demora excesiva en resolver una acción de daños si no existen razones concretas que justifiquen por qué un proceso que no debe durar más de dos años duró más de doce, sin que fuera desvirtuada la falta de diligencia que las autoridades judiciales tuvieron en relación con los términos o plazos establecidos» (caso «Furlán y Familiares c/ Argentina, sentencia del 31/08/2012, párrafos 204 y 209, Justicia en lo Contencioso Administrativo Federal en «Arena vda. De Riva , María Mercedes y otros c/ Mº Interior -PFA s/ daños y perjuicios» expediente Nº 19610/2004 del 26/3/2015). Finalmente la Comisión Interamericana de Derechos Humanos ha sostenido que «.el SIDH ha fijado posición sobre la aplicación de las garantías del debido proceso legal en ámbitos administrativos. Así, ha establecido la obligación de los Estados de contar con reglas claras para el comportamiento de sus agentes, a fin de evitar márgenes inadecuados de discrecionalidad en la esfera administrativa, que puedan fomentar prácticas arbitrarias o discriminatorias. Al mismo tiempo, el SIDH ha avanzado en la identificación de ciertos estándares del debido proceso legal que deben regir los procedimientos administrativos, tales como el plazo razonable, el derecho a la revisión judicial de decisiones administrativas, a contar con un abogado, a una decisión fundada, a la publicidad del actuar de la administración, entre otros.» (El acceso a la Justicia como garantía de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Estudio de los Estándares fijados por el Sistema Interamericano de Derechos Humanos. OEA/Ser.L/V/II.129 Doc. 4 7 septiembre 2007, Pár. 97, el resaltado me pertenece). Sobre el alcance del art.8 de la Convención Americana de Derechos Humanos se ha dicho que «.[s]i bien el artículo 8 de la Convención Americana se titula «Garantías Judiciales», su aplicación no se limita a los recursos judiciales en sentido estricto, ‘sino [al] conjunto de requisitos que deben observarse en las instancias procesales’ a efectos de que las personas estén en condiciones de defender adecuadamente sus derechos ante cualquier tipo de acto del Estado que pueda afectarlos. Es decir, cualquier actuación u omisión de los órganos estatales dentro de un proceso, sea administrativo sancionatorio o jurisdiccional, debe respetar el debido proceso legal. La Corte observa que el elenco de garantías mínimas establecido en el numeral 2 del artículo 8 de la Convención se aplica a los órdenes mencionados en el numeral 1 del mismo artículo, o sea, la determinación de derechos y obligaciones de orden ‘civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter’. Esto revela el amplio alcance del debido proceso; el individuo tiene el derecho al debido proceso entendido en los términos del artículo 8.1 y 8.2, tanto en materia penal como en todos estos otros órdenes.» (Corte Interamericana de Derechos Humanos, «Baena Ricardo y otros vs.Paraná», sentencia del 2/2/2001, párrafos 124 y 125). Particularmente, en lo referente a la demora administrativa y la garantía de plazo razonable se ha establecido que «.[l]a Corte ha constatado que el 15 de agosto de 1993 los miembros de la Comunidad Yakye Axa solicitaron al INDI el reconocimiento de los señores Tomás Galeano y Esteban López como líderes de la Comunidad y su inscripción en el Registro Nacional de Comunidades Indígenas (.); no fue sino hasta el 18 de septiembre de 1996 que el Presidente del Consejo Directivo del INDI emitió una resolución mediante la cual aceptó dicha solicitud (.). El plazo de tres años, un mes y tres días para resolver una solicitud cuya complejidad era mínima, cuando el plazo legal es de treinta días, desconoce el principio del plazo razonable (.) La Corte ha constatado que el 21 de mayo de 1998 se iniciaron los trámites ante el INDI para el reconocimiento de la personería jurídica de la Comunidad Yakye Axa (.). El decreto mediante el cual se reconoció la personería jurídica de la Comunidad fue emitido el 10 de diciembre de 2001, es decir, tres años, seis meses y 19 días después (.). La Corte considera que la complejidad de este procedimiento era mínima y que el Estado no ha justificado la mencionada demora, en consecuencia, el Tribunal la considera desproporcionada (.) La Corte considera que una demora prolongada, como la que se ha dado en este caso, constituye en principio, por sí misma, una violación de las garantías judiciales.La falta de razonabilidad, sin embargo, puede ser desvirtuada por el Estado, si éste expone y prueba que la demora tiene directa relación con la complejidad del caso o con la conducta de las partes en el mismo (.) Sin embargo, el Tribunal advierte que las demoras en el proceso administrativo que se examina en la presente Sentencia no se han producido por la complejidad del caso, sino por las actuaciones sistemáticamente demoradas de las autoridades estatales.» (Corte Interamericana de Derechos Humanos «Caso Comunidad indígena Yakye Axa vs. Paraguay», sentencia del 17/06/2005, párrafos 68/69, 71/73 y 86/88). Considerando el estándar fijado se observa que en sub examine la parte demandada atribuye la demora en que no se advierte un solo pedido de pronto despacho en las actuaciones administrativas, que su accionar fue ajustado a derecho y que en tanto detenta el poder de policía se encuentra obligado a establecer determinados recaudos y procedimientos antes de aprobar planos. El principio de colaboración, que parecería desprenderse de la defensa opuesta, es postulado de forma genérica por el demandado y constituye, a mi juicio, una expresión dogmática que no logra desvirtuar las consideraciones apuntadas, toda vez que sostener aquella afirmación conduciría a justificar la demora incurrida por la Administración en sede administrativa resultando incompatible con el principio de impulsión de oficio a cargo de la misma. Lo cierto es que nadie desconoce que ejerce el poder de policía y que la registración de los planos se concretó luego de seis años desde que fuera solicitada, lo cual obedeció, evidentemente, a un cambio de criterio de la Administración sobre un tema que, como antes señalé, no revestía complejidad probatoria sino, antes bien, que la autoridad competente determinara cuál era, en definitiva, la normativa aplicable al caso. En verdad, encuentro que las alegaciones que realiza el demandado son genéricas y no se encuentran respaldadas por razonables fundamentos ni prueba alguna en dicho sentido.Tal demora, entonces, constituye una falta de servicio y, por tanto, una conducta ilegítima de la demandada generadora de responsabilidad estatal.

10°) Decidido lo cual, corresponde establecer cuáles son los daños vinculados causalmente con la demora imputable a la Administración. La demandante manifiesta que si bien estimó una suma de dinero que compone el reclamo, entendió la necesidad y pertinencia de realizar una pericia contable y una técnica a efectos de determinar concretamente la entidad del reclamo y cuantificar los conceptos que lo componen. Consideraré los rubros identificados en el escrito de demanda, los cuales consisten en obtener una indemnización por: mantenimiento integral del edificio durante el lapso del reclamo; pérdida del valor de la propiedad, paralización del capital financiero invertido en la obra y pérdida de la chance de comercializar los departamentos. En cuanto al daño alegado bajo el concepto de mantenimiento del edificio, durante el lapso del reclamo administrativo, estimo que la prueba es insuficiente para acreditarlo. Del testimonio brindado por la contadora certificante externa de la empresa Mónica Beatriz Alvarez surge que el inmueble de autos «.estaba dedicado a la venta o por lo menos esa era la idea inicial.» (ver respuesta a la pregunta cuarta de fs. 277). Agregó que «[l]a principal es que no pudo vender las unidades y no pudo cumplir su objeto social que era construir otro edificio pues al no obtener ingresos no podía reinvertir» (ver respuesta a la pregunta catorceava de fs. 277vta). En relación a la pregunta sobre los logros del emprendimiento, contestó que fue el «.mantenimiento de la sociedad a través de alquilar las unidades. No pudo hacer otra cosa mas que alquilar» (ver contestación a la pregunta dieciséis de fs. 278). Agregó que «.Ahora no tiene ningún emprendimiento más que los alquileres» (ver contestación a la pregunta dieciocho de fs.278). Del testimonio prestado por Gustavo Federico Mernies Schweizer, con domicilio en Paroissien 2229, piso 2°, departamento «A» de esta ciudad, surge que es inquilino de esa unidad desde julio de 2006 (ver respuesta a la pregunta cuarta de fs. 283) y que «[d]e acuerdo al recibo de alquiler el propietario es Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria» (ver contestación a la pregunta sexta de fs. 283). El testigo Gastón Mariano Silva, manifiesta que vive en Paroissien 2229, piso 1°, depto. «A», siendo inquilino desde marzo de 2002, cuyo alquiler lo abona al encargado señor Roberto y cuyo propietario manifiesta que es Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria. Agregó que en 2005 quiso comprar un departamento en el edificio y alguien de la constructora -no se acuerda el nombre- le manifestó que no se podía por faltar el final de obra y que le resultaba muy atractivo en cuanto a su ubicación (conf. fs. 296/vta). Por su lado, el perito contador Adrián Gustavo Rial, informa que «.ha procedido a identificar los gastos de mantenimientos realizados por la empresa en el edificio por el período que va desde el 11 de junio de 2002 al 19 de noviembre de 2008 desde los mayores mensuales suministrados por la empresa, los que coinciden con el Rubro Gastos de Mantenimiento del Anexo de Gastos de los Balances de Publicación comprendidos en dicho período» (fs. 298vta). Agregó que «.en función de la actividad desarrollada por la empresa [.] ha procedido a utilizar el índice de costo de la construcción [.] y como «.resultando del procedimien to descripto [.] el monto de gastos de mantenimientos incurrido por la actora a la fecha del presente informe es $ 1.119.106. Se adjunta

Anexo I con el detalle mensual de los gastos de mantenimientos ajustados a la fecha del presente informe» (ver pericia de fs. 297/302, impugnada a fs.424/425). Por su lado, el perito tasador David Fabián Yemha informa que el costo de mantenimiento de un edificio tiene diversas variables dependiendo de su tipología, ubicación, calidad, edad, cantidad y tipo de instalaciones, tamaño, densidad de ocupación y su uso, entre otras. Agrega que también varía el costo según el tipo de mantenimiento realizado, pudiendo ser correctivo o preventivo. Señala el perito que el total de gastos de mantenimiento «.actualizados s/índices CAC (Base setiembre 2013=1481,9) =$1119106 a setiembre 2013 (Base Marzo 2014 =1711,3) =$1292345 a Marzo 2014» (ver fs. 458vta) y a continuación determina el costo de «Mantenimiento anual =$1292345/5 = $258469 al año. Representa el 1.56% del valor total del edificio y se encuentra dentro de los valores razonables de gastos de mantenimiento de edificios similares» (fs. 458vta). A continuación efectúa cálculo del «.gasto de mantenimiento en el período 11 de junio 2002 a 19 noviembre 2008 (6.42 años) expresado en metros cuadrados 1953m2 x 1.56% x 6.42 años = 195.60m2» (fs. 459). El perito se excusa de adicionar al costo de mantenimiento del edificio (195.60m2) los metros cuadrados determinados por el perito contador en su pericia. Seguidamente, informa que el daño total sufrido por la empresa actora traducida en metros cuadrados es 763.60m2 (ver fs. 459; la pericia fue impugnada a fs. 477/480). Al contestar la impugnación a fs. 485/494, explicó que «Para verificar si el mismo se encuentra dentro de valores razonables, he consultado a Administradores de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires, obteniendo datos del costo de mantenimiento anual de edificios de viviendas y de sus superficies en m2. Pudiendo concluir que el mantenimiento anual de edificios de vivienda se sitúa aproximadamente entre el 1.25% al 2% del costo total de la construcción» (ver fs.492, primer párrafo). Agrega el perito tasador que «.Por otra parte, se hace una recurrente alusión a valor de obra nueva cuando la que nos ocupa no lo es y al momento de la presentación de los planos 2002 los departamentos habrían sido alquilados desde el año 1996, considerando también que no sólo el valor está dado por el año de construcción, sino por muchos otros factores.» (fs. 494). Al respecto, advierto que la pretensión indemnizatoria presenta -como adelanté- defectos insalvables a la hora de acreditar y cuantificar los gastos de mantenimiento de edificio que reclama. Es que, más allá de lo complejo que pudiere resultar para los peritos informar detalladamente los gastos de mantenimiento del edificio por el período en que la Administración se demoró en aprobar los planos, lo cierto es que ello importa reclamarle un reembolso por dichos gastos que efectivamente hubiere solventado, los cuales no me permiten tenerlos por acreditados en el sub examine. Solo encuentro afirmaciones genéricas de la parte actora atinentes a esos gastos («impuestos, servicios, personal, reparaciones, entre otros», según detalle de fs. 45) sin demostrar, como era ineludible, cuáles son esos desembolsos y que ellos fueron exclusivamente solventados por su parte. De los informes periciales solo surgen importes de mantenimiento anual, indicando uno de los expertos que efectuó consultas a administradores de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires, sobre datos del costo de mantenimiento anual de edificios de viviendas y de sus superficies y con bases de setiembre de 2013/marzo de 2014, sin especificar cuáles fueron, siquiera, cada uno de los gastos efectivamente irrogados por el inmueble que aquí nos ocupa, de los cuales se hizo cargo la actora. En efecto, de las constancias que la causa arroja, no encuentro demostrado el quantum de esas erogaciones ni, tampoco, si ellas fueron solventadas por la actora.Adviértase que ella misma reconoce, en su demanda, que no tuvo otra alternativa que alquilar las unidades en un desesperado intento por al menos recuperar el mínimo porcentaje de la inversión, en la espera de la aprobación de la documentación por el Gobierno de la Ciudad. Allí, expuso la accionante que los ingresos por los alquileres no pueden asimilarse de ninguna forma a lo que hubiese percibido por la venta de los inmuebles y que durante dicha espera, a medida que finalizaban los contratos de locación los inquilinos no pudieron comprar las unidades que arrendaban. Ante esa afirmación, es dable señalar que la actora reconoce, y así surge de la prueba, que los departamentos fueron alquilados, pero no acompaña los contratos de alquiler para demostrar, al menos, que en los cánones locativos no se incluían los gastos de mantenimiento del edificio, cuyo costo efectivo debió asumir. El Gobierno de la Ciudad, al impugnar el informe del perito contador, sostiene a través de su consultora técnica, que «No puede afirmarse que los importes volcados en el Anexo I como gastos de mantenimiento sean correctos toda vez que no han podido ser corroborados con documentación de respaldo» (fs. 424/425) el cual fue contestado a fs. 467/470vta, señalando el perito contador Rial que los datos volcados surgen de libros rubricados, que es la documentación donde debe apoyar sus afirmaciones. Ahora bien, de acuerdo con las circunstancias que rodearon el caso, la actora -conforme a su objeto social- poseía derecho a un nivel determinado de ventas, que ella misma, a no dudarlo, a raíz de la demora de la Administración en registrar los planos de obra, la llevó razonable y prudentemente a arrendar sus unidades. Pero a la hora de constatar la existencia de perjuicios susceptibles de ser indemnizados, cabe tener en cuenta no sólo las externalidades negativas transitorias acreditadas, sino también las externalidades positivas que razonablemente la actora experimentó con los alquileres de los departamentos del edificio en cuestión, de modo de detraer las sumas cuyo reembolso reclama (conf.doctrina de votos de los jueces Casás y Lozano en el expediente nº 4397/05 «Subterráneos de Buenos Aires Sociedad del Estado s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en ‘Boyacá SA c/ Subterráneos de Buenos Aires Sociedad del Estado s/ daños y perjuicios’», considerando n° 9, sentencia del 19 de julio de 2006). Por otra parte, la actora pretende que le sean resarcidos los daños y perjuicios derivados de la pérdida del valor de la propiedad, de la paralización del capital financiero invertido en la obra y la pérdida de la chance de comercializar los departamentos. Relata que tuvo que enfrentar la imposibilidad, durante el plazo que demoró la aprobación de la planimetría de la obra nueva, de vender el inmueble que sale al mercado ahora con unas unidades funcionales ya desvalorizadas por cuanto, aún con el emprendimiento registrado, ellas no pueden ya comercializarse como a estrenar, reflejada dicha calidad en un precio de venta por debajo de los inmuebles recién incorporados al mercado inmobiliario. Bajo los ítems antes expuestos, y al implicar la hipótesis de una actividad lucrativa posible o probable durante un lapso objetivamente determinado, conforme lo analizado en el presente pronunciamiento, nos encontramos ante una proyección de eventualidad que constituye una chance. Es bajo este rubro que estimo deben subsumirse los daños reclamados por la empresa damnificada, habida cuenta que tal como se desprende de las constancias del expediente no existe en la especie certeza de ganancias seguras y esperadas de las que contaba disponer si el trámite administrativo hubiese insumido un tiempo razonable para su favorable decisión. Ello se hubiera dado en el caso de que la actora hubiere demostrado en la causa, verbigracia, la rescisión de boletos de compraventa auténticos cuyas condiciones, y en particular el valor de las unidades a la época de peticionarse la registración de los planos de obra eran superiores al obtenido posteriormente de la venta de las unidades.No se me escapa que según los dichos de los testigos, «.Son unidades que se tendrían que vender como nuevas y son unidades de los años 90. No tienen las comodidades de los edificios nuevos y además el comprador debería pagar el IVA como si fuera un departamento nuevo» (conf. declaración de fs. 277/278vta, contestación a la pregunta dieciocho) y que «El edificio parece de 20 años de antigüedad, de hecho no tiene ninguna de los adelantos que tienen los edificios actuales como: gimnasio, salón de fiestas, etc» (conf. declaración de fs. 283/vta, contestación a la pregunta décima). También el perito contador Adrián Gustavo Rial describió que «.a partir de la imposibilidad de la venta de las unidades construidas, los costos de mantenimiento, el deterioro de su valor relativo en función del desgaste producido por el paso del tiempo y, adicionalmente, el avejentamiento en el estilo de construcción, los amenitiés y otros aspectos que fueron surgiendo en el lapso de la paralización, redujeron el valor de venta de los departamentos» (fs. 297/302). Empero, cabe ponderar, a su vez, la pericia de la arquitecta Claudia Araceli María Abalde, quien informa que «Todo el edificio está en muy buen estado de conservación» y que «En la terraza común hay una pérgola y unas instalaciones con un quincho que tiene una muy buena visual» (con fs. 311/420). Dicha perito informa que «Dado que el destino del edificio era de vivienda colectiva, para realizar su venta era necesaria la subdivisión en propiedad horizontal, para ello a su vez se necesita el Plano de Final de Obra» (fs.415). Ahora bien, partiendo de la base de que el núcleo del argumento de la actora radica en comparar el valor de venta que tendrían las unidades funcionales que componían la obra en junio de 2002 y en noviembre de 2008, y el momento en que pudo comercializarl as a la venta, teniendo en cuenta que la demanda fue iniciada en 2010, la accionante podía arrimar al proceso, en su caso, las escrituras de venta que hubiere realizado a fin de acreditar, fehacientemente, que fueron enajenadas con detrimento o disminución de su valor por el transcurso del tiempo, es decir, la existencia del daño cierto alegado y el quantum de la pérdida de valor de la propiedad, lo que no hizo. De otro modo, se estaría reconociendo un resarcimiento exclusivamente a partir de los dichos de la actora, sin sustento probatorio suficiente. Esta última pericia señala que «.la amortización técnica que hubiera correspondido conforme a los usos y costumbres para los balances contables del año 2002 al año 2008 y el Período demandado es de 6 años de amortización», con lo cual arriba a una «.pérdida del valor en estos 6 años de 234.24m2 en concepto de minusvalía por transcurso del tiempo» (conf. fs. 415). Aclara esa profesional que «.las amenities le dan un alto valor de reventa por ser una categoría muy buscada para el segmento [.] Precio de venta actual de edificio similar a estrenar: US$ 2645 [.] Precio de venta actual de un m2 de un departamento a estrenar con amenities: US$ 3603.» (conf. fs. 416). Concluyó la perito que los metros cuadrados perdidos por los diferentes conceptos serían: 234.24m2 – minusvalía por transcurso del tiempo – 527.04m2 obsolescencia del modelo – 741.76m2 concepto de usado, con un total de m2 perdidos de 1503.04 (conf. fs.419). El Gobierno de la Ciudad impugna y solicita aclaraciones a la experta en virtud de que «.el método propuesto no cumple con la normativa vigente según la normativa del TTN 1.1.3 donde se define ‘En la Valuación Técnico contable con fines patrimoniales, se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado. El valor de Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Método Comparativo, afectado por un por un coeficiente de realización que tendrá en cuenta la hipótesis de la venta del bien en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización inclusive’ Para inmuebles el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos» (conf. fs. 433). Solicitó el demandado a esa profesional que aclare cuál es el método de tasación utilizada, y cuál es el motivo por el que utiliza comparables sin y con amenities e indique si el inmueble de autos posee o no aminities (fs. 433/435). La perito arquitecta contesta a fs. 471/476. La fuerza probatoria del dictamen pericial es estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica, las observaciones formuladas por los consultores técnicos o los letrados y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 384 del CCAyT). Ahora bien, la experta Abalde informa sobre el valor del metro cuadrado correspondiente a departamentos sin amenities usados y nuevos, y con amenities usados y nuevos, y que aquellos que cuentan con estas amenities le dan un alto valor de reventa por ser una categoría muy buscada para el segmento.A mi juicio, ello constituye una apreciación subjetiva de la perito que no me permite tener por acreditado, en el caso, que en el edificio de la actora se haya producido, por carecer de esos espacios, comodidades o entretenimientos con que contarían otros edificios, una depreciación en su valor de venta, de acuerdo con las características que este posee. Adviértase que el edificio de la actora ubicado en el barrio de Núñez cuenta con dos accesos para garaje, que se unen en el patio posterior, una terraza común donde hay una pérgola e instalaciones con un quincho que tiene una muy buena visual (fs. 413). En definitiva, las diferencias del valor de metro cuadrado de las propiedades que cuentan, o no, con determinadas características particulares (tal como informa la experta en edificios ubicados en Saavedra, Núñez, Belgrano, Las Cañitas según pericia de fs. 311/420) no me permiten tener por acreditado la existencia de una minusvalía del edificio de la accionante, experimentada por la obsolescencia y pérdida del atractivo que, según afirma, puesta a comercializar en la actualidad no satisfaga los requerimientos que actualmente se oferta en mercado para viviendas multifamiliares. En este orden de ideas, cabe destacar lo informado por el perito tasador Yemha quien señaló que «.no solo el valor está dado por el año de construcción, sino por muchos otros factores de incidencia, como ser proyecto, calidad constructiva, dimensiones, materiales, se considera que es obra nueva aquella que es a estrenar» (conf. fs. 485/494, contestación al pedido de aclaraciones e impugnación del demandado de fs. 477/480). De este modo, resultaría conjetural aseverar que esas unidades ahora insertas en el mercado inmobiliario poseen un precio de venta muy por debajo de las que son a estrenar y que quedaron desactualizadas frente a las «amenities» que caracterizan las construcciones modernas y operarían como un factor devaluador de otros inmuebles.Del mismo modo, el argumento acerca de que la extendida demora en la emisión del certificado final de obra desalentó la compra de quienes en algún momento habían manifestado su voluntad de adquirir las unidades no se halla debidamente comprobada en el sub examine.

11°) Ahora bien, en cierto aspecto considero que debe reconocerse una indemnización a la accionante. El perito contador Rial informa que «.el resultado de su trabajo ha permitido determinar el acaecimiento de los daños determinados, verificados y valorizados, tanto en lo referido a los daños emergentes concretos con su costo financiero respectivo y en lo relativo a los reclamos referidos a lucro cesante.» (fs. 300). Cierto es que la actora no reclamó una indemnización bajo ese rubro «lucro cesante» sino que pretende un resarcimiento por la pérdida de chance. Desde esta perspectiva, puede razonablemente considerarse que la demandante se vio privada de la oportunidad de contar con el dinero proveniente de las ventas que probablemente se hubieran concretado en una fecha anterior a la autorización de registro de los planos de la obra, para destinarlos a los fines comerciales de su objeto social. Empero, el valor de venta de las unidades funcionales, que varía según las condiciones de oferta y demanda, no puede ser reconocido, en este caso, a título de ganancia frustrada (o lucro cesante como indica el perito), pues en dicho valor están comprendidos también los costos de construcción y se carece de pautas objetivas para establecer estos últimos y detraerlos de la ganancia esperada. Efectuada esa salvedad, según se desprende de la causa y así lo informa el perito tasador «.La empresa Florentino Orquera Constructora Inmobiliaria hizo una serie de presentaciones de recursos para intentar que el plano fuera registrado, logrando finalmente que el G.C.A.B.A. lo registrara el 19 de noviembre de 2008.A partir de esta última fecha la empresa se encontró en condiciones de iniciar los trámites de subdivisión de la obra de Paroissien 2229 porque éste es un requisito sin el cual no se puede comercializar inmuebles a estrenar bajo la ley 13512» (fs. 458vta). Resultan elocuentes también los testimonios brindados en el incidente sobre beneficio de litigar sin gastos, donde el testigo Hernán Darío Restivo, quien expresa lo siguiente: «.alquilé ahí por más de diez años, desde que empecé a vivir ahí en el año 1996, porque son varios los departamentos que alquilan ahí y las tres o cuatro veces que quise acceder a comprar el departamento, no pudo hacerse efectivo porque los planos de fin de obra no estaban disponibles y la verdad, por esto tuvo que seguir alquilando y por eso me fui recién porque m (sic) intención es adquirir una propiedad». A la pregunta acerca de si sabe y le consta si algún vecino del testigo pudo comprar alguna propiedad a la actora, respondió que «.no, sino estaría viviendo yo ahí, no hay nadie que pueda comprar ahí porque las veces que yo intenté hacerlo no pude hacerlo porque no estaba el fin de obra, no me lo pueden vender» (conf. declaración de fs. 36/vta de dicho incidente n° 39524/1). En la declaración que la señora Mónica Beatriz Alvarez prestara en dicho incidente, se desprende lo siguiente: «.la idea original de la empresa era construir ese edificio, vender las unidades y poder reinvertir en otras construcciones o unidades, cosa que no pudo hacer, por el tema que no se obtuvo el final de obra del edificio, porque los ingresos son pequeños para ello». Preguntada acerca de cuáles fuentes de financiamiento posee la empresa actora además de los alquileres, respondió que «Ninguno, posee solamente esos fondos» (ver declaración de fs. 35vta, del incidente n° 39.524/1). Sentado ello, estimo que el estado de incertidumbre que se le generó a la actora, sobre el destino de las unidades funcionales construidas le impedía razonablemente comercializarlas.Es que, no solo la autoridad administrativa rechazó la solicitud de registro de la documentación de la obra sino que, además, estableció la demolición de esa obra nueva a registrar. Es por ello que, asiste razón a la actora en cuanto a que dicho estado de incertidumbre le impidió llevar adelante la promoción del emprendimiento con la finalidad de concretar la venta de los inmuebles, aun en lo que respecta a los espacios ya registrados, hasta tanto la aprobación y registración de los planos de obra nueva no se hubiesen otorgado. La actora, evidentemente, perdió la chance -como empresa constructora- de enajenar en su momento las unidades construidas como a estrenar, y así reinvertir – en su caso- su producido en nuevos emprendimientos y/o inversiones. Es decir, solo tuvo que limitarse a arrendar dichas unidades viendo frustrada aquella chance. Asimismo, informó el perito tasador que por el período solicitado del 11 de junio de 2002 al 19 de noviembre de 2008, la superficie total construida es de 1953m2. Agregó que el daño total sufrido por la empresa actora traducida en metros cuadrados es de 763.60m2 (conf. fs. 458vta/459). Respecto de la valuación del metro cuadrado en un edificio de las mismas características en los años 2002 y 2008, expuso el perito tasador que se produce una fuerte caída de valores en los primeros 6 años de vida del edificio pasando el promedio de venta de valer 2692 U$D a 2120 U$D. Agrega el experto que el valor establecido en el punto 5 de su informe del metro cuadrado nuevo a estrenar es de 2962 U$D y concluye que el daño total sufrido por la actora hasta la fecha de la pericia determinados por el perito tasador es 2962 U$D x 763.60m2 = 2261782 U$D (conf. pericia de fs. 441/459vta, que es impugnada a fs. 477/480 y contestada a fs.485/494). De este modo, admitido que hubo una demora antijurídica por parte de la Administración en registrar los planos, es posible determinar prudencialmente la pérdida de la chance reclamada. La determinación del monto indemnizatorio será justipreciada de acuerdo con lo que dispone el art. 148, segundo párrafo del CCAyT, el cual señala que la sentencia fija el importe del crédito o de los perjuicios reclamados, siempre que su existencia esté legalmente comprobada, aunque no resultare justificado su monto. Para determinar el mismo, considero que debería excluirse prudencialmente los costos de construcción y en función de la probabilidad que existía de recibir dicho capital, circunstancias que serán ponderadas y justipreciadas por el tribunal en función de lo dispuesto por la norma legal citada. Pasando entonces a evaluar el quantum de esa pérdida de chance, el perito contador informó el daño sufrido al 19 de noviembre de 2008 y al 18 de noviembre de 2013, expresado en metros cuadrados. El Gobierno impugna ese informe y señala que el perito ha incorporado el cálculo de daños emergentes y lucro cesante y que para determinar los mismos se ha referido vagamente a la situación del mercado de la construcción, asignándole un valor promedio al metro cuadrado en el barrio de Núñez, sin aportar documentación que la respalde (fs. 424/425). Por su lado, la perito arquitecta informa el precio de venta actual, tanto de departamentos nuevos como usados y el valor de la minusvalía en términos de metros cuadrados, cuya opinión ha sido objeto de impugnación por la demandada, en particular, en cuanto a la categoría del edificio de la calle Paroissien 2229/75 de acuerdo a materiales, dimensiones de locales, etc y respecto de las terminaciones de ese edificio, si correspondían a los años 90 y cuando en una construcción un modelo es obsoleto y si es propio a un edificio luego de seis años (fs.433/435). Y el perito tasador informó que el daño total sufrido por la actora a la fecha de la pericia, esto es, 19 de mayo de 2014 (conf. cargo de fs. 459vta) y que respecto de la valuación del metro cuadrado de un edificio de las mismas características en los años 2002 y 2008, indicó que «.se produce una fuerte caída de valores en los primeros 6 años de vida del edificio pasando el promedio de venta de valer 2692 U$D a 2120 U$D.» (fs. 459). Sin duda, la imposibilidad jurídica de escriturar, por falta de registro de los planos presentados, dilató el plazo en que la actora pudo comercializar sus unidades funcionales, lo cual no hubiera podido tener lugar en una fecha anterior a noviembre de 2008, pese a que en 2002 solicitara la registración de los planos para iniciar los trámites tendientes a someter el inmueble al régimen de la Ley N° 13.512 (conf. fs. 458vta, que no fue impugnado en este aspecto). El hecho de que esos trámites pudieran efectuarse a partir de esa fecha, y no antes, permite presumir -atento a la inexistencia de pruebas que revelen lo contrarioque sólo entonces las unidades estuvieron en condiciones de ser entregadas (y, posiblemente, escrituradas, de no mediar una imposibilidad jurídica para ello, derivada del no registro de los planos). Asimismo, habré de ponderar para calcular la pérdida de chance que no todo el valor del metro cuadrado a estrenar hubiera correspondido a una ganancia derivada de la actividad constructiva, pues es evidente que el daño traducido a valor de metros cuadrados que informan los peritos arquitecto y tasador, en particular este último cuando indica que el daño total sufrido por la actora hasta la fecha de la pericia es de 2261782 U$D (conf. fs. 459vta), reflejan los costos de la construcción.También cabe ponderar que, más allá de la prudencia de la actora en no comercializar el edificio en 2002, hasta tanto obtuviera la aprobación de los planos por la ampliación de las obras ejecutadas sin permiso, lo cierto es que las únicas unidades que tenían la probabilidad de no llegar a escriturarse eran las ubicadas en pisos superiores del edificio, situación que quedó zanjada en 2008 con aquella aprobación. En función de estos factores, que sólo persiguen dar algunas pautas objetivas para la determinación de un rubro de por sí difícil de cuantificación, podría considerarse que la chance perdida de contar con el producido de la comercialización del edificio de la calle Paroissien 2229/75, para luego, como empresa constructora, invertirlo nuevamente en posteriores emprendimientos, sea justipreciada prudencialmente en la suma de pesos un millón ($ 1.000.000) a la fecha en que la demandada procedió a registrar los planos, esto es, al 19 de noviembre de 2008.

12°) En cuanto al cálculo de los intereses, corresponde aplicar el criterio fijado por el plenario de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo, en la causa «Eiben», del 31/05/2013, exp. 30.370/0. En consecuencia, deberá aplicarse al concepto «pérdida de chance», que se reconoce en este decisorio un coeficiente que resulte del promedio de (i) la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina y de (ii) la tasa pasiva promedio que publica el BCRA (comunicado 14.290). Ello, desde el 19 de noviembre de 2008 y hasta su efectivo pago. Por las consideraciones expuestas y oído el Ministerio Público Fiscal, FALLO:

1) Rechazando la defensa de caducidad de la acción opuesta por el Gobierno de la Ciudad; con costas (arts.62 y 63 del CCAyT);

2) Haciendo lugar parcialmente a la demanda deducida por «Florentino Orquera e Hijo Constructora e Inmobiliaria S.R.L.» contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, condenándolo a pagarle la suma de pesos un millón ($ 1.000.000), en concepto de pérdida de chance; con costas (art. 62 del CCAyT); 2) Los intereses se calcularán en la forma señalada en el considerando 12°).

3) La regulación de honorarios de los profesionales intervinientes se difiere para el momento en que se apruebe la liquidación final. Regístrese, notifíquese por Secretaría a las partes y al Ministerio Público Fiscal en su despacho. Oportunamente, archívense. Lo resolvió la Justicia porteña en una causa iniciada por una constructora que no pudo comercializar unidades funcionales por la demora irrazonable de la Administración para la registración de los planos. El Juez entendió que la demora se aleja de los parámetros de un actuar razonable. El titular del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario n° 17, Marcelo Segón, resolvió el pasado 5 de agosto condenar a l Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires al pago de un millón de pesos ($1.000.000) más los intereses, a la firma «Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria S.R.L.», en concepto de pérdida de chance. En su fallo, Segón se refirió a la ley aplicable al caso, manifestando que «especial mención merece la flamante vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y, en especial, en lo relativo a su eficacia temporal. Así, el art. 7 señala que: «A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo». Sobre el particular, resulta indiscutible que sobre el tema de la aplicación de la ley en el tiempo no es fácil encontrar puntos de coincidencia; normalmente, la sustitución de una ley anterior por otra posterior plantea problemas difíciles y delicados. En cuanto aquí interesa, la referida disposición legal, esencialmente, reproduce el art. 3 del Código Civil, conforme redacción de la Ley N° 17.711.» y continuó a tenor de que los casos deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables, entiendo que el punto de partida del razonamiento es el siguiente: a) las discrepancias a las cuales el art. 7 del Código Civil y Comercial pudiere dar lugar deberán ser resueltas sobre la base de situaciones concretas, nunca en abstracto; b) el referido art. 7, al igual que el art. 3 del Código Civil, establece la regla de la aplicación inmediata del nuevo ordenamiento; esto es, la nueva ley rige para los hechos que están in fieri o en su curso de desarrollo al tiempo de su sanción y no para las consecuencias de los hechos pasados, que quedaron sujetos a la ley anterior, pues juega allí la noción de «consumo jurídico»; y c) la barrera a la aplicación retroactiva, excepto que la ley así lo declare y siempre que no se violen derechos amparados por garantías constitucionales. Así las cosas, entonces, cabe señalar que lo que aquí se juzga es el obrar antijurídico de la Administración durante el período comprendido entre el 11 de junio de 2002 y el 19 de noviembre de 2008, en la tramitación del expediente administrativo n° 3427/1989, de autorización y registración de una obra particular concluida, cuya demora y consecuentes daños se le endilga al Gobierno de la Ciudad. Desde esta perspectiva, me lleva a que, interpretando rectamente el art.7 del Código Civil y Comercial, que en nada modifica el art. 3 según texto de la Ley N° 17.711, la causa deba ser resuelta a la luz de la doctrina de falta de servicio elaborada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, según el art. 1112 del Código Civil.» En relación al plazo de la demora, el magistrado expresó que «no se advierte que las dependencias administrativas hayan actuado aquí dentro de plazos razonables pues, hasta que la Procuración General se pronunciara en aquel sentido, habían transcurridos casi seis años, sin que la cuestión planteada revistiere una complejidad tal que amerite esa tardanza; antes bien, encuentro que el tema a estudio durante tantos largos años podría considerarse hasta como de puro derecho.» En el mismo sentido, manifestó que «Ponderando esas constancias administrativas, entiendo que esa demora se aleja de los parámetros de un actuar razonable. El principio del debido proceso en sede administrativa exige una decisión acorde con las pretensiones de los administrados resuelta en un plazo razonable» por lo que «asiste razón a la actora en cuanto a que dicho estado de incertidumbre le impidió llevar adelante la promoción del emprendimiento con la finalidad de concretar la venta de los inmuebles, aun en lo que respecta a los espacios ya registrados, hasta tanto la aprobación y registración de los planos de obra nueva no se hubiesen otorgado. La actora, evidentemente, perdió la chance -como empresa constructora- de enajenar en su momento las unidades construidas como a estrenar, y así reinvertir -en su caso- su producido en nuevos emprendimientos y/o inversiones.Es decir, solo tuvo que limitarse a arrendar dichas unidades viendo frustrada aquella chance.». Por último, Segón resolvió que «en función de estos factores, que sólo persiguen dar algunas pautas objetivas para la determinación de un rubro de por sí difícil de cuantificación, podría considerarse que la chance perdida de contar con el producido de la comercialización del edificio de la calle Paroissien 2229/75, para luego, como empresa constructora, invertirlo nuevamente en posteriores emprendimientos, sea justipreciada prudencialmente en la suma de pesos un millón ($ 1.000.000) a la fecha en que la demandada procedió a registrar los planos, esto es, al 19 de noviembre de 2008.» La causa había sido iniciada en el año 2010 por la empresa Florentino Orquera e Hijo Constructora e Inmobiliaria S.R.L., por el cobro de la suma de cuatrocientos mil pesos ($400.000) en concepto de los daños y perjuicios producidos por el obrar ilegitimo de la Administración, en la tramitación de un expediente administrativo para la autorización y registración de una obra particular concluida.

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