Partes: Buján Joaquín Pablo c/ Consorcio de Propietarios Edificio Colpayo 55/59 s/ daños y Perjuicios derivados de la Prop. Horiz. – Ordinario
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: A
Fecha: 12 de agosto de 2026
Colección: Fallos
Cita: MJ-JU-M-160865-AR|MJJ160865|MJJ160865
Voces: DEMANDA DE DAÑOS CONTRA CONSORCIOS – CONSORCIO DE PROPIETARIOS – ASAMBLEA DE CONSORCISTAS – CORONAVIRUS
Se rechaza una demanda de daños promovida por un copropietario contra el consorcio por la sustitución del sistema central de agua caliente por termotanques individuales, al considerarse que la decisión fue válidamente adoptada en asamblea, que no fue impugnada.
Sumario:
1.-Corresponde rechazar la demanda de daños contra el consorcio por la realización de una obra nueva supuestamente sin autorización, toda vez que la asamblea ordinaria debatió la posibilidad de no reemplazar la caldera ante una eventual rotura y de evaluar alternativas de provisión individual; el actor no concurrió a esa reunión ni designó representante alguno, lo que no lo habilita a invocar ignorancia respecto de lo allí tratado.
2.-El colapso definitivo del termotanque, ocurrido durante Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio, configuró un escenario de urgencia objetiva que colocó al consorcio ante la necesidad impostergable de restablecer un servicio esencial para todos los ocupantes del edificio, en condiciones en que la celebración de una asamblea presencial era materialmente imposible y frente a esa realidad, los copropietarios adoptaron sus decisiones mediante el intercambio de correos electrónicos y el canal grupal de comunicación del consorcio, obteniendo la adhesión de veinte de las veinticuatro unidades funcionales; esa modalidad, imperfecta en términos formales, expresó la voluntad mayoritaria de la comunidad de la única manera posible en aquel contexto singular.
3.-Del análisis de la prueba producida surge que la situación del sistema central no constituyó un acontecimiento imprevisto ni una decisión intempestiva de la administración, sino que, por el contrario, el deterioro progresivo de la caldera y las cañerías originales del edificio -con una antigüedad notable y con un mantenimiento defectuoso- era un problema conocido por la comunidad desde tiempo atrás.
4.-Quien deja vencer el plazo del artículo 2060 sin promover la acción de nulidad no puede luego invocar los vicios que pudiera haber padecido la asamblea, pues el transcurso del tiempo sin impugnación opera como convalidación de lo resuelto.
5.-Toda vez que la obra fue realizada en beneficio de todos los ocupantes del edificio, quienes fueron privados del servicio de agua caliente por el colapso del sistema central y no podían aguardar una solución de mayor complejidad en pleno invierno y en el marco de las restricciones sanitarias entonces vigentes, la calificación de la obra como innovación resulta la correcta, y la mayoría obtenida resultaba suficiente para su aprobación.
Fallo:
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 12 días del mes de agosto del año dos mil veintiséis, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: » Buján, Joaquín Pablo c/ Consorcio de Propietarios Edificio Colpayo 55/59 s/ Daños y Perjuicios derivados de la Prop. Horiz.
– Ordinario», respecto de la sentencia dictada el 22 de diciembre de 2025 establecieron la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:
RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO – CARLOS A. CALVO COSTA.
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. RICARDO LI ROSI DIJO:
I.- La sentencia dictada el día 22 de diciembre de 2025 rechazó la demanda entablada por Joaquín Pablo Buján contra el Consorcio de Propietarios del Edificio sito en la calle Colpayo 55/59 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con costas.- Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas de la parte actora. Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el accionante fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 25 de marzo de 2026 . Corrido el pertinente traslado de ley (art.265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), las quejas fueron replicadas por la parte demandada el día 8 de abril de 2026.- II.- Antes de ingresar en el estudio del caso, estimo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el inicio de estas actuaciones.- i.- En su escrito inaugural, el accionante -en carácter de administrador de la sucesión de su padre, titular de la unidad funcional n.° 3 de la planta baja del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal sito en la calle Colpayo 55/59 de esta Ciudadrelató que, en el mes de marzo del año 2020, el consorcio demandado decidió, en forma que consideró arbitraria y unilateral, suprimir el servicio central de agua caliente y reemplazarlo por un sistema de provisión individual mediante la instalación de termotanques eléctricos en cada unidad funcional, financiando la obra a través de expensas extraordinarias. Sostuvo que esa decisión fue adoptada sin convocarse asamblea de copropietarios conforme lo exigen el artículo 2059 del Código Civil y Comercial de la Nación y el reglamento de copropiedad, y que la modificación introducida constituyó una obra nueva que requería el consentimiento unánime de los propietarios en los términos del artículo 2052 del mentado ordenamiento. Reclamó la suma de nueve mil doscientos cincuenta y cinco dólares estadounidenses (U$S 9.255) en concepto de desvalorización del inmueble, y la de ciento treinta y dos mil ciento cincuenta y cinco pesos con veinte centavos ($ 132.155,20) por reintegro de gastos.- ii.- A su turno, el consorcio demandado resistió la pretensión.Reseñó que el termotanque central había colapsado el 6 de marzo del 2020 en forma definitiva e irreparable, luego de años de deterioro progresivo de la caldera y las cañerías originales del edificio -cuya antigüedad superaba los sesenta años y cuya remoción implicaba, además, la manipulación de materiales con contenido de asbesto, prohibido por la normativa sanitaria vigente-. Adujo que la decisión de reemplazar el sistema central fue tratada en la asamblea del 16 de enero de 2020, ratificada mediante votación electrónica durante el Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio dispuesto por el Decreto n.° 297/20, y confirmada en la asamblea presencial del 24 de noviembre de 2020, sin que el actor hubiera impugnado ninguna de esas resoluciones en el plazo de caducidad previsto por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación. Sostuvo, por último, que la obra ejecutada constituyó una innovación y no una obra nueva, por lo que no requería unanimidad.- III.- Previo a ingresar en el estudio de los planteos formulados, creo necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre n.° 172.752 del 25/4/96; C.S., en RED 18-780, sum. 29; CNCiv., Sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; CNFed. Civil y Com., Sala I, ED, 115-677; LA LEY, 1985-B, 263; CNCom., Sala C en RED, 20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).- He de expedirme, asimismo, respecto del pedido de deserción del recurso deducido por el demandado. El art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas.La mera disconformidad con la interpretación judicial, sin fundamentar la oposición ni concretar los errores u omisiones del pronunciamiento apelado, no constituye la crítica que la norma prescribe. Sin embargo, y a fin de preservar el derecho de defensa en juicio de indudable raigambre constitucional, no habré de propiciar la deserción requerida por el consorcio, en tanto los agravios del actor identifican con suficiencia mínima los segmentos del fallo que se estiman equivocados y esgrimen fundamentos normativos y probatorios en sentido contrario. Ello es así aun cuando varios de ellos incurran en la reiteración de argumentos ya introducidos en los escritos de primera instancia, defecto que, en todo caso, incide en la suerte de fondo de la impugnación, que a continuación examinaré.- IV.- Destaco que, como es sabido, la comunidad de bienes, intereses y derechos que engloba un edificio de departamentos configura, en el Código Civil y Comercial de la Nación, un derecho real autónomo caracterizado por la inseparabilidad de partes propias y comunes, y por la existencia de una persona jurídica privada -el consorcio de propietarios- investida de nombre, domicilio, capacidad y patrimonio propios (conf. arts. 148, inc. h, y 2037 y ss., CCyCN).- El funcionamiento de este entramado jurídico-social subyace sobre una premisa de convivencia que los integrantes del consorcio asumen al incorporarse a la comunidad: la primacía del interés colectivo sobre las preferencias individuales, dentro de los límites que la ley y el reglamento señalan.Ello supone, en lo que aquí importa, que las decisiones adoptadas por las mayorías legalmente requeridas son, en principio, vinculantes para todos los copropietarios, incluso para quienes votaron en contra o estuvieron ausentes; y que el ordenamiento brinda mecanismos específicos -la acción de nulidad del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación- para canalizar las disconformidades, cuyo ejercicio está sujeto a plazo de caducidad a fin de dotar de la necesaria estabilidad a la gestión consorcial.- Ese es el contexto en el que habrán de examinarse las cuestiones debatidas en autos.- V.- El thema decidendum quedó determinado, en lo sustancial, por las siguientes cuestiones: a) si la decisión de reemplazar el sistema central de agua caliente por uno de provisión individual fue adoptada mediante un procedimiento válidamente constituido; b) si dicha modificación debía ser calificada como innovación o como obra nueva, y, consecuentemente, si requería unanimidad de los copropietarios; c) si el accionante acreditó los daños y perjuicios reclamados y, en su caso, la responsabilidad del consorcio en su producción.- Por razones de orden lógico, corresponde abordar en primer término la cuestión relativa a la validez del procedimiento adoptado por el consorcio para decidir el reemplazo del sistema central de agua caliente.- a) Del análisis de la prueba producida surge que la situación del sistema central no constituyó un acontecimiento imprevisto ni una decisión intempestiva de la administración. Por el contrario, el deterioro progresivo de la caldera y las cañerías originales del edificio -con una antigüedad notable y con un mantenimiento defectuoso- era un problema conocido por la comunidad desde tiempo atrás. La asamblea ordinaria celebrada el 16 de enero del 2020 lo demuestra con claridad: en esa oportunidad, los copropietarios debatieron en el marco del punto 6 del orden del día la posibilidad de no reemplazar la caldera ante una eventual rotura y de evaluar alternativas de provisión individual.El actor no concurrió a esa reunión ni designó representante alguno, lo que no lo habilita a invocar ignorancia respecto de lo allí tratado.- El colapso definitivo del termotanque, ocurrido el 6 de marzo del 2020, y la declaración del Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio mediante el Decreto n.° 297/20, dictado apenas catorce días después, configuraron un escenario de urgencia objetiva que colocó al consorcio ante la necesidad impostergable de restablecer un servicio esencial para todos los ocupantes del edificio, en condiciones en que la celebración de una asamblea presencial era materialmente imposible. Frente a esa realidad, los copropietarios adoptaron sus decisiones mediante el intercambio de correos electrónicos y el canal grupal de comunicación del consorcio, obteniendo la adhesión de veinte de las veinticuatro unidades funcionales. Esa modalidad, imperfecta en términos formales, expresó la voluntad mayoritaria de la comunidad de la única manera posible en aquel contexto singular.- Pero aun prescindiendo de esa circunstancia extraordinaria, lo que resulta dirimente es lo siguiente: el 24 de noviembre del 2020 se celebró la Asamblea General Extraordinaria que ratificó en forma presencial -con asistencia de dieciocho unidades funcionales y con la participación del propio actor, quien dejó constancia de su disconformidad- todo lo actuado durante el período de aislamiento. Esa asamblea fue válid amente constituida en segunda convocatoria, contó con quórum suficiente y adoptó sus resoluciones con las mayorías legalmente exigibles. El accionante no impugnó dicho acto asambleario en el plazo de caducidad de treinta días previsto por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, extremo que sella la validez de lo decidido y lo hace plenamente oponible.- En efecto, quien deja vencer el plazo del artículo 2060 sin promover la acción de nulidad no puede luego invocar los vicios que pudiera haber padecido la asamblea, pues el transcurso del tiempo sin impugnación opera como convalidación de lo resuelto.La conducta asumida por el actor se exhibe contradictoria con sus propios actos anteriores, el señor Buján asistió a la asamblea de noviembre del 2020, manifestó su disconformidad -lo que acredita que tomó acabado conocimiento de lo decidido- y consintió el vencimiento del plazo de impugnación sin promover la acción de nulidad correspondiente. Esa conducta no puede desconocerse en esta instancia.- La objeción de que no existía acto impugnable en enero del 2020 -porque esa reunión solo «debatió una posibilidad» sin adoptar resolución- no mejora la situación del apelante: si, como él mismo sostiene, la decisión fue adoptada en un momento posterior y ratificada en la asamblea de noviembre del 2020, entonces es precisamente esta última la que debió impugnar en tiempo oportuno, lo que no hizo. La caducidad del artículo 2060 opera desde que el copropietario tomó conocimiento de la resolución asamblearia, y ese conocimiento -reflejado en su participación personal en la reunión y en la firma del acta- no admite discusión.- Por lo expuesto, la decisión consorcial fue adoptada mediante un procedimiento válido y oponible al actor.- b) Despejada la cuestión procedimental, corresponde abordar la calificación jurídica de la obra ejecutada.- El Código Civil y Comercial de la Nación distingue, en materia de modificaciones sobre cosas y partes comunes, entre dos categorías que difieren en las mayorías requeridas para su validez.El artículo 2051 rige las mejoras u obras nuevas que requieren la mayoría absoluta de los propietarios más informe técnico previo; el artículo 2052, en cambio, exige unanimidad cuando la mejora u obra nueva «gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial». La distinción no atiende a si el uso o goce del bien resulta más o menos cómodo, ni a si el servicio presta utilidad en forma centralizada o descentralizada, sino al impacto material que la intervención tiene sobre la estructura portante y la concepción constructiva originaria del inmueble.- Insisto, el umbral de unanimidad que fija el artículo 2052 queda reservado para intervenciones que comprometan la estructura misma del edificio; modificaciones que no alcancen esa intensidad quedan comprendidas en el régimen de mayorías del artículo 2051. La instalación de medidas de seguridad en sectores comunes, el cambio de sistemas de infraestructura que beneficia a todos los copropietarios sin alterar la estructura del edificio han sido reiteradamente calificados como innovaciones, no como obras nuevas.- La obra ejecutada en la especie consistió en el tendido de nuevas bajadas de agua fría a la vista y la instalación de termotanques eléctricos individuales en cada unidad funcional, en reemplazo del sistema central cuyo deterioro había sido verificado en reiteradas oportunidades por el personal técnico del edificio.- Ninguno de esos trabajos comprometió la estructura portante del inmueble, alteró su morfología exterior, elevó pisos ni realizó excavaciones. El perito ingeniero civil desinsaculado de oficio, Gustavo Javier Saborido, constató que las bajadas de agua recientemente colocadas se encuentran en buen estado de conservación, y que los trabajos en la unidad funcional del actor se encuentran ejecutados con las terminaciones finalizadas. El sistema central, en cambio, fue encontrado en estado de abandono, no apto para su uso (conf. dictamen de fs. 396/402).- Es verdad que la modificación importó un cambio en la modalidad de provisión del servicio de agua caliente: de un sistema central único pasó a uno de abastecimiento individual.Pero ese cambio no equivale a la supresión del servicio en sí mismo. Lo que se transformó fue la forma técnica de prestarlo, manteniéndose el acceso al agua caliente en la totalidad de las unidades funcionales del edificio. La modificación realizada -esto es, el reemplazo del servicio central por uno de provisión individual- lejos de desnaturalizar el uso de las partes comunes, mantuvo su funcionalidad y garantizó el acceso al servicio en todas las unidades, adecuando la infraestructura a las posibilidades reales del consorcio. De ahí que su calificación como innovación resulte la correcta, y no la de obra nueva exigente de unanimidad.- A ello se añade que la alternativa propugnada por el actor -reponer la caldera central mediante el presupuesto de IDS Boiler- no era técnicamente conveniente. El propio perito Saborido fue claro al respecto: «esa solución podría haber sido ejecutada si es que estaba garantizado el buen estado de las cañerías existentes del edificio que se hubieran seguido usando». Esa condición era incierta a la luz de la prueba testimonial: el técnico de mantenimiento Herrera, con seis años de labor en el edificio, dio cuenta del estado deplorable de las cañerías originales, con fallas en soldaduras y deterioros estructurales que ya habían superado sus ciclos de vida útil. La solución que el actor presenta como más económica y menos dañosa era, en los hechos, la más aleatoria desde el punto de vista técnico (conf. fs.390).- En la especie, la obra fue realizada en beneficio de todos los ocupantes del edificio, quienes fueron privados del servicio de agua caliente por el colapso del sistema central y no podían aguardar una solución de mayor complejidad en pleno invierno y en el marco de las restricciones sanitarias entonces vigentes.- En consecuencia, la calificación de la obra como innovación resulta la correcta, y la mayoría obtenida resultaba suficiente para su aprobación.- c) Corresponde, por último, examinar si el accionante acreditó los daños y perjuicios que reclama.- Como presupuesto elemental de la responsabilidad civil, el daño debe ser cierto, esto es, actual y debidamente verificado, de modo de no resarcir un menoscabo inexistente que generaría un enriquecimiento sin causa (conf. Bustamante Alsina, «Teoría General de la Responsabilidad Civil», pág. 125; Llambías, J.J., «Tratado de Derecho Civil – Obligaciones», T. I, págs. 303/304). Para que sea resarcible, debe además existir una relación de causalidad adecuada entre el acto que se cuestiona y el perjuicio invocado (art. 1726 del CCyCN).- Establecida, como quedó en el apartado anterior, la validez y licitud de la decisión consorcial, el vínculo causal que sustentaría el reclamo indemnizatorio se quiebra en su raíz: si la obra fue legítimamente decidida por las mayorías requeridas y constituyó la única solución técnica y económicamente viable frente al colapso irreversible del sistema central, los costos que de ella se derivan no son imputables al consorcio como daños resarcibles.- En cuanto a la desvalorización del inmueble, el perito Saborido expresó que la unidad funcional «puede padecer» una desvalorización, locución que denota posibilidad y no certeza, requisito indispensable para que el daño sea indemnizable. La tasación de la martillera Giménez, practicada en agosto del 2020 en plena ejecución de la obra y en el contexto absolutamente excepcional de la pandemia, carece de la representatividad necesaria como parámetro de valuación del eventual perjuicio.A ello se añade que la totalidad de los departamentos del edificio fue afectada de idéntica manera por el cambio de sistema, circunstancia que torna cuanto menos incierta la pretendida baja de valor singular de la unidad del actor respecto de las restantes unidades del mismo edificio.- Respecto de los gastos de artefactos y adecuación del tablero eléctrico, la prueba recabada acredita que el consorcio asumió a su cargo el tendido de cañerías de distribución y la mano de obra de plomería, en tanto la provisión de los termotanques individuales fue resuelta asambleariamente como costo a cargo de cada propietario.
Esa distribución, adoptada por la mayoría de los copropietarios en ejercicio de sus atribuciones legales y dentro de las posibilidades económicas del consorcio, no configura un perjuicio antijurídico.- En cuanto al estado de las terminaciones, el perito Saborido constató que, específicamente en la unidad funcional del actor, los trabajos se encuentran ejecutados con las terminaciones finalizadas. Ello no obsta a que el mismo experto haya señalado que el edificio sufrió daño estético en las zonas comunes -visible en las fotografías que integran su dictamen- y que en algunos sectores la ejecución no cumple con las reglas del arte de la construcción, en particular por la falta de mortero hidrófugo en la terminación de los trabajos. Sin embargo, esas observaciones referidas a las partes comunes del inmueble no configuran un perjuicio resarcible imputable al consorcio en cabeza del actor en particular, habida cuenta de que la licitud de la decisión consorcial -establecida en los apartados que anteceden- quiebra el nexo causal que sustentaría el reclamo indemnizatorio.En todo caso, de mediar inconformidad con la calidad de ejecución de los trabajos en las partes comunes, la vía procedente sería la de exigir al consorcio el acabado correcto de esas terminaciones, pretensión que excede el objeto de la presente acción de daños y perjuicios.- No habrá, en consecuencia, lugar a la indemnización reclamada.- VI.- Por los fundamentos expuestos a lo largo del decisorio, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en todo lo que se decide y fue objeto de agravios. Las costas de Alzadas deberían imponerse a cargo del apelante vencido (art. 68 del Código P rocesal Civil y Comercial de la Nación).- A LA MISMA CUESTIÓN, EL DR. SEBASTIÁN PICASSO DIJO:
I.- Coincido en líneas generales con el voto de mi distinguido colega el Dr. Li Rosi, aunque estimo pertinente formular algunas aclaraciones.
II.- Ante todo, entiendo pertinente precisar que, si bien la pretensión resarcitoria inicial incluyó tanto los gastos que el actor dice haber afrontado con motivo de las obras llevadas a cabo en su unidad funcional ($ 132.155,20) como los daños derivados de la alegada disminución patrimonial del inmueble (U$S 9.255), los agravios en esta alzada se circunscribieron, en el mejor de los casos, al rechazo de estos últimos. Así, ya sea por insuficiencia recursiva respecto de los daños que se dicen derivados de la deficiente ejecución de la obra (art. 265 del Código Procesal), ya sea por haber consentido ese aspecto del pronunciamiento apelado, el thema decidendum en esta instancia quedó ceñido a los daños que el actor atribuye a la decisión adoptada por la asamblea, con exclusión del restante reclamo.
III.- En este orden de ideas, si bien comparto la solución que propone el vocal preopinante, estimo innecesario adentrarme en la calificación de la obra ejecutada como innovación (art. 2051, CCyCN) u obra nueva sujeta a unanimidad (art.2052, CCyCN), por cuanto, cualquiera sea la solución que se adopte sobre ese punto, el resultado adverso del recurso no habrá de variar.
En efecto, las decisiones de la asamblea de un consorcio de propietarios gozan de una presunción de legitimidad que solo cede ante su declaración de nulidad, obtenida mediante la acción prevista por el art. 2060 del Código Civil y Comercial, sujeta a un plazo de caducidad de 30 días corridos contados desde la celebración de la asamblea. Mientras esa nulidad no sea declarada, el acto asambleario despliega la totalidad de sus efectos y resulta oponible a todos los integrantes del consorcio, incluso a quienes hubieran votado en contra o dejado a salvo su disconformidad. Esto último es lo que sucedió, en el caso, con el propio actor, en la asamblea del 24 de noviembre del 2020, cuya acta da cuenta, en la parte pertinente, de lo siguiente: «Se resuelve sobre este punto: Bajadas de agua corriente realizada para nuevo suministro, tanto fría como caliente, por la anulación del agua caliente central, con motivo de la pinchadura del termotanque central el 6 de marzo de 2020. Se deja constancia que el señor Joaquín Buján (P.B. 3), manifiesta su disconformidad respecto de la obra realizada. Gustavo Scarini aclara que las obras realizadas no fueron decisión de la administración, sino la ejecución de la voluntad de los copropietarios que ante la imposibilidad de realizar una asamblea en virtud del aislamiento preventivo decidieron llevar adelante la obra. Todos los consorcistas presentes manifiestan no acordar con la posición del Señor Buján» (sic).
Ello sentado, si el demandante optó por no promover la acción de nulidad -pretensión que tampoco fue incluida en este proceso-, la decisión asamblearia conserva su plena validez y eficacia como acto conforme al ordenamiento jurídico.Y no advierto de qué modo un acto de esa naturaleza, adoptado dentro de la competencia del órgano que lo dictó, podría reputarse antijurídico -a los fines de sustentar, por su solo contenido, una pretensión resarcitoria autónoma- sin que haya mediado previamente una declaración de ineficacia por la vía que el ordenamiento prevé específicamente a tales efectos.
Por lo tanto, no caben dudas de que, al no haberse declarado la nulidad de dicho acto, tiene plena virtualidad lo decidido en la asamblea (esta cámara, Sala D, 10/3/2020, «T., O. M. c. C. L. 1641/47 s/ cobro de sumas de dinero», Cita: TR LALEY AR/JUR/6803/2020).
Solo a mayor abundamiento, cabe destacar que, de la lectura del acta de la asamblea celebrada el 24 de noviembre de 2020, resulta que el actor no cuestionó la falta de las mayorías legalmente requeridas para adoptar la decisión que allí se estaba adoptando por voluntad consorcial. En cambio, el recurrente se limitó, en tal oportunidad, a dejar asentada su disconformidad genérica «respecto de la obra realizada», sin formular reclamo específico alguno vinculado con las mayorías legales necesarias. La controversia relativa a la falta de unanimidad -eje de sus agravios- fue introducida recién en estas actuaciones, donde el propio interesado sostuvo que «no se obtuvo la unanimidad que requiere el reglamento» y que las obras «se realizaron sin la autorización correspondiente, ni las mayorías necesarias».
Así las cosas, es claro que el actor no solo se encontraba presente en la asamblea, sino que tampoco la impugnó en el acto, ni dejó constancia de lo que ahora observa.En este sentido, la mayoría de la doctrina se inclina por hacer viable la pretensión de nulidad (que, lo reitero, no fue introducida en la demanda interpuesta en estos autos) solo en caso de que se acredite un interés vulnerado, y aun aquellos que consideran con amplitud la legitimación para impugnarla en todo caso, hacen excepción a esta posibilidad cuando el peticionante ha consentido la decisión, por haber votado a favor o por haber permanecido en silencio durante un lapso suficientemente prolongado (esta cámara, Sala K, 24/6/2013, «Balbiani, Pedro Benedicto c/ Cons. de Prop. Las Heras y otro s/ daños y perjuicios derivados de la Prop. Horiz», expte. n.° 15.997/2008, voto de la Dra. Hernández, con cita de Elena Highton).
Es más, tal como el propio actor reconoce en su escrito inaugural, consintió tácitamente lo decidido por la asamblea al permitir que se ejecutaran en su unidad funcional las modificaciones allí dispuestas, al punto de haber afrontado personalmente parte de esos trabajos. Aun cuando el reclamo por la calidad y suficiencia de la ejecución de esas obras haya quedado fuera de discusión en esta instancia, lo cierto es que aquel -tal como fue originalmente formulado- presupone haber consentido y tolerado la realización de la obra y, por ende, la voluntad comunitaria expresada en la asamblea cuestionada. Esa conducta (consentir la ejecución de la obra en su unidad y reclamar por su deficiente terminación) resulta claramente incompatible con la pretendida invalidez de la decisión asamblearia que le dio origen.
Es evidente, entonces, que existió convalidación de la decisión asamblearia con la actuación posterior del demandante (SCBA, 8/6/1993, «Escudero, Eduardo y otro c/ Consorcio de Propietarios Edificio Zubizarreta s/ Nulidad de asamblea», Ac. 48971, elDial.com – W5F02), pues, si median vicios de forma en la constitución, deliberación o decisión en una asamblea de copropietarios, se trata de nulidades relativas y, por lo tanto, confirmables (esta cámara, Sala I, 11/3/2003, «Baigorri, Alfredo O.c.
Consorcio La Pampa 3121 s/ nulidad de asamblea», elDial.com – AE1B5D; Gabás, Alberto A., Nulidad de la asamblea del consorcio, Hammurabi, Buenos Aires, 2003, p. 97).
En tal marco, y con prescindencia de si esa asamblea estaba afectada de un vicio que justificara su impugnación, lo cierto es que, en el mejor de los casos, lo que podría sostenerse es que su falta de cuestionamiento oportuno constituyó -en su caso- una convalidación de esa supuesta irregularidad.
En definitiva, trasladados estos principios al caso en estudio, resulta indiferente, a los fines de la suerte del pleito, dilucidar si la sustitución del sistema central de agua caliente por uno de provisión individual configuró una innovación o una obra nueva.
Aun en la hipótesis más favorable a la tesis del apelante -es decir, que se tratara de una obra nueva, que requería unanimidad, y que esta no se hubiese alcanzado-, ese eventual vicio solo podía hacerse valer mediante la acción de nulidad del art. 2060 del Código Civil y Comercial, dentro del plazo de caducidad allí establecido. No habiéndose ejercido esa acción, la resolución asamblearia devino inatacable y, por ende, plenamente vinculante para el actor.
Falta, así, el presupuesto de antijuridicidad que el art.
1717 del Código Civil y Comercial exige como basamento de toda pretensión resarcitoria -y que, en el caso de la responsabilidad obligacional, se subsume en el incumplimiento del deudor, arts. 1716, 1749 y concs. del citado código-, en tanto las modificaciones que el demandante impugna constituyeron el ejercicio regular de un derecho por parte del consorcio demandado (art. 1718 inc. «a» Código Civil y Comercial). Esto determina, por sí solo y con prescindencia de cualquier otra consideración, la suerte adversa del reclamo indemnizatorio.
IV.- Con la aclaración que antecede, voto en el mismo sentido que el distinguido colega preopinante.
A LA MISMA CUESTIÓN, EL DR. CARLOS A.
CALVO COSTA DIJO:
Adhiero al muy fundado voto del distinguido colega Dr.Ricardo Li Rosi, con las aclaraciones expuestas por el Dr.
Sebastián Picasso.
Con lo que terminó el acto.
RICARDO LI ROSI
1
CARLOS A. CALVO COSTA
2
SEBASTIÁN PICASSO
3
Buenos Aires, 12 de agosto de 2025.
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo que ilustra el acta que antecede, del que da cuenta sus considerandos y aclaraciones, SE RESUELVE: Confirmar la sentencia de grado en todo lo que se decide y fue objeto de agravios. Las costas de Alzadas se imponen a cargo del apelante vencido (art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).- Los honorarios se regularán cuando se haga lo propio en la instancia de grado.
Notifíquese a los interesados en los términos de las acordadas 31/11, 38/13 y concordantes de la C.S.J.N., comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvanse. RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO – CARLOS A. CALVO COSTA.