Cinco preguntas y cinco respuestas para entender qué es un fideicomiso inmobiliario (y cinco razones válidas para invertir en uno)

shutterstock_57862405Por Dr. Facundo M. Bilvao Aranda (*)

1. ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Un fideicomiso es un contrato regulado en la Ley 24.441 y, en términos generales, es una figura jurídica a través del cual una persona (fiduciante) se obliga a transmitir a otra (fiduciario) una determinada cantidad de bienes para que este los administre durante un cierto tiempo o hasta el cumplimiento de una determinada condición, con el encargo de transmitirlos al cumplimiento de ese tiempo o de esa condición a una tercera persona llamada beneficiario.

Es decir, es un contrato en el que la confianza en el manejo de un negocio es fundamental y en el que participan por lo menos dos partes o sujetos: el fiduciante, que es quien transfiere los bienes para un determinado fin, y el fiduciario, que es quien los administra de acuerdo a los fines especificados en ese contrato. Luego, los beneficiarios del contrato podrían ser los mismos sujetos que aportaron bienes al fideicomiso, es decir, los propios fiduciantes. Es un instituto relativamente nuevo en nuestro derecho (se reguló por primera vez en 1994) y es adaptable a cualquier tipo de negocios. Entonces, teniendo en claro de qué hablamos cuando hablamos de «fideicomisos», un fideicomiso inmobiliario será, básicamente, aquel contrato de fideicomiso que tenga como negocio subyacente la construcción o administración de inmuebles.

2. ¿En un fideicomiso inmobiliario participan o pueden participar las mismas «partes» que en un fideicomiso común u ordinario?
Sí, las partes intervinientes, en términos conceptuales, son las mismas, es decir, siempre habrá uno o más fiduciantes, uno o más fiduciarios y uno o más beneficiarios. Ahora bien, lo característico de un fideicomiso inmobiliario es que las personas que pueden convertirse en fiduciantes (o constituyentes del negocio) pueden ser de la más variada índole y naturaleza. Por ejemplo, podrán ser fiduciantes el titular de un inmueble (urbano o rural), un ahorrista deseoso de invertir en negocios de economía real (es decir, no meramente especulativa o financiera), una empresa constructora, diseñadores o desarrolladores de emprendimientos inmobiliarios, bancos, financieras o cualesquiera clases de empresas facultadas a invertir en inmuebles, etc. Es decir, cualquier persona podrá transmitirle bienes a un fiduciario para que los administre y ejecute una determinada obra especificada en el contrato y para que luego de concluida la obra los transfiera a los beneficiarios identificados en el contrato.

3. ¿Cuál sería el ejemplo práctico más concreto de fideicomisos inmobiliarios que se pueden presentar en la realidad económica actual en nuestro país?
Un ejemplo clásico y básico de fideicomiso inmobiliario sería aquel que tenga como finalidad la construcción de un edificio de departamentos y oficinas. En este contrato, las partes serían por un lado el titular de un terreno, ahorristas y una empresa constructora (fiduciantes), y por el otro una empresa o persona experimentada en el rubro de la construcción o en la administración de fondos de terceros que administrará la ejecución del proyecto, la evolución de las obras, con responsabilidades en el manejo de los fondos, la caja, la contratación de profesionales para la confección de los boletos de compraventa de las unidades a construir, entre otras responsabilidades (fiduciario). Este fiduciario será el encargado de transmitir las unidades que se construyan a los adquirentes designados en el contrato (beneficiarios) o bien a terceros adquirentes que no forman parte del contrato de fideicomiso, sino usuarios o consumidores ajenos al fideicomiso en sí mismo. Todas o alguna parte de las unidades a construir podrían ser destinadas a los mismos fiduciantes, los cuales, en ese caso, asumirán en este contrato el doble rol de fiduciantes y beneficiarios. Luego de culminadas las obras y de adjudicadas las unidades a todos los beneficiarios, el fiduciario deberá liquidar el fideicomiso, distribuyendo las utilidades netas del negocio entre los fiduciantes o constituyentes del negocio. Pero cuidado, este es un esquema muy básico y simple. Podrían existir contratos de fideicomisos inmobiliarios en los cuales participen más sujetos de una manera más compleja o bien constituirse fideicomisos inmobiliarios combinados con fideicomisos financieros, es decir, que contengan la posibilidad de hacer oferta pública. Lo que sí es importante que se tenga en cuenta es que fiduciantes pueden ser no solo expertos en negocios fiduciarios o en negocios inmobiliarios, sino también propietarios, ahorristas, constructores o desarrollistas deseosos de invertir en ladrillos, quienes participarán de los beneficios del negocio de acuerdo al porcentaje aportado al emprendimiento. Aquí, en este tipo de negocios, el que debe conocer de fideicomisos y de negocios inmobiliarios es el fiduciario, quien termina siendo la figura central del contrato por las amplias responsabilidades que asume.

4. ¿Cuáles son las ventajas para un propietario o un ahorrista de invertir en fideicomisos en relación a otro tipo de negocios que tengan por finalidad la construcción de inmuebles?
Las ventajas comparativas del fideicomiso inmobiliario respecto a otras figuras son muchas como, por ejemplo, el resultar una alternativa de financiación; ser un negocio que pisa la economía real y no meramente financiera, que genera un ámbito extrajudicial de resolución de conflictos dentro del negocio; a través del fideicomiso se abrevian los plazos del recupero de las inversiones al calzar activos con obligaciones, y desde el punto de vista comercial el fideicomiso le otorga singularidad y especialidad a un proyecto por ser un negocio sin historia, sin mochilas, sin antecedentes que manchen la «marca» del negocio. Y la ventaja más destacable de los fideicomisos inmobiliarios en relación a las figuras clásicas de financiamiento de emprendimientos inmobiliarios (como los créditos hipotecarios) es que todas las partes que participan en fideicomisos tienen un único interés común: la culminación del proyecto en los términos pactados. Este detalle resulta ser fundamental a la hora de decidirse por el fideicomiso inmobiliario. Es decir, en un fideicomiso inmobiliario no hay vencedores y vencidos: todos ganan si el proyecto culmina con éxito y todos pierden si el proyecto fracasa. A ello se suma, claro, la enorme ventaja que significa el aislamiento patrimonial del fideicomiso, esto es, que los bienes fideicomitidos (es decir, todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un patrimonio separado del patrimonio personal de cada uno de los fiduciantes y del fiduciario, y los acreedores particulares de fiduciantes y fiduciarios no podrán atacar los bienes fideicomitidos por deudas contraídas por estos en otros negocios. Es decir, el patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio, no por deudas particulares de las partes. Este dato es sumamente seductor para el inversor. Para ser más claros aún, hagamos una comparación con un negocio similar que se intente, pero en el cual no se firme un contrato de fideicomiso inmobiliario: supongamos que el señor X tiene un terreno, pero no tiene dinero para construir; entonces se «asocia» con el señor Y, quien posee dinero suficiente para ejecutar el proyecto pero carecía de un inmueble. Así es que ambos se ponen de acuerdo en la construcción de un edificio de departamentos en el lote del señor X. Una vez que se empiezan las obras, el señor Y invierte abultadas sumas de dinero en la construcción que se levanta sobre un inmueble ajeno (el del señor X) y, en esta situación, asume el enorme riesgo de que los acreedores del señor X le embarguen no solo el lote del señor X sino también todo lo que está construido sobre él con su dinero. Más alarmante sería la situación si el señor X pide su concurso preventivo o es declarado en quiebra. En ese escenario, el señor Y habrá perdido todo lo que invirtió en su proyecto porque la quiebra de su «socio» le llevó todo lo construido. Esto no sucedería si se utiliza un fideicomiso, ya que, como decíamos antes, este negocio genera un patrimonio de afectación en cabeza del fiduciario diferente al patrimonio de cada uno de los contratantes. Además, desde el punto de vista contable, el fideicomiso también resulta ventajoso ya que todas las contingencias propias de un proyecto constructivo estarán fuera de los balances de los fiduciantes, es decir, que los posibles reclamos laborales, impositivos o avatares de la obra no repercutirán en los balances de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario. En estos casos, en los balances de los fiduciantes habrá una salida de dinero o de bienes (aportados al fideicomiso) y, en su reemplazo, aparecerá un crédito contra el fiduciario. Además, siguiendo el mismo ejemplo desde otra perspectiva, pensemos en que si el señor X no quiere asociarse con nadie, pero no posee fondos para ejecutar la obra, seguramente requerirá un financiamiento externo a un banco a través de un crédito hipotecario. En ese caso, al banco financista de la obra poco le importará si el proyecto culmina con éxito en los términos pactados o no; al banco solo le importará que se pague la cuota de la hipoteca. En cambio, en un fideicomiso, el señor X y el señor Y tendrán el mismo interés común en el éxito del emprendimiento; y el fiduciario administrador, por su parte, también tendrá el mismo interés pues del éxito del negocio depende su buena reputación en el mercado porque solo con base en una buena trayectoria en este tipo de negocios el fiduciario se asegurará su éxito como empresario.

5. ¿Los fideicomisos inmobiliarios son considerados como una especie de «contratos de adhesión» o deben ser un traje a la medida de cada negocio?
No hay peor pecado que decidirse por un fideicomiso inmobiliario y utilizar un modelo de contrato que se haya utilizado para otro negocio. Cada negocio tiene sus particularidades, sus finalidades y sus propios intereses, por eso, cada contrato de fideicomiso debe adaptarse a las pretensiones y necesidades de cada parte en cada negocio en particular. De allí que la redacción de los contratos sea fundamental para otorgarle tranquilidad y seguridad jurídica al inversor y al administrador del emprendimiento. En una palabra, solo un contrato bien redactado garantizará un justo equilibrio entre derechos, obligaciones y ajustados controles en la actuación de cada una de las partes. Precisamente, el libro «El contrato de fideicomiso inmobiliario en la Argentina» aborda especialmente estos aspectos proporcionando al lector interesado los elementos necesarios para una adecuada redacción del contrato de fideicomiso, como así también de toda la red contractual necesaria antes de la firma del fideicomiso propiamente dicho (como, por ejemplo, los necesarios para las habilitaciones de las obras, los servicios profesionales necesarios para la emisión de dictámenes de factibilidad legal, administrativa e impositiva, etc.) y también durante la ejecución del proyecto (por ejemplo, los contratos de obra, de gerenciamiento o de asesoramiento legal, contable o tributario, entre otros).

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(*) Abogado, UNL. Notario, UNL. Máster en Derecho Empresario, Universidad Austral. Autor de la obra El contrato de fideicomiso inmobiliario en la Argentina, Bs. As., Abeledo Perrot, 2012.

  1. Muy bueno, muy clara la nota. Muchas gracias.

  2. Carlos Alberto VELA 8 enero 2014 a las 5:14 PM

    Soy acreedor por honorarios judiciales pactados y homologados judicialmente con anterioridad a la constitución del Fideicomiso, pregunto: 1.- Debo iniciarles a los Fiduciantes Ejecucion judicial de honorarios; 2.- Debo iniciar acción de simulación contra los mismos.- 3.- Debo radicar denuncia de estafa.-
    Dr. Carlos Alberto VELA
    carlosvela1947@hotmail.com

  3. hola tengo un terreno, si hago un fideicomiso y me pagan con metros. que riesgos tengo? y como quedaria mi terreno si la obra no se cumple?

  4. hola tengo un lote y me quieren pagar una parte en mt ,q recaudos tengo q tomar ? gracias

  5. Muy buena la explicacion,sumamente didactica.Gracias

  6. hola…compre un terreno junto con otras 39 personas y el señor que nos vendio se puso el mismo como administrador,con el fin de encargarse de la urbaniizacion del lugar,ya que era chacra y no contaba con servicios. yo por mi parte termine de abonarle a este señor en efectivo,la totalidad de lo que informo que debia abonar,se hizo ante escribano. el tema es que hace ya mas de un año que abone y aun no tengo los servicios,por ende no puedo escriturar a mi nombre.quisiera saber que debo hacer. desde ya muchas gracias.

  7. hola yo participo en fideicomiso por compra de un terreno donde tengo cesion de derechos ,como declararia lo que he estado aportando en ddjj, mas exactamente donde lo debo registrar

  8. Nadie responde en eta pagina.

  9. Un genio me ayudo con civil 2

  10. Muy claro los conceptos. Muchas gracias. Ciertas respuestas, nos hubiera gustado conocer, para aclarar el tema.

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