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175. MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA1
ESCRITURA2
NUMERO ……..– En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los ……. días del mes de ……….. del año 20……., ante mí, EE Escribano Público Titular del Registro XX de esta Ciudad, COMPARECEN: Don AA, argentino, nacido el día…………….. casado en……… nupcias con………….bajo el régimen de………………….(separación de bienes o comunidad3 ) hijo de…………… con Documento Nacional de Identidad ……………. con domicilio en………….., en calidad de ACREEDOR y DD argentino, nacido el día…………….. soltero, hijo de…………… con Documento Nacional de Identidad ……………. con domicilio en……………. en calidad de DEUDOR. a quienes identifico con el documento idóneo que en original me exhiben y que en fotocopia, debidamente certificada por mi, agrego como cabeza de escritura, 4 Y
MANIFIESTAN: Que han convenido celebrar un contrato de mutuo con garantía hipotecaria, sujeto a las siguientes cláusulas: I. CONTRATO DE MUTUO: PRIMERO:
El Deudor RECIBE en este acto del Acreedor, en calidad de préstamo, la cantidad de ………DOLARES ESTADOUNIDENSES en billetes de dicha moneda, por cuyo importe le otorga por la presente recibo.- SEGUNDO: El Deudor se obliga a devolver la cantidad de DOLARES ESTADOUNIDENSES arriba expresada en el plazo de ……………….. años con más un interés del……… por ciento anual sobre el saldo adeudado, pagadero de la siguiente forma: ………… TERCERO: La primera de las cuotas vence el día…………. y las subsiguientes los días………. de cada mes, o día hábil subsiguiente. CUARTO: El pago de los servicios mensuales de interés y del capital, se efectuarán en el domicilio del acreedor sito en…………. en el horario de………, o donde éste en el futuro indique fehacientemente.- QUINTO: El interés pactado no incluye el Impuesto al Valor Agregado. Cualquier impuesto vigente o que en futuro se cree y que grave la presente operación será a cargo del Deudor y se cancelará conjuntamente con cada pago de interés.- El Deudor abonará toda suma que surja del presente mutuo libre y exenta de impuestos, tasas, retenciones y/o deducciones de cualquier naturaleza corriendo a cargo de aquél todo importe que deba erogarse en tales conceptos. SEXTO: Es requisito sustancial del presente mutuo la moneda pactada, por lo que el importe adeudado deberá ser restituido en billetes dólares estadounidenses. La parte deudora renuncia a lo estatuido en el artículo 7655 del CCyC, con respecto a la facultad de liberarse dando el equivalente en moneda pesos. SEPTIMO: Si resultare de toda imposibilidad efectuar el pago en la moneda pactada, ya sea por disposiciones legales o reglamentarias que restrinjan la compraventa de divisas estadounidenses, el Deudor deberá entregar al Acreedor la cantidad equivalente de moneda de curso legal en ese momento para adquirir los dólares estadounidenses en el Mercado de …… , libres de todo gasto, comisión e impuestos.- A tal efecto se tomará la cotización del mercado al cierre de las operaciones del día hábil anterior al del pago. La deudora acepta y asume los aumentos de la cotización del dólar estadounidense y renuncia a invocar lo prescripto en los artículos 106 , 3327
y 1.0918 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación. OCTAVO: La falta de pago, en tiempo, especie y forma pactados, producirá la mora automática y la caducidad de los plazos convenidos de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Se pacta expresamente que la falta de pago en la forma pactada de dos períodos consecutivos del servicio de interés autoriza al Acreedor a considerar como vencido el plazo concedido al Deudor, pudiendo en consecuencia ejecutar el total de la suma entregada en mutuo que sea debida a ese momento, con más sus accesorios. NOVENO:
En caso de mora o ejecución regirá sobre el total adeudado un interés punitorio del …………..por ciento anual .- DECIMO: También se originará la mora y se producirá consecuentemente la caducidad de todos los plazos pactados por: pedido de quiebra, quiebra, concurso, acuerdo preconcursal, embargo del bien gravado, inhibición del Deudor o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en este contrato, y en especial, las asumidas al constituir la hipoteca que garantiza el mismo.- DECIMO PRIMERO: El Acreedor podrá transferir el presente crédito hipotecario por cualquiera de los medios previstos en la ley, adquiriendo el o los cesionarios los mismos beneficios y/o derechos y/o acciones del Acreedor bajo el presente contrato, para lo cual deberá notificar al Deudor en forma fehaciente.-DECIMO SEGUNDO: Los plazos establecidos en el presente se presumen en beneficio de ambas partes. El Deudor podrá cancelar en forma anticipada el crédito, debiendo en tal caso abonar el capital con más los intereses devengados hasta la fecha de la cancelación, con más………… El Deudor deberá notificar fehacientemente su decisión de cancelar el crédito en forma anticipada, con una antelación de………… días. Se encuentra prohibida la realización de cancelaciones parciales anticipadas9 . DECIMO TERCERO: Para todos los efectos legales derivados del presente, las partes constituyen los siguientes domicilios especiales: el Deudor en… y el Acreedor en….- II. ACUERDO HIPOTECARIO: PRIMERO: En garantía y seguridad del mutuo pactado y sin perjuicio de la obligación general y solidaria que con sus demás bienes el Deudor contrae, el Deudor GRAVA con DERECHO REAL DE HIPOTECA10 en primer grado a favor del Acreedor, por la suma de ………… DOLARES ESTADOUNIDENSES, el INMUEBLE de su propiedad11 ubicado en………… designado ………… que mide y linda………..Matrícula………… Partida………. …..- La hipoteca se constituye por el monto total indicado, con más sus intereses y accesorios legales y convencionales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 219312 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994).- SEGUNDO: El hipotecante no podrá constituir otra hipoteca respecto del inmueble dado en garantía..- TERCERO:
Durante toda la subsistencia de la obligación hipotecaria, el propietario se obliga a: a) Mantener el bien gravado con hipoteca en perfectas condiciones de mantenimiento, excepto el deterioro que el buen uso y el paso del tiempo puedan ocasionar, y no introducir en el inmueble alteraciones o desmejoras que disminuyan o puedan disminuir su valor de garantía a criterio del Acreedor; b) Abstenerse de celebrar todo acto o contrato que pueda perjudicar el inmueble o disminuir su valor, gravar, locar, arrendar, ceder, transferir o celebrar contratos constitutivos de anticresis, servidumbre, uso, comodato, habitación, leasing u otros derechos que impliquen una restricción sobre el inmueble, ni efectuar cualquier otro acto o hecho de disposición material o jurídica no enumerado en la presente que tenga por objeto o como consecuencia la disminución de la garantía hipotecaria que por la presente se instrumenta, sin el consentimiento expreso del Acreedor; c) Permitir al Acreedor visitar o inspeccionar el inmueble en cualquier tiempo y oportunidad, previa comunicación con no menos de tres días de anticipación; d) Pagar puntualmente las expensas, impuestos, tasas, contribuciones y servicios, tanto los presentes como los que en el futuro pudieran establecerse, incluyendo los suministros de agua, gas, electricidad y servicio telefónico, así como las demás cargas de cualquier orden o naturaleza que graven o afecten el inmueble hipotecado, y acreditar, siempre que el Acreedor lo requiera, el cumplimiento de dichas obligaciones, exhibiendo los comprobantes respectivos; e) Levantar cualquier embargo u otra medida cautelar trabada sobre el inmueble en la primera oportunidad procesal disponible y f) Asegurar el inmueble contra incendio y todo otro riesgo asegurable que, a juicio del Acreedor, sea necesario o conveniente cubrir, durante toda la vigencia del crédito y hasta su total cancelación, en una compañía de seguros de primera línea a satisfacción del Acreedor, designándose como primer beneficiario a este último contando con un plazo para la entrega de la póliza de………. días a partir de la firma del presente. CUARTO: La parte deudora presta su conformidad para que -en caso de incumplimiento- la parte acreedora utilice el procedimiento denominado “de ejecución extrajudicial” que prescriben los artículos 52 a 67 de la Ley 24.441. El Deudor renuncia al derecho de recusar sin causa Juzgado y Secretaría donde se radique el juicio.- QUINTO:
En caso de subasta, el Deudor se obliga a entregar lo hipotecado libre de ocupantes dentro de los diez días de verificado el estado físico y de ocupación del inmueble que determina el artículo 598 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, aceptando que en los avisos de remate se haga constar que el bien se entregará en esas condiciones a quienes resultasen compradores. SEXTO: El Propietario autoriza al Acreedor a reinscribir la presente hipoteca cuantas veces fuera necesario, mientras no hubiere cancelado totalmente el capital y los intereses y demás accesorios del crédito13. A tal efecto, el mismo confiere al Acreedor Poder Especial Irrevocable por el plazo necesario, para que el Acreedor reinscriba la presente hipoteca cuantas veces fuera necesario, suscribiendo todo instrumento que fuera necesario a tal fin. SEPTIMO: Los gastos y honorarios correspondientes a la constitución, inscripción, reinscripción, reducción de monto y liberación parcial14 y cancelación total, estarán exclusiva y totalmente a cargo del Deudor, y se realizarán ante el Escribano que designe el Acreedor. Queda convenido -como condición esencial- que será a cargo exclusivo de la parte deudora -en caso de corresponder- el pago del Impuesto al Valor Agregado o de cualquier otro creado o a crearse que grave el presente mutuo con garantía hipotecaria. OCTAVO: Las prórrogas o plazos que la parte acreedora conceda, como los pagos que reciba en cualquier forma o condición no importarán novación, entendiéndose que el gravamen hipotecario subsistirá hasta la completa cancelación de la deuda de capital como de intereses y gastos.
NOVENO: Para todos lo efectos legales derivados del presente contrato, las partes se someten a la jurisdicción y competencia de los Tribunales Ordinarios de la Capital Federal, renunciando a todo otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponder.- IMPUESTO el Acreedor de los términos de la presente otorgada a su favor, manifiesta su conformidad y aceptación por ser lo convenido. Y YO, EL ESCRIBANO AUTORIZANTE, HAGO CONSTAR: I) TITULO… II) CERTIFICADOS REGISTRALES… III) CERTIFICADO
DE BIENES REGISTRABLES… IV) ETC… LEO la presente a los comparecientes, quienes manifiestan su conformidad y la suscriben ante mí, doy fe.-
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ARTICULO 2208.-Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
ARTICULO 2184.-Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.
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ARTICULO 299.-Escritura pública. Definición. La escritura pública es el instrumento matriz extendido en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen uno o más actos jurídicos. La copia o testimonio de las escrituras públicas que expiden los escribanos es instrumento público y hace plena fe como la escritura matriz. Si hay alguna variación entre ésta y la copia o testimonio, se debe estar al contenido de la escritura matriz.
ARTICULO 305.-Contenido. La escritura debe contener: a) lugar y fecha de su otorgamiento; si cualquiera de las partes lo requiere o el escribano lo considera conveniente, la hora en que se firma el instrumento; b) los nombres, apellidos, documento de identidad, domicilio real y especial si lo hubiera, fecha de nacimiento y estado de familia de los otorgantes; si se trata de personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el nombre del cónyuge, si resulta relevante en atención a la naturaleza del acto; si el otorgante es una persona jurídica, se debe dejar constancia de su denominación completa, domicilio social y datos de inscripción de su constitución si corresponde; c) la naturaleza del acto y la individualización de los bienes que constituyen su objeto; d) la constancia instrumental de la lectura que el escribano debe hacer en el acto del otorgamiento de la escritura; e) las enmiendas, testados, borraduras, entrelíneas, u otras modificaciones efectuadas al instrumento en partes esenciales, que deben ser realizadas de puño y letra del escribano y antes de la firma; f) la firma de los otorgantes, del escribano y de los testigos si los hubiera; si alguno de los otorgantes no sabe o no puede firmar, debe hacerlo en su nombre otra persona; debe hacerse constar la manifestación sobre la causa del impedimento y la impresión digital del otorgante.
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ARTICULO 446.-Objeto. Antes de la celebración del matrimonio los futuros cónyuges pueden hacer convenciones que tengan únicamente los objetos siguientes: a) la designación y avalúo de los bienes que cada uno lleva al matrimonio; b) la enunciación de las deudas; c) las donaciones que se hagan entre ellos; d) la opción que hagan por alguno de los regímenes patrimoniales previstos en este Código .
ARTICULO 449.-Modificación de régimen. Después de la celebración del matrimonio, el régimen patrimonial puede modificarse por convención de los cónyuges. Esta convención puede ser otorgada después de un año de aplicación del régimen patrimonial, convencional o legal, mediante escritura pública. Para que el cambio de régimen produzca efectos respecto de terceros, debe anotarse marginalmente en el acta de matrimonio. Los acreedores anteriores al cambio de régimen que sufran perjuicios por tal motivo pueden hacerlo declarar inoponible a ellos en el término de un año a contar desde que lo conocieron
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ARTICULO 306.-Justificación de identidad. La identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios: a) por exhibición que se haga al escribano de documento idóneo; en este caso, se debe individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de sus partes pertinentes; b) por afirmación del conocimiento por parte del escribano.
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ARTICULO 765.-Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.
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ARTICULO 10.-Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
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ARTICULO 332.-Lesión. Puede demandarse la nulidad o la modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes explotando la necesidad, debilidad síquica o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación. Se presume, excepto prueba en contrario, que existe tal explotación en caso de notable desproporción de las prestaciones.
Los cálculos deben hacerse según valores al tiempo del acto y la desproporción debe subsistir en el momento de la demanda. El afectado tiene opción para demandar la nulidad o un reajuste equitativo del convenio, pero la primera de estas acciones se debe transformar en acción de reajuste si éste es ofrecido por el demandado al contestar la demanda. Sólo el lesionado o sus herederos pueden ejercer la acción.
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ARTICULO 1091.-Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su álea propia.
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O bien se puede fijar un monto mínimo para las mismas.
10 ARTICULO 2205.-Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
11ARTICULO 2206.-Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
12 ARTICULO 2193.-Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
13 ARTICULO 2210.-Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.
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Si fuera acordada.
