Autor: Resqui Pizarro, Jorge C.
Fecha: 30-06-2025
Colección: Doctrina
Cita: MJ-DOC-18348-AR||MJD18348
Voces: PROPIEDAD HORIZONTAL – COMPRAVENTA INMOBILIARIA – RESOLUCIÓN DEL CONTRATO – BOLETO DE COMPRAVENTA – PREHORIZONTALIDAD – MORA – ESCRITURACIÓN
Doctrina:
Por Jorge C. Resqui Pizarro (*)
Por el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 (DNU-2024-1017-APN-PTE – Hipotecas. Disposiciones.) publicado en el BORA n° 35.546 de fecha 13/11/2024, el Poder Ejecutivo Nacional implementó las hipotecas divisibles, las que podrán constituirse sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
También por dicho DNU se sustituyó el artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), por el siguiente:
«Artículo 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes».
Es decir, a la ya menguada protección al adquirente otorgada por la reforma provocada por el CCyCN (que derogó el régimen de Prehorizontalidad de la ley 19.724 ), ahora, derechamente, se fija en apenas una facultad del titular de dominio, con absoluta prescindencia de los derechos del pretenso comprador (que incluye, por supuesto, una relación consumeril).
Ahora bien, conviene memorar de qué se trata el llamado régimen de «prehorizontalidad».
El Capítulo 10 del Título V del Libro IV (Derechos Reales) del CCyCN contiene:
Artículo 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
Artículo 2071.- Seguro obligatorio.Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante (en su anterior formulación).
Es dable aclarar que el Código velezano no preveía un régimen de esta naturaleza, atento a que no receptaba la propiedad horizontal.
Así, se sancionó la ley 19.724 (1), denominada de prehorizontalidad, con el fin de proteger al adquirente de futuras unidades a comercializarse durante la etapa constructiva, para luego afectar el edificio al régimen de la ley 13.512 (2). En este sistema la afectación a prehorizontalidad y la posterior inscripción de los boletos tienden a impedir que el propietario frustre los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble, impidiendo los abusos a que dio lugar este tipo de negocios inmobiliarios en detrimento de los compradores de futuras unidades funcionales.
Posteriormente, por la ley 20.276 (3) se complementó el régimen de prehorizontalidad estableciendo excepciones similares a las que se encuentran en el actual artículo 2072 del CCyCN.
Lo que en el presente se halla preceptuado en el Código fondal, halla su fuente en el proyecto de Código Unificado de 1998, artículos 2015 y 2016.
SEGURO OBLIGATORIO
Como es fácil deducir, mediante la mentada ley 19.724 su principio tuitivo se expresaba mediante la publicidad, a los efectos de la oponibilidad de los derechos creditorios de los adquirentes de las futuras unidades destinadas a ser sometidas al régimen de la propiedad horizontal,con la reglamentación del contenido de los boletos, su cesión, rescisión o resolución, la publicidad comercial, la constitución de hipotecas sobre el inmueble general y su ejecución.
De este modo, la afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que, trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de quienes contrataron la adquisición de unidades funcionales. ¿Cómo se garantizaba el derecho de los compradores de futuras unidades?, se pregunta Gurfinkel de Wendy. Fundamentalmente mediante la publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa (4).
En el presente régimen de prehorizontalidad el fin protectorio – pese a la reforma del artículo 2071 por el citado DNU 1017/2024 – es de similares características, vale decir el de proteger a los compradores de unidades funcionales en edificios aún no construidos, en construcción o terminados pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos al sistema de la propiedad horizontal.
Como dijimos ut supra, el resguardo en la ley 19.724 se practicaba mediante la publicidad registral y la consiguiente oponibilidad a terceros. Ahora, el Código unificado coloca en cabeza del titular dominical la obligación de contratar un seguro a favor del adquirente para el supuesto de no obtener el resultado convenido, que es el de adquirir el derecho real de propiedad horizontal sobre la unidad funcional prometida en venta.
Empero, si la mencionada prestación resulta de imposible cumplimiento (obra inacabada, hipotecas u otros gravámenes, embargos; etc.), por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses.En este sentido el artículo 2071 antes de la reforma por el DNU, preveía que el seguro obligatorio que se instituía también debería abarcar el pago de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
Siguiendo a Gurfinkel de Wendy, el incumplimiento de contratar el seguro obligatorio a que hace referencia la norma, implica la sanción determinada en la segunda parte del mismo artículo, que priva al titular de dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, aunque no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante, en sentido similar al que delineaba el artículo 12 de la ley 19.724 (5).
La falta de cumplimiento en la contratación del seguro expone a los compradores a riesgos que no se evitan con el mero sometimiento al régimen de la propiedad horizontal; «los derechos del adquirente quedarán a salvo cuando el enajenante esté en condiciones de transferir la titularidad del derecho real de propiedad horizontal, esto es: escriturar la unidad y hacer tradición de ella.En una etapa previa pueden existir intereses contrapuestos de acreedores del vendedor, con o sin garantía real, o de otros compradores que menoscaben los derechos del adquirente, situaciones que no se oponen a la circunstancia fáctica de que el inmueble esté terminado y en condiciones de habitabilidad» (6).
Así, cabe la hipótesis que, aunque se efectúe la tradición de las unidades funcionales, los compradores vivan en ellas y aun así no accedan al derecho real de propiedad horizontal puesto que la escrituración se ve complicada por la existencia de ejecuciones o embargos provenientes del estado falencial del vendedor.
En estos supuestos es que el comprador debe asumir su cuota de responsabilidad en la operatoria requiriendo información respecto del cumplimiento de la obligación cuando toma razón que ésta no ha sido cumplida, por lo que corresponde que intime su cumplimiento a fin de constituir en mora al vendedor (7).
Por su lado, las exclusiones al régimen de la prehorizontalidad, el Código único las incluye en su artículo 2072.
Conviene recordar, que la ley 20.276 introdujo excepciones en el régimen de la ley 19.724 que tuvieron por objeto eliminar de las disposiciones de esta última aquellas adjudicaciones o enajenaciones de unidades particulares que, por la naturaleza del acto, el carácter del enajenante o las modalidades de la operación, no justifican el cumplimiento de las normas de la mencionada ley (esto fue replicado en proyecto de Código Unificado de 1998, artículo 2017).
En forma similar a la prevista en la ley 20.276 antes referenciada, lo preceptuado en el hoy artículo 2072 del CCyCN, excluye de la obligación de contratar seguros los siguientes supuestos que enumera:
a) partición o división del condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociación.En efecto, si se considera que la ley tiene por finalidad proteger al comprador a fin de impedir que el propietario del terreno desbarate sus derechos, en la división del condominio y adjudicación de unidades a los comuneros, éstos aparecen suficientemente garantizados por cuanto el derecho real del bien ya está inscripto a su favor de manera que no podría ser gravado o enajenado sin su conformidad;
b) contratos que versen sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) la adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles cuya construcción se realice con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales y los propietarios otorguen poder irrevocable a favor de dicho ente. Si bien en principio, los supuestos contenidos en este inciso coinciden con los incorporados en la ley 20.276, se actualiza con la mención al fideicomiso y al financiamiento por entidades especialmente calificadas por el organismo de control.
Ante las dificultades para obtener el aseguramiento que indicó el CCyCN, las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil declararon el 30 de septiembre de 2017: «Se exhorta a la Superintendencia de Seguros de la Nación a arbitrar los medios para implementar el seguro pertinente obligatorio previsto por el art. 2071 del CCyC».
A posteriori, el 11 de octubre de 2017, la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) reguló el llamado seguro de caución, a través de la Resolución 40.925-E/2017. Ese lineamiento lo había anticipado el Banco Central de la República Argentina para los desarrollos inmobiliarios efectuados en el marco del contrato de fideicomiso, mediante la Comunicación A 6250 del 2 de junio de 2017.
En el artículo 1º de la Resolución 40.925-E/2017 se dispuso:«Apruébense con carácter general y uniforme las condiciones contractuales de la cobertura global del ‘Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal’ que se agregan como Anexo»; y se puntualizó en el artículo 3º que «Las condiciones contractuales del Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal aprobadas en el artículo 1º, serán de aplicación obligatoria a partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución». En este aspecto, se formuló un modelo de seguro de caución. Debemos manifestar que su utilización dista en mucho de lo pretendido, más aún en varias jurisdicciones de nuestro país.
ANTECEDENTES
El llamado estado de prehorizontalidad nace con la formulación del proyecto de construcción de un complejo inmobiliario, susceptible de enajenación por unidades privativas, y culmina con la inscripción del reglamento de propiedad horizontal
Al decir de Gatti-Alterini, prehorizontalidad constituye la apócope de «pre-propiedad horizontal» (10). Así las cosas, el prefijo «pre» implica «delante», para sindicar la forma de «antelación» o «anticipación» (11).
Con dicha denominación, es poca la confusión a la que se puede arribar, puesto que se identifica – diríamos de modo casi inequívoco – lo que se pretende expresar de manera sintética (12).
Sin embargo, se la ha criticado, postulándose que «presometimiento a la ley 13.512» (13) o «comercialización de la propiedad horizontal» (14) o «situación jurídica prehorizontal» (15), serían más adecuadas.
Según Highton (16) «En general se trata, dentro del tema, de solucionar los problemas jurídicos y prácticos que presenta la incorporación de inmuebles al estado de propiedad horizontal, principalmente la protección a los adquirentes que solo cuentan con boleto de compraventa de unidades en construcción».
Por ello, en el estado prehorizontal (17) o pre-estado de propiedad horizontal (18), no existen derechos reales por el lado de los que forman lo que se ha dado en llamar un «pre-consorcio», sinosolamente se constituyen derechos personales, es decir, se penetra en contratos y obligaciones derivados de ellos. Por ende, no se verifica afectación real a favor del comprador impeditiva de la transmisión del dominio o de la concesión de gravámenes reales de la cosa a terceros (19).
En la práctica, el comprador quedaba a expensas de la buena fe del enajenante (20).
Ante lo expuesto supra, comenzaron a plantearse diversos sistemas de protección de los adquirentes, divididos en sistemas que no implicaban comercialización (construcción por condóminos (21); construcción por personas colectivas o sociedades inmobiliarias (22)) y sistemas que si implicaban comercialización (afectación al régimen de propiedad horizontal; inscripción de boletos de compraventa de unidades (23); supervisión de los adquirentes (24); administración obligatoria; seguros o avales bancarios para el caso de incumplimiento (25); hipoteca legal en favor de los adquirentes; dominio potencial a través de la venta del «cubo de aire» (26); derecho de superficie (27); regulación de la emisión de pagarés (28); dominio fiduciario (29); contratos inescindibles de compraventa de parte indivisa del terreno y de la construcción (30).
LA LEY 19.724
Posteriormente a lo supra comentado, arribó la ley de prehorizontalidad. Es común que, una vez comenzada la construcción de un edificio destinado a ser sometido al régimen de propiedad horizontal, comiencen a venderse las futuras unidades funcionales.En virtud del tiempo que transcurre entre la celebración del contrato cuyo objeto es el departamento en construcción y la traslación del derecho real al comprador puede suceder -y ha sucedido- que el adquirente vea desbaratados sus derechos y sus expectativas por diversas situaciones fácticas que algunas veces son imputables a la empresa constructora y en ocasiones, simplemente a circunstancias ajenas a la voluntad de las partes.
Para muestra de lo primero es aquel en el cual el titular de dominio del terreno obtiene un préstamo que garantiza con derecho real de hipoteca, deuda que no puede cancelar a su vencimiento por lo cual el acreedor hipotecario ejecuta el inmueble; en este caso los compradores con boleto, en su calidad de acreedores quirografarios, sólo podrán solicitar el reembolso de las sumas abonadas a cuenta de precio y cobrarse del remanente de los fondos obtenidos en la subasta, una vez desinteresados los acreedores privilegiados.
Otro ejemplo que ha servido como detonante para la interpretación de la ley 19.724 es aquel en el cual se produce una desproporcionada, imprevisible e inevitable distorsión de valores causada en situaciones de quiebre económico que exceden la voluntad de las partes.
«La primera de las situaciones descriptas: el desbaratamiento de los derechos de los adquirentes es la que ha motivado el dictado de la ley 19.724 llamada de prehorizontalidad, que vino a llenar este vacío con la finalidad de proteger al adquirente de futuras unidades a comercializarse durante la etapa constructiva, para luego afectar el edificio al régimen de la ley 13.512.En este sistema la afectación a prehorizontalidad y la posterior inscripción de los boletos tienden a impedir que el propietario frustre los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble, impidiendo los abusos a que dio lugar este tipo de negocios inmobiliarios en detrimento de los compradores de futuras unidades funcionales», nos enseña Gurfinkel de Wendy (31).
La ley 20.276 complementó el régimen de prehorizontalidad estableciendo excepciones similares a las hoy contenidas en el artículo 2072 del CCyCN.
Conforme el artículo 1° de la referida norma comprendía los siguientes supuestos: a) edificios construidos; b) edificios en construcción y c) terrenos destinados a construir.
Ese artículo 1º de la ley 19.724 ponía en cabeza del propietario del edificio construido o en construcción o del terreno destinado a construir en él un edificio, la obligación de afectarlo al régimen de la prehorizontalidad.
La afectación consistía en una declaración unilateral de voluntad, anterior a la celebración de los negocios jurídicos bilaterales de enajenación que el propietario afectante podía o no celebrar en el futuro, realizada por el titular de dominio del inmueble, sus representantes o supletoriamente, el juez que disponga el cumplimiento de la obligación legal.
De esta forma la afectación consistía en la obligación que asumía el propietario de un inmueble de disponerlo únicamente a través del sistema de la propiedad horizontal, mediante una declaración de voluntad formalizada en escritura pública que, según el artículo 4ª de la ley 19.724, que debía inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (32).
La afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que, trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de quienes contratan sobre ella.¿Cómo se garantiza el derecho de los compradores de futuras unidades?: mediante la publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa (33).
Con dichas previsiones legales, el adquirente tenía las obligaciones y derechos emergentes de su relación contractual con el vendedor, pero además su derecho trasciende la esfera de los derechos personales en cuanto su boleto de compraventa era oponible al acreedor hipotecario o a otros acreedores del vendedor, siempre que esté debidamente registrado.
A tal punto llegó el legislador en su intento que estableció sanciones penales para quienes incumplieran con la ley, sanciones estas que fueron dejadas sin efecto por la ley 20.509 (34).
De los artículos 1º y 4º de la señalada ley 19.724 resultaba que el incumplimiento por parte del vendedor de afectar el inmueble y anotar los contratos no conllevaba la nulidad de la compraventa, sino por el contrario la subsistencia de la misma en garantía de los derechos de los adquirentes, con la salvedad que, en caso de omisión de éstos, el vendedor pierde la posibilidad de reclamo (Cám. Nac. Civ., Sala F, 18/02/1983, ED 107-146. En el mismo sentido, C. Nac. Civ., Sala D, 04/06/1982, ED 102-183 resolvió que:«El haber el vendedor omitido los recaudos de la ley 19.714 no autoriza a demandar la nulidad del negocio jurídico; ello sin perjuicio de la sanción retributiva de privación de acciones al enajenante»).
Al decir de Costantino «Uno de los objetivos de la afectación consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompañe los elementos que habilitarán a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobación, las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración y los porcentuales estimativos, información toda ésta que brindará al contrato seriedad y garantías, no siempre posible de otorgar con el actual régimen (35).
El sistema de prehorizontalidad adoptado por el CCyCN siguió al Proyecto de Código Civil Unificado de 1998. En este sentido resulta ilustrativo transcribir los fundamentos esgrimidos en él que justifican la implementación del nuevo régimen: «En cuanto a la prehorizontalidad, la ley 19.724 ha provocado una generalizada repulsa. El complejo sistema que organiza es un ejemplo patente de la legislación, que lejos del ideal de armonizar los distintos intereses comprometidos, en definitiva, conspira contra todos ellos, pues sin importar una efectiva protección para el adquirente, s e constituye en un nuevo obstáculo que desalienta el proceso de la construcción y comercialización de las unidades».
El nuevo sistema instaurado por la reforma al código fondal modificó la forma de instrumentar esa protección; en tanto la ley 19.724 lo hacía mediante la publicidad registral y la consiguiente oponibilidad a terceros, el Código actual – hasta la reforma impuesta por el supra mentado DNU 1017/2024 – ponía en cabeza del titular dominical la obligación de contratar un seguro a favor del adquirente para el supuesto de no obtener el resultado convenido:adquirir el derecho de propiedad horizontal sobre la unidad funcional prometida en venta.
Esa protección de los compradores de unidades funcionales mediante instrumentos privados estaba enderezada a garantizarles la seguridad de su derecho fundado en el boleto privado no sólo frente al vendedor, sino también contra su concurso o quiebra, si sobreviniera esa eventualidad. Para este último supuesto el artículo 1171 del nuevo CCyCN establece que «los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio».
En el supuesto que dicha prestación resulte de imposible cumplimiento (obra inacabada, hipotecas u otros gravámenes, embargos; etc.), por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses. En esa línea de acción, el artículo 2071 del CCyCN previa que el seguro obligatorio que instituye también deberá cubrir el pago de lo adeudado por esos conceptos.
Es dable comentar que la jurisprudencia ya había decidido, bajo el régimen de la ley 19.724, que «corresponde rechazar la demanda por resolución de un boleto de compraventa promovida, en razón de la falta del pago del precio por parte del adquirente, si el vendedor había incumplido con anterioridad la obligación legal de afectar el inmueble a ley de prehorizontalidad; pues la originaria incursión en mora del actor impide demandar el cumplimiento de las obligaciones provenientes del mismo contrato; ello por aplicación de la excepción de incumplimiento contractual» (36).
También, podía suceder que, si se realizara la tradición de las unidades funcionales, los compradores vivieran en dichas unidades y aun así no accediesen al derecho real de propiedad horizontal por cuanto la escrituración se mostraba dificultada por la existencia de ejecuciones o embargos provenientes del estado falencial del vendedor.
«Ello no obstaba a que el comprador debía asumir su cuota de responsabilidad en la operatoria requiriendo información respecto del cumplimientode la obligación que venimos analizando; cuando tome conocimiento que ésta no han sido cumplida, corresponde que intime su cumplimiento a fin de constituirlo en mora» (37).
El incumplimiento de la obligación legal a cargo del vendedor también podía ser opuesta por el adquirente demandado; así se ha resuelto que «resulta procedente la excepción de incumplimiento contractual opuesta por los demandados en un juicio de rescisión de contrato promovido por la empresa constructora de un edificio, si ésta última incumplió con su obligación de afectar el inmueble al régimen de prehorizontalidad y no inscribió el boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble» (38).
Ante la similitud entre ambos regímenes (ley 19.724 y Código actual) en cuanto a su fin tuitivo y circunstancias de hecho que se pretende solucionar, en el supuesto de incumplimiento del vendedor en la contratación del seguro que ordena el artículo 2071, CCyCN – como dijimos ahora modificado por el citado DNU – quedada normativamente consagrada la doctrina legal que emana de los fallos plenarios «Cotton» (El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad no puede efectuar reclamo a los adquirentes.Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables y «Alvear», que expresaba que «La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato» (39).
«La situación de hecho que se planteó en este segundo plenario es totalmente distinta de aquella que motivó la doctrina del fallo ‘Cotton’. El propietario vendedor comprometió en venta una unidad en un edificio en construcción mediante la firma de un boleto, quedando constituido en mora por el solo hecho de no haber afectado el inmueble y no haber inscripto el contrato individual no obstante haber sido debidamente interpelado; sin embargo, inscribió el reglamento de copropiedad y administración del edificio que lo colocaba en estado horizontal según la ley 13.512» (40).
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS
Durante el régimen de la ley 19.724 la afectación de un inmueble al régimen de la prehorizontalidad no inhibía a su propietario para disponer de él o para gravarlo, con la aclaración de que el eventual adquirente debía mantener la situación legal de la finca, respetando los derechos de los compradores. Sin embargo, los artículos 13 y 14 de la ley referida planteaban diferentes casos relacionados con el momento en que se constituía el gravamen real, la afectación al régimen y la registración de los boletos de compraventa.
Conforme a Gurfinkel de Wendy «El art. 13 de la ley 19.724, entre las especificaciones de los contratos de enajenación, menciona el plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble (inc.f]). Con relación a las hipotecas ya constituidas, coincide con la previsión del art. 3º en cuanto a las constancias de la escritura de afectación.
Pero también se refiere a las hipotecas que se proponga constituir, de modo tal que en este caso el propietario hace reserva de un derecho a contraer obligaciones y garantizarlas con derecho real que recaerá sobre el inmueble afectado, con la condición de que claramente se limite su monto, el plazo y demás condiciones, términos que deberán constar en los contratos de compraventa en una cláusula especial firmada por el adquirente, conforme lo dispone el art. 14 de la ley 19.724.
Por último, el art. 20 también prevé que el propietario, sin haber efectuado reserva alguna de su derecho a constituir hipotecas sobre el inmueble afectado, necesite solicitar un préstamo y garantizarlo con hipoteca. En esta situación deberá notificar en forma fehaciente a todos los adquirentes cuyos contratos estén inscriptos en el Registro de la Propiedad, suministrando todos los datos de la operación; alguno o algunos de los compradores podrá oponerse en forma expresa mediante notificación efectuada al propietario y de ser posible al escribano interviniente y al acreedor hipotecario, con la aclaración que basta una sola oposición para que no se pueda constituir el derecho real de hipoteca» (41).
En consonancia con los derechos que corresponden a los compradores con boleto inscripto, a fin de que éstos pueden ser perfectamente identificados por el acreedor hipotecario, el propietario vendedor debe suministrar a este último:
a) nómina de los adquirentes cuyos contratos estén inscriptos; b) saldo de precio de las unidades vendidas y c) constancia de que los adquirentes están notificados del propósito de hipotecar el inmueble (artículo 19 de la ley 19.724).
Los acreedores hipotecarios, en el marco de la ley 19.724, están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas que afecten globalmente el inmueble, de conformidad con los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión, de acuerdo a lo determinado por su artículo 23.(42).
Así las cosas, el nuevo régimen nada prevé al respecto, sin embargo, la solución no puede ser distinta. En efecto, el titular de dominio garantiza al adquirente el éxito de la operación de compraventa, o sea: que éste adquiera el derecho real sobre una unidad funcional ubicada en un edificio que se sujetará al régimen de la propiedad horizontal. En la medida en que la venta de todo el inmueble o la constitución de una hipoteca no impida esa finalidad, el propietario vendedor no ve cercenados sus derechos en este aspecto.
De esta manera, el propietario del inmueble puede constituir sobre él derechos de garantía.
A diferencia de lo legislado en el régimen anterior, en caso de que el titular dominical constituya hipotecas sobre el inmueble cuyas futuras unidades funcionales han sido prometidas en venta, ante la falta de publicidad de los boletos suscriptos con los adquirentes el acreedor puede desconocer su existencia y no habrá relación alguna entre el acreedor hipotecario y el adquirente.La protección de este último está dada sólo por el seguro obligatorio contratado en los términos del artículo 2071, CCyCN.
«De una hiperprotección al adquirente, el nuevo texto pasa a una subprotección ya que ni siquiera aclara cuál sería la tasa de interés que menciona como ‘interés retributivo’. Más adecuado hubiese sido establecer un interés legal, en base a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina en su variante más elevada, dentro de la cantidad de tasas activas con que opera el banco» (43).
No obstante, lo expuesto, interpretamos que, hallándose este tipo de operaciones inmobiliarias amparadas por la legislación de defensa del consumidor, con ese paraguas protector, podrían obtenerse mayores indemnizaciones o daños, tales como, por ejemplo, el daño punitivo.
OBLIGACIÓN DE SUBDIVIDIR
En consonancia con el artículo 2038, CCyCN (44) se establece que el requisito ineludible para el nacimiento del sistema de propiedad horizontal es la redacción e inscripción del reglamento de propiedad horizontal, instrumentado en escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El reglamento, como estatuto llamado a regir la vida comunitaria, es el acto jurídico destinado a dar comienzo al sistema de la propiedad horizontal que regirá para un determinado inmueble; es necesario enfatizar que no habrá nacimiento del sistema sin la previa redacción del reglamento de propiedad horizontal instrumentado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad.Este concepto es reforzado en la última parte del artículo 2038 del código único cuando dispone que dicho reglamento «se integra al título suficiente sobre la unidad funcional» (45).
En la mayoría de los casos es el propietario constructor del edificio quien procede a su redacción, como lo recepta expresamente la norma antes citada.
El reglamento de propiedad horizontal participa de la naturaleza de un contrato por adhesión en el cual el comprador de una unidad funcional no se halla en condiciones de discutir ninguna de sus cláusulas, debiendo limitarse a aceptarlas mediante una fórmula que se inserta en la escritura de compra del departamento mediante la cual se declara conocer y aceptar el reglamento de propiedad horizontal del edificio.
El término estado de propiedad horizontal ha sido acuñado por la doctrina y adoptado por la jurisprudencia nacional para hacer referencia al momento a partir del cual un edificio construido en altura queda encuadrado en el régimen de propiedad horizontal y, por consiguiente, cada una de las unidades funcionales (pisos o departamentos) puede ser transferida a distintos titulares.
Por otra parte, a fin de dar publicidad a las enajenaciones de las unidades, esto es la toma de razón en el Registro de la Propiedad Inmueble, previamente debió inscribirse el reglamento de propiedad horizontal y recién entonces accederán los diferentes títulos que contienen las ventas de las respectivas unidades.
«A partir de ese momento el primitivo inmueble, objeto único de un derecho real de dominio o de condominio, queda dividido en distintas partes independientes que serán objeto de un derecho real autónomo: el derecho real de propiedad horizontal, cuya titularidad corresponderá a los distintos adquirentes» (46).
OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR
Redactado el reglamento e inscripto en el Registro de la Propiedad, el acto jurídico obligacional de compraventa deberá llevarse a escritura pública por así disponerlo el artículo 1017, inc.a) del CCyCN, a lo que se añadirá la entrega de la posesión a fin de reunir los requisitos de título y modo exigidos en nuestro derecho para la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, verbigracia artículo 1892, CCyCN.
Se sabe, que en la escritura que instrumenta la venta se deja constancia que el adquirente conoce y acepta el reglamento de propiedad horizontal del edificio en el que adquiere su derecho real que se ejerce en forma excluyente sobre una parte privativa y en forma compartida sobre las denominadas partes comunes (copropiedad de indivisión forzosa). Por ese lado, la compraventa y el reglamento se integran recíprocamente y constituyen un todo inseparable ya que sólo de su conjunto se trasunta la voluntad total de las partes destinada a reglar sus derechos (47).
Resulta entonces que el propietario vendedor tiene no sólo la obligación de escriturar sino también la de realizar todos los actos y diligencias necesarios para la subdivisión del edificio por el régimen de la propiedad horizontal como trámite previo y necesario a la escrituración (48).
Con estos fundamentos se ha resuelto que «la obligación de dividir el inmueble en propiedad horizontal es exclusiva del propietario vendedor y por ende, su insatisfacción, verificada mucho después del vencimiento del plazo para escriturar, es hecho relevante obstativo de la mora en el pago de las cuotas que la compradora dejó de solventar amparándose en el incumplimiento de la contraria» (49).
QUÉ SUCEDE CON LA FALENCIA DEL VENDEDOR
En el supuesto de que el reglamento de propiedad no hubiera sido redactado e inscripto por el propietario antes de la declaración de falencia, a partir de ese momento carece de capacidad jurídica para llevar adelante dicho proceso; en esta situación se ha dicho que así como el sujeto in bonis obligado a escriturar puede ser sustituido para ello por el juez y el fallido por el síndico con la autorización del magistrado de la quiebra, también podrá el órgano judicial reemplazar al fallido para suscribir la escritura públicacontinente del reglamento y requerir su inscripción. Es más, ni siquiera se trata de un acto de sustitución del fallido; ante la evidencia de la ausencia del reglamento, el juez impondrá uno, ordenando su inscripción; para su redacción se ceñirá a los reglamentos tipo que proveen algunas instituciones como el Banco Hipotecario Nacional.
La solución apuntada permite sujetar el edificio al régimen de la propiedad horizontal y hacer jurídicamente viable la escrituración de las unidades vendidas por el fallido. Cabe destacar que el reglamento ordenado por el juez podrá luego ser modificado por los consorcistas en la forma y con las mayorías que el estatuto establezca.
«La solución antes expuesta puede extenderse a otras situaciones en las cuales el vendedor -no fallido- hubiera sido condenado a escriturar, pero para dar cumplimiento a ese mandato sea necesario con carácter previo redactar e inscribir el reglamento de propiedad horizontal» (50).
¿FRACASÓ, OPORTUNAMENTE, LA LEY DE PREHORIZONTALIDAD 19.724?
«La ley de prehorizontalidad 19.724 tenía como objeto proteger al adquirente de las unidades en propiedad horizontal cuando aún no se había constituido la misma, por lo cual ‘todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen’ (art. 1º)» (51).
En opinión de Alterini, Jorge. H. y Alterini, Ignacio. E. «pese a sus buenas intenciones», la ley tuvo una escasa aplicación en la práctica motivada -entre otras razones- por el encarecimiento que la misma provocaba en la operatoria de enajenación de las unidades.Es un caso en que las buenas intenciones del legislador se ven ahogadas por un inadecuado régimen fiscal que funciona en forma asimétrica con la seguridad jurídica.
La intención era procurar al adquirente en forma inmediata un derecho real, lo que se conseguiría mediante la imposición como presupuesto de la comercialización que se concertara un contrato de compraventa de parte indivisa o alícuota del terreno donde se construiría, el que constituiría al adquirente en condómino del terreno.
Paralelamente se preveía la celebración de un simultáneo contrato de construcción integrado como una unidad jurídica inescindible con el de compraventa de la alícuota, por el cual el vendedor se obligaría a construir la totalidad del edificio frente a cada uno de los adquirentes y estos últimos se comprometerían a pagar una parte del precio de la construcción proporcionada al monto de su alícuota en el condominio, parte del precio que sumada a la pertinente a la alícuota se correspondería con el valor previsto para la unidad futura.
EL CONGRESO ARGENTINO DE LA PREHORIZONTALIDAD
Los lineamientos básicos del anteproyecto fueron hechos suyos por el Congreso a través de las recomendaciones de las Comisiones 1 y 2.
La Comisión N° 1 sostuvo en su primera recomendación: «Una forma máxima de proteger al comprador y al vendedor en propiedad horizontal es asegurar el inmediato otorgamiento de un título de propiedad o sea mediante escritura traslativa de dominio que vincule al comprador con la cosa. Con ello se evitará la constitución de gravámenes o actos de disposición en desconocimiento del comprador, así como los perjuicios ocasionados por la falencia del vendedor-constructor. Se rechaza, por tanto, la inscripción de boletos o contratos de compraventa, porque se pretende que la garantía no quede en el campo obligacional. La inscripción no le agrega garantía efectiva alguna. En el boleto de compraventa no se da tampoco el necesario asesoramiento jurídico.Por tanto se propicia el correspondiente proceso, que se concreta así: a) Firmado el boleto de promesa de venta, dentro de un plazo limitado e irrenunciable se deberá otorgar escritura de compraventa y constitución de condominio sobre partes indivisas del terreno con sus accesiones (cimientos, estructura, etc.) con derecho exclusivo a unidades determinadas, cuando éstas estén edificadas en virtud del contrato de locación de obra, y b) Terminada la construcción y requisitos de habitabilidad, se otorgará escritura pública por la cual, de pleno derecho, queden definitivos tales títulos, ahora de dominio sobre unidades y condominio indiviso sobre los bienes conforme a la ley 13.512», ley que por entonces y hasta el Código Civil y Comercial regulaba la propiedad horizontal.
La Comisión N° 2 del Simposio concluyó: «Se participa, en general, de la idea de la necesaria existencia de un condominio especial y temporal, sobre partes indivisas del inmueble, vinculado a la compraventa por afectación al régimen, anotado en el registro de la propiedad inmueble que corresponda a la ubicación del bien».
No obstante, la aquiescencia que despertaron las líneas de ideas expuestas, y el compromiso formal que asumieran voceros oficiales, tanto en la inauguración con en la clausura del Congreso, de concretar en la legislación las directivas aprobadas, la ley 19.724 prácticamente las ignoró, sin invocar siquiera razones para tal alejamiento (52).
Cierto es que en la doctrina se propició como necesaria la modif icación del régimen de la prehorizontalidad ante las múltiples incertidumbres y la desprotección resultante para los adquirentes de unidades en construcción (53).
Hasta aquí llegamos.
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(1) Ley 19.724. Sanción: 06/07/1972. Promulgación 06/07/1972. Publicación en el B.O. 13/07/1972.
(2) Ley 13.512. Sanción: 30/09/1948. Promulgación 13/10/1948. Publicación en el B.O. 18/10/1948. Derogada por la Ley 26.994.
(3) Ley 20.276. Sanción: 12/04/1973. Promulgación 12/04/1973. Publicación en el B.O.18/04/1973.
(4) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado – Tomo V, Julio César Rivera y Graciela Medina
directores, Buenos Aires, La Ley, 2014, pg. 604.
(5) Ley 19.724. Registro de los contratos. Artículo 12. – El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
(6) Ídem nota 4, pg. 605.
(7) Tiene dicho la jurisprudencia: «El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad no puede efectuar reclamo a los adquirentes. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables» (CNCiv., en pleno, 28/02/1979, ED, 82-171).
«La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato» (CNCiv., en pleno, 26/03/1985, ED, 113-264).
El propietario que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen y, en su caso, con la inscripción registral del contrato, no puede reclamar a los adquirentes el cumpl8miento de sus obligaciones o la resolución del contrato (CNCiv., Sala A, 08/05/1997, La Ley, 1997-F, 173).
(8) Artículo 2072, CCyCN.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con finan ciamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
(9) III Congreso Internacional de Derecho Registral, San Juan, Puerto Rico, 27/10 al 02/11 de 1977, en Revista del Notariado, pgs. 756-1905.
(10) Gatti, Edmundo-Alterini, Jorge Horacio, Prehorizontalidad y boleto de compraventa, Fedye, La Ley, Buenos Aires, 1973, pg. 113.
(11) Laje, Eduardo J., La prehorizontalidad y sus problemas, LL. 143-908.
(12) Bendersky, Mario J., Interpretación de la ley 19.724 de Prehorizontalidad, LL, 147-1308.
(13) Molinario, Alberto D.- Adrogué, Manuel L., Algunas breves observaciones al proyecto de prehorizontalidad, LL, 146-803.
(14) Ídem nota 10, pg. 114; ibídem, Ley de Prehorizontalidad, Análisis crítico, LL, 147-1111.
(15) Villaró, Felipe P., Situación jurídica prehorizontal, LL, 139-1016.
(16) Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2da. Edición renovada y ampliada. Reimpresión, Hammurabi, 2007, Bs.As., pg. 696.
(17) Fontbona, Francisco, Estado prehorizontal, Bs.As., 1970.
(18) Ídem nota 12.
(19) Cortés, Hernán, El boleto de compraventa de inmuebles y la reforma del Código Civil, LL, 143-1073.
(20) Laje, Eduardo J., Adquisición de unidades futuras y consorcios de hecho en materia de propiedad horizontal, LL,112-1058.
(21) Yorio, Aquiles, Contratos sobre propiedad horizontal, en Revista del Notariado, 653-696.
(22) Gardey, Juan – Martínez Perry, Julio, Sociedades Inmobiliarias, en Revista del Notariado, 699-538; Solari, Alberto F.- Suares, Carlos M., Defensa del interés del adherente en los consorcios de propiedad horizontal, en Revista Notarial, 733-1593 y en Propiedad Horizontal. Formas de evitar interdicciones en las personas integrantes del consorcio que traban la libre disponibilidad, en Revista Notarial, 729-457; Camps, Fedora T., Sociedad Civil limitada de copropietarios, en Revista del Notariado, 657-344; entre otros).
(23) Sistema adoptado por la ley 14.006 referida a lotes, que también es el sistema adoptado por la mentada ley 19.724; Arigós, Carlos R., Antecedentes respecto a la protección legal a los titulares de boletos de compraventa de inmuebles, LL, 147-1098; Moreira, Laureano A., Aspectos principales del régimen prehorizontal, en Revista Notarial, 811-1497, Bases para un nuevo régimen prehorizontal, en Revista del Notariado, 756-1635; Gutiérrez Zaldivar, Alvaro, La desprotección del adquirente con boleto de compraventa, LL, 142-1030.).
(24) Laje, Eduardo, La prehorizontalidad y sus problemas, LL, 143-908.
(25) Gutiérrez Zaldivar, La desprotección del adquirente con boleto de compraventa, LL, 142-1030.
(26) Negri, José A., Régimen argentino de la propiedad horizontal, Arayú, Buenos Aires, 1953, pg.129; Gallotti, Juan C. – Benedetti, Guelda – Frontini, Angel A., Protección a los titulares de promesas de venta de unidades funcionales dentro del régimen de propiedad horizontal, Revista Notarial, 783-641; Mosset Iturrape, Jorge, ¿Contrato de construcción de un departamento, compraventa de inmueble futuro o compraventa del terreno? ¿Unidad o pluralidad de contratos?, JA, 1977-IV-344; Moreira, Laureano A., Bases para un nuevo régimen prehorizontal, en Revista del Notariado, 756-1635; Suáres, Carlos M., Régimen de la propiedad horizontal. Afectación al sistema de unidades a construirse y actos de disposición que versen sobre los mismos, Revista Notarial, 745-1671.
(27) Suares, Carlos M., La venta del espacio aéreo, LL, 1978-B-911; Gutíerrez Zaldívar, Alvaro, La venta del espacio aéreo. El derecho de superficie.Los derechos reales suprimidos, en Revista del Notariado, 755-1286.
(28) Villaró, Felipe P., Situación jurídica prehorizontal, LL, 139-1016, que propone un pagaré vinculado con el contrato causal sin perjudicar su abstracción más allá de la eliminación del librador.
(29) Correa Larguía, Luis, El fideicomiso inmobiliario. Un recurso aplicable a la solución de la crisis habitacional, en Revista del Notariado, 760-1213; Highton, Elena I. – Mosset Iturraspe, Jorge, Paolantonio, Martín E., Rivera, Julio C., Reformas al derecho privado, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1995; Kiper, Claudio Marcelo, en Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, A. J. Bueres (dir)- E.I. Highton (coord.), cometario a los artículos 2662 y 2670, 1997, tomo 5.
(30) Gatti, Edmundo – Alterini, Jorge Horacio, Prehorizontalidad y boleto de compraventa, pgs. 89 a 100; ídem Nuevo esquena sobre la seguridad jurídica en la comercialización de la propiedad horizontal. Fundamentos, LL, 139-1130: ídem, Prehorizontalidad. Antecedentes. Fundamentos, LL, 146-932; Zinny, Mario A., Compraventa inmobiliaria e inseguridad actual, LL, 1978-C-939; Fontbona, Francisco, Estado prehorizontal, pg. 202.
(31) Gurfinkel de Wendy, Lilian N. – Saucedo, Javier, «Propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios privados», 1ª. ed. – Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Abeledo Perrot, 2016, pg. 442.
(32) Gatti, Edmundo – Alterini, Jorge H., Prehorizontalidad y boleto de compraventa, La Ley, Buenos Aires, 1973, pg. 117.
(33) Ídem nota 31, pg. 442.
(34) Plenario dictado por la Cámara Civil de la Capital Federal el 28 de febrero de 1979 en los autos «Cotton, Moisés y otros v. Tutundjian, Simón» (ED 82-141). La doctrina legal emanada del decisorio predicaba: 1º) El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad no puede efectuar reclamo a los adquirentes; 2º) Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.Para decidir en tal sentido la mayoría tuvo en consideración:
a) el fin tuitivo de la ley 19.724, que replica la legislación hoy vigente (analizado al comienzo de este capítulo); b) que los derechos del adquirente sólo quedan protegidos por el régimen en cuanto el edificio esté afectado de conformidad con el artículo 1º de la ley.; c) la obligación del propietario de afectar el inmueble tiene carácter previo al otorgamiento de los contratos; en el régimen del nuevo Código Civil y Comercial la contratación del seguro debe ser anterior a la celebración del contrato o por lo menos concomitante; d) dicha obligación tiene carácter legal y su incumplimiento produce los mismos efectos que la mora en la ejecución de las obligaciones contractuales; e) el incumplimiento no constituye un simple retardo en la obligación de afectar, sino que es total y definitivo; f) es una situación similar a la que la doctrina considera de plazo esencial o de constitución de mora ex re, en las que resulta innecesario el requerimiento; g) la mora automática en que ha incurrido el enajenante le impide reclamar a la contraria el cumplimiento de las propias obligaciones, entre ellas, la de pagar el precio del inmueble adquirido; h) otorgar el boleto sin cumplir el requisito previo de la afectación (hoy contratación del seguro) implica colocarse en abierta rebeldía contra una disposición legal imperativa; i) debe impulsarse el cumplimiento de la ley pues lo contrario importaría dejar al comprador sometido a los peligros que ella pretendió evitar.
(35) Costantino, Juan A., Prehorizontalidad. Una protección devaluada. Publicado el 30/08/2018 en el Suplemento de Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario N.º 2; elDial.com – DC257C.
(36) Cám. Nac. Civ., Sala A, 12/06/2009, «Almagro Construcciones SA v. Bertalmido, Rubén», LL del 20/1/2010, pg. 4, cita online: AR/JUR/17889/2009.
(37) Ibídem nota 31, pg. 447.
(38) Cám. Nac. Civ., Sala A, 12/05/2011, «Almagro Construcciones SA v.Espíndola, Gustavo Ramón y otro s/rescisión de contrato», cita online: AR/JUR/24783/2011.
(39) Cám. Nac. Civ., en pleno, 26/03/1985, «Alvear 1850 SRL v. Taub, Luis», ED 113-264. Esta sentencia plasmó la siguiente doctrina legal: «La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato».
(40) Ibídem nota 31, pg. 451.
(41) Ibídem nota 31, pg. 453.
(42) Señala Highton que «con esta disposición se ha incorporado a la legislación un nuevo aspecto de la divisibilidad de la hipoteca, ya que ésta entra en acción no por impulso del acreedor ni del deudor, sino de los futuros titulares, que son extraños a la relación contractual garantizada con hipoteca y también a la relación hipotecaria en sí» [Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000, pg. 735.
(43) Ibídem nota 35.
(44) Artículo 2038, CCyCN- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
(45) Código Civil y Comercial: tratado exegético – 3a ed – Tomo IX – Alterini, Jorge, H., Director general; Nelson G. A. Cossari, Director del tomo; La Ley – Bs. As., 2019.
(46) Ibídem nota 31, pg. 456.
(47) Bendersky, Mario, «El reglamento de copropiedad redactado por el propietario vendedor», LL 91-228.
(48) Cám. Nac. Civ., Sala A, 26/10/1984, LL 1985-C-166.
(49) Cám. Nac.Civ., Sala E, 21/11/1980, ED 92-758.
(50) Ibídem nota 31, pg. 457.
(51) Código Civil y Comercial: tratado exegético – 3a ed – Tomo IX – Alterini, Jorge, H., Director general; Nelson G. A. Cossari, Director del tomo; autores de las glosas Nelson G. A. Cossari y Leandro R. N. Cossari, La Ley – Bs. As., 2019, pg.1117.
(52) Ibídem nota anterior, pg. 1119/20.
(53) Ver Boqué, Roberto, «Comercialización de unidades en construcción o por construir ¿cuál es el régimen jurídico vigente?», LA LEY, 2010-F, 870); Alterini, Jorge H., «Simplificación en la prehorizontalidad y complejidades en los conjuntos inmobiliarios», Sup. Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Bs. As. 27/6/2016, 1 – LA LEY, 2016-D.
(*) Abogado (UBA). Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, congresos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional (ElDial.com; Microjuris; La Ley; El Derecho; Erreius, Ut-Supra; Abogados.com.ar, El Seguro on line; etc.), colaborador en libros y autor del libro «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» (elDial.com, ed. Albrematica, 2020). Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Creador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (Cephys). Director del suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en elDial.com. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores – Agentes de la Propiedad Industrial.