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Partes: Drisun Mario Daniel Félix c/ Bauen Arquitectura SRL – Pilay SA – Pilares SRL UTE y/o continuadora s/ demanda de derecho de consumo
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de Rosario
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: 18va nominación
Fecha: 20 de octubre de 2025
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-157879-AR|MJJ157879|MJJ157879
Voces: PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR – RELACIÓN DE CONSUMO – DAÑOS Y PERJUICIOS – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – LOCACIÓN DE OBRA – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – CORREO ELECTRÓNICO – DAÑO MORAL – DAÑO PUNITIVO – PROPIEDAD HORIZONTAL – PRUEBA
Procedencia de una demanda por incumplimiento contractual y daños promovida por un consumidor contra empresas constructoras en el marco de una locación de obra bajo el sistema Pilay. Cuadro de rubros indemnizatorios.
Sumario:
1.-Corresponde admitir la indemnización del daño moral, ya que resulta evidentemente presumible que la actora debió resultar agraviada en su tranquilidad y paz interior si luego de 20 años de esfuerzo y ahorro, se vio frustrada en sus legítimas expectativas de obtener la cosa prometida habiéndose visto obligada a aceptar una unidad en propiedad horizontal que no cumple acabadamente con lo convenido.
2.-Siendo que el contrato se limita a describir la unidad prometida y luego menciona que la misma tendrá un total aproximado de 73 mts2 sin especificar si los mismos son exclusivos o, exclusivos y comunes de uso exclusivo, o exclusivo y comunes de uso exclusivo y común, lo cual debió ser aclarado por la accionada, dicha cláusula debe ser interpretada a favor de la consumidora y, consecuentemente entender que los 73 mts2 cuadrados mencionados en el contrato hacen referencia a la superficie cubierta y semicubierta de la unidad, lo cual comprende a los metros exclusivos y comunes de uso exclusivo.
3.-La oposición de la accionada a la agregación como prueba en autos de los mails dirigidos al actor choca con la clara disposición del art. 318 del CCCN, norma que expresamente faculta a su destinatario a su presentación como prueba en juicio siempre que la misma no revista carácter confidencial.
4.-La indemnización del daño punitivo es procedente, pues ha quedado demostrado la falta de voluntad de la demandada en lo relativo al cumplimiento debido de las obligaciones a su cargo, habiendo mediante argucias pretendido conformar al consumidor a aceptar un departamento en una zona notoriamente distinta a la comprometida y de dimensiones menores.
Fallo:
DRISUN, MARIO DANIEL FELIX C/ BAUEN ARQUITECTURA SRL PILAY SA PILARES SRL UTE Y/O CONTINUADORA S/ DEMANDA DE DERECHO DE CONSUMO
21-02971953-2
Juzg. 1ra. Inst. Civil y Comercial 18va. Nom.
ROSARIO, 20 de Octubre de 2025 No Rosario,
Y VISTOS: Los presentes autos caratulados «DRISUN MARIO DANIEL FELIX C/ BAUEN ARQUITECTURA SRL PILAY SA PILARES SRL UTE Y/O CONTINUADORA S/ DEMANDA DE DERECHO DE CONSUMO» CUIJ.21-02971953-2 de trámite por ante este Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 18° Nominación de Rosario, venidos a despacho para el dictado de definitiva.
A fs. 4 la Dra. María Milva del Rosario Sanchez, apoderada de MARIO DANIEL FELIX DRISUN, interpone demanda de incumplimiento contractual y daños y perjuicios defensa al consumidor y rendición de cuentas documentadas contra BAUEN ARQUITECTURA SRL – PILAY SA – PILARES SRL, UNION TRANSITORIA DE
EMPRESAS y/o continuadora, persiguiendo: que se declare el incumplimiento contractual de la parte demandada, intimándosela en un plazo perentorio a la entrega de la unidad de departamento comprometida y abonada en un 100% por la parte actora; que se condene al pago de los daños y perjuicios y daños punitivos por la suma estimada (de acuerdo a los rubros demandados) de PESOS SESENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL ($68.975.000) con más los intereses que correspondan, costos y costas – o lo que en mas o en menos determine VS conforme la prueba a producirse en autos; que se haga lugar y se ordene la rendición de cuentas documentada.
Manifiesta que Mario Drisun suscribió en fecha 25 de noviembre de 2005 con la Unión Transitoria de empresas demandada, el contrato N°1397 del Grupo F01, en calidad de inversor.Destaca que la vinculación se dio bajo la figura de la «locación de obra».
Explica que el actor abonó el 100% de los aportes ordinarios y extraordinarios dispuestos por la empresa constructora a lo largo de los años, con sus correspondientes reajustes o redeterminaciones conforme a los índices publicados mensualmente por la Cámara Argentina de la Construcción Art. VII., sin haber sido sorteado para el acceso a una unidad de departamento de las características detalladas.
Aclara que el Sr. Drisun pese a cumplir todas sus obligaciones, nunca fue sorteado. Que fue recién en el mes de octubre de 2022 y faltando solo dos cuotas de aportes, cuyo pago finalizó en diciembre de 2022, que la empresa al liquidar la cuota expone «Adjudicado en condominio Los Pasos Torre G 04-09».
Explica que para el asombro del Sr. Drisun, esta unidad de departamento se encuentra alejadísimo del radio céntrico «Entre Boulevares» originariamente pactado y además el departamento está en construcción, con lo cual, pese a que el actor tiene todas las obligaciones legales cumplidas en un 100% las empresas constructoras no tienen nada para ofrecerle, habiendo violado absolutamente todos sus derechos y habiéndose quedado con todos los ahorros del actor puestos de buena fe para obtener este inmueble con destino a vivienda.
Detalla que remitió carta documento al no obtener respuesta, y que la misma fue contestada por la parte demandada. Que su cliente se presentó en fecha 06/03/23 a las 12 hs con quien suscribe, y que en la reunión fueron atendidos por el apoderado Dr. Gonzalo Bigoritto. Que este les informó que las empresas reclamadas ofrecían una unidad de departamento que estaba con la obra muy avanzada, Unidad 05 1, del edificio de calle Cafferata 848 de Rosario cuya fecha de entrega posible era a diciembre de 2023. Que asimismo el Dr. Bigoritto en representación de las demandadas, ofreció como compensación económica al Sr.Drisun, a partir del mes de abril de 2023 y hasta la entrega efectiva de la obra la suma de $ 75.000.- (Pesos setenta y cinco mil) reajustables, hecho que
jamás se concretó.
Continúa diciendo que la demandada remitió a su mail documentación para ser firmada por el actor. Y que para el asombro del actor y para mostrar nuevamente el sistema de brutal violación a todos los derechos del consumidor, en su rol de parte más débil de la relación contractual y como «Drisun» ya abonó «todo» lo que tenía que abonar y resulta evidente que a «Bauen» ya no le interesa siquiera guardar las formas, mucho menos cumplir, es que comunica por mail a ella, en calidad de abogada de Drisun, que tal departamento estaba por ser vendido y se lo habían ofrecido por confusión.
Sostiene que Drisun se vio nuevamente vulnerado en sus derecho de acceder a su vivienda, la que ya tiene pagada en su totalidad luego de haber puesto sus ahorros durante años con los fines de obtener su vivienda.
Desarrolla entonces que procede a demandar la rendición de cuentas documentadas, el incumplimiento contractual, la violación a la ley de defensa del consumidor, acercando los argumentos que avalan su postura. Resumen que solicita la rendición de cuentas, la inmediata entrega de la unidad de departamento comprometida, los daños y perjuicios por incumplimiento contractual, material y moral.
Por último ofrece la prueba de la que habrá de valerse, funda sus derechos y formula reservas.
A fs. 57, el Juzgado de Primera Instancia de Distrio en lo Civil y Comercial de la 17° Nominación de Rosario, ordena el primer decreto de trámite sumarísimo.
A fs. 68 comparece la Dra. Maite A. Iturbe como apoderada BAUEN ARQTUIECTURA SRL – PILAY SA – PILARES SRL – U.T.E. Recusa sin causa y plantea revocatoria respecto al trámite sumarísimo otorgado.
A fs. 77 se radican los presentes por ante este Juzgado de Primera Instancia de Distrio en lo Civil y Comercial de la 18° Nominación de Rosario.
A fs.79 la Dra. Sanchez manifiesta su oposición al trámite ordinario.
Asimismo, amplia y adecua la demanda interpuesta, ofreciendo pruebas, realizando reservas y solicitando se intime entrega de la posesión.
A fs. 114 se resuelve hacer lugar a la revocatoria interpuesta y consecuentemente ordenar que le presente tramitará por la vía del juicio ordinario.
A fs. 145, en fecha 24 de noviembre de 2023, se toma audiencia art. 19 CPCC, de la que surge que: «(.)comparecen por la parte actora el Sr. Mario Danile Felix Drisun, DNI: 13.174.845. conjuntamente con su abogado el DR. Mauricio Campana, quien comparece en este acto, sin revocar poder y conforme mandato obrante en autos y con igual domicilio al constituído y se compromete a adjuntar su respectiva boleta de iniciación en el plazo de dos días: por la otra parte comparece la Dra. Maite Iturbe, conforme representación acreditada en autos. Luego de un intercambio de opiniones las partes acuerdan: 1) La demandada entregará al actor un inmueble en propiedad horizontal sito en calle San Martín 1332 – unidad 03-06 correspondiente al Edificio Bauen 130 de la ciudad de Rosario. 2) Dicha entrega se efectuará en el trascurso de la semana entrante en día y hora a convenir por las partes. Sin perjuicio de lo cual el Sr.Drisun concurrirá a la unidad ofrecida, previo a la entrega a fin de verificar el estado en que la misma se encuentra y el metraje respectivo.- 3) Se deja expresa constancia que si bien en el sorteo extraordiario ocurrido en junio 2022 se le adjudicó al actor una unidad en el inmueble denominado Condominio Los Pasos, no siendo ello lo convenido por las partes, según manifiesta el actor, se sustituye en este acto dicha unidad por la que aquí se ofrece y se acepta.- 4) Que al momento de efectivizarse la entrega de la unidad se dejará expresa constancia de la cantidad de metros exclusivo de que dispone la unidad entregada, a los efectos a que por derecho hubiera lugar.5) Asimismo se deja constancia que al presente el actor no adeuda suma alguna en concepto de precio de la unidad. 6) En este acto la actora reserva derechos de continuar con el trámite de autos por el resto de la pretensiones no canceladas en la presente transacción y la demanda manifiesta que el presente acuerdo transaccional lo es sin reconocer hechos ni derechos.- 7) Se deja constancia que las costas del presente acuerdo transaccional parcial quedan sujetas a las resultas de la sentencia a dictarse en autos.- Con lo cual no siendo para más se dá por terminado el acto lo que previa lectura y ratificación firman por ante mi los comparecientes, lo que certifico».
A fs. 173 se decreta: «Por contestado traslado si en tiempo y forma estuviere.- Tal como surge de la audiencia de conciliación celebrada en autos por ante la suscripta, en fecha 24/11/23 (fs. 90) las partes acordaron «transacción parcial» sobre el objeto de esta litis, consistente en que: La actora aceptaba la entrega del departamento sito en calle San Martín 1322 – unidad 03/06, en cumplimiento del contrato oportunamente suscripto entre las partes y en sustitución del que le fuera erróneamente adjudicado en el sorteo extraordinario de fecha junio 2022.Se acordó asimismo que el actor dejaría constancia expresa del metraje de la unidad entregaba a efectos de proseguir a este respecto con el reclamo incoado en autos, haciendo además expresa reserva de continuar con esta acción en el resto de las pretensiones que no fueron transadas (rendición de cuentas, daños y perjuicios por mora en la entrega y diferencia entre lo convenido y lo entregado, daño extrapatrimonial y punitivo). Que en lo que respecta a los vicios aparentes resulta de aplicación lo normado por el art. 1272 inc a del CCCN. En función de lo expuesto, y en cotejo con el acta de recepción agregada a estos obrados a fs. 100/102 por la actora, se concluye que la misma se adecua totalmente a lo acordado por las partes en la audiencia de conciliación referida. Atento lo cual, careciendo la negativa de la actora de recepción de la unidad de fundamento fáctico o jurídico alguno razonable, de persistir en dicha actitud deberá asumir las consecuencias de su accionar, lo cual será merituado, en su caso, al momento del dictado de definitiva».
A fs. 180 se corre traslado de la demanda.
A fs. 184 la Dra. María A. Iturbe interpone excepción de falta de legitimación pasiv a fundando la misma citando normativa, doctrina y jurisprudencia, y solicitando se haga lugar a la misma y se rechace la demanda con costas por cuanto la misma fue impetrada con la UTE, quien no tiene capacidad ni legal ni jurídica para estar en juicio.
Subsidiariamente, contesta demanda, solicitando el rechazo con costas.
Niega todos y cada uno de los hechos e invocaciones de derecho que no fueran objeto de expreso reconocimiento. Realiza negativa en particular.También desconoce la validez de toda la documentación acompañada en copias simples que no sean objeto de reconocimiento.
Manifiesta luego que, a la fecha, la unidad originalmente adjudicada fue sustituida -sin reconocer hechos ni derechos invocado por el actor- por la unidad 03-06 del edificio Bauen 130, ubicado en calle San Martín N°1332 de la ciudad de Rosario, la que se encontraba disponible y sin adjudicar, y que fue entregada el día 06/12/2023, tal y como resulta del acta de recepción que acompaña. Indica que como tal, este nuevo hecho delimita la pretensión de marras.
Realiza un análisis del contrato suscripto. Refiere a los contratos a largo plazo, deberes de las partes, reglas de interpretación, citando normativa al respecto.
También a la cláusula rebus sic stantibus, las bases de Larenz, la previsión de las partes, la naturaleza jurídica del contrato suscripto.
Se expresa respecto de la resolución N°1459/03 de la Inspección General de Justicia IGJ.
Continúa refiriendo a la incorporación a un sistema económetrico, a las bases económico financieras del sistema, las reglas de interpretación y contratos conexos.
Manifiesta consideraciones respecto del estado del contrato de la actora, expone sobre la validez de la adjudicación, y demás cuestiones del contrato referido. Se expide sobre el plazo de entrega de la unidad. Y continúa explayándose sobre la unidad funcional y demás consideraciones del caso.
Realiza también aclaraciones del análisis del caso a la luz de la Ley de Defensa del Consumidor. Y respecto del reclamo de la actora, manifestando sobre los puntos en particular del mismo.
Por último ofrece la prueba de la que habrá de valerse y formula reservas.
A fs. 683 la Dra.Sanchez contesta el traslado de legitimación pasiva, solicitando su rechazo, acercando los argumentos de su postura y destacando principalmente que Drisun dio inicio a la demanda según los términos contractuales detallando qué empresas conforman la UTE, denunciando el domicilio señalado en los contratos, que es el domicilio de la administradora Pilay SA. Que en autos compareció la apoderada de las empresas por poder expedido por PILAY SA quien posee representación legal de cada uno de los miembros de la UTE. Que esta situación es particular en virtud del contrato que estamos analizando y de las circunstancias de la causa, siendo sumamente relevante la actitud de la demandada que siempre recibió las notificaciones dirigidas a la UTE en el domicilio de su representante, habiendo cumplido el representante en responder y luego comparecer al proceso. Que en autos se suscribió un acuerdo transaccional parcial de pleno efecto y que se está cumpliendo, todo con la representación de Iturbe, como apoderada de las empresas que conforman la UTE. Y que la sentencia a recaer en autos, obviamente, por imperio legal se impondrá a cada empresa que compone el grupo, por carecer la UTE de personería jurídica propia.
También realiza demás consideraciones.
A fs. 704 se abre la causa a prueba, fijándose audiencia de proveído de prueba en el marco del Plan Piloto de Oralidad en los Procesos Civiles, impulsado por la Corte Suprema de la Provincia de Santa Fe, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Provincia de Santa Fe y el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, protocolo de actuación recomendado por Acuerdo Ordinario – Acta 48/2017 de fecha 5 de diciembre de 2017 de la Excma. Suprema Corte de la Provincia de Santa Fe.
Las partes ofrecen las pruebas de las que habrán de valerse.
A fs. 758, en fecha 9 de mayo de 2024, se toma audiencia de proveído de pruebas en el marco del protocolo referido, fijándose audiencia de producción de prueba.
A fs. 796 la Dra.Iturbe manifiesta sobre reconocimiento de documental.
Se agregan periciales e informativas.
A fs. 1225, en fecha 3 de septiembre de 2024, se toma audiencia de
producción de pruebas. En la misma se produce prueba confesional.
Se agregan periciales.
A fs. 1495 se clausura el período probatorio y pasan los autos a las partes
para alegar por su orden.
A fs. 1498 acompaña alegato la parte actora. Y a fs. 1520 lo acompaña la
demandada.
A fs. 1577, se agrega dictamen de la Fiscalía Extrapenal de Rosario.
A fs. 1873, se decreta el llamamiento de autos para sentencia, el que se
notifica a fs. 1874-1877.
Cumplimentados requisitos formales y no constando escritos sueltos para
agregar según informe, quedan los presentes en estado de resolver.
Y CONSIDERANDO: Que conforme lo normado por el art. 243 CPCC, «los hechos constitutivos de la litis son los que proceden jurídicamente de la demanda y su contestación y de las peticiones formuladas en ella». Por consiguiente, corresponde analizar los hechos invocados, las constancias de autos y el derecho aplicable en la especie. (C.C.C. de Santa Fe, sala 1ra., Zeus, Tomo 12, p.R-33).
Que la cuestión litigiosa queda integrada con la contestación de la demanda. «El esquema temático de cuestiones jurídicas propuesto por el actor al promover la demanda, que en definitiva serán objeto litigioso y constituirán el thema decidendum, se completa con la contestación de la demanda, porque sobre las admisiones y negaciones del demandado se determina cuales serán los hechos controvertidos («cuestión litigiosa») y la forma en que se distribuirá la carga de la prueba.» («La demanda y la defensa en el proceso civil», Víctor De Santo Bs.As., edit. Universitaria, l981, p.459).
Que se encuentra reconocido en autos que:1) Que el actor celebró con las demandadas, en fecha 25 de Noviembre de 2025, un contrato de Locación de Obra por el sistema de economía y Administración incorporándose como «inversor» al Grupo F contrato 1397 – Proyecto de vivienda F01.- 2) Que el actor cumplió todas las obligaciones a su cargo abonando la totalidad de las cuotas ordinarias y extraordinarias convenidas.- 3) Que con por Sorteo Extraordinario celebrado el 23/06/2022 resultó adjudicatario de la unidad «04-09» Piso 04 perteneciente al condominio Los Pasos Torre «G» ubicado en calle Avda. Miglierini No 972 de esta ciudad de Rosario.-4) Que el actor rechazó dicha adjudicación por no adecuarse a los términos del contrato.-
Que resultan hechos controvertidos al presente: 1) Si la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta resulta procedente. 2) Si existió mora por parte de la accionada en la entrega de la unidad.- 3) Si la unidad finalmente adjudicada, sita en calle San Martín 1332 píso 3 de Rosario reúne el metraje contractualmente convenido.-4) Si la accionada cumplió con la realización de las adjudicaciones por sorteo pactadas en el contrato.- 5) Si resultan procedentes los rubros e importes pretendidos por la accionante.
Que, en primer lugar, resulta necesario recordar que el tribunal interviniente no tiene la obligación de analizar y resolver las cuestiones planteadas por los justiciables en base a la totalidad de argumentos, consideraciones y elementos que los mismos aporten a la causa, bastando a tal fin se pondere los relevantes a los fines de dirimir el thema decidendum. En este sentido, se ha señalado que «los jueces no están obligados a considerar una por una todas las pruebas de la causa, sino sólo aquellas que estimen conducentes para fundar sus conclusiones, como tampoco están constreñidos a tratar minuciosamente todas las cuestiones expuestas por las partes ni analizar los argumentos que a su juicio no posean relevancia.La exigencia constitucional de que los fallos judiciales sean motivados, sólo requiere una fundamentación suficiente, no una fundamentación óptima por lo exhaustiva» (CCyC de Rosario, sala 3, 29/7/2010, «Piancatelli c/ Ryan deGrant», http://www.legaldoc.com.ar).
Entrando entonces en primer término al análisis de la excepción de falta de legitimación pasiva intentada por la accionada, desde ya se adelanta que la misma ha de ser rechazada.
Que tal como surge de las constancias de esta causa la presente demanda fue interpuesta contra BAUEN ARQUITECTURA SRL – PILAY SA – PILARES SRL, UNION TRANSITORIA DE EMPRESAS y/o continuadora, con domicilio en calle Bv. Oroño 166 de Rosario (ver escrito de promoción y foja cero), siendo las accionadas la contraparte contractual del actor.
Que notificadas las accionadas de la presente en el domicilio denunciado comparece la Dra. Maite Analí Iturbe, acreditando su representación con poder general agregado a fs. 60 y sigs., otorgado en fecha 23/04/18 por el Sr. Luis Oscar Trento mediante escritura Nro.35, y manifestando el poderdante que concurre al acto en nombre y representación de Pilay S.A. siendo dicha sociedad Administradora del «Sistema de Planes de Vivienda de Esfuerzo Individual y Ayuda común promovido en la ciudad de Rosario por la UTE denominada «BAUEN ARQUITECTURA – PILAY – PILARES SRL. Cuit. N.
30-63864443-2″. Que en el mandato referenciado textualmente se lee: «Que por Pilay S.A. y por «BAUEN ARQUITECTURA – PILAY – PILARES SRL. UTE Cuit. N.
30-63864443-2″ otorga Poder General para Pleitos y trámites Administrativos a favor de la Dra. Maite Analí Iturbe, DNI. N.32.725.884.» (el resaltado me pertence).
Que como si lo expresado hasta aquí fuera poco, es preciso resaltar que el intercambio epistolar habido entre las partes fue cursado al mismo domicilio real – Bvd.
Oroño 166 de Rosario. Habiendo sido respondido por Gonzalo Bigoritto, en su carácter de Apoderado de BAUEN ARQUITECTURA – PILAY – PILARES SRL. Cuit. N. 30-63864443-2, (fs. 26).
Que pretender entonces, como lo hace la apoderada de las accionadas, que «BAU EN ARQUITECTURA – PILAY – PILARES SRL. UTE Cuit.N. 30-63864443-2 no se encuentra representada en este trámite implica un claro devenir contra sus propios actos anteriores y denota evidente mala fe procesal.
En función de lo expuesto la excepción de falta de legitimación pasiva es
rechazada.
Que previo al análisis de las probanzas de autos resulta preciso aclara que
la oposición de la accionada a la agregación como prueba en autos de los mails dirigidos al actor choca con la clara disposición del art. 318 del CCCN, norma que expresamente faculta a su destinatario a su presentación como prueba en juicio siempre que la misma no revista carácter confidencial. Resultando claramente que los correos electrónicos en cuestión no ostentan dicho carácter por tratarse de correspondencia de contenido comercial.
Que entrando entonces al fondo de la cuestión traída a consideración en autos, de la probanza colectada surge acreditado que: 1) Que en la cláusula I del contrato celebrado entre las partes o contrato se describe al contrato de locación de obra por el sistema de economía y administración como aquel por el cual el sistema al que se incorpora el consorcista se estructura sobre la base de un conjunto de consorcistas que persiguen el objetivo de invertir su dinero en la construcción de casas o departamentos, y que suman sus esfuerzos para lograrlo, constituyendo entre todos un consorcio de condóminos a largo plazo. 2) Que de la Cláusula Cuarta del contrato celebrado entre las partes surge que las accionadas se obligaron a construir y adjudicar departamentos céntricos, en perfectas condiciones de habitabilidad, con las características constructivas detalladas en la cláusula referida, compuestos de dos dormitorios, living comedor, cocina y baño. Con una superficie aproximada de 73 mts. Cuadrados. Ubicados en la ciudad de Rosario, en el radio delimitado por Avda. Francia, Cerrito y el río. 3) De la cláusula XIV surge que las unidades serían adjudicadas en sub grupos de 250 personas, con la siguiente frecuencia:Primera a Tercera Adjudicación, 6 departamentos; Cuarta y quinta adjudicación; se entregarán 8 departamentos; de la Sexta a la Novena adjudicación; 12 departamentos; de la Décima a la Décimo cuarta, se entregarán 14 departamentos; de la Décimo Quinta a la Décimo Novena, 16 departamentos y en la vigésima se entregarán 20 de departamentos. El 50% de las departamentos se entregarán por sorteo y el 50% restante por licitación, salvo en el año vigésimos en que resultarán adjudicados los inversores faltantes. Todas las adjudicaciones son anuales, con excepción de la primera que se realizará a los 18 meses del primer aporte ordinario y la última, que tendrá lugar a los 6 meses de la décimo novena adjudicación.- Aclara asimismo la cláusula que las adjudicaciones se encuentra programadas previendo un 100% de aportes.- 4) Que se encuentra acompañado a estos autos las constancias de realización de Dieciocho Actos de Adjudicación por sorteo, correspondientes a los meses de: Octubre de 2006, Agosto de 2007, Febrero de 2008, Agosto de 2009, Noviembre de 2010, Julio de 2011, Noviembre de 2012, Julio de 2013, Octubre de 2014, febrero de 2015, marzo de 2016, enero de 2017, agosto de 2018, febrero de 2019, agosto de 2020, abril 2021, enero 2022, y enero 2023. Todas ellas pasadas por ante certificación notarial , dejando asimismo debida constancia de los contratos que no se encontraban al día con el pago de las cuotas requeridas para participar en el sorteo. No habiendo el actor resultado adjudicado por sorteo en ninguna de dichas oportunidades.Siendo adjudicado en el acto correspondiente al vigésimo año.- 5) Que con el informe pericial del tasador agregado en autos surge que el departamento entregado tiene una superficie cubierta de 55,8 m2 y 7,82 de superficie semicubierta lo cual totaliza 62,90 ms de superficie exclusiva y 83,47 mts2 entre metros comunes y exclusivos.- Aclara el perito que el valor de mercado del metro cuadrado de unidades similares es de U$D 1574.-
Que surge probado en autos y reconocido por el actor al momento de su absolución de posiciones en la Audiencia de Producción de Pruebas realizada en autos que:
El sistema Pilay es la sumatoria de todos los consorcistas bajo administración, en un conjunto que incluye contratos que empiezan y terminan en diferentes fechas, desarrollado bajo el esquema de un consorcio de condóminos a largo plazo, donde el fenómeno de la interrelación e interdependencia entre los distintos contratos que aquellos suscriben, representan el instrumento de incorporación individual a un negocio económico global, y cómo es que sólo a partir de dicha interrelación es que resulta factible la consecución de la finalidad económica común perseguida por todos ellos.La relación de cada suscriptor no es exclusivamente un vínculo bilateral y aislado, emergente del contrato tipo que aquel ha suscripto con una entidad administradora, sino que existe un complejo de relaciones contractuales que se entrelazan y convergen a un único programa económico global, el cual es el esquema del consorcio de condóminos al cual dicho suscriptor se incorpora.
Que en preciso destacar hay que destacar que las distintas cláusulas que componen los contratos suscriptos deben ser interpretadas vinculando una con las otras, y teniendo presente que media un expreso nexo entre el titular de cada contrato y el resto de los inversores, por ser una nota esencial del sistema Pilay el esfuerzo individual y la ayuda común mediante un aporte mancomunado y recíproco de sus integrantes, el cual constituye un presupuesto técnico financiero imprescindible para el fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales, siendo que en el contrato base de esta acción se encuentran detalladas las bases económicas y financiera del sistema Pilay -cláusulas XXXVII- XXXVIII; XLIV, entre otras.-
Que de los dicho hasta aquí se concluye entonces que: 1) Que del contrato celebrado entre las partes la UTE demandada se comprometió a la entrega de una vivienda en propiedad horizontal, ubicada en el radio de Avda. Francia, Cerrito y el río, por sorteo o licitación en el plazo máximo de 20 años desde la fecha de pago de la primera cuota ordinaria. 2) Que el contrato se celebró en el mes de Noviembre de 2005, habiendo sido adjudicado de un departamento en P.H sito en calle San Martín 1332 piso Tercero depto 06 en fecha 06 de Diciembre de 2023 (Acta de recepción obrante en original en Secretaría de este Tribunal). 2) Que la accionada celebró al menos 18 sorteos de adjudicación, en los cuales el actor no resultó beneficiado.- Habiendo resultado adjudicado en el sorteo extraordinario de fecha Diciembre de 2022 de la unidad Los Pasos Torre G 04-09 sita en la Avda Miglierini 972 de Rosario.3) Que habiendo rechazado la actora la unidad adjudicada por no adecuarse a los términos del contrato, conforme carta documento remitida en fecha 16/02/23, la accionada ratifica su postura de entrega de la unidad sita en el complejo Los Pasos. 4) Que luego de promovida la presente acción Julio de 2023 es que la demandada en el mes de Agosto de 2023 puso a disposición la unidad sita en calle San Martín 1332 que finalmente le fuera adjudicada
en fecha 06/12/23.- 5) Que la unidad entregada no reúne los 73 mts. cuadrados de superficie comprometidos contratualmente .- Al respecto cabe recordar que los arts. 3 y 37
LDC así como el 1094 y 1095 CCCN expresamente disponen la interpolación pro- consumidor. Así el art. 37 ley 24240 reza: «La interpretación del contrato se hará en el
sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa».
Por su partes el art. 1094 in fine, establece que «En caso de duda sobre la interpretación de este Código o las leyes especiales, prevalece la más favorable al consumidor», y en el art. 1095 dispone que en materia de interpretación del contrato de consumo el mismo «se interpreta en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existen dudas sobre los alcances de su obligación, se adopta la que sea menos gravosa».
Al respecto sostiene la doctrina:»La aplicación del principio «in dubio pro consumidor» se justifica desde un punto de vista conceptual en la idea de progresividad y no regresividad de los derechos, toda vez que el consumidor pueda verse amparado por una mayor protección, debe hacerse prevalecer esta situación (ya sea normativa, interpretativa o fáctica) por sobre toda otra situación diversa que colisione con esta y ofrezca desde el punto de vista protectorio un escenario desmejorado comparativamente para este mismo sujeto.
Por todo ello, siempre que el existan situaciones, interpretaciones, obligaciones o condiciones disyuntivas en relación a un consumidor / usuario siempre se debe efectuar este ejercicio de labor interpretativa comparativa, cuál de esas dos situaciones, interpretaciones, obligaciones o condiciones es más favorable, más beneficiosa, más provechosa, más protectoria, o menos gravosa para el consumidor / usuario, lo que en definitiva luego será exigible por el propio consumidor / usuario como derecho en caso de verse vulnerado por no haberse adoptado dicha interpretación más favorable. (Faliero, Johanna -«PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR – IN DUBIO PRO CONSUMIDORC. Fecha:
11-06-2023 Cita: MJ-DOC-17209-AR|MJD17209).
Pues bien, siendo que el contrato se limita a describir la unidad prometida y luego menciona que la misma tendrá un total aproximado de 73 mts2 sin especificar si los mismos son exclusivos o, exclusivos y comunes de uso exclusivo, o exclusivo y comunes de uso exclusivo y común, lo cual debió ser aclarado por la accionada, dicha cláusula debe ser interpretada a favor de la consumidora y, consecuentemente entender que los 73 mts2 cuadrados mencionados en el contrato hacen referencia a la superficie cubierta y semicubierta de la unidad, lo cual comprende a los metros exclusivos y comunes de uso exclusivo (balcones, patios, e tc). Siendo por lo demás, dicha interpretación, acorde a los usos y costumbres del mercado inmobiliario.-
Que entrando entonces al análisis de la procedencia de los rubros reclamados se concluye que el daño patrimonial por diferencia de metros prometidos y entregados resulta procedente en un total de 10,1 mts cuadrado (73 – 62,90) resulta procedente.Dicha indemnización se valúa en la suma de U$D 15740.- conforme valuación del tasador realizada en autos.-
Que igual suerte ha de correr la indemnización por daño extrapatrinonial Al respecto cabe que el agravio moral importa una lesión a las afecciones legítimas: entre otras, la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, el honor, la integridad física, los afectos familiares, aunque no cualquier inquietud o perturbación del ánimo derivados de la privación de bienes materiales son suficientes para justificarlo (C.N.Com. Sala B «Katsikaris, A. c/ La Inmobiliaria Cía. de Seguros s/ ord.» 12/8/86).
En esta línea de ideas pues, no existe necesaria vinculación proporcional entre el daño moral y el perjuicio que afecte la persona de la víctima, pudiendo la indemnización variar en razón de las circunstancias de cada caso (Sala D, «Saigg de Piccione, Betty c/ Rodríguez, Enrique», 28/8/87).
El daño moral existe cuando se lesionan derechos de las personas que son extraños a valores económicos y su reparación tiene su carácter resarcitorio y no meramente sancionario o ejemplar, en tanto lo que se trata de lograr a través de la indemnización, es una compensación que, en alguna medida, morigere los efectos del agravio moral sufrido (Sala C, «Flehner, Eduardo c/ Optar S.A.», 25/6/87).
A diferencia de lo que sucede con otros rubros indemnizatorios empero, la acreditación del daño moral puede no requerir, necesariamente, de elementos que objetiven, mediante pericias médicas o psicológicas, la existencia de un perjuicio físico o psiquiátrico (conf. CCom., Sala A, «Pérez Ricardo Jorge y otro c.Banco Bansud S.A.», del 04.05.06).
Que en el sub lite, sin perjucio de la prueba pericial psicológica realizada en autos, resulta evidentemente presumible que la actora debió resultar agraviada en su tranquilidad y paz interior si luego de 20 años de esfuerzo y ahorro, se vio frustrada en sus legítimas expectativas de obtener la cosa prometida habiéndose visto obligada a aceptar una unidad en propiedad horizontal que no cumple acabadamente con lo convenido. En función de ello, esta Magistrada, estima el resarcimiento por dicho concepto en la suma de $.6.000.000.- (Pesos seis millones)
Que el daño por pérdida de chance será rechazado atento haber quedado acreditado en autos que los sorteos comprometidos contractualmente fueron oportunamente realizado.
Sin perjuicio de aclarar que en momento alguno se prometió al actor que la unidad en propiedad horizontal ha entregar iba a ser externa.-
En lo relativo al daño punitivo se afirma que para la procedencia de esta clase de sanción debe verificarse la conducta gravemente reprochable del demandado, de modo que no basta un mero incumplimiento para que resulte procedente la sanción, sino que debe tratarse de una conducta particularmente grave caracterizada por la presencia de dolo o grave negligencia.
Existe consenso mayoritario en que las indemnizaciones por daño punitivo solo proceden en casos excepcionales o supuestos de particular gravedad, en los que el agente ha desplegado una conducta marcadamente reprochable signada por el dolo o la culpa grave que justifican la imposición de la condena (Stiglitz, Rubén Y Pizarro, Ramón D.en «Reformas a la ley de Defensa del Consumidor L.L. 2009-B-949; Picasso, Sebastían, Ley de defensa del Consumidor comentada y anotada, Vazques Ferreyra, R. director, Sebastían Picasso, coordinador, L.L. 2009, T.1. p.625; Ariza, A.Contratos y
Responsabilidad por daños en el Derecho del Consumo, en «Reforma al Régimen de Defensa del Consumidor por ley 26,361, Ariel Ariza coordinador, Abeledo Perrot, 2008 pag.134/135, entre muchas otras.
En el sub lite debemos tener especialmente en consideración que el carácter profesional juega un papel importante para establecer la responsabilidad de las entidades demandadas, ya que la superioridad técnica que detentan les impone el deber de obrar con mayor prudencia y pleno conocimiento del negocio (CNCom, sala E, 16/08/2006, «Guryn, Néstor c. Lloyds Bank S.A.», LA LEY 2006-F, 830 yDJ 2007-02-14, 345.) y les exige una diligencia acorde con su objeto haciendal, con organización adecuada para desarrollar su giro (CNCom, sala B, 24/11/1999, «Molinari, Antonio F. C/ Tarraubella Compañía Financiera SA», Doctrina Societaria, ed. Errepar, tomo XI, pag. 905, JA, revista n° 6235 del 28-2-2001; CNCom, sala A, 11/04/2003, » Solares Adrián Daniel c/Bansud SA s/sumario», elDial AA17EB; CNCom, sala B, 20/09/1999, «Banesto Banco Shaw SA c/ Dominutti, Cristina»,JA 2000-IV-8, o sea su carácter profesional.)
En tal sentido, se ha destacado que la complejidad del tráfico hace exigible una protección responsable del consumidor (art. 42 C.N.y ley 24.240) desde que la confianza como principio de contenido ético impone a los operadores un inexcusable deber de honrar esas expectativas, y cuando ello se quiebra se contravienen los fundamentos de toda organización, tornando inseguro el tráfico. (CNCom, sala B, 30/06/2003, «Treviño Oscar c/Banco de Galicia y Buenos Aires SA s/ ordinario», elDial AA1971; CNCom, sala C, 26/03/2002, «Halabi, Ernesto c/ Citibank NA», elDial AAE44.)
Asimismo sostiene la doctrina:» La novedad de la reforma (en referencia a la ley de defensa del consumidor) al establecer que «al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicarle una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan», otorga a los magistrados una inmejorable oportunidad para no sólo reparar el daño, sino también sancionar la conducta impropia, con efectos disuasorios. ( Molina Quiroga Eduardo: «Informes crediticios y principio de calidad en el tratamiento de datos personales»Citar: elDial DC1861.
En función de los expuesto entiende este juzgador que en el caso de autos se verifica por parte de las accionadas el grave incumplimiento del proveedor, pues ha quedado demostrado en estos obrados la falta de voluntad en lo relativo al cumplimiento debido de las obligaciones a su cargo, habiendo mediante argucias pretendido conformar al consumidor a aceptar un departamento en una zona notoriamente distinta a la comprometida y de dimensiones menores.
Que asimismo ha quedado debidamente acreditado en autos la violación del deber de informar debidamente al consumidor violando así las mandas legales contenidas en los art. 4 LDC y 1100 CCCN.
En atención a ello estimando como justo y equitativo su fijación en la suma
de $. 2.000.000.- (Pesos dos millones.-).
Por todo lo expuesto y con los fundamentos enunciados; RESUELVO:1) Hacer lugar parcialmente a la demanda de autos y, consecuentemente condenar a la actora al pago de la suma de U$D 15740 (dólares quince mil setecientos cuarenta) o su equivalente en Pesos al valor del cambio oficial al día del pago, en concepto de daño patrimonial; al pago de la suma de $.6.000.000.- (Pesos seis millones) en concepto de daño extrapatrimonial y la suma de $.2.000.000.- en concepto de multa civil Todo ello en el plazo de 10 días de notificada la presente.- 2) La indemnización establecida en dólares devengará desde la mora – febrero de 2023 – y hasta su efectivo pago, intereses calculados por aplicación de la tasa del 8% anual.- 3) La indemnización establecida en concepto de daño extrapatrimonial devengara, desde la fecha de ocurrencia del hecho – febrero 2023 – y hasta el vencimiento de la fecha de pago establecida en esta sentencia, intereses calculados por aplicación de la tasa del 8% anual y, vencido dicho plazo, devengarpa intereses moratorios calculados por aplicación de la tasa activa promedio mensual capitalizada que publica el BCRA (art. 768 inc. CCCCN). 4) La indemnización por daño punitivo devengará intereses moratorios desde el vencimiento del plazo establecido en esta sentencia para pagar y hasta su efectivo pago calculados pro aplicación de la tasa activa promedio mensual capitalizada que publica el BCRA (art. 768 inc c CCCN).- 5) Costas en proporción al éxito obtenido, 80% a cargo de la accionada vencida y 20 % a cargo de la actora.-(art. 252 C.P.C. Sta Fe).- 6) Honoarios una vez practicada planilla de capital e intereses en autos.-
Insértese y hágase saber.
ACLARATORIA
DRISUN, MARIO DANIEL FELIX C/ BAUEN ARQUITECTURA SRL PILAY SA PILARES SRL UTE Y/O CONTINUADORA S/ DEMANDA DE DERECHO DE CONSUMO
21-02971953-2
Juzg. 1ra. Inst. Civil y Comercial 18va. Nom.
Autos; Rosario, Y VISTOS: Lo solicitado mediante escrito cargo N°13486/2025 y constancias de RESUELVO: Aclarar la sentencia N°1167 de fecha 20 de Octubre de 2025, en el sentido que en el punto 1) del RESUELVO donde dice «Hacer lugar parcialmente a la demanda de autos y, consecuentemente condenar a la actora al pago de(.)», debe decir «Hacer lugar parcialmente a la demanda de autos y, consecuentemente condenar a la demandada al pago de(.)».
Insértese y hágase saber.
DRA. PATRICIA ANDREA BEADE
Secretaria del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 18° Nominación de Rosario DRA. SUSANA SILVINA GUEILER
Jueza del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 18° Nominación de Rosario
