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174. CONTRATO DE CONSTITUCION DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE 1
(Sobre parte determinada de Inmueble, para construcción) En la Ciudad de Buenos Aires, a los………… días del mes de……….. de 20…….. entre la Firma SUP S.A. con domicilio en calle…………….. CUIT …………. representada en este acto por el Sr. MM en su calidad de……. conforme lo acredita con…………, en adelante la SUPERFICIARIA y por otra parte, la firma PROP S.A. con domicilio en………….. CUIT……….. representada en este acto por el Sr. PP en su calidad de…….. conforme lo acredita con…………………, en adelante la PROPIETARIA, convienen de común acuerdo celebrar el presente CONTRATO PARA LA CONSTITUCION DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE, de acuerdo a las siguientes cláusulas y condiciones:
ANTECEDENTES:
A) Que la firma PROP S.A. es titular registral del inmueble cuyos datos dominiales son……… ubicada en………….. Le pertenece por compra …………….. conforme escritura de compraventa…………………… Que el mismo se encuentra libre de gravámenes, conforme surge del certificado de dominio …………… y desocupado.
PRIMERA: La PROPIETARIA conservará la disposición material y jurídica de la propiedad y se obliga a constituir en favor de la SUPERFICIARIA y esta acepta, un DERECHO REAL DE SUPERFICIE, para edificar sobre el suelo de la fracción parcelaria que designa su plano característica XXXXX como XXXXXXX, la que constituye una parte materialmente determinada del inmueble que designa su título como XXXXXXX por un total de………….. metros cuadrados 2 .
SEGUNDA: LA SUPERFICIARIA detentará el uso, goce y disposición material y jurídica del derecho a construir en el terreno, el vuelo o el subsuelo con el objeto de ………… (delimitar el objeto del contrato), a su exclusivo costo3 .
TERCERA: El derecho de superficie se constituirá por un plazo de ………………… años a contar desde………………….. (supeditar a la firma de la escritura y/u obtención de permisos administrativos).
Dicho plazo podrá ser prorrogado por………… años4 .
CUARTA: La SUPERFICIARIA abonará5 a la PROPIETARIA como contraprestación de la constitución del derecho real de superficie la suma de Pesos…………… que se instrumentará de la siguiente forma:…………….. La falta de pago en término (Para el caso de cuotas), provocará la mora automática de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial alguna, provocando la caducidad de los plazos acordados y estableciéndose a favor de la PROPIETARIA un interés del……….. mensual.
QUINTA: Los pagos deberán realizarse en………….. en el horario de……….encontrándose autorizado a recibir los mismos y suscribir los recibos pertinentes el Sr……….. DNI……… SEXTA: LA SUPERFICIARIA está facultada respecto de la finca a …………….6 , con personal propio o terceros contratados. Podrá construir hasta……….. metros cuadrados, construir cimientos hasta………….. metros de profundidad………….(etc.) SEPTIMA: El derecho real de superficie se extinguirá por a) renuncia expresa, b) vencimiento del plazo, c) cumplimiento de la condición resolutoria (en caso de ser pactada), d) por consolidación, e) incumplimiento de las obligaciones pactadas, f) inobservancia de leyes, resoluciones administrativas que rigen la actividad y g) por el no uso durante un plazo de diez años. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales. La propiedad superficiaria no se extingue por la destrucción de lo construido si el superficiario construye nuevamente dentro del plazo de seis años. 7 OCTAVA: Producida la extinción por el vencimiento del plazo, las partes pactan que el PROPIETARIO no abonará al SUPERFICIARIO suma alguna en concepto de indemnización.. 8 NOVENA: El SUPERFICIARIO no podrá ceder el presente contrato, salvo conformidad expresa y por escrito del PROPIETARIO.
DECIMA: A los efectos perfeccionar el presente contrato, se otorgará la correspondiente ESCRITURA DE CONSTITUCION DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE ante el Escribano …………….. en un plazo de…….. días. El escribano deberá notificar a las partes con una anticipación de…….
DECIMO PRIMERA: El impuesto de sellos que grava a la operación será soportada por el SUPERFICIARIO.
DECIMO SEGUNDA: Las partes constituyen domicilios especiales en los mencionados en el encabezamiento del presente, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones. En caso de divergencia, las partes se someterán a la Jurisdicción de los tribunales de…………….. renunciando a todo otro fuero o jurisdicción.
En la Ciudad y fecha arriba indicada, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.
1 ARTICULO 2114.-Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
2 ARTICULO 2116.-Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
3 ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
4 ARTICULO 2117.-Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
5 ARTICULO 2119.-Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
6 ARTICULO 2120.-Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
7 ARTICULO 2125.-Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
8 ARTICULO 2126.-Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
