Responsabilidad conjunta del escribano interviniente como de los vendedores del inmueble que a la fecha de enajenación registraba deuda de ABL

AlquilerCasaPartes: Nieva Gricelda Elida c/ S. J. E. y otros s/ daños y perjuicios

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: F

Fecha: 26-mar-2013

Cita: MJ-JU-M-78638-AR | MJJ78638 | MJJ78638

Existe una responsabilidad conjunta tanto del escribano interviniente como de los vendedores del inmueble que a la fecha de enajenación registraba deuda de ABL, lo que permite a los damnificados demandar a todos los responsables o a cada uno en particular por el todo.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia apelada en cuanto consideró que tanto el escribano que intervino en la operación como los vendedores codemandados resultan responsables frente a la actora por no haber cumplido con la obligación que pesaba sobre ellos de cancelar la deuda que registraba el inmueble en concepto de ABL anterior a la fecha de venta, no encontrándose la misma prescripta como ellos alegaron en su defensa.

2.-Habiéndose acreditado que los recurrentes tomaron a su cargo el pago de la deuda de ABL del inmueble enajenado a la actora, no habiéndola abonado al momento de la transmisión, situación conocida por los demandados, corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva, sin obstar a ello la retención que efectuó el escribano al momento de la escritura, ya que no se probó en autos que el dinero retenido estuviera destinado a abonar la deuda aludida en la demanda.

3.-Conforme lo establecido en el art. 85 del Código Fiscal -según texto vigente en el año 2004- al momento de autorizar la transmisión de un inmueble, el escribano, en su carácter de agente, tiene la obligación de recaudar para el fisco, tanto el impuesto de sellos que el acto deba tributar como la deuda tributaria que existiere sobre el inmueble, quedando el agente liberado de esta carga sólo en caso de certificarse por la Dirección General de Rentas la inexistencia de deudas y debiendo ingresarse las sumas recaudadas dentro de los quince días de autorizado el acto y debiendo ser suficientes para extinguir totalmente las obligaciones al tiempo de su pago.

4.-Las deudas por impuestos y demás contribuciones integrantes del régimen rentístico del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, prescriben por el transcurso de los 5 años desde el 1° de enero siguiente al año en que se produzca el vencimiento de los plazos generales para el ingreso del gravamen, interrumpiéndose la prescripción por la iniciación de la ejecución fiscal contra el contribuyente o responsable, atento a lo cual, considerando las fechas del plan de facilidades de pago al que adhirieron los demandados y la promoción de la ejecución fiscal -que a la fecha de celebración de la escritura se hallaba en trámite- en autos se interrumpió el curso de la prescripción de la deuda antes de cumplirse el plazo de 5 años establecidos por la normativa, es decir que la deuda en cuestión no se hallaba prescripta.

5.-Siendo que la deuda de ABL no estaba prescripta al momento de celebrarse la escritura, el escribano debió retener el dinero necesario para su cancelación, obligación que incumplió y es por ello que debe reintegrar a la accionante el importe que aquélla debió abonar para cancelar la deuda cuya repetición reclama en autos.

6.-Aunque en el caso de autos no pueda hablarse de solidaridad por la circunstancia de que no todos los demandados -los vendedores quienes tenían a su cargo la cancelación de la deuda de ABL del inmueble enajenado y el escribano que intervino en la operación, quien debió retener el dinero necesario para abonar la totalidad de las deudas tributarias existentes- son coautores en común del mismo hecho dañoso, habría una responsabilidad conjunta o indistinta que, igual que en las solidarias, permite a los damnificados demandar a todos los responsables o a cada uno en particular por el todo.

Fallo:

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina a los 26. días del mes de marzo de dos mil trece, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F”, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. GALMARINI. ZANNONI. POSSE SAGUIER.

A las cuestiones propuestas el Dr. Galmarini dijo:

I.- Relata la Sra. Gricelda E. Nieva que el 20 de agosto de 2004 se celebró la escritura mediante la cual la actora adquirió de parte de los codemandados D. R. y A. M. S. el inmueble sito en la calle Francisco Acuña de Figueroa1235, 2° piso, unidad funcional 5.

Dicho acto fue encomendado al escribano codemandado J. E. S., quien en la cláusula VII de la escritura consignó que, conforme el informe emitido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, no existían deudas por impuesto inmobiliario, tasas por alumbrado, barrido y limpieza ni por avalúos.

Sostiene que, una vez instalada su hermana en el inmueble antes referido, recibió varias intimaciones por impuestos de ABL adeudados por períodos anteriores a la fecha de la compra del bien. Que ante tal situación se comunicó con el escribano S., quien le dijo que de existir una deuda él la abonaría de su propio peculio.

Continúa relatando que, ante la persistencia d e los reclamos por parte de los mandatarios del Gobierno de la Ciudad, se apersonó en la Dirección General de Rentas, donde le brindaron un detalle de la deuda en cuestión que comprendía el período de 1990 a 1993. Luego, a fin de solucionar la situación convocó a los aquí demandados a una audiencia de mediación a celebrarse el día 10 de julio de 2006, a la que sólo asistió el Dr.S., pero este último no brindó solución al conflicto.

Sostiene que, finalmente, concurrió ante el letrado a cargo de la ejecución de la deuda de marras, Dr. Cerdeiro, quien le informó el monto actualizado de aquélla y, como existía un interés urgente en resolver la situación, dado que quería vender el departamento, el 31 de agosto de 2006 la actora procedió a abonar la deuda en cuestión, cuyo valor ascendía a $33.923,40, más $4.080,81 en concepto de honorarios.

Con fundamento en los hechos expuestos la Sra. Nievas demandó al escribano S. y a los Sres. R. y S. a fin de obtener el reintegro del importe abonado para cancelar la deuda antes aludida.

Al contestar la demanda los codemandados R. y S. reconvinieron a la actora, alegando que ésta habría abonado una deuda que no era exigible, privándolos así de la chance de plantear la prescripción de aquélla.

La jueza de primera instancia rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva y la reconvención opuesta por los demandados R. y S., con costas. Asimismo hizo lugar a la demanda promovida por la actora, condenando a los demandados a abonarle la cantidad de $38.235,21, más los intereses y las costas del proceso.

Apelaron los demandados, quienes fundaron su recurso a fs. 881/91 y 893/901. Las expresiones de agravios fueron respondidas a fs. 910/12 y 913/14.

II.- Excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por lo codemandados R. y S.:

Se agravian los codemandados R. y S. por cuanto la magistrada rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por su parte al contestar la demanda. Alegan que al momento de la celebración de la escritura en cuestión el escribano S. retuvo una parte del dinero abonado por la compradora, para aplicar al pago de las deudas que registrara el inmueble, entre ellas la que motiva las presentes actuaciones.Sostienen que al haberse efectuado dicha retención, se trasladó al escribano la responsabilidad que hubiesen tenido aquéllos en su carácter de vendedores, por las deudas pendientes de pago que pesaran sobre el inmueble.

Advierto desde ya que las consideraciones vertidas por los apelantes sólo constituyen una reiteración de las formuladas con anterioridad, o en el mejor de los casos, resultan meras discrepancias con el criterio de la sentenciante y, por tanto, distan de contener una crítica concreta y razonada de los fundamentos que la llevaron a rechazar la excepción de falta de legitimación pasiva. De allí que cabe declarar desierto el recurso interpuesto en este

aspecto (conf. arts. 265 y 266 del código procesal).

Sólo a mayor abundamiento cabe señalar que conforme surge de la escritura n°281, cuya copia obra a fs. 83/88, cuando los Sres. R. y S. adquirieron el inmueble de marras, el día 7 de octubre de 2003, el escribano interviniente, José Luis Santos, dejó constancia de que los compradores tomaron a su cargo la deudas que se encontraban en plan de facilidades de pago.

Así ha quedado acreditado que los recurrentes tomaron a su cargo el pago de la deuda en cuestión y ésta no había sido abonada al momento de la transmisión del inmueble a la Sra. Nieva, situación que era conocida por los demandados y por ello han sido correctamente demandados por la actora. No obsta a ello la retención que efectuó el escribano S. al momento de la escritura, ya que que no se probó en autos que el dinero retenido estuviera destinado a abonar la deuda aludida en la demanda.

III.- Los demandados se agravian de la admisión de la demanda efectuada por el sentenciante. Asimismo los codemandados R. y S. se quejan del rechazo de la reconvención interpuesta por su parte.

El codemandado S.sostiene que la magistrada no ha valorado adecuadamente los elementos de convicción obrantes en autos de los cuales surgiría, según afirma, que la actora conocía la existencia de la deuda en cuestión y que aquélla no se había abonado por no ser una deuda exigible. Expresa que el pago efectuado por la Sra. Nievas, cuya repetición solicita en autos, constituyó una liberalidad de su parte, por cuanto aquélla jamás fue intimada de pago, ni demandada en el expediente sobre ejecución fiscal y afirma que la deuda se encontraba prescripta.

Por su parte R. y S. sostienen que en el acto de la escritura el escribano S. habría retenido el dinero suficiente como para abonar la totalidad de las deudas que existieran respecto del inmueble en cuestión. Afirman que en virtud de dicha retención la responsabilidad que les cabía respecto de la deuda pendiente de pago en su condición de vendedores del inmueble, se trasladó a la persona del escribano, quien debía concretar los pagos debidos y por lo tanto es el único que debe responder frente al reclamo de la actora.

Sin perjuicio de ello, se agravian los demandados del rechazo de la reconvención opuesta por su parte, alegando que la actora los habría hecho perder la chance de plantear la prescripción de la deuda en cuestión.

En la especie se encuentra fuera de discusión que el día 20 de agosto de 2004 se celebró la escritura mediante la cual la actora adquirió de parte de los codemandados D. R. y A. M. S. el inmueble sito en la calle Francisco Acuña de Figueroa1235, 2° piso, unidad funcional 5. En dicho acto el escribano interviniente, J. E. S., consignó que del informe emitido por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires “surge que no existen deudas por impuesto inmobiliario, tasas por alumbrado, barrido y limpieza ni por avalúos” (fs. 10).

Conforme lo afirmó el codemandado S.al contestar la demanda y surge de la documentación obrante a fs.80/2, previo a otorgar la referida escritura, éste requirió informe a la Dirección General de Rentas, del que resulta una deuda impaga en concepto de alumbrado, barrido y limpieza por los períodos de 1990 a 2004. Afirmó el Sr. S. que el mandatario encargado de la deuda por el período de 1990/1993 le manifestó que la deuda se encontraba “en juicio” (ver fs. 140 vta.), pero aclara que en informe suministrado por la DGR, la deuda figuraba en estado “plan de facilidades” no en juicio, y no se mencionaba si el plan de facilidades estaba caduco y si se había iniciado la respectiva ejecución fiscal. Asimismo sostuvo que los vendedores le advirtieron que esa deuda “no debía pagarse, toda vez que esta se hallaba incluida en otro plan de facilidades de pago y que, además, el escribano que había otorgado la escritura antecedente, José Luis Santos, tenía retenido, como precaución, el dinero suficiente para responder a una eventual deuda” (fs. 141).

Seguidamente sostuvo el codemandado que, luego de efectuar la retención correspondiente a los restantes períodos, se procedió a la escrituración. Que una vez abonadas las deudas reclamadas desde el año 1994 hasta la fecha de la escritura, se comunicó con el mandatario encargado del período 1990/1993 para ver si esa deuda quedaba cancelada con el plan de facilidades de períodos posteriores, o había sido abonada por el escribano Santos, responsable de dicho período, o si aquélla estaba prescripta como lo indicaba el vendedor, pero el mandatario le respondió que nada de ello había ocurrido (fs.141 vta.). Asimismo sostuvo que el referido mandatario le negó toda información acerca del expediente sobre ejecución fiscal y aduce que como el certificado de deuda emitido por la Dirección General de Rentas no informaba con certeza si se había iniciado acto alguno tendiente a la interrupción de la prescripción, la exigibilidad de la deuda en cuestión “aparece, como mínimo, controvertida” (fs. 144).

Conforme lo establecido en el art. 85 del Código Fiscal -según texto vigente en el año 2004- al momento de autorizar la transmisión de un inmueble, el escribano, en su carácter de agente, tiene la obligación de recaudar para el fisco, tanto el impuesto de sellos que el acto deba tributar como la deuda tributaria que existiere sobre el inmueble, quedando el agente librado de esta carga sólo en caso de certificarse por la Dirección General de Rentas la inexistencia de deudas. Las sumas recaudadas por este agente, deben ingresarse dentro de los quince días de autorizado el acto y deben ser suficientes para extinguir totalmente las obligaciones al tiempo de su pago.

El escribano S. al contestar la demanda en autos afirmó no haber retenido importe alguno para aplicar al pago de la deuda informada por el período de 1990 a 1993, puesto que aquélla podía estar prescripta. Además insiste en sostener que el acto de abonar la deuda constituyó una liberalidad de parte de la actora, quien decidió pagar una deuda que no era exigible y por lo tanto no puede reclamar la repetición del importe abonado en tal concepto.

Ahora bien, obra agregada por cuerda a la presente causa el expediente caratulado “GCBA c/ Titular Plan de Facilidades Solicitud 075977 s/ ejecución fiscal” (n°122447), dichas actuaciones, iniciadas el 30 de diciembre de 2009, tenían por objeto la ejecución del plan de facilidades de la deuda en cuestión. Dicha causa fue archivada cuando el mandatario interviniente acreditó el pago efectuado el día 31 de agosto de 2006 por parte de la aquí actora (ver fs.53/4 del expediente sobre ejecución fiscal).

En torno a la prescripción de las deudas por impuestos y demás contribuciones integrantes del régimen rentístico del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el cuerpo legal antes referido dispone que aquéllas prescriben por el transcurso de los 5 años desde el 1° de enero siguiente al año en que se produzca el vencimiento de los plazos generales para el ingreso del gravamen (art. 69 y 70 del Código Fiscal antes citado).

Dispone asimismo dicho ordenamiento que la prescripción de las acciones y poderes del fisco local para determinar y exigir el pago del gravamen, se interrumpirá por la iniciación de la ejecución fiscal contra el contribuyente o responsable (art. 79).

Atento a ello, dado que el plan de facilidades en cuestión fue otorgado el 23 de mayo de 1994, la promoción de la ejecución fiscal el día 30 de diciembre de 1999 -que a la fecha de celebración de la escritura se hallaba en trámite- interrumpió el curso de la prescripción de la deuda antes de cumplirse el plazo de 5 años establecidos por la normativa antes mencionada, pues como recordé anteriormente el plazo de prescripción se computa desde el día 1° de enero de 1995, dado que el vencimiento de la deuda correspondiente al plan de facilidades se produjo en el año 1994 (ver fs. 38 vta., expte. sobre ejecución fiscal n°122447 y fs. 80 de estas actuaciones).

Los elementos de convicción analizados precedentemente permiten colegir que la deuda de marras no estaba prescripta al momento de celebrarse la escritura, por lo que el escribano S.debió retener el dinero necesario para su cancelación, obligación que incumplió y es por ello que debe reintegrar a la accionante el importe que aquélla debió abonar para cancelar la deuda cuya repetición reclama en autos.

No desvirtúa la conclusión expuesta lo alegado por el demandado en cuanto sostiene que el certificado emitido oportunamente por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no informaba con certeza si se había iniciado acto alguno tendiente a interrumpir la prescripción de la deuda, más aún si, el mismo S. afirmó que al consultar con el mandatario encargado de dicha deuda, éste le informó que “la deuda se encontraba en juicio” (fs. 140 vta.). Como bien lo sostuvo la magistrada, si tenía dudas sobre el estado en que se hallaba la deuda, era su obligación retener el dinero para proceder a su cancelación.

Por otra parte, con la escritura cuya copia obra a fs. 83/88, ha quedado acreditado que cuando los Sres. R. y S. adquirieron el inmueble de marras, el día 7 de octubre de 2003, el escribano interviniente en ese acto, José Luis Santos, dejó constancia de que los compradores tomaron a su cargo la deudas que se encontraban en plan de facilidades de pago.

Si bien los referidos codemandados afirman que el escribano S. retuvo el dinero suficiente para cancelar todas las deudas que registrara el inmueble y a fin de acreditar dicho extremo adjuntaron el recibo que obra a fs. 49, ello no basta para liberarlos de la responsabilidad que les cabe en su condición de vendedores del inmueble.

Ello es así pues, por un lado y como se señaló anteriormente, los vendedores codemandados habían tomado a su cargo el pago de la deuda en cuestión al adquirir el inmueble en octubre del año 2003, y a la fecha en que la Sra. Nievas adquirió el referido bien la deuda no se había cancelado. Por otra parte, lo manifestado por los codemandados respecto al destino del dinero retenido al momento de la escrituración por el escribano S.se contradice con lo sostenido por este último en cuanto afirma que el dinero retenido no lo fue para cancelar la deuda de marras porque los vendedores le manifestaron que no había que abonarla toda vez que estaba prescripta.

Frente a la contradicción existente entre las manifestaciones de las partes codemandadas, y a falta de otros elementos de convicción, no puede tenerse por acreditado que efectivamente la retención efectuada por el escribano S. estaba destinada a la cancelación de la deuda aludida, más aún ponderando que al fundar su reconvención los Sres. R. y S. afirman que la actora habría obrado negligentemente al abonar una deuda que se encontraba prescripta (ver fs. 54 vta. y 55). Pues frente a tal afirmación formulada en autos por los codemandados cobra virtualidad la versión esgrimida por el escribano S.

En definitiva, considero que tanto el escribano como los vendedores codemandados resultan responsables frente a la actora por no haber cumplido con la obligación que pesaba sobre ellos de cancelar la deuda que registraba el inmueble en concepto de ABL por el período de 1990 a 1993.

Por los argumentos expuestos, toda vez que conforme surge de los elementos analizados precedentemente, la deuda en cuestión no estaba prescripta a la fecha de la venta del inmueble a la Sra. Nievas, corresponde confirmar la sentencia en cuanto rechazó la reconvención interpuesta por los codemandados R. y S.

IV.- Se agravia el codemandado S. de la solidaridad impuesta por la magistrada de primera instancia.

Aun cuando juzgo que en el caso no se trata de una obligación solidaria entre el escribano y los vendedores, por las razones que expongo a continuación considero que nos encontramos ante un supuesto de obligaciones concurrentes.

Las obligaciones “in solidum” se caracterizan por tener unidad de acreedor e identidad de objeto pero diversidad de causas o deudor.O sea que, contrariamente a la hipótesis de solidaridad, donde esta en juego una única relación creditoria, las obligaciones concurrentes establecen varias relaciones, conjugadas entre sí por tener el mismo objeto y existir a favor del mismo acreedor, de modo que cada uno de los obligados concurrentes responde por la totalidad de la deuda (Conf. Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil -obligaciones-“, T. II, p. 594; Borda, Guillermo, “Tratado de Derecho Civil Argentino -Obligaciones-“, T. I, p. 380; Ameal, en Belluscio, Augusto-Zannoni, Eduardo A., “Código Civil Comentado, Anotado y Concordado”, T. 3, p. 304).

De tal forma en el caso se presenta por un lado la obligación de los codemandados -S. y R.- quienes tenían a su cargo la cancelación de la deuda de marras y no la habían abonado a la fecha de la transmisión del inmueble a la actora, y por otro la obligación del escribano S., quien incumplió con la carga que le imponía la ley de retener el dinero necesario para abonar la totalidad de las deudas tributarias existentes sobre el inmueble.

Aunque no pueda hablarse de solidaridad por la circunstancia de que no todos los demandados son coautores en común del mismo hecho dañoso, habría una responsabilidad conjunta o indistinta que, igual que en las solidarias, permite a los damnificados demandar a todos los responsables o a cada uno en particular por el todo (Conf. CNCiv. Sala “C”, octubre/2/1995, “Zara, Juan c/ Municip. de la Capital y otro”, L.014.489).

En mérito a lo expuesto, voto por confirmar la sentencia apelada en lo sustancial que decide y modificarla disponiendo que los demandados deberán responder frente a la actora en la forma establecida en el considerando IV. Con costas de alzada a cargo de los demandados vencidos (art. 68 del Código Procesal).

Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante los Dres. ZANNONI y POSSE SAGUIER votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.

JOSE LUIS GALMARINI.

EDUARDO A. ZANNONI.

FERNANDO POSSE SAGUIER.

Es copia fiel de su original que obra en las páginas N°a N° del Libro de Acuerdos de esta Sala “F” de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil.

Buenos Aires, marzo de 2013.

AUTOS Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en lo sustancial que decide y se la modifica disponiendo que los demandados deberán responder frente a la actora en la forma establecida en el considerando IV. Con costas de alzada a cargo de los demandados vencidos. Notifíquese y devuélvase.

JOSE LUIS GALMARINI

EDUARDO A. ZANNONI

FERNANDO POSSE SAGUIER

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s