Corresponde indemnizar el daño moral sufrido al habitar en el depto alquilado cuyas condiciones de habitabilidad eran insoportables.

shutterstock_92569951Partes: Araoz Norma Graciela c/ Verardi Ana Delia s/ ordinario por daños y perjuicios

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Jujuy

Sala/Juzgado: Tercera

Fecha: 27-dic-2012

Cita: MJ-JU-M-77446-AR | MJJ77446 | MJJ77446

Se hizo lugar a la demanda y se condenó a la locadora a indemnizar a la actora por el daño moral que sufrió al habitar en el departamento que le alquiló, pero cuyas condiciones de habitabilidad eran insoportables, debido a la existencia de excrementos, plumas y parásitos de palomas, que imposibilitaron la continuación del alquiler de la propiedad perteneciente a la demandada. Cuadro de rubros indemnizatorios.

Sumario:

1.-Corresponde hacer lugar a parcialmente a la demanda y condenar a la locadora accionada a indemnizar el daño moral sufrido por la locataria actora por el incumplimiento de las condiciones adecuadas de habitabilidad, originadas por excrementos, plumas y parásitos de palomas, que imposibilitaron la continuación del alquiler de la propiedad perteneciente a la demandada, pero no corresponde hacer lugar a la indemnización por la enfermedad incapacitante que la accionante contrajo, ya que no pudo establecerse el nexo causal con el estado de habitabilidad.

2.-En materia de responsabilidad objetiva, el daño causado con las cosas o por el riesgo de las mismas debe ser reparado- en principio- por el dueño y el guardián de la cosa que intervino activamente en su producción o el dueño y el guardián de la cosa riesgosa, destacándose que el propietario de una cosa es el guardián por naturaleza de la misma y pesa sobre él una presunción iuris tantum en tal sentido (art. 1113 del CCiv.).

3.-En el ámbito del incumplimiento contractual se revela cada vez más un significativo número de supuestos de atribución de responsabilidad objetiva, no obstante la imposibilidad hermenéutica de aplicar el art. 1113 del CCiv. en el ámbito aquél, a tenor de lo dispuesto en el art. 1107 mismo cuerpo legal.

4.-En la especie, no cabe duda que la demandada detenta, en el carácter de dueña y guardiana, la unidad ubicada en el tercer piso, que no estaba concluida en su construcción, evidentemente por largo tiempo, sobre todo las aberturas, que no se encuentran cerradas, habiendo permitido por ello, que el lugar se infectara por la presencia de las aves que rondan el lugar, y que a través del aire, las partículas de las heces se desprendieran al exterior afectando la unidad vecina y en consecuencia a la inquilina, sin dar solución alguna al problema, no obstante el requerimiento de la misma: es decir que por su conducta, resulta alcanzada por la imputación objetiva, al generar o potenciar de manera autónoma el daño denunciado por la actora.

5.-El art. 2616 del CCiv. establece la obligación del propietario de un edificio de satisfacer los daños e intereses ocasionados a sus vecinos con motivo de la caída de materiales, entendido éste de manera amplia, comprendiendo no solo materiales de construcción sino cualquier otro (en el caso heces, esporas, insectos, etc.) que ocasione un perjuicio (enfermedad), y si a ello complementamos con el art. 2618 del mismo cuerpo legal, resulta evidente que el objetivo de la reforma de la ley 17.711 ha sido sancionar aquellas conductas (molestias que ocasionen los olores, daños similares (micro organismos) por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos (obra en construcción) que exceden la normal tolerancia (afección de la salud) en aras a la protección del uso regular de la propiedad (para vivienda); tan es así, que el art. 2621 del CCiv. protege la salubridad de los edificios y de las acciones nocivas a los vecinos, sin que pueda tenerse en las casas depósitos de aguas estancadas (debiendo asimismo considerarse los cuerpos de animales muertos, excrementos) que puedan ocasionar exhalaciones infestantes (art. 2625 mismo digesto).

6.-De acuerdo al contrato la propietaria debía entregar el inmueble para ser utilizado como vivienda personal de la actora y su núcleo familiar primario; y si bien se estipula que la propiedad se encontraba en perfecto estado de aseo, término éste que debe entenderse en sentido amplio, es decir, en condiciones ambientales adecuadas al objeto del contrato, ello no se cumplía en su totalidad, dado que si bien presentaba un aspecto aceptable de habitabilidad, orden y prolijidad, por el exterior, en conexión con el tercer piso de su dominio, se introducían las partículas y olores productores de enfermedades, que convertían a la vivienda alquilada en inhabitable, resultando abusiva la cláusula décima que libera a la propietaria de los daños y perjuicios que pudieran producirse en la persona o bienes de la locataria, por hechos o actos de la naturaleza, mas aún cuando los mismos han sido potenciados por omisión de la dueña (desinfección, impedir anidamiento, etc.) teniendo en cuenta el estado de salud de aquélla.

7.-Las acciones de las palomas evidentemente son hechos de la naturaleza, ya que está en su ser el emitir deyecciones, tener enfermedades, morir, entrar en estado de putrefacción, resultando la inmisión a través del viento (hecho también de la naturaleza como es evidente), un vicio o defecto oculto de la construcción del edificio que no puede quedar excluido de su responsabilidad por daño, resultando abusiva la pretensión de liberación ante toda causa , ya que el derecho no protege la conducta dañosa (art. 502 , 506, 507, 508 , 511, 512 , 903, 904 , 953 , 1068 , 1071 2º p. , 1077 , 1079 , 1109 , etc. del CCiv.) y que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verisímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 del CCiv.).

8.-En cuanto a la víctima, cabe preguntar si la misma ha tenido responsabilidad en el evento, a lo que cabe contestar que si bien no se ha cerciorado que la propiedad se encontrara libre de plagas, se vio inducida por el aparente estado de prolijidad que lucía la propiedad al momento de contratar.

9.-Sería una exageración y por lo tanto una interpretación demasiado estricta, exigir que la eventual inquilina indague en los alrededores para verificar si lo que muestra la propietaria se ajusta a la realidad, ya que se presume que existía buena fe de su parte y que si alquila la propiedad, lo hace para que sea habitable en condiciones adecuadas de salubridad, por lo cual la conducta de la actora no tiene entidad suficiente para interrumpir en forma parcial el nexo de causalidad pues era lógico no advertir en un primer momento la contaminación y como consecuencia su inhabitabilidad, dado que el foco distorsivo estaba oculto en el interior de la obra y los escombros de la construcción inconclusa.

10.-La radicación de animales como las palomas si bien son hechos de la naturaleza eso no significa que no fueran evitables, debía el propietario bloquear el ingreso al tercer piso en obras del edificio, agudizar paliativos o desinfecciones que desalienten el ingreso de esos animales a la propiedad; es decir que el dueño pudo evitar la colonización del sector.

11.-No fue probado en la causa que la incapacidad que ostenta la actora se la hubiera producido por habitar en un lugar nocivo; ya sea que se trate de asma, bronquitis, neumonía típica o atípica ni ninguna otra enfermedad le originó incapacidad a partir de habitar en la locación inconveniente, no existe causalidad adecuada entre los daños reclamados como incapacitantes y la conducta culpa o responsabilidad del demandado y esto es lo que previsionan los Arts. 501 , 901 , 902 del CCiv.

Fallo:

En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Departamento Dr. Manuel Belgrano, Capital de la Provincia de Jujuy, República Argentina a los 27 días del mes de diciembre del año dos mil doce, reunidos en el recinto de acuerdos de la Sala Tercera de la Cámara en lo Civil y Comercial, los Sres. Jueces CARLOS MARCELO COSENTINI, NORMA BEATRIZ ISSA y ELSA ROSA BIANCO (habilitada), bajo la presidencia del primero de los nombrados, ven el Expte. Nº B- 154.832/06,caratulado: “ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: ARAOZ, NORMA GRACIELA c/ VERARDI, ANA DELIA” en los que,

El Dr. CARLOS MARCELO COSENTINI, dice:

Que a fs. 2/3, se presenta la Dra. GABRIELA DE LOS ÁNGELES CAÑAS con el patrocinio letrado del Dr. MIGUEL ÁNGEL IMPERIALE, en representación de la Sra. ANA DELIA ARAOZ rectificado a fs. 61 como NORMA GRACIELA ARAOZ, promoviendo demanda por daños y perjuicios en contra de la Sra. ANA DELIA VERARDI, por incumplimiento de condiciones adecuadas de habitabilidad, originadas por excrementos, plumas y parásitos de palomas, que imposibilitaron la continuación del alquiler de la propiedad perteneciente a la demandada.

Expresa que a mediados del mes de septiembre de 2005, su mandante concluyó el contrato de alquiler de un departamento céntrico perteneciente a la demandada, ubicado en el segundo piso “A” de la Av. Senador Pérez Nº 297 de esta ciudad, habiendo ingresado al mismo el día 15 del citado mes y año.Que el inmueble presentaba un aspecto de aceptable habitabilidad, orden y prolijidad sin que existiera pauta alguna que fuera lo contrario, hasta que a muy poco de andar, advirtió que muchas de las dependencia internas e incluso algunos accesos al departamento, presentaban excrementos, plumas de palomas y alguno de los parásitos que ellas aportan habitualmente, lo que su mandante trató de limpiar con mayor frecuencia, resultando inútil, ya que la gran cantidad de aves superó tal esfuerzo, verificando que en el piso superior (tercer piso) del edificio se trataba de una obra en construcción abandonada, donde se habían instalado las palomas, no solo haciendo nidos, sino además que presentaba restos de palomas muertas, insectos que se alimentaban de ellas, pichones, algunos enfermos, plumas y obviamente excrementos de todo tipo, de todo lo cual dio noticias al apoderado de la propietaria para solucionar el problema sin resultado alguno.

Que así es como- la ahora actora- contrató los servicios de especialistas en control de plagas, quienes fumigaron y cumplieron otras rutinas propias de sus servicios, lo que minoró transitoriamente el problema, pero a muy poco de pasar, ya estaban de nuevo allí instaladas y contaminando todo el ambiente, habiendo tomado por hábito ingresar al domicilio de la actora, lo que obligaba a ésta a cerrar ventanas o controlar las aberturas para impedir el ingreso, reclamándose nuevamente sobre esta situación al apoderado de la propietaria, sin lograr solución alguna.

Que en el mes de Octubre de 2005, la actora presentaba síntomas de una bronquitis que cedió con medicación. En Noviembre de 2005, la enfermedad recrudeció, estimándose que no era mas que una recaída, lo que luego del tratamiento curó solo en apariencia.Que en los primeros días de Diciembre de 2005, la actora se vio afectada de un cuadro de neumonía, por lo que debió ser internada en la Clínica Mayo donde se le indicó que su salud había sido resquebrajada por los microorganismos derivados del ambiente en el cual vivía, jugando un papel preponderante las mismas deyecciones de las palomas y demás suciedades de las mismas, y que por ello, su organismo, especialmente su sistema respiratorio, quedaba resentido por toda la vida generándosele una incapacidad parcial y permanente, quedándole vedado permanecer en cualquier ambiente cargado de esporas o material en suspensión, que debía usar barbijos en modo permanente y someterse periódicamente a controles médicos.

Que ante tal cuadro de situación, la Sra. Araoz intimó a la demandada por el lapso de 15 días a los fines que le procure una solución, sin respuesta alguna, cursándose entonces carta documento haciendo efectivo el apercibimiento, y por ello, rescindido el contrato de locación, poniendo las llaves de la unidad a disposición de la locadora y exigiéndole que la haga entrega de la copia del contrato de alquiler, entre otras consideraciones, con pedido de reserva de la demanda en Secretaría hasta que se amplíe la misma.

A fs. 5 se la tiene por presentada con patrocinio letrado, ampliando la demanda a fs. 53/59, solicitando el reconocimiento del daño material (lesión orgánica) que dice haber sufrido su representada y que ha importado dos períodos agudos que corresponden a las internaciones que ha padecido, con los añadidos períodos de tiempo en que debió permanecer en reposo, tiempo éste que estima como imposibilidad total y absoluta de realizar alguna otra actividad, por lo que considera que tales períodos, aparejaron una incapacidad total y absoluta (incapacidad del 100%) para cualquier actividad laboral o social y que por ello solicita se fije una indemnización.Afirma que la salud de su mandante ha quedado deteriorada de modo permanente, que ya no admite cura, en el sentido de conseguir revertir el daño y volver al estadio anterior a las infecciones que padeciera, explicando que la circunstancia de tener alterado su sistema neumológico, con capacidad respiratoria restringida, por particular labilidad para contraer o exacerbar las mismas dolencias que las ya padecidas, implican a su entender una minoración en su capacidad psicofísica en modo parcial y permanente, lo que implica no solo limitaciones funcionales, sino el riesgo de desmejorar su estado de salud, ante una futura infección o exposición a ambientes contaminados, entre otras consideraciones, solicitando el reconocimiento, dentro de este rubro, de los gastos de mudanza adicional, consultas médicas preliminares, internación, medicamentos, barbijos y gastos médicos.

Solicita igualmente el reconocimiento del lucro cesante, teniendo en cuenta que su mandante es empresaria del rubro de gastronomía y otros, como que el restaurante y pensión conocido como Las Tinajas, ha sido un emprendimiento gestado por la misma, aún cuando luego cediera su porción accionaria para emprender otros negocios, estimando que obtenía una ganancia de $ 250 a $ 300 por día de trabajo, agregando el pedido de reconocimiento del daño moral, psicológico y pérdida de chance, entre otras consideraciones, con ofrecimiento de pruebas.

A fs. 76 se la tiene por presentada, con patrocinio letrado, corriéndose traslado a la demandada que contesta a fs.114/197 representada por el Dr. RICARDO SEBASTIÁN CABANA.

Comienza con negativas generales y particulares para luego reconocer que formalizó el contrato de alquiler, pero el día 16/9/06, por el término de dos años, ante la insistencia de la actora, no obstante habérsele comunicado que el edificio se encontraba en obra (notorio en todo momento) dado que se estaba edificando el piso superior, que se generaban ruidos y que se debía subir dos pisos por escalera, lo que complicaba la situación de la Sr.Araoz por ser una persona de edad, quien no obstante ello insistió y por ello el contrato se celebró, solicitándose un colocatario que fue ofrecido en la persona de su hijo José Ignacio Brandan Araoz, quien nunca firmó, siendo la causa del primer reclamo y posterior roce con la Sra. Araoz.

Que el 10 de noviembre la Sra. Araoz refirió molestias por tener que subir las escaleras varias veces al día y que no le gustaban los obreros que ensuciaban el palier, pretendiendo resolver el contrato en razón de que buscaría otro departamento con ascensor, recordándosele que el tema del ascensor y de la obra le habían sido advertidos desde un inicio y que para resolver el contrato debía cumplir con la ley 23.091 y pactado respecto al estado de paredes, artefactos, etc. lo que generó una reacción exacerbada de la actora aduciendo que no pagaría multa alguna y menos aún pintaría el departamento siendo que solo lo había usado algunos meses.

Que no tuvo noticias de la Sra. Araoz hasta el día 16/12/05, en que se recibió carta documento 1066688 donde se argumentaba falsamente acerca de la invasión de micro y macro organismos, afección de vías respiratorias, disminución de los volúmenes vitales, depresión, secuelas incapacitantes, relación causal directa con los excrementos de paloma, requiriendo una vivienda de similares condiciones a la que ocupaba, con condiciones de habitabilidad conforme a sus condiciones físicas y de salud, bajo apercibimiento de dar por rescindido el contrato y que rola a fs. 20/21; respondiéndosele por carta documento 018456334 AR del rechazo de la intimación, reiterando la actora requerimiento por carta documento 1066872 adjuntado a fs. 18/19 con el fin de intentar rescindir el contrato sin gastos a su cargo, lo que fue respondido por la demandada el 20/1/06 por carta documento 018458030 AR rechazando la intimación anterior.Que el día 27/1/06 en nombre de su mandante, retiró en disconformidad y bajo reserva las llaves de la propiedad de escribanía Lacsi, y en forma inmediata se constató por vía notarial (escritura Nº 4) el lamentable estado en que se encontraba el bien (desocupado, ventanas abiertas, paredes sin pintar, rayadas y manchadas, desportilladas, con huecos, sin enduídos ni revoques, etc., sin palomas ni rastros de ellas), lo que demuestra a su criterio, la inconducta de la actora y su primaria intención de dejar el inmueble sin abonar lo que le correspondía.

Que además de ello, el 16/1/06 se remitió a la actora carta documento 018456507 reclamándosele el pago de los alquileres adeudados con mas los impuestos previstos en el art. 5 de la ley 23.091, con resultado negativo, razón por la cual se inició el Exte. Nº B-154.335/06: “Preparación de Vía Ejecutiva. Ejecutivo: Ana Delia Verardi c/ Norma Graciela Araoz (Juz. C. y C. Nº 2, Sec. Nº 4) con resultado favorable a su mandante.

Destaca que en el caso, nos encontramos dentro del marco de la responsabilidad contractual sin que pueda confundirse con el régimen extracontractual, invocando al respecto el art. 1107 del Cód. Civil, que a su criterio, evita confusiones, acumulaciones y malos entendidos, según doctrina y jurisprudencia que invoca, para luego defender la validez de la cláusula eximente (Décima) del contrato de fs. 8/11 que libera de responsabilidad a la Sra.Verardi, entre otras consideraciones, no encontrando relación causal entre las patologías alegadas en la demanda y los micro o macro organismos procedentes de las palomas o aves, concluyendo que la patología derivada del contacto con los excrementos de las mismas se denomina Psitacosis o fiebre del loro y que las pruebas arrimadas no demuestran la existencia de la enfermedad, previo análisis de los términos de la demanda y de la historia clínica, continuando con los rubros indemnizatorios reclamados, solicitando el rechazo de pruebas, haciendo reserva del caso federal y ofreciendo las pruebas.

A fs. 198 se lo tiene por presentado, confiriéndose traslado a la actora a los fines del Art. 301 del C.P.C., lo que es contestado a fs.208.

A fs. 214 se cita a las partes a una audiencia de conciliación, la que fracasa (fs. 223), abriéndose la causa a prueba a fs. 247, la que se produce, citándose a las partes a la Audiencia de Vista de la Causa (fs. 466), la que celebrada a fs. 497 deja los autos en estado de resolver.

Las partes se encuentran de acuerdo en que han celebrado un contrato de alquiler, pero mientras la actora afirma que el departamento no tenía condiciones adecuadas de habitabilidad debido a nidos, pichones, parásitos, restos, excrementos y plumas de palomas que se encontraban en el 3er. piso, en construcción y abandonado, del edificio de propiedad de la demanda, quien no dio solución al problema que la llevó a rescindir el contrato anticipadamente por los problemas de salud que le ha ocasionado; la demandada por su parte reconoce que el edificio se encontraba en obra, que existían palomas en los alrededores y que ello era notorio para la actora, quien firmó el contrato aceptando la cláusula eximente de responsabilidad, pretendiendo resolverlo injustificadamente sin pagar las multas y gastos resultantes, negando la invasión de micro y macro organismos, afección de las vías respiratorias y demás patologías invocadas en la demanda y que exista relación causal alguna con los excrementos de paloma.Sabemos que en materia de responsabilidad objetiva, el daño causado con las cosas o por el riesgo de las mismas debe ser reparado- en principio- por el dueño y el guardián de la cosa que intervino activamente en su producción o el dueño y el guardián de la cosa riesgosa, destacándose que el propietario de una cosa es el guardián por naturaleza de la misma y pesa sobre él una presunción iuris tantum en tal sentido (art. 1113 del Cód. Civil).

En el ámbito del incumplimiento contractual se revela cada vez mas un significativo número de supuestos de atribución de responsabilidad objetiva, no obstante la imposibilidad hermenéutica de aplicar el art. 1113 del Cód. Civil en el ámbito aquél, a tenor de lo dispuesto en el art. 1107 mismo cuerpo legal.

Tal como lo explica Llambías (“Código Civil Anotado”, T. II B, p.417 y sgtes., Ed. Abeledo Perrot del 5/9/79), si bien es cierto que el art. 1107 del Cód. Civil impide acumular las ventajas que el sistema contractual y extracontractual pueda brindar, para identificar el régimen aplicable al caso hay que estar a los hechos en que se funde la pretensión del demandante, y dado que en el caso, el hecho tiene su origen en un contrato de alquiler, se configura un supuesto de responsabilidad contractual dentro del cual la propietaria se obligó a entregar la cosa aseada y en perfecto estado de habitabilidad para ser utilizado como vivienda (cláusulas cuarta y novena).

No obstante ello, podemos arribar a similares resultados y a la consagración de responsabilidades contractuales objetivas- muchas de ellas fundadas en la idea del riesgo creado- y no necesariamente en el referido art. 1113 del Cód. Civil.(VER).

En la especie, no cabe duda que la demandada detenta, en el carácter de dueña y guardiana, la unidad ubicada en el tercer piso, que no estaba concluida en su construcción, evidentemente por largo tiempo, sobre todo las aberturas, que no se encuentran cerradas, habiendo permitido por ello, que el lugar se infectara por la presencia de las aves que rondan el lugar (fs. 45/60 de la cautelar (Expte. Nº B-152.012/06)), y que a través del aire, las partículas de las heces se desprendieran al exterior afectando la unidad vecina y en consecuencia a la inquilina, sin dar solución alguna al problema, no obstante el requerimiento de la misma de fs. 21. Es decir que por su conducta, resulta alcanzada por la imputación objetiva, al generar o potenciar de manera autónoma el daño denunciado por la actora.

No es otro el sentido del art. 2616 del Cód. Civil que establece la obligación del propietario de un edificio de satisfacer los daños e intereses ocasionados a sus vecinos con motivo de la caída de materiales, entendido éste de manera amplia, comprendiendo no solo materiales de construcción sino cualquier otro (en el caso heces, esporas, insectos, etc.) que ocasione un perjuicio (enfermedad), y si a ello complementamos con el art. 2618 del mismo cuerpo legal, resulta evidente que el objetivo de la reforma de la ley 17.711 ha sido sancionar aquellas conductas (molestias que ocasionen los olores, daños similares (micro organismos) por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos (obra en construcción) que exceden la normal tolerancia (afección de la salud) en aras a la protección del uso regular de la propiedad (para vivienda);tan es así, que el art. 2621 del Cód. Civil protege la salubridad de los edificios y de las acciones nocivas a los vecinos, sin que pueda tenerse en las casas depósitos de aguas estancadas (y agrego cuerpos de animales muertos, excrementos) que puedan ocasionar exhalaciones infestantes (art.2625 mismo digesto).

De acuerdo al contrato (cláusula cuarta-fs. 7) la propietaria debía entregar el inmueble para ser utilizado como vivienda personal de la actora y su núcleo familiar primario; y si bien se estipula (cláusula novena) que la propiedad se encontraba en perfecto estado de aseo, término éste que debe entenderse a mi criterio en sentido amplio, es decir, en condiciones ambientales adecuadas al objeto del contrato, ello no se cumplía en su totalidad, dado que si bien presentaba un aspecto aceptable de habitabilidad, orden y prolijidad, por el exterior, en conexión con el tercer piso de su dominio, se introducían las partículas y olores productores de enfermedades, que convertían a la vivienda alquilada en inhabitable, resultando abusiva la cláusula décima que libera a la propietaria de los daños y perjuicios que pudieran producirse en la persona o bienes de la locataria, por hechos o actos de la naturaleza, mas aún cuando los mismos han sido potenciados por omisión de la dueña (desinfección, impedir anidamiento, etc.) teniendo en cuenta el estado de salud de aquélla.

Las acciones de las palomas evidentemente son hechos de la naturaleza, ya que está en su ser el emitir deyecciones, tener enfermedades, morir, entrar en estado de putrefacción, resultando la inmisión a través del viento (hecho también de la naturaleza como es evidente), un vicio o defecto oculto de la construcción del edificio que no puede quedar excluido de su responsabilidad por daño, resultando abusiva la pretensión de liberación “ante toda causa”, ya que el derecho no protege la conducta dañosa (art. 502 , 506, 507 , 508, 511,512 , 903, 904 , 953, 1068 , 1071 2º p. , 1077, 1079 , 1109 , etc. del Cód.Civil) y que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verisímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 del Cód. Civil).

Vale decir, que la voluntad de las partes ha sido convenir o estipular no sólo lo que esté formalmente expresado en el contrato, sino también las consecuencias virtualmente comprendidas en él, debiendo tenerse en cuenta para determinarlas, las disposiciones de la ley, los usos, prácticas del comercio y los principios de equidad, encontrando responsabilidad en la dueña de la cosa, ante la falta de un correcto y definitivo cierre de las aberturas y control de infecciones del edificio de su propiedad, mas aún cuando sabía de la existencia de palomas en las inmediaciones (fs.190 a)) tal como lo corrobora el testigo Waldo Rubén Farías en la Audiencia de Vista de la Causa al responder a la pregunta 7) como asimismo el testigo arquitecto José Luis Izquierdo que trabajó en las obras inconclusas, sin procurar cerramiento alguno.

En cuanto a la víctima, cabe preguntar si la misma ha tenido responsabilidad en el evento, a lo que cabe contestar que si bien no se ha cerciorado que la propiedad se encontrara libre de plagas, entiendo se vio inducida por el aparente estado de prolijidad que lucía la propiedad al momento de contratar.Sería una exageración y por lo tanto una interpretación demasiado estricta, exigir que la eventual inquilina indague en los alrededores para verificar si lo que muestra la propietaria se ajusta a la realidad, ya que se presume que existía buena fe de su parte y que si alquila la propiedad, lo hace para que sea habitable en condiciones adecuadas de salubridad, por lo cual, entiendo que la conducta de la actora no tiene entidad suficiente para interrumpir en forma parcial el nexo de causalidad pues era lógico no advertir, como lo reconoce (fs.56), en un primer momento la contaminación y como consecuencia su inhabitabilidad, dado que el foco distorsivo estaba oculto en el interior de la obra y los escombros de la construcción inconclusa.

Me refiero a que las condiciones de habitabilidad fueron perniciosas para la actora al punto de que el solo aspecto higiénico en realidad vino a ser un obstáculo para que esta continúe locando en las condiciones que habían pactado las partes.

Esa ruptura inculpable, las molestias, gastos para proveerse de otra vivienda no caben dudas que son consecuencia del mal estado de habitabilidad y que el fenómeno de las aves invasoras no son el “casus” de excepción que posee la cláusula 10 del contrato.

La radicación de animales como las palomas si bien son hechos de la naturaleza eso no significa que no fueran evitables. Debía el propietario bloquear el ingreso al tercer piso en obras del edificio, agudizar paliativos o desinfecciones que desalienten el ingreso de esos animales a la propiedad. Es decir que el dueño pudo evitar la colonización del sector.

Esto a mi entender, merece ser reparado tanto desde el punto de vista del daño material y sobre todo del daño moral, que se encuentra suficientemente probado, porque fue una situación objetiva y efectivamente verificable sin mayores esfuerzos del pensamiento, ver Cautelar B- 152012/08.pág. 45 a 69.

Esa reparación se encuentra ceñida al marco previsto por el art. 522 del C.C.y ambas expresiones confluyen en un único monto que a la fecha estimo en la suma de $ 15.000.

II.- Sin embargo y dada la profusión de expresiones de la demanda llego a la conclusión que también la actora ha pretendido que se la indemnice por el episodio de neumonía que la llevó a internarse y estar imposibilitada de realizar actividades asiginándole carácter causal a su contacto y convivencia con el cuadro que juzgo motivo de su justa rescisión. Es decir un reclamo por incapacidad originada en la invasión de su domicilio por las aves o sea que el virus microbio, factor alérgeno que desencadenó la enfermedad provino de las palomas, hecho éste que no fue probado. No existe una sola conclusión científica del experto perito de que el contagio con las palomas le provocara un cuadro de incapacidad y lo que tuvo (neumonía aguda típica)fue tratada con resultado favorable, ver fs. 387/392; 445.

La pericial del Dr. Marín concluye en que se trata la afección incapacitante de la actora de asma y al preguntársele si esa asma se desarrolló a partir de su inadecuada habitación contesta, fs. 450 pregunta 10. O sea que descarta que el asma incapacitante fuera adquirida por el hecho que juzgamos.

Al padecer asma y tener una personalidad neurótica, la llevó al cuadro que la aqueja en el sentido que la sumatoria de los factores insalubridad, angustia, estrés, actuaron como disparadores de la crisis asmática (según el experto).

En la audiencia de vista de la causa tanto el perito Marín como la lic. en Psicología Dolores Revuelta fueron muy claros en exponer sobre este caso. Me refiero a la base de una personalidad neurótica que afectaba a la actora, sus referencias a la sensación de morir porque era una enfermedad que le produciría la muerte (ahogo respiratorio) tiene vinculación con el asma que padece.Pero de allí a que su incapacidad provino de las palomas, entiendo que resulta un exceso más bien propio de una persona que sufre por una patología preexistente.

A fin de otorgar mayor precisión al fundamento indemnizatorio, entiendo que lo que consignara como el concepto procedente, en líneas superiores, incluye el episodio, trauma suceso momentáneo del cuadro ofensivo. Pero también queda claro que no fue probado en la causa que la incapacidad que ostenta la actora se la hubiera producido por habitar en un lugar nocivo. Ya sea que se trate de asma, bronquitis, neumonía típica o atípica ni ninguna otra enfermedad le originó incapacidad a partir de habitar en la locación inconveniente.

Dicho ello queda bien claro que no existe causalidad adecuada entre los daños reclamados como incapacitantes y la conducta culpa o responsabilidad del demandado y esto es lo que previsionan los Arts. 501, 901, 902 del C.C.

Ergo tampoco hay daño que resarcir caracterizado éste como originante de una incapacidad total y permanente al decir del actor.

I.- En síntesis entonces propongo se haga lugar a la demanda promovida por la Sra. Araoz, Norma Graciela en contera de Ana Delia Berardi en forma parcial. Siendo así la segunda nombrada deberá abonar a la actora la suma de $ 15.000 dentro de los diez días de notificada. Para el caso que mediare inconveniente, la suma de condena se incrementará por la Tasa Activa del BCNA hasta su efectivo pago.

En cuanto a las costas entiendo deben imponerse por el orden causado, ya que el intento de hacer un reclamo por una incapacidad que no fue originada por este suceso, que como lo propicio, debe rechazarse, implica ser vencida en esta pretensión. O sea que habiendo la demandada litigado con algún derecho y con buena fe, me llevan a proponer la imposición de costas por su orden (Art. 102 del C.P.C.), siendo así propongo que se regulen los honorarios de los Dres. MIGUEL ANGEL IMPERIALE, MARIA DE LOS A. CAÑAS en la suma de Pesos . ($ .) y Pesos . ($ .), respectivamente.Para el Dr. Ricardo CABANA en la suma de Pesos . ($ .) a los cuales sea deberá adiltar el IVA si correspondiere. Así también estimo los honorarios del Dr. Oscar Marín y la Lic. Dolores Revuelta en la suma de Pesos . ($ .) y Pesos Cuatrocientos ($ 400), respectivamente.

A los efectos de su justipreciación he tenido en cuenta el monto por el que prospera la demanda, lo dispuesto por los Arts. 4, 6, 7, cctes.y sstes. De la LA y Acordada Nº 14/87 del STJ.

Tal es mi voto.

Las Dras. Norma Beatriz Issa y Elsa Rosa Bianco, luego de haber deliberado, adhieren en todo al voto de Presidencia de Trámite, por cuanto lo estiman la solución justas del caso de acuerdo a las constancias acreditadas del mismo.

Por todo ello la SALA TERCERA DE LA CÁMARA EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE JUJUY

R E S U E L V E

1.- Hacer lugar parcialmente a la demanda promovida por Norma Graciela Araoz en contra de Ana Delia Verardi, condenando a esta última a abonar a la primera nombrada la suma de Pesos Quince Mil ($ 15.000) dentro del término de diez días de notificada la sentencia. Ello en concepto de única, íntegra, total indemnización de daños y perjuicios; aclarándose que en caso de incumplimiento la suma de condena se incrementará por aplicación de intereses de la Tasa Activa del Banco de la Nación Argentina hasta su efectivo pago.

2.- Imponer las costas por su orden.

3.- Regular los honorarios de los Dres. MIGUEL ANGEL IMPERIALE, MARIA DE LOS A. CAÑAS en la suma de Pesos Dos Mil Cien ($ 2.100) y Pesos Novecientos ($ 900), respectivamente.

4.- Regular los honorarios del Dr. Ricardo CABANA en la suma de Pesos . ($ .) a los cuales se deberá aditar el IVA si correspondiere.

5.- Regular los honorarios del Dr. Oscar Marín y de la Lic. Dolores Revuelta en la suma de Pesos . ($ .) y Pesos . ($ .), respectivamente.

6.- Notificar, agregar copia en autos, dar participación a los organismos de recaudación fiscal, protocolizar y archivar.

  1. ¿Cuánto tardó el juicio? ¿Cuánto le costó a la inquilina? ¿Dónde estuvo viviendo luego? Debería haber otro recurso que no nos dejara sin techo al litigar

  2. me parece justo .muchos dueños alquilan y se desentienden de sus responsabilidades solo les interesa cobrar

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